- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (30 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 5 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Bezpieczny klient dewelopera, na razie teoretycznie
Od najbliższej niedzieli wiele zmieni się na pierwotnym rynku mieszkaniowym - wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. Wprowadza ona obowiązkowe stosowanie rachunków powierniczych, sporządzanie prospektów informacyjnych dla poszczególnych inwestycji. Umowy deweloperskie będą musiały być podpisywane w formie aktów notarialnych. Ustawa podnosi bezpieczeństwo klientów, ale w całości będzie miała zastosowanie tylko dla tych projektów, które po 29 kwietnia wejdą do sprzedaży.
O wadach i zaletach ustawy rozmawiamy z dr Bartłomiejem Glinieckim z Katedry Prawa Handlowego i Międzynarodowego Prawa Prywatnego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego.
Ewa Budnik: Dlaczego ustawa nie obejmie od razu wszystkich projektów deweloperskich, również tych które już są w sprzedaży?
Bartłomiej Gliniecki: Każde prawo, które wchodzi w życie musi mieć swoje przepisy przejściowe, aby podmioty, które będą mu podlegały miały czas na dostosowanie się do nowych realiów. W tym przypadku ustawodawca uznał, że nowe prawo, w zakresie wymogu jakim jest przyjmowanie przez dewelopera wpłat na rachunek powierniczy, dotyczyć ma tylko projektów, które wejdą do sprzedaży po dniu wejścia w życie ustawy. Wprost oznacza to, że w niektórych umowach wpłaty nabywców nie będą chronione od najbliższego poniedziałku dzięki rachunkowi powierniczemu. Niezależnie jednak od ogłoszenia sprzedaży od 29 kwietnia działają pozostałe mechanizmy ustawy, m.in. konieczność zawarcia jej przed notariuszem czy uprzywilejowanie nabywców w postępowaniu upadłościowym. Ustawa w całości będzie stopniowo "obejmować" rynek deweloperski wraz z kolejnymi projektami, których sprzedaż będą ogłaszać deweloperzy po 29 kwietnia. Za projekt wprowadzony do sprzedaży uznawany jest bowiem taki, o którego sprzedaży deweloper publicznie poinformował - wystarczy jedno ogłoszenie w prasie lub zamieszczenie informacji na własnej stronie internetowej. Dlatego radziłbym dokładnie sprawdzić jakie będą terminy realizacji projektów, które zostały przez deweloperów wprowadzone w ostatnich tygodniach i dniach, bo mogą - chociaż oczywiście nie muszą - być odległe w czasie. Bywa, że deweloperzy naprędce ogłaszają sprzedaż, aby nie musieli przygotowywać dla niego kosztownego i kłopotliwego rachunku powierniczego.
Zobacz jakie zmiany wprowadza ustawa i co sądzą o tym deweloperzy
Czyli w rzeczywistości ochrona konsumenta w przypadku projektów deweloperskich, które już się rozpoczęły i podzielone są na wiele etapów może odsunąć się o wiele lat?
Tak. Trzeba pamiętać, że ustawa została przyjęta w poprzednim parlamencie na ostatnim posiedzeniu. Prace nad nią toczyły się w pośpiechu. A trzeba było przyjąć nowe prawo, aby prac nad ustawą nowy parlament nie zaczynał od początku. Polska była jednym z ostatnich w Europie krajów, który nie miał prawa chroniącego partykularnie prawa klientów deweloperów. Tę lukę w prawie wskazał nawet Trybunał Konstytucyjny w tzw. postanowieniu sygnalizacyjnym. Szybkie tempo prac spowodowało, że w ustawie jest wiele niespójności, możliwe są różne interpretacje. To będzie uciążliwe dla deweloperów, ich klientów i banków, które ustawa uznaje za nieodzowny element w obrocie deweloperskim. Spodziewam się szybkich nowelizacji.
A jak polska ustawa ma się do podobnych aktów w Europie?
Jest do nich podobna. Najważniejsze, że... w ogóle jest. W ustawodawstwie niemieckim czy francuskim takie prawo funkcjonuje od prawie pół wieku... Oczywiście są państwa, gdzie prawo jest bardziej restrykcyjne. Na przykład w Austrii ustawa z góry określa maksymalny procentowy udział w finansowaniu inwestycji przez klienta w odniesieniu do kolejnych etapów. W naszej ustawie deweloper ustala harmonogram dowolnie. Może podzielić inwestycje na od 4 do 10 etapów. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w pierwszych etapach na budowie działo się niewiele, a gros prac zostało wykonane pod koniec. Warto więc zwracać uwagę na konstrukcję harmonogramu prac, bo deweloper będzie musiał załączać go do umowy deweloperskiej i korelację postępów prac na budowie z wysokością kolejno wpłacanych rat. Warto przy tym pamiętać, że koszt każdego kolejnego etapu nie może być wyższy niż 25 i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty.
Wprowadzenie rachunku powierniczego. Są cztery rodzaje tych rachunków, ale pewne jest, ze najczęściej będzie stosowany rachunek otwarty. Pieniądze będą na nim blokowane do momentu kiedy nie zostanie zakończony określony etap inwestycji. Oczywiście z punktu widzenia klienta bardziej wartościowy jest rachunek zamknięty, bo kolejno wpłacane raty będą na nim blokowane do czasu zakończenia inwestycji. Spodziewam się, że deweloperzy będą między sobą konkurować rodzajami stosowanego rachunku. Pamiętajmy, że gdyby deweloper upadł, interesy jego klientów będą zaspokojone w pierwszej kolejności między innymi z tego rachunku. Klientowi sprzyja w takim przypadku także obowiązkowe wpisanie go do księgi wieczystej nieruchomości. Do tej pory, jeśli deweloper nie był w stanie dokończyć inwestycji i przekazać aktem notarialnym własności nieruchomości klientowi w pierwszej kolejności zaspokajane były interesy wszystkich innych stron: banku, wykonawców. A pamiętać trzeba, że upadłości często zdarzały się na etapie, kiedy inwestycja była już zrealizowana i tylko własność nie została przekazana... Teraz to klienci będą decydować co zrobić z niedokończoną inwestycją. Niestety nie ma rozwiązania na sytuację, kiedy wspólna nieruchomość została przez dewelopera obciążona hipoteką. To zobowiązanie też muszą przejąć klienci. Na jaką ochronę mogą zatem jeszcze liczyć klienci deweloperów?
Umowa z nimi, tak zwana umowa deweloperska podpisywana będzie zawsze w formie aktu notarialnego. To zwiększa zabezpieczenie interesów. Ważnym nowym elementem jest także prospekt informacyjny, który będzie zawierał szereg informacji o deweloperze, jego inwestycjach oraz inwestycji i jej otoczeniu, którą zainteresowany jest klient. Ta informacja musi być aktualna. Jeśli w ciągu trzydziestu dni klient znajdzie błąd w tym prospekcie będzie mógł bez konsekwencji zerwać umowę. Jest jeszcze pięć innych sytuacji, kiedy klient może odstąpić od umowy. Dbanie o aktualność prospektu będzie się deweloperom po prostu opłacała.
Sporo mówi się o tym, że w związku z obsługą rachunków powierniczych i wprowadzeniem umów w formie aktów deweloperom wzrosną koszty. Będzie drożej?
To pokaże życie. Orientacyjnie liczę, że koszty deweloperów wzrosną o około 5 procent. Deweloper jako właściciel rachunku powierniczego będzie pokrywał koszty jego utrzymania. Większym kosztem będzie opłacanie bankowego inspektora, który po zakończeniu każdego kolejnego etapu czy całej budowy będzie oceniał czy można zwolnić pieniądze z konta. To będzie spora odpowiedzialność, więc zapewne i nie mały koszt. Jakie ostatecznie będą te koszty pokaże zapewne dopiero życie. Ponieść oczywiście trzeba też koszty wizyty u notariusza związane z podpisaniem umowy deweloperskiej. Ministerstwo przygotowuje akty wykonawcze, które będą narzucać notariuszom nowe, niższe niż do tej pory stawki za obsługę tych umów (ok. 450 zł). Łącznie każda taka umowa będzie kosztowała według planów około 600 zł, bo policzyć trzeba jeszcze wpisy do księgi wieczystej. Koszt podzielony będzie między obie strony umowy. Czy to dużo za bezpieczeństwo? Warto przemyśleć także wszystkie decyzje związane z tą umową, bo zgodnie z prawem każdy aneks do umowy deweloperskiej również powinien być podpisywany w formie aktu notarialnego, na przykład zmiany w układzie mieszkania. W praktyce zapewne te aneksy często będą podpisywane bez udziału notariusza, stanowiąc "ciche" porozumienie pomiędzy deweloperem a nabywcą. Reasumując: kto najwięcej zyskuje na wejściu w życie ustawy?
Wszyscy. Poprawi się wizerunek deweloperów, prawdopodobnie dojdzie do klaryfikacji rynku. Klienci, podpisując umowę z deweloperem, nie będą mieli obaw o utratę oszczędności życia. Od momentu kiedy ustawa zacznie funkcjonować w pełnym zakresie szanse klienta i dewelopera będą wyrównane. I co ważne: każdy przeciętny nabywca ma wreszcie do czego się odwoływać, może przeczytać ustawę i egzekwować swoje prawa.
Tu znajdziesz pełny tekst Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Miejsca
Opinie (79) 5 zablokowanych
-
2012-04-27 11:26
(2)
z kredytami różnie jest. Można oczywiście kupić mieszkanie jako "lokatę" nawet pod wynajem na kredyt licząc na efekt dźwigni, tylko, że gdyby było to tak oczywiście opłacalne, robiliby to sami developerze lub banki. Ryzyko zmiany ceny jest bardzo duże. zapomnieliście już jak w momencie pęknięcia spirali wzrostu cen okazało się, żę wielu kredytobiorców ma do spłaty kapitał przekraczający wartość nieruchomości i to często nawet o kilkadziesiąt procent? Nie pamiętacie jak z powodu wahań kursu franka (tak to jest jak się szuka oszczędności na siłę) kwota złotówkowa kredytu wzrastała o 25%?
Ludzie wtedy też liczyli na to, że ceny nieruchomości nie spadną, opłacani analitycy wołali - kupujcie bo taniej nie będzie. A tu myk, jest jeszcze taniej. W Polsce jest kuriozalna sytuacja - pomimo braku mieszkań mamy ich dużą nadpodaż, bo ludzie nie mają za co ich kupić. Za gotówkę? Ile lat człowiek bez hojnego wsparcia rodziny nawet przy kosmicznych zarobkach na poziomie 7 - 8 tyś miesięcznie musiałby odkładać na mieszkanie? Jakieś 10 lat (bo żyć trzeba).
Kredyt jest podstawą rozwoju jakiegokolwiek rynku. Oczywiście kredyt uczciwy. Dlatego rozumiem i popieram tych co kupują na kredyt. Tylko niech policzą i zweryfikują swoje marzenia pod względem metrażu i lokalizacji. Szybciej spłacisz mniejsze - możesz zamienić z lżejszym kredytem. I radzę to robić pomimo nacisków otoczenia typu "to klitka".
Ceny mieszkań w Polsce (nie mówiąc o domach) to kosmos w porównaniu do cen europejskich (szczególnie w odniesieniu do zarobków) i moim zdaniem na przestrzeni kolejnych 10 lat jeszcze bardziej się zweryfikują w dół.- 4 1
-
2012-04-27 13:09
duzo racji kolego Misiek (1)
za pol roku zacznie rownia pochyla w tym kraju, spod dywanu zostana wymiecione smieci ktore beda mowily krotko i jasno- POLSKA JEST BANKRUTEM
wtedy zacznie sie jazda z gorki na pazurki, ceny nieruchomosci mocno w dol i nie beda to korekty rzedu 1-3% ale bedzie spadalo schodkowo o 10-15% i tak dalej...
wszystkie wskazniki makroekonomiczne beda fatalne, kreatywna ksiegowosc jest napieta do granic mozliwosci i lada moment pęknie jak cuma urywajac po drodze ludziom glowy.
takze kryzys dopiero przed nami drodzy Polacy- 2 0
-
2012-04-27 17:40
dokładnie to samo napisałem wcześniej, żelazna logika :)
i jak mawia przepowiednia
- 1 0
-
2012-04-29 12:11
Koszty dewelopera.
1800 - 2300 koszt budowy i projektu
300 - 700 koszt udziału zakupu gruntu w 1 m2 PUM
summa: 2100 - 3000 pln m2 za 1m2 PUM
+ 15 do 20% finansowa obsługa inwestycji
co daje około: 2500 - 3600 kosztów dewelopera
+ około 20% zysk i + ok. 20% ryzyko gosp.
Cena 2200 z przed 2003 roku za 1 m2 nie wróci już ni gdy.- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.