- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (55 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Ceny nieruchomości. W Gdańsku wzrost o 50 proc. w 3 lata
Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku od III kwartału 2017 r. wzrosły o około 50 proc. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wzrosty te są mniejsze w Gdyni. Pandemia nie zatrzymała zatem ani sprzedaży mieszkań, ani wzrostu ich cen.
Według danych NBP, który dysponuje najbardziej rzetelnymi wyliczeniami dotyczącymi cen nieruchomości, średnia transakcyjna cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Gdańsku na koniec I kw. tego roku wynosiła 9794 zł. Dla porównania na koniec III kw. 2017 r. było to 6816 zł.
Rosnące ceny na rynku pierwotnym powodują automatycznie wzrosty na rynku wtórnym, bo klienci, których zwyczajnie nie stać na nowe mieszkanie od dewelopera, szukają nieruchomości na rynku wtórnym. I tak, na koniec I kw. tego roku według średnich NBP za metr kwadratowy używanego mieszkania kupujący płacili w Gdańsku 9031 zł. Na koniec III kw. 2017 r. było to 6065 zł. Aktualna średnia w tym przypadku byłaby niższa, gdyby nie duża liczba transakcji na rynku premium.
Tak czy inaczej wyraźnie widać, że w ciągu tych 3,5 roku mieszkania podrożały w Gdańsku o 50 proc. Jak (statystycznie) rosły średnie ceny, zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni, można szczegółowo przeanalizować na załączonych do artykułu grafikach. Z kolei wzrost cen ofertowych, i to z podziałem na poszczególne dzielnice Trójmiasta, przeanalizować można na wykresie w prowadzonym przez Trojmiasto.pl Barometrze Cen Nieruchomości.
W ofertach deweloperów hula wiatr
Zainteresowanie kupujących jest ukierunkowane na rynek pierwotny i to widać we wzroście cen.
Opowieści z biur sprzedaży trójmiejskich deweloperów od lat nie były tak barwne. Powtarzają się historie o klientach, którzy przychodzą z ulicy i rezerwują po 10-15 lokali odpowiednich pod wynajem (małe mieszkania), a potem płacą za nie gotówką (przelewem), albo kupujących mieszkania na odległość po ocenie lokalizacji tylko na mapie, a budynku na podstawie zdjęć.
Ponieważ oferta u deweloperów jest przebrana, półoficjalne rezerwacje dotyczą nawet lokali, które jeszcze nie zostały wprowadzone do sprzedaży. Zupełnie powszechna wśród deweloperów stała się praktyka uruchamiania tzw. przedsprzedaży: zbierają oni listę chętnych do zakupu mieszkania w planowanej inwestycji na wczesnym etapie jej przygotowania. Kiedy sprzedaż może się oficjalnie rozpocząć, bo wydane zostało pozwolenie na budowę, przygotowane są materiały promocyjne i cenniki, okazuje się, że znacznej części mieszkań już nie ma w ofercie, bo zostały one zarezerwowane przez klientów "z listy".
Przykładem tempa sprzedaży nawet w pozacentralnych dzielnicach niech będzie inwestycja Viva dewelopera Pomorskie Domy. W poniedziałek wprowadził on do oferty 27 lokali w budynku w Osowej. W piątek 20 z nich było zarezerwowanych.
Przy tym statystycznie sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego w Trójmieście spada. Ale prawda jest taka, że przedłużające się procedury przygotowania inwestycji, trudności w zakupie atrakcyjnych gruntów i rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy w Trójmieście nie wprowadzają do sprzedaży tak wiele mieszkań, jak mogliby sprzedać.
Dopóki stopy procentowe nie wzrosną...
Z raportu JLL REAS wynika, że w I kw. tego roku deweloperzy sprzedali w Trójmieście 2,8 tys. mieszkań, do sprzedaży wprowadzili ich natomiast 2,1 tys. Popyt przewyższa podaż i ten trend będzie się w najbliższym czasie utrzymywał, bo Trójmiasto jest modne. Pod względem sprzedaży Trójmiasto dogoniło Kraków i dogania Wrocław, co przed laty nie było możliwe. Oczywiście przykładają się do tego zakupy inwestycyjne. Takich transakcji jak zakup całych dwóch budynków z mieszkaniami od Spravii (wcześniej Budimex Nieruchomości) na Zaspie jest jeszcze mało. Ale przecież inwestorzy indywidualni mieszkania kupują celem ochrony środków.
W kwietniu 2021 r. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł. To o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r., kiedy wybuchała u nas epidemia. Znaczna część tych środków przeznaczona została na zakup nieruchomości i ten trend trwa: znacznie niższe oszczędności na rachunkach terminowych nie są tożsame ze spadkiem środków na rachunkach bieżących - dane NBP z kwietnia br. wskazują, że Polacy mają tam 745 mld zł - o 171 mld więcej niż przed pandemią.
- Brak dostępności depozytów terminowych dających choćby możliwość ochrony środków przed inflacją powoduje, że Polacy trzymają gotówkę na rachunkach bieżących po to, by móc szybko reagować na pojawiające się okazje i inwestować, m.in. na rynku nieruchomości - ocenia Tomasz Przyrowski, prezes Gold Finance.
Rynek premium rozgrzany
Między innymi z tego powodu trwa prawdziwy boom na sprzedaż nowych i używanych mieszkań o podwyższonym standardzie, położonych w pasie nadmorskim lub w Śródmieściu. Popyt na nie to w dużej mierze także pokłosie epidemii i moda na kupowanie tzw. second home. Zamożne osoby z południa Polski czy Warszawy, nawykłe do podróżowania po nadmorskich kurortach, teraz zostały zatrzymane w Polsce obawami przed zakażeniem, złymi wynikami testów na lotnisku itd. Kupują więc apartamenty w Sopocie czy Orłowie, by mimo wszystko móc przyjeżdżać nad morze, a przy okazji zainwestować topniejące na bankowej lokacie środki.
Pośredniczka z biura sprzedaży zajmującego się sprzedażą nieruchomości z rynku premium mówi (nawet bez większej dumy), że w ciągu miesiąca sprzedała apartamenty w sumie za 12 mln zł. A gdyby tylko udało jej się znaleźć więcej osób chętnych do sprzedaży, to suma transakcji mogłaby być znacznie wyższa, bo listę chętnych do zakupu ma długą. Wielomilionowe transakcje przestały po prostu być czymś rzadkim.
- Nieruchomości w pasie nadmorskim i strategicznych lokalizacjach cieszą się obecnie największym zainteresowaniem. Niejednokrotnie ceny w tych miejscach są przeszacowane, a mimo to każde mieszkanie, nawet za miliony, można tu sprzedać niemal od ręki - potwierdza tę historię Rafał Orfin z gdyńskiego biura Orfin Nieruchomości. - Niestety powoli zaczyna się rysować na rynku polaryzacja. Nabywcy dzielą się na biednych i bogatych. Najwięcej jest nabywców superapartamentów oraz tanich mieszkań. Zanika klasa średnia. Łatwiej jest sprzedać apartament za miliony niż mieszkanie w średniej lokalizacji za 700 tys. zł.
W przypadku inwestycji o podwyższonym standardzie sami deweloperzy nie wiedzą, jak ustalać ceny. Dostosowują je do popytu. Znany z inwestycji premium Invest Komfort w przypadku takich inwestycji jak Gdańska w Brzeźnie albo Opacka w Oliwie na przemian informował naszą redakcję o trwającej sprzedaży lub jej przerwaniu. Chętnych jest tak wielu, że biuro sprzedaży nie nadąża z przedstawianiem klientom ofert.
- Kiedy budowa Gdańskiej ruszyła, sprawdziłem, że na stronie dewelopera nie ma informacji o sprzedaży. Wysłałem zapytanie o ceny i spokojnie czekałem na ofertę. W końcu po kilku tygodniach zaproszono nas na spotkanie. W ofercie były mieszkania 60 i 80 m kw. po 12 tys. zł za m kw. To nam pasowało. Niestety kiedy po 12 dniach załatwiania spraw w bankach itd. zgłosiliśmy zainteresowanie podpisaniem umowy, okazało się, że cena za nasze wybrane mieszkanie jest już 50 tys. zł wyższa - opisuje pan Radek, który mieszkanie w Brzeźnie kupił ostatecznie w innym miejscu.
Invest Komfort buduje też na Witominie, ale na stronie dewelopera nie ma informacji o sprzedaży. Wystarczy baner na ogrodzeniu placu budowy, by chętni się zgłaszali, zanim zostanie ona oficjalnie ogłoszona.
Rynek wtórny to nie deweloperka
Sprzedają się małe mieszkania i działki w celach inwestycyjnych, sprzedają się luksusowe apartamenty, bo kupują je warszawiacy i Polacy z zagranicy, którzy w Polsce chcą mieć drugi dom. Od wielu miesięcy jak szalone sprzedają się też domy, bo lockdown wielu rodzinom uświadomił, że potrzebują miejsca do pracy i nauki zdalnej, ogrodu, intymności. Rozsądna oferta w tym ostatnim segmencie jest znacząco przebrana, a ceny, które w przeliczeniu na metr kw. do niedawna były niższe niż w przypadku mieszkań, poszły w górę.
- Dział moderacji monitoruje także wszystkie ogłoszenia zamieszczane w naszym portalu. W ostatnich tygodniach odbieramy telefony od ogłoszeniodawców, którzy rano wstawili ofertę sprzedaży, a po południu już podnoszą cenę, bo telefony od zainteresowanych się po prostu urywają. Tak ostatnio było z właścicielem domku w Baninie. Rano chciał go sprzedać za 340 tys. zł. Tak podał w ogłoszeniu. Po południu w biegu zadzwonił, żeby zmienić cenę w ofercie na 390 tys. zł - opowiada Aleksandra, moderatorka Serwisu Ogłoszeniowego w Trojmiasto.pl.
Czytaj także:
Co klientowi daje polisa OC pośrednika nieruchomości
Pośrednicy uczulają jednak, że popyt na rynku deweloperskim i premium nie do końca ma przełożenie na ceny na rynku wtórnym. Oczywiście można znaleźć ogłoszenia o sprzedaży mieszkań w falowcu na Przymorzu za 12 tys. czy nawet 15 tys. zł za m kw., ale to nie znaczy, że za takie kwoty się one sprzedają.
- Po raz kolejny słyszymy głosy o tym, że ceny są tak napompowane, że za chwile rynek na pewno się załamie. Ale to się nie wydarzy. Przewiduję, że ceny na rynku pierwotnym pójdą do końca roku góry o kolejne 20 procent. Wzrost cen na rynku pierwotnym powoduje z kolei ich wzrost na rynku wtórnym, ale tutaj oczekiwałbym raczej stabilizacji, bo stare mieszkania w satelickich dzielnicach wcale nie sprzedają się tak szybko. To, że udaje się sprzedać apartament na Botanice Jelitkowo za 30 tys. zł za m kw. [deweloperska inwestycja apartamentowa - dop. red.], nie oznacza, że przy Kołobrzeskiej uda się uzyskać w wielkiej płycie 12 tys. zł. To, co jest w ofertach, nie do końca ma przełożenie na ostateczną cenę transakcyjną. Poza tym jest coraz mniej osób, które mają zdolność kredytową na zakup mieszkania po tak wysokich cenach - mówi Rafał Orfin.
Banki w krzyżowym ogniu wniosków kredytowych
I chociaż zwalnianie środków z lokat jest przyczyną wielu zakupów mieszkań za gotówkę (w niektórych inwestycjach nawet 70-80 proc. oferty), to nadal cała masa nieruchomości kupowana jest na kredyt.
Czytaj także:
Kondycja rynku nieruchomości na koniec 2020 roku
O ile w czasie pandemii banki z obawy przed gospodarczymi skutkami epidemii mocno ograniczyły akcje kredytowe, to teraz kurek ten został odkręcony. Wymagany wkład własny w części banków znowu wynosi 10 proc., a w przypadku stałego zatrudnienia nie ma już tak wielkiego znaczenia, czy klient nie jest przypadkiem zatrudniony np. w branży turystycznej czy gastronomicznej. Według doradców kredytowych doszło do sytuacji, kiedy trudniej jest dostać kredyt w przyzwoitym czasie, niż w ogóle go dostać.
- Są banki, które przyjmują o połowę więcej wniosków niż przed pandemią. Numerację widać przecież w czasie rejestracji wniosków kredytowych. Do tego w czasie pandemii część banków ograniczyła liczbę pracowników, również tych z działów analiz. W efekcie bank, który ma obecnie jedną z najbardziej atrakcyjnych ofert, proceduje wnioski kredytowe nawet 88 dni. Oczywiście są też banki, które nadal potrafią wydać decyzję w dwa tygodnie. Dlatego klienci składają po kilka wniosków z nadzieją, że zanim minie termin w umowie przedwstępnej, zdążą dostać kredyt w banku, który ma najkorzystniejszą ofertę - mówi Bartosz Kalka, ekspert finansowy z Gdańska. - Z moich obserwacji wynika, że obecnie jest największy od 2008 roku popyt na kredyty hipoteczne.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Miejsca
Opinie (512) ponad 10 zablokowanych
-
2021-06-22 12:09
Brosht (3)
Dwa dni temu sprzedałem kawalerkę Gdańsk Przymorze, 17 metrów, cena 240 tysiące. Zadowolony kupujący i zadowolony jestem ja więc w czym problem ?
- 9 2
-
2021-06-22 12:10
Błąd (2)
Miałbyś kawalerkę cały czas a tak teraz co kupisz za 240 tysi? Nic. Najwyżej komórkę lokatorską
- 5 4
-
2021-06-22 12:27
(1)
poczeka trochę i za tą kasę kupi 30 metrową kawalerkę
cała sztuka w tym żeby wiedzieć kiedy kupować i kiedy sprzedawać- 8 5
-
2021-06-22 22:21
Dokładnie......
- 1 1
-
2021-06-22 13:54
Gdzie są Ci znaffcy (3)
Co mówili o spadkach na poziomie conajmniej 20%? Halo halo!!
- 10 4
-
2021-06-22 14:02
dalej kombinują co śmiesznego napisać nt spadku cen ))))))
- 6 1
-
2021-06-22 14:18
kupuja na ryku wtornym , z tego art. wynika tak.
nie wiem na ile ten art. jest prawdziwy.
- 0 2
-
2021-06-22 17:52
Węgry już podnoszą stopy procentowe a na jesień IV fala więc Janusz zamiast pisać głupawe komentarze zastanów się co zrobisz z kolejnymi wzrostami zadłużenia.
- 1 2
-
2021-06-22 17:59
pięknie wyselekcjonowane dane pod tezę :) dlaczego nie np od 2008 do 2014? (1)
po co te manipulacje skoro branża ma się tak świetnie? sprzedawanie pakietów mieszkań funduszom po cenach znacznie niższych od rynkowych raczej dobrze nie świadczy o kondycji branży, nawet po waszych zmanipulowanych dodanych widać że rozjazd ofertowa a sprzedażowa to ok 10%
- 7 2
-
2021-06-23 08:06
To że deweloperzy sprzedają funduszom po cenach "znacznie niższych niż rynkowe" wcale nie świadczy źle o kondycji branży. Po pierwsze skoro strony zgodziły się na daną cenę to to jest cena rynkowa. Na wolnym rynku wszystkie ceny są z definicjo rynkowe. Po drugie różnica w cenie dla detalu w porównaniu do ceny dla funduszu pokazuje ile kosztuje obsługa sprzedaży, marketing (ok, ostatnio może nie) i koszt zaplanowania przepływów finansowych. Deweloper z zasady się zadłuża a oddłuża w momencie sprzedaży. Deweloper sprzedając funduszowi "taniej" wie co robi ponieważ w tym momencie dokładnie wie jakie ma przepływy finansowe i kiedy. A Kowalskiemu to może sprzeda a może nie, jeden kupi za gotówkę a drugi będzie czekał na kredyt. A tak to kasa wpada, można pospłacać długi (zobacz po rynku obligacji o ile więcej muszą płacić wierzycielom deweloperzy) i inwestować dalej. To nie są decyze wynikające z kłopotów.
- 2 0
-
2021-06-22 18:05
Tylko 50 %?
Dwa lata temu podpisałem umowę na zakup mieszkania na Przymorzu- 8 tys. m2.
Odebrałem w styczniu, ceny ofertowe dziś ok. 14 tys.
Mieszkania drogie? Tak, ale wszędzie jest podobnie. Nigdzie w Europie nie jest tak, że średnie zarobki pozwalają na zakup mieszkania w najlepszych lokalizacjach. Może się to komuś podobać lub nie, ale Gdańsk jest na tle Polski taką lokalizacja, a w nim jest kilka lokalizacji premium. Tylko w komunie było inaczej.- 9 1
-
2021-06-22 18:51
To że ceny rosną to naturalne kiedy rosną o 3-5% rocznie, nie o 10-15%. (5)
Takie napędzenie popytu nie może nie odbić się czkawką! Rynek nie lubi nagłego spowolnienia czy przestoju po takim pędzie. A co będzie jak lokowanie w nieruchomości się skończy? Banki podniosą stopy % a ludzie przestaną brać kredyty?
Inną kwestią jest tkanka miejska która jest mocno rozwadniana i sprzedawana jako "sok 100%". Obecnie Ci którzy tworzą klimat tego miasta i są aktywni w przestrzeni miejskiej / kulturalniej przesiedlają się na obrzeża lub wyprowadzają się na wieś lub do innego miasta. To powoduje że nabywają taki sam stosunek do Trójmiasta jak turyści. Okazjonalnie przy dłuższych weekendach lub dobrej pogodzie obie te grupy spotykają się w korkach których jest coraz więcej.
Ktoś powie takie jest duże miasto, ktoś inny na to że nie w "takim" dużym mieście chciałem żyć.
Może niedługo będzie tak że dziś tak popularne i tętniące życiem niemal cały rok dzielnice jak zaspa, przymorze, brzeźno i oliwą będą odżywały tylko latem jak turystyka wypełni wszystkie lofty, apartamenty i mikropenthouse. Może...pożyjemy zobaczymy. Czas to najlepszy sprawdzian dla wszystkich decyzji.- 9 3
-
2021-06-23 12:26
Niby po co mieszkaniec Gdańska ma się wyprowadzać na obrzeża lub do innych miast ? Jaki jest tego sens? (4)
Skoro ktoś tu mieszka to nie musi sprzedawać swojego M aby zamieszkać gdzieś indziej.
Rozumiem, że jesteś sfrustrowany brakiem środków na zakup stąd Twoje czarnowidztwo.
Gdybyś chciał z zaspy, przymorza, brzeźna i oliwy zrobić hotelowce to musiałbyś wysiedlić 100 tys mieszkańców. Sam sobie odpowiedz czy to jest realne.
Z drugiej strony w dobrze skomunikowanych dzielnicach ceny M będą rosły a co raz więcej osób będzie wynajmować. Tak jak na zachodzie. Ty tego nie zmienisz.
To już się dzieje. Słyszałeś o zakupie ok 5 tys mieszkań w Polsce w 2021 roku przez fundusze?
A takich zakupów będzie więcej.- 2 1
-
2021-06-23 13:03
5 tys to około 2% mieszkań oddanych do użytku w 2020 (3)
uważasz, że te 2% ma takie wielkie znaczenie dla rynku?
takie informacje mają na celu podkręcanie ciśnienie i dalsze pompowanie bańki i nie mają wielkiego znaczenia dla ogólnego popytu, który cały czas maleje.
Szkoda , że nie piszą o ile taniej kupili te mieszkania od klienta z ulicy.- 2 0
-
2021-06-23 13:11
a markety jak zaczynały (2)
jeden, po jakimś czasie drugi, potem trzeci... a później na każdym przysłowiowym rogu masz market, dyskont, itp. To samo będzie z mieszkaniami.
Będą wykupowane przez fundusze, będą wynajmowali, na początek nawet twierdze, że będzie tanio (tak jak w pierwszych marketach), w ten sposób będą chcieli wykończyć właścicieli, którzy wynajmują jedna, dwa, trzy mieszkania (to co się stało z małymi sklepami), a później jak konkurencja nie będzie już duża ceny wynajmu będą rosły, a oni będą odcinali kupony.
Będzie jak w Berlinie, w Irlandii, czy w innych miejscach, Zwykłego człowieka, nawet dobrze zarabiającego nie będzie stać na własne mieszkanie, będzie musiał wynajmować.
Ktoś powie jak zapłacę 2 tysiące miesięcznie to nie zbiednieją, ale pomyśl co będzie za 5-10-20-30 lat, pomyśl co będzie jak pójdziesz na emeryturę. Na dzisiejsze czasy jak miałbyś całkiem fajną emeryturę 2500 na rękę, czy stać by Cię było na płacenie 2.000 za wynajem + media ???
A co zostawisz dzieciom, wnukom. Jeśli będzie mieszkanie po Tobie, to i oni będą mieli łatwiejszy start w życie.- 2 0
-
2021-06-23 14:05
mowa o wpływie zakupów hurtowych na popyt i ceny (1)
wg mnie nie ma on statystycznie znaczenia, co do ewolucji rynku najmu to oddzielny temat, taka ewolucja trwa i trochę to zajmie, aktualnie zakupy instytucjonalne mogą mieć wpływ na lokalne rynki, np zaspa , tam może to namieszać z pewnością.
- 1 0
-
2021-06-23 14:21
według mnie, dziś kupują 2 procent dostępnych mieszkań, za rok kupią 5 procent za dwa lat 10 procent, a za kolejnych kilka lat 70 procent mieszkań będą brały fundusze.
Kiedyś markety miały 0,05 procent udziału w wartości handlu, dziś hipermarkety + supermarkety + dyskonty mają ok. 65 procent udziału w handlu (to jest ok. 2/3 rynku).- 2 0
-
2021-06-22 19:00
Oficjalna inflacja ok 5% (realnie znacznie wyzsza) a oprocentowanie lokat 0,5%
Ci co mają kase kupują co sie da by nie dać się rządowi okradać i dlatego mamy takie wzrosty cen
- 3 0
-
2021-06-22 21:52
Pytanie (1)
Czy Polacy korzystają z życia czy żyją inwestycjami w mieszkania ?
- 7 1
-
2021-06-22 22:23
Pokochali kredyty- chcą płacić raty rzędu 3/5 tys za 45 m2
Jesteśmy wszyscy masochistami.- 3 3
-
2021-06-23 08:17
co to za kocopoły?
to przysłal chyba dział marketingu deweloperów wraz z przeedstawicielami tego znamienitego i jakże potrzebnego pseud zawodu pasożyta od handlu nieruchomościami
- 1 2
-
2021-06-23 09:28
To nic nowego ze to arty sponsorowane zablokowali wszystkie posty które napisały prawde
co jest wynikiem tego kosmicznego wzrostu cen w Gdańsku
- 0 2
-
2021-06-23 15:13
U nas w Polsce jest tanio !!!
Jeśli pensje będą rosły to również ceny nieruchomości w Gdańsku będą dalej rosły- to oczywiste.
- 4 3
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.