Chcesz kupić mieszkanie na kredyt? Pospiesz się!

Jeśli jesteś zdecydowany na zakup nieruchomości na granicy swoich możliwości finansowych lepiej pospiesz się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, bo od nowego roku będzie trudniej. W życie wejdą regulacje Rekomendacji S.

Zdolność kredytowa Polaków spada. Z ankiety przeprowadzonej pod koniec września przez Open Finance (w porównaniu do lipca) klienci mogli liczyć na mniejszy o 4 procent kredyt w euro i o 2 procent niższy w złotych.

Będąc "na pograniczu" zdolności trzeba szukać odpowiedniego banku, bo polityka banków różni się od siebie; wytyczne związane z weryfikacją wniosków kredytowych są w każdym przypadku inne. W ofertach można przebierać, kiedy na odpowiednio wysokim dla banku poziomie są nasze zarobki i wkład własny. Osoby, które nie mają odpowiednio wysokich dochodów, a na dodatek mają inne zobowiązania kredytowe, mają o wiele mniejszy wybór.

I właśnie osoby znajdujące się na granicy zdolności kredytowej od nowego roku będą miały jeszcze większy problem. W życie wchodzi III Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.

Tym razem zmiana będzie dotyczyła obliczania zdolności kredytowej osób starających się o kredyt. Do końca roku może ona (w zależności od polityki banku) być obliczana na okres nawet 40 - 50 lat (najczęściej 30). Dzięki takiemu działaniu możliwe jest udzielenie wyższego kredytu przy niższych miesięcznych ratach.

Po wejściu w życie rekomendacji zdolność kredytowa będzie mogła być liczona na maksymalnie 25 lat. Dzięki temu banki będą ponosiły mniejsze ryzyko dotyczące "złych kredytów". Rekomendacja ma chronić też kredytobiorców przed... nimi samymi i wchodzeniem w kredyt, którego nie będą w stanie spłacić.

- W porównaniu do popularnego kredytu na 30 lat wprowadzenie tych zapisów rekomendacji oznacza spadek zdolności kredytowej klienta o około 10 procent - ocenia Marcin Krasoń z działu analiz Open Finance.

Jeśli kredytobiorcy będą (na podstawie szacunku bankowców) w stanie spłacić kredyt w czasie 25 lat czas spłaty może być im rozłożony na dłuższy okres.

Istotna wskazówka z rekomendacji S dotyczy relacji wysokości raty do przychodów w przypadku kredytów walutowych. Inna rekomendacja - T mówi, iż łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej (bez względu na walutę kredytu). Nowa rekomendacja S w przypadku kredytów walutowych zmniejsza ten limit do 42 procent. Uwzględniając obowiązującą wcześniej rekomendację T oznacza to spadek zdolności kredytowej o ok. 5 procent. Oczywiście dotyczy to kredytów walutowych, których udzielanych jest w tej chwili coraz mniej i tylko osobom, które mają na tyle wysokie zarobki, aby "w razie czego" były w stanie udźwignąć straty związane z ryzykiem walutowym.

W rekomendacji S KNF zwrócił też uwagę, że w przypadku obliczania zdolności kredytowej dla osób, które kredyt hipoteczny spłacać będą jeszcze po przejściu na emeryturę, bank wziąć pod uwagę musi także prawdopodobną zmianę dochodów związaną z zakończeniem pracy zawodowej(nie określono w jak to obliczyć). To również może obniżyć docelową zdolność kredytową.

Kto zatem powinien pospieszyć się z zaciągnięciem kredytu, aby nie być rozczarowanym po 1 stycznia?

Przede wszystkim osoby, których zdolność kredytowa obliczana w kontekście konkretnej nieruchomości jest na granicy.

Także osoby, które mają odpowiednio długą historię spłaty kredytu złotowego i wysoką w porównaniu dzisiejszych realiów (powyżej 2 p.p.) marżę powinny pomyśleć o refinansowaniu go, bo dzięki temu można zaoszczędzić. Jednak refinansowanie kredytu to nic innego jak zaciągnięcie nowego kredytu. Jeśli nasze zarobki się zmieniły i jesteśmy blisko "granicy" nie ma na co czekać...

- Z sygnałów płynących z banków na dzień dzisiejszy wynika, że klienci nakierowani na kredyty walutowe mają świadomość zmian i przyspieszają w związku z tym swoje decyzje zakupowe. Duża grupa klientów, zwłaszcza zainteresowana kredytami złotowymi, nie ma pojęcia, że od nowego roku ich zdolność będzie niższa - mówi Halina Kochalska, analityk z Open Finance. - Jeśli chodzi o politykę banków, to w przypadku kredytów walutowych w sporym procencie jest ona już dostosowana do zaleceń rekomendacji S i zdolność wyliczana jest dla maksymalnie dla 42 procent dochodów. W przypadku obliczania zdolności dla kredytów złotowych nic się nie zmieniło i należy się spodziewać, że okres 25 letni będzie uwzględniany dopiero od nowego roku.