- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest prawidłowo zarządzana?
Wspólnot mieszkaniowych, które nie są zadowolone z działania firmy zarządzającej nieruchomością, nie brakuje. Problemy z utrzymaniem czystości w częściach wspólnych czy zaniedbania stanu technicznego widać gołym okiem. Trudniej sprawdzić, czy prawidłowo prowadzone są finanse i czy stan prawny nieruchomości jest właściwy. Ale jest to możliwe.
- Z punktu widzenia mieszkańców największe znaczenie ma stan techniczny i estetyczny budynku oraz finanse. To pierwsze z pewnością wpływa na drugie - zaniedbanie kwestii technicznych w perspektywie czasu zazwyczaj wpływa na znaczny wzrost kosztów. Jeśli jeszcze do tego nasz kontakt z administratorem jest mocno ograniczony, nie odpowiada on na nasze pytania czy wręcz utrudnia wgląd do dokumentów i rozliczeń, warto pomyśleć o przejęciu kontroli nad tym, co dzieje się w obrębie naszej wspólnoty - podkreśla Łukasz Zalewski z trójmiejskiej firmy zarządzającej nieruchomościami Dynamika S.C.
![Audyt zarządzania wspólnotą mieszkaniową? Kiedy i po co?](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/3787/150x100/3787724__c_461_0_2191_1534__kr.webp)
Zarządcę, który obsługuje nieruchomość, warto sprawdzić, zwłaszcza jeśli stan budynku bądź koszty jego utrzymania budzą nasze wątpliwości. Pobieżna kontrola nie jest tak skomplikowana, jakby się wydawało. Do jej przeprowadzenia uprawniony jest szczególnie zarząd wspólnoty, z którym każdy członek wspólnoty powinien być w kontakcie.
- Pod względem technicznym warto sprawdzić, czy są wykonane wszystkie przeglądy wymagane prawem i względami bezpieczeństwa, czy zarządca podjął działania, wynikające z zaleceń umieszczonych w protokołach z przeglądów, a także czy zarządca wywiązał się z podjętych planów gospodarczych. W zakresie finansowo-księgowym istotne są koszty utrzymania nieruchomości - czy nie ma "ukrytych" kosztów zarządzania nieruchomością, które na mocy zawartej ze wspólnotą umowy powinny leżeć po stronie zarządcy. Będą to m.in. koszty materiałów biurowych, koszty korespondencji, archiwizacji, odbiorów czy spotkań z zarządem, w których uczestniczy zarządca - wymienia Ewa Klechowicz, członek Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. - Warto zwrócić uwagę na prawidłowe rozliczanie mediów. Niestety zdarza się, że latami jest nierozliczone zużycie wody, bo właściciele nie podają stanu wodomierzy. Pilnować warto także tzw. "bilansów otwarcia" - zdarza się, że zarządca "gubi" parę tysięcy pomiędzy budżetem zamknięcia starego roku a budżetem otwarcia nowego roku. Jeśli dokonuje się korekt, nie można zmieniać rozliczenia rocznego wspólnoty po przyjęciu sprawozdania rocznego, tylko dokonuje się korekty w roku następnym, a zaistniałą sytuację omawia na kolejnym zebraniu.
Zarządzanie i administracja nieruchomościami. Znajdź firmę w Trójmieście
Pod względem administracyjnym warto zweryfikować prawidłowy przepływ informacji i skontrolować, czy wszelkie informacje dotyczące obsługi trafiają do właścicieli. Należą do nich na przykład informacje o zmianie opłat.
Przeprowadzenie audytu sposobem na problemy z zarządcą?
Jeśli okaże się, że praca zarządcy nieruchomości budzi wątpliwości, wspólnota może zlecić audyt. To, co jest sprawdzane podczas kontroli, w dużej mierze zależy od tego, jakie uprawnienia do wglądu w sprawy nieruchomości otrzyma osoba ją przeprowadzająca. Z reguły monitorowane są względy techniczne, finansowe i formalno-prawne. Od wielkości wspólnoty i zakresu audytu będzie zależał też jego koszt.
- Audyt techniczny skupia się na tym, w jakim stanie znajduje się budynek i jakich prac remontowych ewentualnie wymaga. Kontrolujący sprawdzają, czy zostały wykonane wszystkie przeglądy wynikające z prawa budowlanego, zaglądają do Książki Obiektu Budowlanego, kosztorysów i umów na prace budowlane. Z kolei pod względem formalno-prawnym audytorzy przyglądają się umowom na świadczenie usług, zwłaszcza w kwestii cen i rzeczywistych potrzeb obiektu, umów na dostawę mediów i warunków polis ubezpieczeniowych. Analizują regulaminy, podjęte uchwały oraz księgi wieczyste pod kątem prawidłowości udziałów. Pod względem finansowym przeglądane są faktury, rozliczenia mediów, obowiązkowa sprawozdawczość oraz aktywność w zakresie windykacji przedsądowej i sądowej - dodaje Łukasz Zalewski.
Czytaj także: Jakie usługi proponują zarządcy nieruchomości w Trójmieście?
Efektem takiej kontroli są zalecenia, które opierają się na wykazaniu optymalnych rozwiązań, które powinny zostać zastosowane przez zarządcę. Wśród nich często znajdują się wskazówki, które mają doprowadzić do redukcji kosztów, doprowadzenia do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości czy zapobiegania w przyszłości kosztownym remontom.
Na co zwrócić uwagę, wybierając zarządcę nieruchomości?
Wybierając zarządcę nieruchomości dla wspólnoty mieszkaniowej, warto zwrócić uwagę na wiele aspektów. Oprócz licencji zarządcy ważne jest doświadczenie i zakres usług - dobrze, jeśli w ofercie będzie mieć codzienną obsługę i konserwację nieruchomości czy dbanie o tereny zielone, które należą do wspólnoty. Firmy z większym doświadczeniem i oferujące szeroki wachlarz usług mają z reguły sprawdzoną grupę wykonawców i sprawniej poradzą sobie z koordynacją działań.
- Oprócz porównania stawki trzeba też zwrócić uwagę na wszystkie aspekty techniczne, finansowo-księgowe i administracyjne. Wielu właścicieli przy wyborze zarządcy kieruje się stawką i "osobowością" kandydata na zarządcę, podczas gdy zarządzanie to praca całego biura - podkreśla Ewa Klechowicz. - Warto także sprawdzić, czy nowy zarządca ma w swojej usłudze dostęp internetowy do kont indywidualnych właścicieli, czy zarządca oferuje obsługę właścicieli w zakresie "płatności masowych", co ułatwia uzyskanie informacji na bieżąco o dokonanych płatnościach bez konieczności czekania na wyciąg bankowy.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (50) 7 zablokowanych
-
2020-04-27 11:04
GA
Mieszkania muszą być dobrze zarządzane bo kosztują jak dobry prom kosmiczny.
- 2 2
-
2020-04-27 11:17
U mnie są rozbieżności
Od nowego roku jest nowy zarządca, bo jako wspólnota wystapilismy że Zblik(dawniej abk) i z dwóch źródeł otrzymuję informację nt. nadpłaty. Od zbliku i od nowego zarządcy. I z tych zawiadomień wyniknela różnica ponad 100 zł między jednym a drugim. Zarządca że o 100 zł mniejszej nadpłaty się doliczył. Nie mam pojęcia jak.
Ale z drugiej strony, kontakt z zarządca jest i usterka techniczna na klatce schodowe j została naprawiona wręcz niezwłocznie.- 0 3
-
2020-04-27 11:34
(1)
Pani Klechowicz tak pięknie opowiada...a jak to się ma do rzeczywistości? Sąsiedzi mają tą panią za administratora i u nich nigdy chodnik nie jest posprzatany! O śniegu zimą nie wspomne. Pamietaja tylko zeby flagi wywiesić na 1 maja...ale czy mieszkańcy chcą tego??
- 5 0
-
2020-04-27 12:04
u mnie inwentaryzację zleciła, to powierzchnie na poddaszu urosły o kilkanaście m2 natomiast kondygnacje obniżono do 3
- 1 0
-
2020-04-27 13:04
MARKA z Gdyni (1)
Firma MARKA z Gdyni to porazka. Mysla, ze działają w latach 80-tych. Ladnie mowia i chwala sie czego to nie zrobili, jak przyjdzie co do czego to wybierają "swoje" firmy, ktore sa 2 razy droższe. Uczulam zarzady, zeby im patrzec na rece. Najgorsze, ze wspólnoty boja sie zmieniac administratorów. Jesli jest dobry Zarzad to sobie z tym poradzi.
- 9 0
-
2020-04-27 13:39
Każda firma tak robi
Wystarczy poprosić Administratora o ofertę innej firmy, z którą nie współpracują, lub jako Zarząd Wspolnoty poprosić o ofertę inną firmę z danej branży działającą w Gdyni.
- 2 3
-
2020-04-27 14:08
tiiaa (1)
jeżeli chcemy płacić administratorowi stawki bardzo niskie, niższe niż firmy sprzątające biorą za sprzątanie a żadne biuro rachunkowe za samą księgowość wzięłoby dużo więcej niż administrator pobiera wynagrodzenie za sprawy administracyjne, księgowe, techniczne, windykację, kredyty etc......to czemu się dziwić ?
Prosta sprawa sprawdzić ile płaci ktoś za administratora a ile za firmę sprzątającą.
Cena = jakość. Nie jest to mżonka.
Co więcej stawki administratora nie zmieniają się czasem po kilkanaście lat.....a odpowiedzialność, ilość pracy i oczekiwania mieszkańców rosną, a aby mieć dobry program, odpowiednią ilość pracowników do obsługi to niestety bez godziwych stawek nie można oczekiwać nie wiadomo czego. To też trzeba mieć na względzie.
Nie wszyscy wiążą się z deweloperami od których mają sporo budynków i to dużych. Niektórzy uważają to za nieetyczne by wiązać się z deweloperem. Głupota ? Każdy ma inne podejście.
Poza tym nie kojarzę by jakiś administrator miał ekstra biura w ekstra dzielnicy i jeździł ekstra samochodami (bez leasingu) etc. To nie jest żyła złota.
ps. jak każdy może być administratorem i mu się nie podoba to może założyć firmę i zobaczyć jak to jest w praktyce- 7 6
-
2020-08-27 21:14
Amen.
Najmądrzejsza opinia w tym temacie. A firma... Jak to było Dymanika?? Obiecuje gruszki na wierzbie i robi "audyty" za 0 zł, byle sugerować, że inni zarządcy są gorsi, tylko oni specjaliści.
- 0 0
-
2020-04-27 15:54
Biuro zarządu i obrotu nieruchomościami Golabek na ul. Do Studzienki w Gdańsku. Jakieś opinie?
- 1 2
-
2020-04-27 16:30
Wspólnota Mieszkaniowa (1)
Uważam,że Pani Klechowicz trochę mija się z prawdą.Wystarczy zobaczyć jakimi samochodami zarządcy się rozbijają,przeważnie kierowniczkami są osoby pracójące w dawnych ADM,kroją ludzi na grubą kasę ,nie jasne interesy z wykonawcami,firmami sprzątającymi ,polecane ciągle te same firmy.A co do Pani Klechowicz niech się elegancko wypowie czemu zarządza coraz mniejsza ilością nieruchomości.
- 14 2
-
2021-07-01 21:45
Pani Klechowicz
My jej podziękowaliśmy i wyszło nam na dobre.
- 0 0
-
2020-04-27 21:43
Trudny orzech
MIeszkańcy wspólnoty generalnie mają wszystko w d... Wyjątek to wyskokość "czynszów".
Na zebranie wspólnoty przychodzi max 20 %. Przepchnięcie uchwały wymaga kolendowania po mieszkaniach, proszenia i tłumaczenia jak krowie na rowie.
Dbałość i porządek kończy się tam gdzie stoją drzwi od mieszkania. W mieszkaniu używa kapci ale kiepa na schodach czy przez okno wyrzuci.
Wybranie najlepszej nawet firmy zarządzającej/księgowej nic nie da. Trzeba ich też pilnować bo idą po najmniejszej linii oporu.- 18 0
-
2020-04-28 05:21
To ile taki audyt kosztuje?
- 3 0
-
2020-04-28 09:18
Rida Gdańsk
Przestrzegam bardzo poważnie wszystkich przed rida gdańsk sp. zo.o. ceny z kosmosu.
- 2 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.