- 1 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (124 opinie)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 4 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
Jeden kredyt na zakup i wykończenie nieruchomości
Nakładane w ostatnich latach regulacje dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych doprowadziły do obniżenia zdolności kredytowej nabywców oraz nałożyły obowiązek posiadania wkładu własnego. Tymczasem osoby, które kupują nieruchomość potrzebują środków nie tylko na sam zakup, ale także na jej wykończenie i urządzenie. Ich uzyskanie jest możliwe.
Wnioskując o kredyt na zakup domu lub mieszkania można rozważyć zwiększenie wnioskowanej kwoty kredytu o środki na prace wykończeniowe danego lokalu.
- O nabycie oraz wykończenie nieruchomości można zawnioskować w ramach jednego wniosku kredytowego precyzując jednocześnie podział kwot na poszczególne cele. Bank dokonuje analizy wszystkich celów kredytowych podczas jednego procesu, co oznacza, że finalna decyzja oraz umowa kredytowa będą uwzględniały każde źródło przedsięwzięcia - potwierdza Sebastian Murglin, ekspert kredytowy.
Wykończenie mieszkania krok po kroku - co warto wiedzieć?
Całkowity koszt transakcji
Istotną kwestią przy zaciąganiu łączonego kredytu jest całkowity koszt transakcji (zakupu i wykończenia), który jest sumą ceny zakupu nieruchomości i środków niezbędnych do jego wykończenia czy remontu.
Firmy: Znajdź doradcę finansowego z Trójmiasta
- Ma to istotne znaczenie, ponieważ to właśnie od pełnej kwoty inwestycji bank będzie liczył konieczny do wniesienia wkład własny klienta, czyli minimum 10 procent całkowitego kosztu inwestycji. Środki własne kredytobiorcy zazwyczaj muszą być zaangażowane w zakup lokalu, natomiast kwota na wykończenie zostanie wypłacona klientowi w kwocie wnioskowanej na złożonym wniosku kredytowym - podkreśla Sebastian Murglin. - Przykładowo, wnioskując o zakup lokalu o wartości 300 tysięcy złotych wraz z kwotą na jego wykończenie w wysokości 100 tysięcy złotych globalny koszt inwestycji wyniesie 400 tysięcy złotych. W takim przypadku bank będzie oczekiwał, że wnioskodawca będzie posiadał minimum 40 tysięcy złotych środków własnych. Uwzględniając dane z powyższego przykładu potencjalny klient zawnioskuje o 260 tysięcy złotych kredytu na zakup nieruchomości oraz o 100 tysięcy złotych na jej wykończenie, a całkowita kwota kredytu wynosiła będzie 360 tysięcy złotych.
Środki kredytowe przeznaczone na elementy stałe
Warto jednak podkreślić, że środki kredytowe przeznaczone na remont lub wykończenie nieruchomości w stanie surowym powinny dotyczyć elementów stałych, które pozostaną w mieszkaniu, nawet jeśli my się z niego wyprowadzimy.
- Środki kredytowe przeznaczone na remont bądź wykończenie nieruchomości powinny dotyczyć elementów na stałe wbudowanych. Bank nie skredytuje elementów ruchomych takich jak meble czy sprzęty wolnostojące. Z zasady większość banków nie przewiduje górnej granicy wartości środków możliwych do uzyskania. Ale w ostatnim czasie można zaobserwować nasilającą się tendencję banków, do zaniżania wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt. Galopujące wzrosty cen ofertowych nie zawsze mają przełożenie na rzeczywistą wartość nieruchomości - wyjaśnia Piotr Witecki z firmy Finansowy Piotr.
Różnica pomiędzy cenami nieruchomości, a wartością szacowaną przez bankowych rzeczoznawców doprowadza wtedy do sytuacji, w której nie otrzymamy kredytu we wnioskowanej wysokości.
Czytaj także: Rośnie liczba udzielanych kredytów hipotecznych
- Jeśli przykładowo nabywamy nieruchomość na rynku wtórnym za 400 tysięcy złotych, która wymaga remontu za 60 tysięcy złotych, dysponujemy wkładem własnym 10 proc. W standardowym scenariuszu powinniśmy uzyskać wycenę na poziomie 460 tysięcy złotych i otrzymać kredyt na sumę 414 tysięcy złotych, a wkład własny stanowiłby 46 tysięcy złotych - wylicza Piotr Witecki.
Bank po dokonaniu oszacowania wartości może jednak stwierdzić, że mieszkanie po remoncie nie będzie warte mniej, na przykład 430 tysięcy złotych.
- Oznacza to, że w takiej sytuacji bank przyzna nam zaledwie 387 tysięcy kredytu, a do uruchomienia kredytu i zrealizowania zakupu będziemy potrzebować nie 46, a 73 tysiące złotych z własnych środków. Dla niektórych kredytobiorców taki scenariusz może okazać się barierą nie do przejścia - przestrzega Piotr Witecki. - Przed złożeniem wniosku o kredyt warto skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym, który oszacuje, czy nasze założenia będą możliwe do zrealizowania.
Rozliczenie części kredytu przeznaczonej na remont lub wykończenie wnętrza
Rozliczenie środków pozyskanych z banku na remont lub wykończenie jest proste i z reguły odbywa się za pomocą dokumentacji zdjęciowej obrazującej wykonane prace.
- Nie ma przy tym konieczności udokumentowania wykonania tych prac fakturami VAT. Ograniczeniem jest jedynie zdolność kredytowa klientów oraz przyszła wartość nieruchomości po jej wykończeniu, oszacowana przez bank, gdyż zaciągana kwota kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości oraz jej remont lub wykończenia nie może przekroczyć 80-90 proc. wskaźnika LTV, w zależności od wymogów banku kredytującego - dodaje Daniel Banaś.
Oczywiście bank wypłacając kredyt na konkretny cel, zastrzega sobie w umowie kredytowej prawo do rozliczenia kredytobiorcy z wypłaconych pieniędzy.
- W bardziej restrykcyjnych bankach kontroli dokonywać będzie nawet inspektor banku - zauważa Sebastian Murglin. - Jeżeli uzyskana z banku kwota na remont lub wykończenie okazała się zbyt duża, to zaoszczędzone środki można zwrócić do banku, który na nowo przeliczy wartość kapitału pozostałego do spłaty, zmniejszając tym samym finalną ratę kredytu. Jeśli przewidujemy taki scenariusz, warto wybrać bank, który umożliwia nadpłatę kredytu bez dodatkowych opłat.
Na wykończenie od 500 do 2000 złotych na metr kwadratowy
Wykończenie lub remont mieszkania czy domu to złożony proces, podczas którego mogą zaistnieć nieprzewidziane zdarzenia. Na etapie sporządzania planu prac wykończeniowych warto dokładnie policzyć, czy wnioskowane środki finansowe wystarczą do zakończenia całego procesu.
- Integralną część wniosku kredytowego jest kosztorys przedstawiający instytucji finansowej zakres prac, ceny materiałów oraz fachowców, jak również termin, w jakim zakończymy prace wykończeniowe. Podczas sporządzania kosztorysu, należy wziąć pod uwagę procedurę banku, w którym aktualnie wnioskujemy o kredyt. Zazwyczaj minimalną możliwą do uzyskania kwotą na remont czy wykończenie jest 500 złotych za każdy metr kwadratowy, natomiast górny limit uzależniony jest od wielu innych czynników, takich jak przyszła wartość lokalu, ceny nieruchomości w okolicy, ocena banku w zakresie ewentualnego przeszacowania kosztów wykończenia. Przyjmuje się jednak, że górna granica wynosi 1500 złotych, a w niektórych przypadkach nawet 2000 złotych za metr kwadratowy powierzchni danej nieruchomości - mówi Sebastian Murglin.
Czas na realizację wykończenia lub remontu nieruchomości, który deklarujemy bankowi, jest szczególnie istotną kwestią.
- Poszukiwanie ekipy remontowej, produkcja niektórych elementów lub oczekiwanie na zamówione materiały może znacznie wydłużyć pierwotnie deklarowany czas realizacji inwestycji. Warto, aby podczas ustalania terminu zakończenia prac uwzględnić kilka dodatkowych dni na nieprzewidziane zdarzenia. W przypadku, gdy zbliżamy się do ustalonej z bankiem daty finalizacji remontu i istnieje ryzyko opóźnień, warto poinformować o tym kredytodawcę i przesunąć termin rozliczenia. W przypadku większości banków przesunięcie terminu odbioru będzie wiązało się z płatnym aneksem do umowy kredytowej - zauważa Sebastian Murglin.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (83) 7 zablokowanych
-
2019-09-23 10:54
kapitał spekulacyjny zaatakował Gdańsk (2)
taki wniosek można wyciągnąć po skali mieszkań do sprzedania na wtórnym z lat 2017-2019 (a nawet 2020). Większość tej kasy to kasa spoza trójmiasta a często spoza Polski. Po prostu gracze, Szary Kowalski jak da się w to wciągnąć to zostaje z kredytem na 30 lat na przepłacone mieszkanie
- 20 1
-
2019-09-23 16:22
No to sobie sprawdź jakie ceny są w Czechach (1)
I pomysl, ze my niedługo tez takie będziemy mieć. Sprawdź sobie jak w podanym przez ciebie czasie wzrosły nieruchomości w innych krajach UE, to zobaczysz... ze u nas jest tanio. Nie ma żadnych widoków na sensowne emerytury w przyszłości. Jak nie kupisz mieszkania teraz to za co chcesz wynajmować na emeryturze?
- 1 5
-
2019-09-24 16:02
Możesz sprawdzić i napisać? Dziękuję.
- 0 0
-
2019-09-23 17:26
syfiasta branża lichwiarzy uruchomiła naganiaczy
a ten serwis lokuje produkty w ramach sponsoringu
- 6 2
-
2019-09-24 09:24
Czy ten artykuł nie powinien być w dziale Deluxe? (1)
Ceny mieszkań w Polsce są absurdalne i mają się nijak do przeciętnej płacy.
- 12 0
-
2019-09-26 12:53
Jak jesteś zwykły przecietniak to współczuję życia
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.