- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (103 opinie)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Mieszkanie od dewelopera. Bezpieczny zakup?
W całym procesie zakupu lokalu z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, powinniśmy dbać o własne interesy. Nawet przy całym optymizmie i dobrej opinii o sprzedającym, trzeba zawsze pamiętać, że umowę podpisuje się na "złe czasy". O czym nie można zapomnieć, by w przyszłości nie narazić się na kłopoty?
Warto zaznaczyć, że ta ustawa wymaga od deweloperów wydawania prospektów informacyjnych. Taki dokument ma określoną minimalną, niezbędną treść. Zarówno braki, jak i niewłaściwa forma prospektu czy załączników spowoduje, że kupujący mogą odstąpić od umowy. Innym powodem odstąpienia od umowy może się okazać niezgodność informacji zawartych w tym dokumencie ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
Kolejnym ważnym czynnikiem jest wiarygodność działalności prowadzonej przez dewelopera. Powinniśmy wziąć pod uwagę nie tylko czas prowadzenia działalności, liczbę zrealizowanych inwestycji i opinie, ale także wysokość ewentualnego kapitału zakładowego, formę pokrycia kapitału zakładowego czy zaświadczenia o braku zaległości firmy w Urzędzie Skarbowym lub Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.
- Może się okazać, że deweloper nie posiada środków inwestycyjnych czy odpowiedniego zabezpieczenia na wykonanie zamierzenia budowlanego. Niewykluczone także, choć może się to wydawać wręcz absurdalne, że deweloper w dniu podpisania umowy nie posiada pozwolenia na budowę lub projektu architektoniczno-budowlanego - mówi radca prawny Kamila Pazur z Kancelarii Radcy Prawnego Paragraf.
Czytaj także: odzyskanie zadatku od dewelopera jest możliwe
W związku z takimi sytuacjami ustawodawca nałożył na deweloperów obowiązek zapewnienia kupującym możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli deweloper podlega wpisowi do tego rejestru) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej;
- projektem architektoniczno-budowlanym.
Z aktualnym stanem księgi wieczystej możemy zapoznać się, nie wychodząc z domu - za pośrednictwem podstrony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości ekw.ms.gov.pl. Jest to bardzo istotne z perspektywy właściciela. Ewentualne obciążenia istniejące na nieruchomości, takie jak służebności czy hipoteki będą widniały w tym rejestrze.
- Jeżeli nieruchomość gruntowa, na której planuje się inwestycję jest obciążona hipoteką, to należy sprawdzić, czy wierzyciel hipoteczny wyraził zgodę na bezobciążeniowe odłączenie naszego mieszkania od nieruchomości obciążonej po jego wybudowaniu i przewłaszczeniu - stwierdza Kamila Pazur.
Aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego uzyskamy samodzielnie na stronie ems.ms.gov.pl/krs, a zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej znajdziemy dzięki stronie prod.ceidg.gov.pl. Tam można też ustalić, czy deweloper nie znajduje się w stanie upadłości lub likwidacji. Sprawozdania finansowe podmiotów gospodarczych zarejestrowanych w Krajowym Rejestrze Sądowym są ogólnodostępne w siedzibach sądów, które te podmioty rejestrują. Wgląd do projektu architektoniczno-budowlanego oraz pozwolenia na budowę uzyskamy w Powiatowym Urzędzie Nadzoru Budowlanego.
Czytaj także: porady w cyklu Zanim kupisz od dewelopera
- Zwiększenie ochrony prawnej kupujących zawarte w ustawie z 16 września 2011 r. uregulowało obowiązki deweloperów w zakresie informowania nabywających o warunkach inwestycji, treści umowy, zwłaszcza w zakresie wysokości odsetek i kar umownych, ochronie prawnej środków przekazanych przez konsumenta na realizację inwestycji w razie upadłości dewelopera oraz obowiązkach dewelopera związanych z odbiorem lokalu i zgłaszaniem przez nabywców jego wad - ocenia radca prawny Sebastian Wicherkiewicz.
Pomimo wniesionych przez ustawę ograniczeń zdarzały się i nadal mogą zdarzać się przypadki, w których deweloperzy stosują szereg niedozwolonych działań. Jednym z przykładów niepoprawnego zachowania może być wydawanie prospektów informacyjnych o niezgodnej treści, zmiana prospektów lub ich załączników bez wcześniejszego poinformowania kupujących. Poza tym, czasami deweloperzy kształtują w umowach okresy odstąpienia w sposób niekorzystny dla nabywców bądź przedstawiają niewłaściwe dane, które mają na celu podniesienie wiarygodności danego przedsiębiorstwa.
Inną formą niestosownego zachowania deweloperów jest wprowadzanie tak zwanych klauzul niedozwolonych. Duża część takich klauzul pochodzi jeszcze sprzed wejścia w życie przepisów ustawy. Dotyczą one w przeważającej części wysokości ceny, którą faktycznie ustalano dopiero po wybudowaniu nieruchomości, stosowania tzw. klauzul waloryzacyjnych, ograniczonych możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego oraz nadmiernego ograniczenia odpowiedzialności deweloperów za wady fizyczne i prawne.
- Chcąc się obronić przed nieuczciwymi zachowaniami należy w pierwszej kolejności, jeszcze przed zawarciem umowy, dokładnie zapoznać się z przepisami ustawy. Ich treść pozwala na wykrycie niesolidnego kontrahenta już na etapie analizy prospektu informacyjnego i treści projektu umowy deweloperskiej. Analiza ta powinna być szczegółowa i wnikliwa - zauważa Kamila Pazur.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej można zapoznać się także z treścią raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów "Konsument na rynku deweloperskim". W jego treści znajdziemy zestawienie klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich, dzięki czemu będziemy mogli porównać je z zapisami, które znajdują się w naszej umowie. Wiele cennych wskazówek odnajdziemy też w przygotowanym przez ten sam urząd "Poradniku dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej".
Należy pamiętać, że umowa deweloperska nie przenosi na kupującego prawa własności nieruchomości. Deweloper na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się jedynie do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Do przeniesienia prawa własności konieczne jest zawarcie z deweloperem odrębnej umowy. Zarówno umowa deweloperska, jak i późniejsza umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy, jakie przysługuje mu w związku z zawarciem tej umowy.
Dowiedz się, czym przy zakupie nieruchomości różni się zaliczka od zadatku
- Warto sprawdzić, czy wpis do księgi wieczystej został dokonany, bo ujawnienie w niej roszczenia chroni nabywcę na wypadek przeniesienia przez dewelopera własności lokalu lub nieruchomości na inną osobę. Wpis roszczenia do księgi wieczystej daje w takim wypadku nabywcy możliwość dochodzenia swoich praw przeciwko nowemu właścicielowi nieruchomości - mówi radca prawny Olga Zabieglik z Lighthouse.
Warto zadbać o to, by termin przeniesienia prawa własności w umowie deweloperskiej był określony precyzyjnie i jednoznacznie, tak aby wyeliminować ewentualne spory w zakresie interpretacji. W przypadku gdyby deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpić od tej umowy po uprzednim wyznaczeniu deweloperowi 120 dni na dokonanie tej czynności. W takim przypadku nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
- Inną możliwością jest złożenie w sądzie pozwu o zobowiązanie dewelopera do złożenia oświadczenie woli o przeniesieniu na rzecz nabywcy prawa własności lokalu. W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia wyrok sądu zastąpi tym oświadczenie dewelopera - dodaje Olga Zabieglik.
Zgodnie z art. 28 ustawy wszelkie postanowienia umowy deweloperskiej oraz działania deweloperów niezgodne z przepisami są nieważne, a w ich miejsce wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ustawa przewiduje szereg sytuacji, w których kupującym przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Jej treść odnosi się w znacznej mierze do umowy deweloperskiej. Uprawnienie do odstąpienia od umowy zostało ograniczone. Można z niego skorzystać bowiem w okresie 30 dni od dnia zawarcia umowy.
Czytaj także: Nowe mieszkanie z wadą. Wykorzystać rękojmię czy reklamację?
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (94) 7 zablokowanych
-
2016-11-21 12:29
Żenujący napis na budynku ROBYGa na Przymorzu (3)
o braku pecha u nich bo ich budynki nie mają 13- go piętra....
Człowiek - robotnik spadł, potem balkon spadł na pracujących ludzi---
niech skończą o przesądach bo to im nie pomaga,
niech wprowadzą porządny nadzór- 20 3
-
2016-11-21 14:59
Napis o braku 13 pietra (2)
nie jest na budynku Robygu, domyslam sie ze chodzi o inwestycje Cztery Oceany
- 8 0
-
2016-11-22 08:41
to przepraszam, byłam pewna, że to Robyg- po brzydocie elewacji (1)
- 3 1
-
2016-11-22 19:39
Czyli mówisz o swoim falowcu?
- 0 0
-
2016-11-21 12:43
A hossa ma w nosie ustawę deweloperską (2)
.
- 6 2
-
2016-11-21 14:07
hossy nie obejmuje ustawa
budowę rozpoczęto przed jej wejsciem w zycie i będą jeszcze budować przez 9 lat na starych warunkach, cała sokółka i wiczlino.
- 1 0
-
2016-11-22 07:32
Poza tym, Hossa idzie na ilość, a nie na jakość
Nie wiem skąd biorą tych podwykonawców?!!!
- 1 1
-
2016-11-21 12:56
Polecam nową inwestycję przy Ledóchowskiego na Obłużu -
5 minut do centrum Gdyni a w pakiecie - gratis promieniowanie z nadajników telefonii komórkowej postawionych na dachu sąsiadującej z inwestycją przychodni zdrowia.
- 7 8
-
2016-11-21 15:33
na pewno bezpieczny zakup - szczególnie jak ostatnio jednemu deweloperowi balkon "się" oberwał
- 9 1
-
2016-11-21 17:10
Zakup od dewelopera (3)
Niezdrowa Wylewka z betonu a cena jak za sciany z cegiel.
Cena za m2 jak na Poludniu Francji. Nadmuchana sztucznie w zmowie banksterow i deweloperow.
Mieszkanie nazywane apartamentem a w zasadzie klity.
Kredyt od banksterow na 40 lat za klite. I tak nie splacicie wiec mieszkanie sprzedadza jeszcze raz
Telefonia komorkowa nadajaca prosto w Okna.
Balkon o wymiarze ze rower nie wchodzi.
Wygluszenie zadne , slychac co sie dzieje 2 mieszkania dalej.
Windy sie zepsuja 2 tyg po oddaniu do uzytku i beda sie psuc co dwa tygodnie.
Reasumujac:
Cena jak za luxus a w dziadostwie i szarzyznie i mieszkanie w betonowym bunkrze z kredytem na szyi do konca zycia za dziadostwo.
I tylko deweloper i bankstery gebe ciesza ze zlowili frajerow na wybudowane najtaniej ,z najgorszej jakosci materialow klity.- 16 9
-
2016-11-21 17:54
wez sie do roboty to tez kupisz mieszkanie
zbrzydłeś juz rodzicom
- 3 6
-
2016-11-22 00:42
a kto jeździ rowerem po balkonie? jest mnóstwo ścieżek rowerowych
- 3 4
-
2016-11-22 10:22
Urodzony optymista ;)
- 0 0
-
2016-11-21 17:51
Margo (1)
Chcecie mieć problemy to kupcie sobie mieszkanie od margo , prawdziwa kaszubska jakość ,reklamacje to lata walki ...Moje mieszkanie po kilku latach od wybudowania nie nadaje się do zamieszkania
- 13 0
-
2016-11-21 21:28
Popieram niestety
- 5 0
-
2016-11-21 19:40
bankructwo w Polsce, to problem klienta, nie bankruta
bankrut już ma drugą firmę założoną by bez przerwy doić frajerów. Na rynku wtórnym jest bezpieczniej.
- 3 0
-
2016-11-21 21:15
potwierdzam, od dewelopera, najbezpieczniej, najtaniej i z rabatem
ja sobie chwalę
- 4 2
-
2016-11-22 03:11
U dewelopera
Czytajac to mozna dojsc do wniosku ze jest to dalej pole minowe .
- 1 1
-
2016-11-22 05:43
developerzy i banksterzy (1)
a developer zarabia na metrze od 3 do 5 tysięcy na czysto średnio w Gdańsku a frajerów nie brak coby nabijac kasę developerów i banksterów
- 2 7
-
2016-11-22 05:52
gostek
i całej masie cwaniaczków - specjalistów i pseudo doradców kredytowych na procencie u banksterów. oni też sprzedali się banksterom a nas okradają
- 0 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.