- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
Myślisz o mieszkaniu na kredyt? Przygotuj się
Badanie zdolności kredytowej, a potem oczekiwanie na kredyt, to zawsze stresujący moment w procesie zakupu nieruchomości. Stres można złagodzić, jeśli odpowiednio przygotujemy się do zaciągnięcia kredytu. Co wziąć pod uwagę? Nad czym popracować?
Wkład własny. Nie ma wyjścia: trzeba go brać pod uwagę - niezależnie od tego czy kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym czy wtórnym. Zgodnie z zapisami rekomendacji S z 2013 roku od tego roku kredytobiorca musi mieć 10 proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że 2015 rok jest ostatnim, w którym przy zakupie pierwszego w życiu mieszkania na rynku pierwotnym, nawet przy najniższej dopłacie (10 proc. dla singla), wkład własny można pokryć z programu Mieszkanie dla Młodych. Od 2016 roku obowiązkowy wkład własny będzie wynosił już 15 proc., w 2017 - 20 proc. Warto też pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym niższe tzw. LtV (stosunek obciążenia kredytowego do wartości mieszkania), a co za tym idzie niższa marża banku (niższe koszty sumaryczne dla nas).
Prowizja dla banku i ubezpieczenie kredytu. Na to również trzeba mieć pieniądze. Jeśli nie ma akurat promocji, bank nie pożyczy pieniędzy, jeśli nie dostanie prowizji. Trzeba się liczyć z 2 - 3 proc. wydatkiem od pożyczanej kwoty.
- Dla przykładowego mieszkania za 220 tys. zł, na które klient pożycza 209 tys. zł będzie to od 4,2 do 6,3 tys. zł. Do tego może dojść jeszcze opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu, np. 3,9 proc. od kwoty przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości - wylicza Halina Kochalska z Open Finance. - Większość banków zdecydowała jednak o zamianie jednorazowych opłat za brakujący wkład własny, na podwyżkę marży do momentu spadku zadłużenia do 80 proc. LtV.
Sprawdź koszty zakupu mieszkania: cena mieszkania i koszty kredytu to nie wszystko - użyj kalkulatora w Serwisie Dom i Nieruchomości do wyliczenia kosztów okołotransakcyjnych przy zakupie mieszkania lub domu
Liczba osób na utrzymaniu. Według danych pochodzących z Open Finance, zdecydowana większość banków nie będzie brała pod uwagę dziecka przed narodzinami. Sposób liczenia kosztów utrzymania gospodarstwa domowego koncentruje się głównie na pierwszej i drugiej osobie. Przeciętnie banki liczą po około 700-800 zł na pierwszego i drugiego członka rodziny, a już przy kolejnych wystarcza około 500 zł.
Spłacane kredyty. Są istotnym i stałym obciążeniem dla domowego budżetu. Obniżą naszą zdolność kredytową.
- Najskuteczniejszym sposobem na poprawienie zdolności kredytowej jest wzrost dochodów. W praktyce to rozwiązanie jest jednak zwykle niewykonalne. Znacznie łatwiej poprawić swoją sytuację poprzez rezygnację z posiadanych już produktów kredytowych - wyjaśnia Jarosław Sadowski, z firmy Expander. - O ile to możliwe, przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny powinniśmy spłacić wszystkie wcześniejsze pożyczki i kredyty. Dotyczy to także zakupów ratalnych.
Po wprowadzeniu Rekomendacji T większe znaczenie niż koszty utrzymania ma dla banków relacja kredytów do dochodów. Ważne jest, aby obciążenia ratami kredytowymi nie przekraczały połowy dochodów, jeśli dochody są niższe lub równe średniej krajowej. Jeśli dochody przewyższają średnią krajową raty, mogą pochłaniać 65 proc. wpływów.
Warto spłacić posiadane kredyty, ale jednocześnie warto mieć dobrą historię kredytową. Banki skwapliwie ją analizują. Doświadczenie w regularnym spłacaniu zobowiązań jest bardzo dobrze widziane. Jeśli natomiast dochodziło do opóźnień w spłacie zadłużenia bankowego lub w SKOK-ach, w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) będzie notka na ten temat. BIK zachowuje opis kłopotów z kredytami przez pięć lat od momentu ich zamknięcia i nie ma tu znaczenia czy klient dawał zgodę na przetwarzanie danych czy nie. Raz na sześć miesięcy podstawowe informacje z BIK na swój temat można pobrać za darmo, podobnie jak z biur informacji gospodarczej (BIG InfoMonitor, Krajowy Rejestr Długów oraz Rejestr Dłużników ERiF BIG), gdzie przechowywane są dane o niezapłaconych alimentach, rachunkach za media, telefon, telewizję, czynsz. Odnotowywane są tam kwoty od 200 zł w górę, dla których opóźnienie przekracza 60 dni.
Limit w koncie (debet) i karta kredytowa. Nawet jeśli nie korzystamy z limitu w koncie, a kartę kredytową używamy rzadko i zawsze spłacamy bez odsetek, to przy obliczaniu zdolności kredytowej zostaną one uwzględnione - jako istniejące zadłużenie do spłaty.
- Banki uwzględnią od 3,5 do 5 proc. kwoty limitów jako stałe obciążenie kredytowe klienta. Jeśli więc łączny limit karty kredytowej i ROR-u wynosi 6 tys. zł, to do zobowiązań miesięcznych dołożone zostanie od 210 do 300 zł. Kwota ta pomniejszy potencjalną ratę kredytu mieszkaniowego, w efekcie może to obniżyć maksymalne możliwości pożyczkowe o 40- 60 tys. zł - tłumaczy Halina Kochalska z firmy Open Finance.
Historia konta. Bank (zwłaszcza jeśli jest to inny bank, niż ten który prowadzi nasze konto osobiste) oczekuje od potencjalnego kredytobiorcy wydruku operacji na koncie najczęściej za okres od trzech do sześciu miesięcy. Jeśli dochody nie wpływają na konto bank będzie oczekiwał zaświadczenia z ZUS o podstawie naliczania składek. Jeśli jest to zatem możliwe - warto zadbać o regularne wpływy na konto i dobrą historię wydatków - jeśli w przelewach z konta kilkukrotnie pojawi się przelew z tytułem "zwrot pożyczki", którą oddajemy np. znajomemu czy komuś z rodziny lub opłata za kurs (bo komuś znajomemu grzecznościowo robimy przelew) - bank to zauważy.
Forma zatrudnienia i zmiana pracy. Najlepiej budować historię zatrudnienia na jednym typie umowy. Jeśli nie ma widoków na etat na czas nieokreślony, należy konsekwentnie trzymać się np. umowy zlecenia lub umowy o dzieło albo działalności gospodarczej. Nie należy co chwilę zmieniać jednej formy zatrudnienia na drugą, ponieważ bank chce zobaczyć staż na jednej formie zatrudnienia. Przy umowie zlecenie lub o dzieło dobrze jest wykazać się np. rocznym stażem, a przy działalności gospodarczej mile widziane są i dłuższe okresy.
Najłatwiej jest osobom na etacie na czas nieokreślony. Zazwyczaj wystarczają im trzy miesiące stażu pracy i mogą rozpocząć starania o kredyt. Przy pracy na etacie, ale na czas określony, trzeba mieć minimum sześć miesięcy stażu i najlepiej umowę obowiązującą przez kolejne 6-12 miesięcy od daty złożenia wniosku kredytowego.
Dobrze jest też zwrócić się do banku, który będzie miał najkorzystniejsze podejście do naszego sposobu zarabiania. W jednym banku umowy zlecenia mogą być wyłącznie dodatkowym źródłem dochodów w innym mogą być podstawą obliczenia zdolności kredytowej.
Zmiana pracy tuż przed wizytą w banku po kredyt sprawi, że trzeba będzie poczekać kilka miesięcy, aby wykazać się odpowiednim stażem u dotychczasowego pracodawcy. Czekanie będzie konieczne, nawet jeśli poprawiły się warunki finansowe.
Czytaj także: możesz wziąć kredyt na nieruchomość zakupioną za gotówkę
Zawyżone koszty w firmie. Prowadzący działalność gospodarczą, chcąc uniknąć wysokich podatków, podbijają koszty i wykazują niskie dochody. Ale gdy przychodzą do banku okazuje się, że podatkowe oszczędności obracają się przeciwko nim.
Nieudokumentowane dochody. Bank nie policzy do zdolności kredytowej pieniędzy wypłacanych "pod stołem". Uwzględni tylko wynagrodzenie opodatkowane. Nierzadko dopiero przy staraniach o kredyt pracownik dowiaduje się, że pracodawca odprowadza do ZUS składki tylko od wynagrodzenia minimalnego... warto to sprawdzić zawczasu.
Wspólny kredyt również bez ślubu. Zdecydowana większość instytucji uwzględni deklarację o wspólnym życiu i policzy koszty utrzymania związku partnerskiego jako jednego gospodarstwa domowego, to znajdą się też takie, które kredytu udzielą uwzględniając koszty utrzymania dwóch gospodarstw domowych, co wypadnie o kilkaset złotych wyżej. Banki pozwalają, aby jeden kredyt mieszkaniowy wzięło nawet kilka osób, co czasem ma znaczenie dla kredytobiorcy z niską zdolnością. Dobierając kredytobiorców (np. rodziców) należy uwzględniać wiek osób, które dołączają do kredytu. Dlatego, że czas spłaty przeważnie dostosowany jest do najstarszej z osób wnioskujących o pieniądze. W efekcie zamiast na planowane 30 lat, bank zgodzi się pożyczyć na 15 lat.
O wspólnym kredycie z osobą spoza rodziny nie ma jednak mowy w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych. Po kredyt z dopłatami można pójść razem tylko z aktem małżeństwa. Ewentualnie jako współkredytobiorcy zgodnie z przepisami mogą wystąpić rodzice, dzieci, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.
Czytaj także: pamiętaj, że cena mieszkania to nie wszystko - ile wynoszą koszty okołozakupowe
Zatajanie faktów. Banki sprawdzają klientów poprzez historię wpływów i wydatków na rachunkach, czy kartach płatniczych, zaglądają również na portale społecznościowe. Krótkie nogi ma zapominanie o dzieciach, gdy na koncie jest zlecenie zapłaty dla przedszkola. Podobnie z samochodem, w sytuacji, gdy przed chwilą z rachunku poszedł przelew na OC i AC, a karta kredytowa pokazuje regularne wydatki na stacjach paliwowych. Do kosztów zaliczone zostanie też udział w programach ubezpieczeniowo-inwestycyjnych, opłaty za kursy językowe, itp. Nie należy także zapominać, jeśli oprócz etatu mamy również działalność gospodarczą, której akurat nie wiedzie się najlepiej.
Wykrycie kłamstwa w najlepszym przypadku przyniesie korektę i podwyższenie kosztów utrzymania. Możliwa jest też decyzja negatywna, a na dodatek w banku może pozostać zapis, żeby w przyszłości nie pożyczać pieniędzy danej osobie. Należy wiedzieć, że takie działanie grozi odpowiedzialnością karną. W grę wchodzi doniesienie o próbie popełnienia przestępstwa i doprowadzenie do kontrolowanego podpisania umowy. Podpis będzie przypieczętowaniem przestępczych zamiarów, a klient oszust wyprowadzany jest od notariusza przez policję.
Lepsze ciasne, ale za mniejszy kredyt. Problemy ze zdolnością kredytową biorą się również ze zbyt ambitnych planów mieszkaniowych. Często kupującym przyświeca myśl, aby od razu mieć docelowe mieszkanie, które pomieści przyszłych potomków. Lepiej jednak narazić się na jedną lub dwie przeprowadzki i zmieniać mieszkanie wraz z poprawą statusu i sytuacji życiowej niż nadwyrężać budżet do granic.
Kilka wniosków kredytowych. Na wszelki wypadek warto złożyć wnioski do trzech banków, albo nawet do pięciu, jeśli sytuacja finansowa jest skomplikowana m.in. ze względu na nieregularne dochody, kilka źródeł zarobków czy duże uzależnienie od premii. I co ważne - lepiej złożyć wnioski do kilku banków naraz, bo lubią one sprawdzać ilość zapytań do BIK - jeśli bank znajdzie kilka odległych od siebie zapytań w czasie kilku tygodni może zinterpretować to jako nieskuteczne dotąd poszukiwanie kredytu, wzbudzi to jego nieufność.
Długotrwałe zwolnienie lekarskie. Jeśli bank znajdzie taką adnotację np. w zaświadczeniu o zarobkach (a niektóre banki mają taką rubrykę na swoim druku zaświadczenia) na pewno zainteresuje się przyczyną... Jeśli przyczyną jest ciąża...
W ciąży trudniej o kredyt. Część banków w obawie, że przyszła mama nie wróci do pracy, albo też pracodawca nie będzie chciał jej przyjąć, może z dystansem podejść do jej zdolności kredytowej.
- Na wieść o ciąży część banków ostatecznie może jednak nie wziąć pod uwagę dochodów kobiety, chociaż oczywiście zdecydowana większość je uwzględni. W zamian będą oczekiwały ustnej lub pisemnej deklaracji, że po urlopie macierzyńskim ich klientka wróci do pracy - mówi Halina Kochalska. - Zupełnie nietrafionym pomysłem jest staranie się o kredyt na urlopie wychowawczym, bo wtedy o wzięciu pod uwagę zarobków kobiety zupełnie nie ma mowy.
Opinie (265) ponad 10 zablokowanych
-
2015-01-12 05:25
Dajcie już spokój, dyskusja czy lepszy kredyt czy wynajem przypomina tą o wyższości Świąt Bożego Narodzenia nad Wielkanocą (2)
Zarówno wynajem jak i kredyt ma swoje wady i zalety, wszystko zależy od sytuacji. Jedno jest pewne : gdyby nie dostępność kredytów hipotecznych nie byłoby tylu nowych inwestycji i miejsc pracy, fakt te sto kilkadziesiąt miliardów pożyczonych przez Polaków na mieszkania to w większości wtórnie wykreowany pieniądz który dopiero trzeba wypracować, nie zapominajmy jednak że jesteśmy wciąż narodem na dorobku, wciąż niewielu może sobie pozwolić na zakup mieszkań za gotówkę.
- 15 0
-
2015-01-12 08:09
jest też pewne że gdyby nie dostępność kredytów mieszkania byłyby tańsze (1)
A pieniądz jest w obiegu tyle że nie w posiadaniu kredyciarza tylko tych którzy mają depozyty i faktycznie kredyt powoduje zwiększenie tego obiegu bo pieniądze trafiają do tych którzy ich nie mają od tych co nie mają go na co wydać
- 1 7
-
2015-01-12 18:30
Co z tego że mieszkania byłyby tańsze jak niewielu mogłoby je wtedy kupić za gotówkę ? Za PRL-u nie było kredytów mieszkaniowych, najpierw trzeba było uzbierać "wkład" a później ( zazwyczaj wiele lat później ) dostawało się mieszkanie, czy tęsknimy za tamtymi czasami ? Kredyt też jest dla ludzi, nikt na siłę nam go przecież nie wciśnie
- 5 0
-
2015-01-12 10:24
aktualny wynik sondażu pokazuje, że ludzie nie wiedzą na czym polega "kredyt hipoteczny" i pokazuje że są nieobliczalni
W Polsce nie ma kredytów hipotecznych, a to co nazywają hipotecznymi to kredyty konsumpcyjne na zakup nieruchomości gdzie jednym (ale nie jedynym) z zabezpieczeń jest kupowana nieruchomość.Po sondażu widać , że na chwilę obecną 39% głosujących o tym nie wie.
- 9 0
-
2015-01-12 11:03
ten rząd mysli tylko o jednym jak utrudnic zycie ludziom i jak ich okraść
a w szczególności by biedak sie czasem nie wzbogacił!!
- 1 1
-
2015-01-12 11:36
Szukam... (4)
Szukam samotnego kawalera z mieszkaniem własnościowym oraz samochodem, który poważnie myśli o życiu i chce założyć rodzinę.
- 10 3
-
2015-01-12 12:11
(1)
A coś o sobie?
Wygląd, wykształcenie,umiejętności?- 8 1
-
2015-01-12 18:40
moze masz jakas prace?
jakies male mieszkanko? samochod? cokolwiek bys wniosla?- 4 0
-
2015-01-12 12:28
Blachara?
- 4 3
-
2015-01-12 19:37
Tłumaczenie kiepskiej ściemy.
W przełożeniu na nasze: Szukam nadzianego frajera, którego da się wkręcić w niechcianego bachora. Obowiązkowa hacjenda z basenem i SUV-em dla mnie. Jak się będzie rzucał o rozstępy, cellulit, rozrośnięty zadek i drenaż konta to mu powiem, że jest dzieciuch i prostak.
- 5 1
-
2015-01-12 12:54
Odnoszę wrażenie (2)
że na forum udzielają się:
a) pracownicy developerki (nowe najlepsze taniej nie będzie, wszystko schodzi jak świeże bułeczki)
b) pracownicy banków (jaki to kredyt wspaniały)
c) wynajmujący mieszkania
a potencjalny klient i tak swój rozum ma i nie bierze poważnie tych waszych wypocin- 9 5
-
2015-01-12 15:59
A ty co krytyk artykułów netowych (1)
- 5 5
-
2015-01-13 09:44
komentarzy jeśli już
- 2 0
-
2015-01-12 18:55
(1)
Jedno jest pewne.Zauwazylem to u mnie w pracy.Osoby ktore wziely kredyt ,kupuja rower.Dziwne.
- 4 4
-
2015-01-13 06:16
A ci co wynajmują kupują miesięczny na tramwaj ?
- 2 0
-
2015-01-12 23:34
WKŁAD WŁASNY
Tylko skąd na niego brać... :/ mam rodzinę, tyram 60 godzin w tygodniu i niewiele zostaje :/ co za kraj... wróćmy do książeczek mieszkaniowych, w PRL-u było inaczej :(
- 2 1
-
2015-01-13 05:59
Kredyt to można wziąć na dom, mieszkanie tylko wynajmować
Spłacanie pół życia fragmenciku bloku musi męczyć psychicznie - to raz. Dwa - za 20-30 lat te Wasze mieszkanka będą eksponatami do zwiedzania, gdzie dzieci będą się uczyły, że za taką kartonową 40-70m klitkę trzeba było kiedyś zapłacić 100 pensji i więcej. Jak będziecie kończyć je spłacać, to przy tendencji demograficznej mieszkanie nie będzie żadnym majątkiem, tylko zakupem zbliżonym do samochodu.
- 5 2
-
2015-01-13 06:55
Szybkie pytanie - ile teraz płaci raty ktoś, kto wziął nowe m3 w średniej lokalizacji w Gdańsku w 1995 roku?
Wtedy średnią pensją było 700 zł brutto, więc ile może dziś wynosić taka rata?
- 2 0
-
2015-04-04 21:41
z życia wziete
Dylemat zawsze pozostanie wynająć czy kupić na kredyt. Ja uważam ze kupić, ale rozsądnie. Zacząć od malej kawalerki i starać się dokonywać nadplat kredytu. Gdy splacimy po ok 6 latach, sprzedać i kupić wieksze. Liczyć sily na zamiary. Nie zadluzac się na maksa tylko do 20 % pensji. Obecnie mam przeciętne dochody z zona i kupilismy 3 mieszkanie docelowe po 15 latach wspólnego życia (mamy 2 dzieci). Wiec uważam ze bez kredytu się nie da , ale gdy korzystamy z niego rozwaznie jesteś w stanie osiągnąć cel.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.