- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do notariusza. Dlaczego muszę płacić za więcej niż jeden akt notarialny?
Zakup nowego mieszkania oznacza dla kupującego niższe koszty transakcji, bo jest ona zwolniona z konieczności odprowadzenia 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. Nie zawsze jednak ta oszczędność jest taka, jak sobie wyobrażamy... - przekonała się o tym nasza czytelniczka, pani Ela.
Kupiłam nowe mieszkanie. Przed podpisaniem aktu notarialnego poprosiłam notariusza (którego zaproponował deweloper) o przygotowanie zestawienia kosztów jakie będę musiała ponieść przy podpisaniu aktu.
Myślałam, że skoro kupuję nowe mieszkanie, to te koszty będą niższe, bo nie ma podatku... Tymczasem okazało się, że to są cztery osobne akty: jeden na samo mieszkanie, jeden na miejsce postojowe w hali garażowej, jeden na komórkę lokatorską o pow. 4 m kw. (chociaż jedno i drugie jest w tym samym budynku co mieszkanie) i jeszcze jeden na kawałek drogi, który ma należeć do tego budynku.
To, że drogę trzeba było ująć osobno rozumiem: to jest osobna działka, ale czy w sytuacji kiedy księga wieczysta dla mieszkania, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej była dopiero zakładana, to czy nie można było zawrzeć tego w jednym akcie?
Odpowiada Aleksandra Frąckowska, notariusz z Gdańska.
Niewątpliwie ma Pani rację pisząc, że koszty, jakie ponosi klient przy zawieraniu umowy nabycia lokalu od dewelopera najczęściej są niższe niż koszty, które ponosi się przy nabyciu lokalu na rynku wtórnym. Jest to spowodowane zwolnieniem z podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy sporządzeniu takiego aktu notarialnego pobierane są przez notariusza jedynie opłaty sądowe oraz taksa notarialna wraz z podatkiem od towarów i usług. W wielu przypadkach wystarcza sporządzenie jednego aktu, który obejmuje sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi oraz niekiedy także sprzedaż innego przedmiotu (np. udziału w lokalu stanowiącym wielostanowiskowy garaż lub działce stanowiącej drogę, o ile księgi wieczyste dla nich są już założone).
W niektórych sytuacjach może jednak okazać się konieczne sporządzenie kilku aktów notarialnych, z których każdy dotyczy innego przedmiotu. W szczególności ma to miejsce, gdy klient nabywa prócz lokalu mieszkalnego także inne nieruchomości lub udziały w nieruchomościach, a księgi wieczyste dla takich nieruchomości nie zostały jeszcze założone. Wówczas, z punktu widzenia zabezpieczenia interesów stron prawidłową i najczęściej stosowaną praktyką jest sporządzenie osobnych aktów notarialnych: jednego dotyczącego mieszkania wraz ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi oraz pozostałych, dotyczących innych nieruchomości, które sporządzane są już po założeniu przez sąd odpowiednich ksiąg wieczystych.
W omawianym przez Panią przypadku ma miejsce niewątpliwie sprzedaż przez dewelopera czterech odrębnych przedmiotów, przy czym zarówno hala garażowa, jak i komórka lokatorska lub wydzielone pomieszczenie, w którym ona się znajduje są odrębnymi lokalami w rozumieniu ustawy o własności lokali. Dla tych nieruchomości nie zostały jeszcze założone księgi wieczyste. Nie ma znaczenia to, że pomieszczenia te znajdują się w tym samym budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Jeżeli zgodnie z zaświadczeniem o samodzielności lokali stanowią one odrębne lokale, należy założyć dla nich odrębne księgi wieczyste. Najczęściej odbywa się to w ten sposób, że w akcie notarialnym obejmującym sprzedaż pierwszego udziału np. w lokalu stanowiącym halę garażową lub lokalu obejmującym komórki lokatorskie notariusz kieruje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej dla takiego lokalu.
Jeżeli nabywca takiego - pierwszego w historii nieruchomości - udziału lub udziałów kupuje od dewelopera także lokal mieszkalny, akt notarialny takiej osoby obejmuje zarówno sprzedaż mieszkania, jak i udziału w pozostałych nieruchomościach. Dla kolejnych nabywców, w czasie gdy księgi wieczyste dla tych "dodatkowych" nieruchomości nie są jeszcze założone, sporządzane są akty notarialne dotyczące tylko lokali mieszkalnych, a akty dotyczące miejsc postojowych i komórek lokatorskich dopiero wtedy, gdy numery odpowiednich ksiąg wieczystych są już znane.
Naturalnie, mogą także istnieć inne ważne powody, dla których korzystniejsze jest dla klienta objęcie umów więcej niż jednym aktem. Powodem sporządzenia odrębnego aktu dla lokalu mieszkalnego może być fakt, że akt przeniesienia własności poprzedzony był umową deweloperską uregulowaną w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, której przedmiotem może być wyłącznie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.
Niekiedy za sporządzeniem kilku aktów mogą przemawiać względy praktyczne (np. odrębnego aktu dla mieszkania wymaga bank udzielający klientowi kredytu).
Niewątpliwie, najlepszym źródłem wiedzy o przyczynach, dla których podjęta została konkretna decyzja jest zawsze notariusz, który ma dokonać dla klienta omawianych czynności. W każdym przypadku, gdy istnieją wątpliwości dotyczące trybu sporządzania umów bądź ich treści, warto zapytać rejenta, jakie były powody zastosowania takiego lub innego rozwiązania; na pewno chętnie udzieli wszystkich niezbędnych wyjaśnień.
![Pytanie do notariusza](https://s-trojmiasto.pl/_img/not-logo.png)
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Opinie (57) 6 zablokowanych
-
2013-04-14 18:33
(2)
Notariusze to zawód niepotrzebny, drogi i nie generujący żadnej wartości dodanej.
W Wielkiej Brytanii i Irlandii jest to zmarginalizowane do minimum... ale tam jest Państwo w Polsce są "kolesie" i grupy uprzywilejowane nad społeczeństwem- 12 1
-
2013-04-14 20:17
(1)
Kiedyś sprzedawałem mieszkanie i wszystko było dograne na ostatni guzik - u kupującego z kredytem wręcz co do godziny... I wszystko wzięło w łeb ponieważ pani notariusz strzeliła byka (literówkę, i to niejedną) w akcie. Zauważono w banku i akt odrzucono...
Poprawienie trwało kilka dni, a na uwagę klienta (czyli kupującego - gościa który płaci jej grube pieniądze) że "Pani raczyła się pomylić...", ona odpowiedziała bardzo niegrzecznie i wręcz się obraziła - "no przecież czytałam na głos treść aktu, trzeba było słuchać i poprawić jeśli coś Panu nie pasowało...!!!!"
Tak w praktyce wygląda ta legendarna odpowiedzialność notariusza... podobnie jak zresztą komornika, o czym głośno było w TV...- 10 0
-
2013-04-16 23:37
to jest patologia
to jest tzw. dymanie obywatela
- 1 0
-
2013-04-14 18:34
Kto idzie na prawo? (1)
Pazerny na forsę czy chcący sprawiedliwości?
- 7 1
-
2013-04-14 18:37
obaj, ale prawo w polsce nie ma ze sprawiedliwością NIC wspólnego, trzeba non stop się bronić przed złodziejami.
- 6 0
-
2013-04-14 19:56
Czekamy na deregulacje
Widzę tu oczywisty układ między deweloperem a notariuszem. Kasują 4 razy, a mogliby raz!
Notariuszom mówimy zdecydowane nie!- 8 2
-
2013-04-14 21:49
ile kosztuje akt notarialny (3)
za mieszkanie z rynku pierwotnego (developera) kwota - 250k?
- 2 0
-
2013-04-15 18:06
(1)
0,4% od nadwyżki ponad 60000 zł plus 1010 zł plus VAT 23% plus za odpisy (od strony) plus VAT plus opłata sądowa. To tak w przybliżeniu.
- 0 0
-
2013-04-15 20:04
idzie wynegocjować znacznie taniej
- 1 0
-
2013-04-15 22:50
Kosztuje dużo za dużo
- 0 0
-
2013-04-14 22:08
liczba aktów notarialnych a podatek od nieruchomośći
Artykuł nic nie mówi o kosztach jakie ponosimy płacąc podatek od nieruchomości. Różnica jest kolosalna, czy mamy jeden akt czy kilka. Ostatni wyrok Trybunału Konstytucyjnego mówi: masz na oddzielnych aktach notarialnych mieszkanie i garaż/m.postojowe płacisz za garaż podatek dedykowany dla pozostałych części budynku lub ich części. Dla niezorientowanych w Gdańsku w 2013 jest stawka 0,73 za m2 mieszkania,
7,66 za pozostałe części budynku. Jeśli masz mieszkanie 35m2 do tego garaż który razem z dojazdem częściami wspólnymi ma 35m2 to zamiast 25zł za garaż (mając wszystko na jednym akcie notarialnym) zapłacimy 268zł podatku rocznie (oddzielne akty notarialne), co stanowi 10x więcej niż podatek za mieszkanie! Ciekawe komu zależy na oddzielnych aktach notarialnych ... ot cała prawda- 2 1
-
2013-04-14 22:50
ostatnio chwalili sie, ze wprowadaja kasy fiskalne dla w-tkich. byłem prywatnie u stomatologa i u prawnika i jakos nikt mi nie wydał zadnego paragonu. czy naprwde tego nie można przypilnować?!!! potem płaczą, ze budżet kuleje, wiec podnosimy wiek emerytalny, akcyze na fajki, myślimy jak tu obciązyc odsetki od lokat, BURDELE dalej nie opodatkowane, a tu, az sie k..wa prosi zrobic najprostsze rzeczy! aaa, notariusz bierze kase za wypisanie zwykłego pier...go dokumentu, wiec kiego ch...a istnieja te nasze elity. po co oni są?!
- 2 2
-
2013-04-15 07:19
apropo nowych mieszkań (3)
Jakim prawem deweloper nie ogrzewa nawet do minimum nie sprzedanych mieszkań na moim osiedlu ? Czy możne sobie po prostu powiedzieć, "nie bo nie" ?? Nie można względem niego wyciągnąć konsekwencji ?
- 2 2
-
2013-04-15 08:30
znam ten problem
nie musi, jeśli mieszkanie jest sprzedane i wł. nie grzeje to jest to samo,
ani uchwała, ani sąd nie zmusi nikogo do ogrzania swojego mieszkania - przykro mi, że muszę tak odp.- 0 0
-
2013-04-15 22:24
Ma obowiązek ogrzewać zgodnie z prawem budowlanym
- 0 0
-
2013-04-16 15:25
"a propos" łosiu
- 0 0
-
2013-04-15 12:31
no i od razu zwiększają popyt na akty notarialne w przyszłości, na rynku wtórnym
jak ktoś zmieni miejsce zamieszkania to następne 4 akty
- 0 1
-
2013-04-15 14:05
hehehehehee
Ale figura to tylko w polsce. Notariusz polski to biurokrata. To tylko takie przekrety w polsce. W usa notariusz jest nominowany przewaznie w bankach i urzedach i rola ich jest bardzo skromna . Prace swoja wykonuja przewaznie bez oplat. A w polsce to paniska wypasione traktuja klientow jak swolocz mafia.
- 3 1
-
2013-04-15 16:50
Teraz to juz notariuszom nie mozna tez ufac, bo sie placi za papierek jak za zboze
a tam takie sztuczki czasem pozapisuja w tych paragrafach, ze zamiast kupic mieszkanie, moze sie okazac ze sprzedajemy temu samemu notariuszowi za bezcen, wiec radze uwazac.
- 4 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.