- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (55 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do notariusza. Umowa przedwstępna na pięć lat?
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych osoba sprzedająca nieruchomość w ciągu pięciu lat od jej nabycia musi zapłacić podatek dochodowy. Zatem, aby ten obowiązek nie powstał, nie należy nieruchomości sprzedawać w tym okresie. W praktyce spotkać jednak można przypadki podpisywania z kupującymi umów przedwstępnych, w których termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży wskazany zostanie za pięć kolejnych lat.
- Zamierzam wraz z żoną kupić mieszkanie od dalszej rodziny, która z kolei (brat z siostrą) odziedziczyła to mieszkanie po zmarłym ojcu. Oboje są zdecydowani sprzedać to mieszkanie i zaproponowali nam podpisanie u notariusza pięcioletniej umowy przedwstępnej (za którą oni zapłacą) z wpisaniem nas jako współwłaścicieli do księgi wieczystej. Po pięciu latach, a więc wymaganych prawem, które muszą upłynąć, aby nie zapłacili oni podatku, mielibyśmy spotkać się ponownie w celu podpisania już docelowego aktu notarialnego, który skutkować będzie wykreśleniem ich obojga z księgi wieczystej i tym samym przeniesieniem pełni praw własnościowych na mnie i na żonę - relacjonuje w liście do redakcji nasz czytelnik. - Zastanawiamy się jednak czy taka procedura jest w pełni legalna i bezpieczna... Z informacji uzyskanych od notariusza tak, bo to on zaproponował im to rozwiązanie. Również informacje dostępne w Internecie wskazują na to, że jest do bardzo często spotykana praktyka. Należy jedynie doprecyzować dokładny termin sporządzenia aktu notarialnego.
Pan Sławomir dowiedział się także, że w tym wypadku najlepiej wpłacić jak największy zadatek, bo gdyby doszło do ewentualnego zerwania umowy można domagać się dwukrotnego odszkodowania oraz przede wszystkim wymagane jest, aby taka umowa została sporządzona przez notariusza, bo wtedy, w razie uchylenia się rodzeństwa od sprzedaży mamy możliwość przeniesienia własności do mieszkania decyzją sądu.
Odpowiada Aleksandra Frąckowska, notariusz w Gdańsku.
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. W tym przypadku umową do zawarcia której zobowiązałyby się strony jest umowa sprzedaży mieszkania, przy czym z opisu wynika, że termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy stanowczej) przypadałby za pięć lat.
Proponuję rozważyć ryzyka i korzyści związane z zawarciem takiej umowy na bazie przepisów prawa cywilnego.
Po pierwsze prawdą jest, że w przypadku gdyby umowa przedwstępna była zawarta z zachowaniem formy aktu notarialnego możliwe byłoby - w przypadku gdyby druga strona nie stawiła się do stanowczej umowy sprzedaży lub wprost odmówiła jej zawarcia - żądać jej wykonania przed sądem. Stanowi o tym wyraźnie przepis art. 390 §2 Kodeksu cywilnego.
Po drugie, ma pan rację twierdząc, że przekazanie stronie sprzedającej wysokiego zadatku wzmocniłoby państwa pozycję w tym stosunku prawnym. Zgodnie bowiem z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego "w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej".
Dla kupujących, którzy umowę przedwstępną dotyczącą zakupu mieszkania zawarli w formie aktu notarialnego oraz przekazali sprzedającym zadatek, te dwa przepisy Kodeksu cywilnego oznaczają, że w razie gdyby sprzedający uchylali się od zawarcia umowy stanowczej (umowy sprzedaży) kupujący ci mogliby postąpić na dwa sposoby: mogliby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 §2 Kodeksu cywilnego), jeśli np. zależałoby im na nabyciu tego konkretnego mieszkania albo, rezygnując z nabycia tego lokalu, mogliby zażądać od sprzedających zwrócenia im zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 §1 Kodeksu cywilnego).
Przy wysokim zadatku taki obrót sprawy może być dużą dolegliwością dla sprzedających i sama możliwość wystąpienia takiej sytuacji może skłonić ich do współpracy, wysoki zadatek wzmacnia więc wolę zawarcia umowy stanowczej. Z kolei w przypadku gdyby do umowy stanowczej miało z winy sprzedających nie dojść, kupujący otrzymując podwójny zadatek wychodzą z tego konfliktu ze swoistą rekompensatą finansową za utracony czas.
Mając powyższe na uwadze warto jednak zdawać sobie sprawę z tego, że przy zawarciu umowy przedwstępnej przewidującej długi termin zawarcia umowy przyrzeczonej na pewno większe jest prawdopodobieństwo wystąpienia pewnych komplikacji, które są mniej prawdopodobne przy umowach przedwstępnych zawieranych na krótki okres. W okresie tak długim jak pięcioletni, jedna z osób sprzedających może np. ciężko zachorować, wyjechać (przez co kontakt z nią będzie utrudniony lub niemożliwy), a nawet umrzeć. W takich przypadkach kupujący będą nadal chronieni przez przepis art. 390 §2 Kodeksu cywilnego i będą mogli dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, proszę jednak zwrócić uwagę na fakt, że dochodzenie zawarcia umowy może okazać się żmudne i czasochłonne. Niestety, odstąpienie kupujących od umowy i na zasadzie art. 394 §1 Kodeksu cywilnego otrzymanie podwójnego zadatku może z kolei w niektórych sytuacjach okazać się niemożliwe. Może tak np. stać się z tej przyczyny, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności strona sprzedająca lub odpowiedzialność ponoszą obie strony (art. 394 §3 Kodeksu cywilnego).
Inną trudnością, z którą może zmierzyć się kupujący, który odstąpił od umowy przedwstępnej i chce uzyskać podwójny zadatek może być niewypłacalność niedoszłego zbywcy.
Ostatnią kwestią, którą należy w tym miejscu poruszyć jest to, że na skutek zawarcia umowy przedwstępnej nie staną się państwo współwłaścicielami nabywanego mieszkania. Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego w księdze wieczystej może być ujawnione roszczenie kupujących o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, jednak roszczenie to nie zastępuje w żaden sposób uprawnień właścicielskich. Błędem jest więc stwierdzenie, że w tym przypadku mogłaby być zawarta umowa przedwstępna z wpisaniem państwa jako współwłaścicieli do księgi wieczystej. Takiej możliwości prawo nie przewiduje. Oznacza to przede wszystkim, że mieszkanie, które mają państwo zamiar kupić, może być do czasu zawarcia stanowczej umowy sprzedaży obciążone, np. hipoteką, w tym także przymusową, może być też z niego prowadzona egzekucja.
![Pytanie do notariusza](https://s-trojmiasto.pl/_img/not-logo.png)
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Opinie (26) 2 zablokowane
-
2014-04-05 10:34
Lepiej nie kombinować, jak koń pod górę. (4)
Podpisuję umowę sprzedaży, płacę za chatę, wpis do ksiąg wieczystych i sru. Przed tem sprawdzić czy nie ma hipoteki na chatę. Oraz czy sprzedajacy nie ma jakiś długów, bo później wierzyciel sprzedającego może żądać anulowania umowy sprzedaży chaty, gdyż było to działanie na jego szkodę (wyzbywanie się majątku by nie spałcić wierzyciela)
Inaczej dasz sprzedającemu pole do popisu, może cię wykolegować a wtedy idź sobie do sądu walczyć o zwrot zadatku, czy nawet jej dwukrotności. A jak się okaże, że sa spłukani bez reszty, to nawet Chuck Norris i wyrok Sądu Ostatecznego nie pomoże w odzyskaniu kasy.- 36 5
-
2014-04-06 21:14
no, to masakra biurokratryczno-przepisowa,
- 0 0
-
2014-04-06 21:51
i okazuje się, że właściciel sprzedał to mieszkanie 3 osobom
a ty zostajesz z niczmy ;-)
- 0 0
-
2014-04-07 13:02
A do tego "wysoki zadatek" to może być lipa. (1)
Nie podano, co autorzy rozumieją pod hasłem "wysoki zadatek", ale można się spodziewać, że jeśli przekroczy on 50% ceny ostatecznej albo wartości mieszkania, to urząd skarbowy i tak zapuka do sprzedającego po podatek dochodowy; transakcja może być wtedy traktowana jako pozorna, której celem jest wyłącznie unikniecie zapłacenia podatku;
Nie napisano też, że sprzedający prawdopodobnie będzie chciał dostać całą cenę w momencie zawierania umowy, czyli część kwoty "po cichu", pod stołem; co z zabezpieczeniem tej części?
Ta propozycja to prawdopodobnie lipa aż miło, choć jest za mało faktów podanych, aby ją ocenić ostatecznie.
Na miejscu kupującego nie brałbym tego, gdyby kwota zadatku była wysoka, a cała cena do zapłacenia natychmiast, z tego jakaś część pod stołem.
Rozważałbym taką transakcję, gdyby zadatek był niski, cena ostateczna korzystna i płatna w dniu zawarcia umowy ostatecznej, a ja miałbym prawo użytkować to mieszkanie przez cały czas - od chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Kolejność postępowania:
1. opróżnić mieszkanie i przekazać mi klucze
2. zawrzeć umowę przedwstępną i wpłacić zadatek
3. mieszkać / użytkować
4. po upływie 5 lat kalendarzowych od daty nabycia przez spadkobierców zawrzeć umowę kupna/sprzedaży notarialną ostateczna i zapłacić resztę ceny, wpisać do KW,
5. okres przejściowy traktować jak najem, zadatek dostosować do czynszu najmu- 0 1
-
2014-04-08 10:47
co i tak nie zmieni faktu,
że przed upływem 5 lat mogą tę nieruchomość obciążyć itp.
- 0 0
-
2014-04-05 10:38
(1)
Ile kosztuje swiety spokoj dwojga ludzi?
Bo za kilka tysiecy na piec lat bym kupil.- 10 2
-
2014-04-05 12:48
z kilka tys ???
liczącz wartość mieszkania 350 tyś to mi jakiś 68 tyś podatku wychodzi.... k...złodziejstwo w biały dzień
- 14 0
-
2014-04-05 10:42
Opinia.
Lepiej nie kręcić w takich sprawach. W ciągu 5lat może się zmienić wszystko...
- 20 3
-
2014-04-05 13:49
przedostatni akapit (1)
artykułu - jeśli kupujący odstąpi od umowy to nie dostaje zwrotu podwójnego zadatku tylko przepada ten zadatek, który sam wpłacił. proszę redakcję o poprawienie. pozdrawiam.
- 10 4
-
2014-04-22 14:24
jest dobrze
Kwestionowane zdanie artykułu jest poprawne. W ramach uprawnienia opisanego w art. 394 paragraf 1 Kodeksu cywilnego odstępuje od umowy strona, która nie ponosi winy za niewykonanie umowy przedwstępnej i wówczas to jej należy się rekompensata za to że umowa przyrzeczona się nie odbędzie. Jeśli jest to sprzedający - wówczas zatrzymuje on wpłacony zadatek, jeśli jest to kupujący - wówczas domaga się zwrotu zadatku, ale w podwójnej wysokości.
- 1 0
-
2014-04-05 18:05
Przy zalatwianiu jakiego kolwiek byznesu a
sprawy sprzedazy/kupna domu/mieszkania takimi sa nalezy twardo upewnic sie ze wszystkie terminy jakie kupujacy i sprzedajacy sobie zycza beda dotrzymane. Umowa przedwstepna to uniemozliwia. Sama Pani Notariusz Aleksandra Frąckowska to przyznaje i dobrze motywuje. Jeszcze dodam ze w tym dodatkowym 5-letnim okresie jedna ze stron moze po prostu zejsc z tego swiata i wtedy szukaj wiatru w polu. Musisz miec sprawe zalatwiona w ten sposob ze za swoje pieniadze ktore dales zakupiony "towar" natychmiast powinien znalezc sie w twoich rekach (dyspozycji). Ani minuty dluzej nie czekaj. Nie zawierac zadnych umow przedwstepnych. Dla mnie to jest dziwactwo.
- 13 1
-
2014-04-05 21:50
(2)
Taaa nie jeden już się przejechał, bo chciał komuś zrobić dobrze i dać mu oszczędzić na podatku. Albo ci co kupują auto i w umowie wpisują połowę, żeby "oszczędzić" na 2% PCC. Raz, że oszczędność wątpliwa (urząd i tak się przyczepi), a dwa, jak auto będzie miało wady i kupujący odstąpi od umowy to ile dostanie zwrotu od sprzedającego? Tyle co w umowie.
- 9 1
-
2014-04-05 22:39
19% podatku (1)
przy sprzedaży przed upływem 5 lat a w najgorszym wypadku nawet 6 lat (5 lat od nastepnego roku po nabycu nieruchomości) sprzedający płaci 19% podatku chyba że w przeciągu 2 lat kupi inne mieszkanie.
- 1 0
-
2014-04-06 23:28
No i? Co to obchodzi kupującego i dlaczego ma i iść na rękę sprzedającemu? Chyba, że się podzielą tymi 19% pół na pół...
- 0 0
-
2014-04-05 22:50
NOTARIUSZ
Może pani notariusz zostawiła by porady innym prawnikom A jako osoba zaufania publicznego i notariusz nie jest od doradzania. Może nie ma kasy???
- 5 14
-
2014-04-06 10:24
Ja bym doradzała takie rozwiązanie; (4)
Bezzwłoczną sprzedaż i rozliczenie się finansowe,
a za pieniądze ze sprzedaży kupno kolejnego mieszkania (przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży jednego, na zakup kolejnego mieszkania zwalnia z podatku).
Nowo nabyte mieszkanie przez okres pięciu lat wynajmować,
a po upływie tego czasu sprzedać.- 8 1
-
2014-04-06 20:04
nie prościej
wynają to pierwsze?
- 0 1
-
2014-04-06 21:43
po co czekać 5 lat (1)
sprzedać jedno, kupić następne i to sprzedać za kwotę jego zakupu plus koszty , podatek nie wystąpi
- 0 1
-
2014-04-07 15:45
czemu
jak to nie? finalnie pojawia się dochód do wykazania w PITcie
- 0 0
-
2015-05-27 10:51
Mieszkanie
To po co kupowac nowe i je wynajmowac jak mozna to samo zrobic ze starym mieszkaniem :) 5 lat wynajmowac i sprzedac nie placac 19% podatku
- 0 0
-
2014-04-06 18:25
Pięć lat czekać ze sprzedaniem mieszkania......., (1)
a co jak się nie chce płacić ekstra pieniędzy i trzeba poczekać ze sprzedażą aż 10 lat? Jest taka jedna sytuacja kiedy tak właśnie jest, którą to sytuacje przeoczył ustawodawca. Nawet wydanie pieniędzy ze sprzedaży w przeciągu dwóch lat na potrzeby mieszkaniowe nie zmieni faktu zapłacenia ekstra pieniędzy.
- 2 0
-
2014-04-07 01:27
Taka jedna sytuacja...
Zamiast się mądrować, konkrety poproszę :)
- 1 0
-
2014-04-06 21:36
Interwencjonizm to najgorsze zło,
- 1 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.