- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
Pytanie do prawnika. Gdy deweloper wycofuje się z umowy rezerwacyjnej
W okresach kiedy ceny nieruchomości szybko idą w górę zdarza się, że deweloperzy próbują podnieść cenę oferowanej nieruchomości jeszcze na etapie przygotowania inwestycji. Niewątpliwie mają ku temu powody, ale czy mogą w związku z tym nie dotrzymywać wcześniej podpisanych umów?
- W październiku 2018 roku podpisałem z deweloperem umowę rezerwacyjną, w której dokładnie określony jest termin podpisania umowy deweloperskiej i cena mieszkania - 175 900 zł. Tuż przed terminem podpisania umowy otrzymałem pismo, że deweloper nie otrzymał jeszcze pozwolenia na budowę, więc podpisanie umowy będzie możliwe dopiero, gdy te formalności zostaną zakończone. Było tam potwierdzenie, że cena będzie taka sama jak w umowie rezerwacyjnej - opisuje swoją historię pan Robert. - Niestety po kilku miesiącach otrzymałem maila z biura sprzedaży, w którym poinformowano mnie, że że względu na wzrost kosztów budowy cena mieszkania nie może być utrzymana, a jeśli chcę nadal je kupić, to muszę zapłacić o 30 tys. więcej. Jeśli się nie zgadzam, to umowa rezerwacyjna traci ważności, a mnie zostanie wypłacona kaucja wysokości 5 tys. zł.
Pan Robert zastanawia się czy - jeśli deweloper nie dotrzyma postanowień umowy rezerwacyjnej - jest sens skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego w celu uzyskania zadośćuczynienia. Mieszkanie miało być kupione za gotówkę. W czasie oczekiwania na podpisanie umowy deweloperskiej nasz czytelnik nie inwestował posiadanych środków, nie szukał innych ofert. Tymczasem w tej chwili ceny mieszkań w podobnym standardzie i lokalizacji są wyższe niż w momencie podpisywania umowy rezerwacyjnej.
Odpowiada Bartłomiej Gliniecki, Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki
Niewątpliwie wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny w ostatnim roku był jednym z czynników podwyższania przez deweloperów cen oferowanych nieruchomości mieszkaniowych. Jednak jedna z podstawowych zasad prawa głosi, że zawartych umów należy dotrzymywać. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że deweloper obiecał klientowi sprzedaż zarezerwowanego lokalu za cenę 175 900 zł. Pomimo upływu okresu rezerwacji zostało to także potwierdzone przez przedstawiciela dewelopera w późniejszej korespondencji e-mailowej.
Niestety, większość umów rezerwacyjnych funkcjonujących na rynku deweloperskim, ma charakter półotwarty. Przewidują one, że jeśli to klient wycofa się z zawarcia umowy deweloperskiej, traci wpłaconą opłatę rezerwacyjną (ewentualnie zostaje mu ona zwrócona tylko, jeśli powodem wycofania się z transakcji jest nieuzyskanie kredytu). Natomiast jeśli to deweloper odmówi klientowi zawarcia umowy deweloperskiej na warunkach określonych w rezerwacji (np. podwyższy cenę lub zaoferuje inny lokal albo dom, gdyż zarezerwowany sprzeda komuś innemu), wówczas deweloper zwróci nabywcy wpłaconą opłatę rezerwacyjną.
To pozornie uczciwe rozwiązanie oznacza jednak, że umowa rezerwacyjna nie przewiduje dla dewelopera żadnej sankcji za niedotrzymanie rezerwacji.
Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku pana Roberta. Deweloper proponuje znaczne podwyższenie ceny - czyli de facto wycofanie się z ustalonych warunków rezerwacji - albo zwrot wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. Deweloper nie oferuje panu Robertowi żadnej rekompensaty, lecz jedynie powrót do stanu wyjściowego z października 2018 r., chociaż sytuacja rynkowa uległa od tamtego czasu znacznym zmianom.
W opisanej sytuacji można rozważać dwa podstawowe scenariusze: odzyskania od tego dewelopera rekompensaty finansowej wynikającej z utraty szansy na zakup mieszkania w pierwotnej cenie albo przekonania go do zawarcia umowy deweloperskiej na wcześniej ustalonych warunkach.
W pierwszym wariancie pan Robert bezsprzecznie może żądać zwrotu uiszczonej opłaty rezerwacyjnej oraz odsetek za okres nieuprawnionego dysponowania tą kwotą przez dewelopera.
Nie jest również wykluczone żądanie od dewelopera zapłaty adekwatnej kwoty tytułem korzyści utraconych przez pana Roberta wskutek zawarcia umowy rezerwacyjnej, która nie została przez dewelopera wykonana. Kwota ta powinna odpowiadać różnicy pomiędzy ceną mieszkania w październiku 2018 r. a aktualną ceną, z uwzględnieniem zmian wynikających z niesłabnącego popytu oraz podwyższonych kosztów budowy. Sam deweloper różnicę tę skalkulował na kwotę 30 000 zł (ok. 16 procent różnicy względem pierwotnej ceny). Z kolei barometr cen ofertowych Trojmiasto.pl dla małych mieszkań w Gdańsku wskazuje w tym okresie na różnice sięgające nawet 30 procent.
Jeśli pan Robert byłby nadal zainteresowany zakupem zarezerwowanego mieszkania, sprawny i doświadczony prawnik mógłby również przekonać dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej na warunkach cenowych zbliżonych do pierwotnie ustalonych.
Miejsca
Opinie (93) 4 zablokowane
-
2019-06-23 15:44
Robyg (1)
Miałem to samo z robygiem ale sam zrezygnowałem . Nie dotrzymali terminu pozwolenia na budowę kupiłem od kokoszek większe w tej samej cenie i spokojna okolica i nie żałuję. Żałował bym jak bym został u robyga na lawendowym.
- 22 4
-
2019-06-23 20:27
Chyba jednak trochę sciema. Kupowalem w zeszłym roku dwa mieszkania od Robyga jedno nie miało jeszcze pozwolenia na budowe w trakcie podpisywania dokumentow. W obu przypadkach zarówno umowa rezerwacyjna jak i deweloperska ewidentnie określała że cena mieszkania nie może ulec zmianie.
- 2 2
-
2019-06-23 16:17
tragiczny los kredyciarzy:))) (5)
Ja mam mieszkanie po rodzicach i nie mam kredytu :)
- 5 27
-
2019-06-23 18:04
(4)
a rodzice gdzie?
- 6 1
-
2019-06-23 18:22
No a ja mam 4 mieszkania i też nie mam kredytu ale mam jeszcze coś w głowie bo na spadkowe nie liczę (3)
- 4 5
-
2019-06-23 18:33
Pytałem gdzie rodzice, bo też mam dorosłe dzieci (2)
Na szczęście, moje dzieci mają już swoje mieszkania i nie czekają na spadek ;)
- 9 2
-
2019-06-23 19:14
Swoje? Chyba w kredycie:)! (1)
- 3 2
-
2019-06-23 19:21
nie będę ściemniał
Oczywiście, że na mieszkania kupione zostały w kredycie.
Im dłużej żyję w zdrowiu i szczęściu, tym dłużej mogę pomagać dzieciom spłacać raty.
I wszyscy są zadowoleni :)- 9 2
-
2019-06-23 17:04
Asbau
We wrocku asbau nie takie przekrety narobil a prokuratura 7 lat nic nierobi a to 40 baniek strat skarbu panstwa pko i klientow.
- 0 1
-
2019-06-23 17:17
Przed podpisaniem umowy przeczytaj ją ze zrozumieniem. (3)
Nie rozumiesz, weź projekt umowy do domu i przeanalizuj ją przy wsparciu mądrzejszych. Pamiętaj, że zawsze może coś pójść nie tak i do tego istotne są postanowienia umowy. Nada nie rozumiesz, nie podpisuj!
- 4 1
-
2019-06-23 19:01
Niestety, zapisy umowy deweloperskiej z reguły nie podlegają negocjacjom
Przyznaję rację, że zrozumienie umowy jest bardzo ważne, bo nawet zgoda na nierówne traktowanie stron jest wówczas wyrażana świadomie.
Albo zgadzam się z zapisami i świadomie ryzykuję, albo nie podpisuję umowy, która ryzykiem obarcza tylko kupującego.- 5 0
-
2019-06-23 19:57
Czytajac (1)
Taka umowe nikt kto nie musi kupic by jej nie podpisal.
- 2 0
-
2019-06-23 20:14
Przesada. Co takiego ryzykuję wpłacając deweloperowi kwotę rezerwacyjną?
W przypadku rezygnacji, w razie podwyżki ceny, odzyskuję opłatę rezerwacyjną, a tracę ewentualne odsetki, gdybym zamiast opłaty rezerwacyjnej, założył lokatę bankową.
Jeżeli jednak podtrzymam chęć kupna, gwarantuję sobie prawo pierwokupu wybranego mieszkania, oczywiście bez gwarancji stałej ceny.
Jeżeli jestem świadomy zysków i strat, to moim zdaniem, wszystko jest ok.- 1 1
-
2019-06-23 18:45
A ten deweloper co taki numer wywinął to ABC... ekpol lubiący Pastelowe kolory??? (1)
- 6 0
-
2019-06-26 13:42
Nie
to ten koszerny co to Moment i już wybuduje.
- 1 0
-
2019-06-24 03:58
żydowscy deweloperzy - unikną odpowiedzialności w swoich sądach (1)
Od Polskiego dewelopera prędzej wywalczysz sprawiedliwość
- 3 6
-
2019-06-24 05:45
Naucz się języka polskiego analfabeto, przymiotniki piszemy małą literą.
- 3 1
-
2019-06-24 08:07
Kupno mieszkania to świetny pomysł (5)
Ale za gotówkę, kupno na kredyt to strzał w stopę, gdyż mieszkanie, które warte jest 300tys. kupujemy za 450tys a spłacamy 850tys. W efekcie cena jaką płacisz to 850tys. a nie 450tys. I to przy założeniu utrzymania obecnego wibor przez 30lat. Gdy kupujesz za gotówę, to sprawa ma się zupełnie inaczej.
- 6 1
-
2019-06-24 11:22
Wyjaśnij jak to jest z tym, że :warte jest 300, kupuję za 450 a spłacam 850 ? (4)
- 4 1
-
2019-06-24 11:43
Proste (3)
Ceny nieruchomości poza centrum są przespekulowane. 70 metrowe mieszkanie poza centrum kosztuje 450k. Całkowita spłata dla takiego kredytu to 850k( zależy od wysokosci wpłaty własnej). Możesz nawet zapomnieć o 300k, o których napisałem i przyjąć dzisiejszą cenę jako realną wartość. Nie zmiania to faktu, że płacisz za mieszkanie 2x tyle ile jest dziś warte. Suche fakty.
- 4 0
-
2019-06-24 12:05
Czysta teoria bo: (2)
to czy wartość mieszkania poza centrum jest przeszacowana to jedynie Twoje zdanie. Ceny raczej będą rosnąć niż maleć, reguluje to rynek i nikt nie wie co będzie. Cena jest zawsze na teraz a kupno na kredyt niestety wiąże się z tym, że płaci się niemal 2x tyle ale co mają zrobić osoby, które nie mają gotówki? Albo do końca życia wynajmować albo iść do banku. Indywidualna decyzja.
- 1 5
-
2019-06-24 12:21
Dokładnie. (1)
Natomiast trzeba zaznaczyć, że w wynajmowaniu nic złego nie ma, a jest to mocno stygmatyzowane społecznie. Osoba ogarnięta, wynajmując może odłożyć gotówkę na mieszkanie w kilka lat. Nie trzeba też od razu pchać się w rynek pierwotny. Kwestia racjonalnego przemyślenia swojej indywidualnej sytuacji. Ludzie z zasady są bardzo optymistyczni jeśli chodzi o przyszłość. Większość twierdzi, że spłaci kredyt wcześniej, że będą zarabiać coraz lepiej a rata będzie stała w miejscu. Prawda jest taka, że wzróst stóp procentowych w perspektywie nawet kilku lat do poziomu 10% nie jest niemożliwy i należy być swiadomym ryzyka jakie to niesie. Rata 2150zł dziś, przy 9% wibor wynosi niemal 5000zł. Przy kredycie pod korek i trochę gorszej koniunkturze, to jest spore zagrożenia. No ale co jak co bank nie będize stratny, oni sobie premie wypłacą a koniec końców zapłaci za wszystko klient i podatnik.
- 1 4
-
2019-06-24 13:02
Ja nie uważam, że wynajem jest zły bo każdy ma swoją sytuację a tym swoją rację.
W ogóle tego nie oceniam bo nic mi do tego co ktoś postanowił. A branie na kreskę, jest zawsze ryzykiem jak zresztą całe życie.
- 1 0
-
2019-06-24 08:25
Jechać z nimi!
- 0 1
-
2019-06-24 08:30
Rada na przyszłość:
Bez prawnika w rodzinie ograniczyć do minimum umowy podpisywane z deweloperami, bankami, ubezpieczalniami, firmami telekomunikacyjnymi. One zawsze są asymetryczne, chroniące tylko i wyłącznie interesy dużych przedsiębiorstw. Zastanawiające przy tej okazji jest, gdzie przez te wszystkie lata podziewa się UOKIK
- 9 1
-
2019-06-24 12:15
Super porada prawna
zwrot utraconych korzyści na podstawie barometru cen trojmiasto.pl - tego to by nawet deweloper nie wymyślił. Nie mówiąc już o tym że podwyżkę deweloper skalkulował zapewne na wzrost cen materiałów w budownictwie, na co są odpowiednie normy i cenniki.
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.