- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
Pytanie do prawnika. Jak opodatkować najem długoterminowy?
Najem mieszkania zawsze jest opodatkowany. Wybór sposobu rozliczenia z fiskusem należy jednak do wynajmującego. Decyzję warto podjąć jeszcze przed rozpoczęciem najmu, by odpowiednio skonstruować umowę z najemcą.
- Chcę wynająć mieszkanie za 1200 zł. W tej kwocie jest już wliczony czynsz do spółdzielni, który wynosi 300 zł. Jakiej wysokości podatek, to jest ile procent podatku powinienem płacić? Nie wiem też, czy od pełnej kwoty, czy tylko od 900 zł - napisał w mailu do redakcji pan Ryszard.
Odpowiada Wioleta Biel, doradca podatkowy z kancelarii Biel Gandulski TAX&LEGAL w Gdyni
Na podstawie przedstawionego opisu zakładamy, że zamierza pan wynająć mieszkanie prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą.
W takiej sytuacji należy zastanowić się, na jakich zasadach zamierza pan rozliczać się z urzędem skarbowym. Ma pan do wyboru:
- zryczałtowaną formę opodatkowania (stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu)
- rozliczanie się na zasadach ogólnych (stawka podatku wynosi 18 proc. od dochodu, a po przekroczeniu I progu podatkowego 32 proc. od uzyskanej nadwyżki).
Zazwyczaj przy najmie prywatnym bardziej opłacalny dla podatnika okazuje się wybór opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdyż jego stawka, jak zostało to już wyżej wskazane, wynosi obecnie jedynie 8,5 proc. Należy przy tym jednak pamiętać, że wybierając ryczałt, podatek płacony jest od uzyskanego przychodu, a więc od całej kwoty uzyskiwanej od najemcy. Innymi słowy wynajmujący nie ma możliwości odliczania ewentualnych kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym, przy wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania istotne jest skonstruowanie umowy najmu w taki sposób, aby jasno z niej wynikało, że to najemca ponosi ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni czy ewentualnych opłat dodatkowych za media. Jest to o tyle istotne, że od tego zależy, w jakiej wysokości będzie pan płacił podatek. Jeśli z umowy będzie wynikało, że ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni (jak i innych opłat np. za prąd) leży po stronie najemców, to 8,5 proc. stawka podatku będzie płacona przez pana jedynie od 900 złotych, czyli od należnego dla pana czynszu najmu. Natomiast jeśli z umowy będzie wynikało, że koszt czynszu do spółdzielni (jak i ewentualnych innych opłat) ponosi wynajmujący (czyli pan), to 8,5 proc. stawka płacona będzie od całej kwoty uzyskiwanej od najemców (czyli zgodnie ze stanem faktycznym jak rozumiemy 1200 zł).
Jeśli zdecyduje się pan na wybór zryczałtowanej formy opodatkowania to należy do 20 stycznia danego roku lub (w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku) do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał pan pierwszy przychód z najmu, złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. W przypadku natomiast, gdyby pierwszy przychód z najmu osiągnięty został w grudniu, takie oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego. Ryczałt jest płatny miesięcznie lub kwartalnie. Rozliczanie kwartalne może być stosowane przez podatników, których przychody w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 000 euro. Najem prywatny, który rozliczany jest ryczałtem, rozlicza się po zakończeniu roku podatkowego poprzez złożenie formularza PIT-28.
W przypadku, gdy nie zdecyduje się pan na złożenie oświadczenia o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania, podatek z tytułu najmu rozliczany będzie na zasadach ogólnych, czyli zgodnie ze skalą podatkową. Jeśli podstawa obliczenia podatku nie przekracza 85 528 złotych to stawka, którą należy zastosować wynosi 18 proc. Kiedy podstawa jest wyższa, to od nadwyżki ponad 85 528 złotych należy uiścić podatek w stawce 32 proc.
Co istotne, w przypadku zasad ogólnych opodatkowany jest dochód z najmu, czyli przychód pomniejszony o poniesione przez wynajmującego koszty. W związku z powyższym, nawet jeśli zgodnie z zawartą umową najmu to po stronie wynajmującego będzie leżał ciężar czynszu płatnego do spółdzielni, to podstawę opodatkowania będzie stanowiło 900 złotych (1200 zł- 300 zł).
Od tej podstawy opodatkowania (900 zł) można odliczyć również inne koszty, o ile będzie je pan w stanie udokumentować. Jako przykład ewentualnych kosztów, które mogą mieć znaczący wpływ na wysokość dochodu, należy wskazać wydatki na remont wynajmowanego mieszkania lub rachunki (o ile to pan zgodnie z umową najmu ponosi ekonomiczny ciężar związany z opłacaniem rachunków).
Rozliczanie na zasadach ogólnych daje także możliwość amortyzowania nieruchomości. Przy najmie prywatnym nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów według określonego wzoru, ale prowadzenie takowej dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się przydatne. Kosztów nie można rozliczać wyłącznie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Ważne jest, żeby takie dokumenty były opatrzone danymi, zarówno osoby, która koszt ponosi, jak i osoby, na rzecz której koszt jest ponoszony. Jeśli będzie pan opodatkowywał dochód na zasadach ogólnych, musi pan pamiętać o odprowadzaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Formularzem właściwym przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych jest formularz PIT-36.
W związku z powyższym, mając na uwadze przede wszystkim wysokość ponoszonych kosztów związanych z najmem, musi pan indywidualnie przekalkulować, która forma opodatkowania będzie bardziej opłacalna. Niemniej jednak zazwyczaj przy najmie na małą skalę ostatecznie korzystniejszy okazuje się wybór prostszej formy opodatkowania, tzn. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (52) 1 zablokowana
-
2018-03-17 22:45
Do tych co nie placą podatków i myślą, że są cwani - pamiętajcie o ludzkiej życzliwości -w tym sąsiedzkiej...
- 8 0
-
2018-03-18 00:11
Pytanie
CZY napewno najemca może przelać jedną kwotę przy ryczałcie te 1200 razem jednym przelewem bezpośrednio do wynajmującego. CZY mimo zapisu w umowie ze 300 zl to kwota ekspoatacyjna wynajmujący nie zapłaci 8.5% z 1200 a nie z 900.
- 1 0
-
2018-03-18 05:40
MAM PYTANIE (1)
Wynajmuję jeden pokój w mieszkaniu za 500 zł.Czyli rocznie daje mi to 6 tyś. Czy muszę ten fakt zgłosić w US ? Wydaje mi sie że nie bo jast jakas kwota wolna od podatku.
- 0 0
-
2018-03-18 08:19
Jsli
Jesli nawet nie masz innych dochodów, teoretycznie musisz to zgłosić i zapłacić podatek zero pln
- 4 0
-
2018-03-18 09:46
(1)
Płacąc podatki wspierasz reżim. ..
- 5 7
-
2018-03-18 10:02
Płaciłeś podatki w czasie POwskiego reżimu?
- 3 3
-
2018-03-19 14:01
(2)
Drodzy wynajmujący,
Jakie macie metody wyegzekwowania należności za wynajem gdy lokator nie płaci i nie ma zamiaru się wyprowadzić? Nie mam zamiaru kogoś utrzymywać. Prawo niestety jest po stronie takiego darmozjada i stąd pytanie co można zrobić?- 3 0
-
2018-03-19 21:38
Jeżeli nie był meldowany to pozostają metody pozaprawne-kumple,czas na wyprowadzkę godzinę,jak się rzuca to wpitol.Bo jak inaczej ?
- 1 0
-
2018-03-20 08:51
Nic nie można zrobić:( Sprawę oddajesz do Sądu, po wyroku do komornika, a potem dowiadujesz się, że dłużnik "NIC" nie posiada, nie ma środków na koncie...więc wierzytelności nie odzyskujesz. Ogólnie trwa to kilka lat. Prawo chroni dłużników, lokatorów, najemców. Właściciel nieruchomości ma niewielkie prawa. I jeszcze należy pamiętać, o tym, że najemca jest w posiadaniu twojego mieszkania, a jakiekolwiek naruszenie posiadania naraża cię na zarzuty z karnego. Nie ma dobrej umowy najmu. Czasami nawet kaucja nie zabezpiecza właściciela. Najemcy np. miesiąc, dwa przed opuszczeniem lokalu przestają płacić z premedytacją czynsz. Na wezwania odp. "proszę sobie potrącić z kaucji"...Największy problem, to wtedy, gdy nie chcą się wyprowadzić...i zaczyna się walka z systemem, gdyż ustawy chronią takie osoby...wtedy wniosek o eksmisje (kilka lat) i błaganie gminy o lokal socjalny, zastępczy. W Trójmieście rekordziści walczą z nielegalnymi lokatorami po 11 lat!
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.