Pytanie do prawnika. Jak opodatkować najem długoterminowy?

17 marca 2018 (artykuł sprzed 6 lat)

Opinie (52)

Podjęcie decyzji o formie opodatkowania poprzedza zwykle analiza. Z doświadczenia doradców podatkowych wynika jednak, że przy najmie prywatnym najczęściej wybierany jest ryczałt.

Najem mieszkania zawsze jest opodatkowany. Wybór sposobu rozliczenia z fiskusem należy jednak do wynajmującego. Decyzję warto podjąć jeszcze przed rozpoczęciem najmu, by odpowiednio skonstruować umowę z najemcą.

Czy odważyłbyś się wynajmować mieszkanie bez umowy i płacenia podatku?

tak, mam takiego najemcę, który mnie nie wyda tak, ale tylko komuś bliskiemu nie wiem, to zależy od przypadku nie, bałbym się kary nie, czułbym się jak złodziej

Najem mieszkania planuje właśnie nasz czytelnik, pan Ryszard. Zastanawia się, w jaki sposób powinien odprowadzać podatek.

- Chcę wynająć mieszkanie za 1200 zł. W tej kwocie jest już wliczony czynsz do spółdzielni, który wynosi 300 zł. Jakiej wysokości podatek, to jest ile procent podatku powinienem płacić? Nie wiem też, czy od pełnej kwoty, czy tylko od 900 zł - napisał w mailu do redakcji pan Ryszard.
Odpowiada Wioleta Biel, doradca podatkowy z kancelarii Biel Gandulski TAX&LEGAL w Gdyni

Na podstawie przedstawionego opisu zakładamy, że zamierza pan wynająć mieszkanie prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą.

W takiej sytuacji należy zastanowić się, na jakich zasadach zamierza pan rozliczać się z urzędem skarbowym. Ma pan do wyboru:

zryczałtowaną formę opodatkowania (stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu)
rozliczanie się na zasadach ogólnych (stawka podatku wynosi 18 proc. od dochodu, a po przekroczeniu I progu podatkowego 32 proc. od uzyskanej nadwyżki).

Zazwyczaj przy najmie prywatnym bardziej opłacalny dla podatnika okazuje się wybór opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdyż jego stawka, jak zostało to już wyżej wskazane, wynosi obecnie jedynie 8,5 proc. Należy przy tym jednak pamiętać, że wybierając ryczałt, podatek płacony jest od uzyskanego przychodu, a więc od całej kwoty uzyskiwanej od najemcy. Innymi słowy wynajmujący nie ma możliwości odliczania ewentualnych kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym, przy wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania istotne jest skonstruowanie umowy najmu w taki sposób, aby jasno z niej wynikało, że to najemca ponosi ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni czy ewentualnych opłat dodatkowych za media. Jest to o tyle istotne, że od tego zależy, w jakiej wysokości będzie pan płacił podatek. Jeśli z umowy będzie wynikało, że ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni (jak i innych opłat np. za prąd) leży po stronie najemców, to 8,5 proc. stawka podatku będzie płacona przez pana jedynie od 900 złotych, czyli od należnego dla pana czynszu najmu. Natomiast jeśli z umowy będzie wynikało, że koszt czynszu do spółdzielni (jak i ewentualnych innych opłat) ponosi wynajmujący (czyli pan), to 8,5 proc. stawka płacona będzie od całej kwoty uzyskiwanej od najemców (czyli zgodnie ze stanem faktycznym jak rozumiemy 1200 zł).

Jeśli zdecyduje się pan na wybór zryczałtowanej formy opodatkowania to należy do 20 stycznia danego roku lub (w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku) do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał pan pierwszy przychód z najmu, złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. W przypadku natomiast, gdyby pierwszy przychód z najmu osiągnięty został w grudniu, takie oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego. Ryczałt jest płatny miesięcznie lub kwartalnie. Rozliczanie kwartalne może być stosowane przez podatników, których przychody w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 000 euro. Najem prywatny, który rozliczany jest ryczałtem, rozlicza się po zakończeniu roku podatkowego poprzez złożenie formularza PIT-28.

W przypadku, gdy nie zdecyduje się pan na złożenie oświadczenia o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania, podatek z tytułu najmu rozliczany będzie na zasadach ogólnych, czyli zgodnie ze skalą podatkową. Jeśli podstawa obliczenia podatku nie przekracza 85 528 złotych to stawka, którą należy zastosować wynosi 18 proc. Kiedy podstawa jest wyższa, to od nadwyżki ponad 85 528 złotych należy uiścić podatek w stawce 32 proc.

Co istotne, w przypadku zasad ogólnych opodatkowany jest dochód z najmu, czyli przychód pomniejszony o poniesione przez wynajmującego koszty. W związku z powyższym, nawet jeśli zgodnie z zawartą umową najmu to po stronie wynajmującego będzie leżał ciężar czynszu płatnego do spółdzielni, to podstawę opodatkowania będzie stanowiło 900 złotych (1200 zł- 300 zł).

Od tej podstawy opodatkowania (900 zł) można odliczyć również inne koszty, o ile będzie je pan w stanie udokumentować. Jako przykład ewentualnych kosztów, które mogą mieć znaczący wpływ na wysokość dochodu, należy wskazać wydatki na remont wynajmowanego mieszkania lub rachunki (o ile to pan zgodnie z umową najmu ponosi ekonomiczny ciężar związany z opłacaniem rachunków).

Rozliczanie na zasadach ogólnych daje także możliwość amortyzowania nieruchomości. Przy najmie prywatnym nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów według określonego wzoru, ale prowadzenie takowej dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się przydatne. Kosztów nie można rozliczać wyłącznie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Ważne jest, żeby takie dokumenty były opatrzone danymi, zarówno osoby, która koszt ponosi, jak i osoby, na rzecz której koszt jest ponoszony. Jeśli będzie pan opodatkowywał dochód na zasadach ogólnych, musi pan pamiętać o odprowadzaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Formularzem właściwym przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych jest formularz PIT-36.

W związku z powyższym, mając na uwadze przede wszystkim wysokość ponoszonych kosztów związanych z najmem, musi pan indywidualnie przekalkulować, która forma opodatkowania będzie bardziej opłacalna. Niemniej jednak zazwyczaj przy najmie na małą skalę ostatecznie korzystniejszy okazuje się wybór prostszej formy opodatkowania, tzn. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

Miejsca

Biel Gandurski Tax & Legal Gdynia, Antoniego Abrahama 26/5

Opinie (52) 1 zablokowana

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-03-17 22:45

Do tych co nie placą podatków i myślą, że są cwani - pamiętajcie o ludzkiej życzliwości -w tym sąsiedzkiej...

6 lat
- 8 0
Twoja opinia

Zmień treść

Do tych co nie placą podatków i myślą, że są cwani - pamiętajcie o ludzkiej życzliwości -w tym sąsiedzkiej...
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-03-18 00:11

Pytanie

CZY napewno najemca może przelać jedną kwotę przy ryczałcie te 1200 razem jednym przelewem bezpośrednio do wynajmującego. CZY mimo zapisu w umowie ze 300 zl to kwota ekspoatacyjna wynajmujący nie zapłaci 8.5% z 1200 a nie z 900.

Q100
6 lat
- 1 0
Twoja opinia

Zmień treść

CZY napewno najemca może przelać jedną kwotę przy ryczałcie te 1200 razem jednym przelewem bezpośrednio do wynajmującego. CZY mimo zapisu w umowie ze 300 zl to kwota ekspoatacyjna wynajmujący nie zapłaci 8.5% z 1200 a nie z 900.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-03-18 05:40

MAM PYTANIE (1)

Wynajmuję jeden pokój w mieszkaniu za 500 zł.Czyli rocznie daje mi to 6 tyś. Czy muszę ten fakt zgłosić w US ? Wydaje mi sie że nie bo jast jakas kwota wolna od podatku.

Zulu Gula
6 lat
- 0 0
Twoja opinia

Zmień treść

Wynajmuję jeden pokój w mieszkaniu za 500 zł.Czyli rocznie daje mi to 6 tyś. Czy muszę ten fakt zgłosić w US ? Wydaje mi sie że nie bo jast jakas kwota wolna od podatku.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-03-18 08:19
  
  Jsli
  
  Jesli nawet nie masz innych dochodów, teoretycznie musisz to zgłosić i zapłacić podatek zero pln
  
  6 lat
  - 4 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Jesli nawet nie masz innych dochodów, teoretycznie musisz to zgłosić i zapłacić podatek zero pln
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-03-18 09:46

(1)

Płacąc podatki wspierasz reżim. ..

WF
6 lat
- 5 7
Twoja opinia

Zmień treść

Płacąc podatki wspierasz reżim. ..
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-03-18 10:02
  
  Płaciłeś podatki w czasie POwskiego reżimu?
  
  Ja
  6 lat
  - 3 3
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2018-03-19 14:01

(2)

Drodzy wynajmujący,
Jakie macie metody wyegzekwowania należności za wynajem gdy lokator nie płaci i nie ma zamiaru się wyprowadzić? Nie mam zamiaru kogoś utrzymywać. Prawo niestety jest po stronie takiego darmozjada i stąd pytanie co można zrobić?

6 lat
- 3 0
Twoja opinia

Zmień treść

Drodzy wynajmujący, Jakie macie metody wyegzekwowania należności za wynajem gdy lokator nie płaci i nie ma zamiaru się wyprowadzić? Nie mam zamiaru kogoś utrzymywać. Prawo niestety jest po stronie takiego darmozjada i stąd pytanie co można zrobić?
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-03-19 21:38
  
  Jeżeli nie był meldowany to pozostają metody pozaprawne-kumple,czas na wyprowadzkę godzinę,jak się rzuca to wpitol.Bo jak inaczej ?
  
  Jurek Ogórek
  6 lat
  - 1 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Jeżeli nie był meldowany to pozostają metody pozaprawne-kumple,czas na wyprowadzkę godzinę,jak się rzuca to wpitol.Bo jak inaczej ?
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2018-03-20 08:51
  
  Nic nie można zrobić:( Sprawę oddajesz do Sądu, po wyroku do komornika, a potem dowiadujesz się, że dłużnik "NIC" nie posiada, nie ma środków na koncie...więc wierzytelności nie odzyskujesz. Ogólnie trwa to kilka lat. Prawo chroni dłużników, lokatorów, najemców. Właściciel nieruchomości ma niewielkie prawa. I jeszcze należy pamiętać, o tym, że najemca jest w posiadaniu twojego mieszkania, a jakiekolwiek naruszenie posiadania naraża cię na zarzuty z karnego. Nie ma dobrej umowy najmu. Czasami nawet kaucja nie zabezpiecza właściciela. Najemcy np. miesiąc, dwa przed opuszczeniem lokalu przestają płacić z premedytacją czynsz. Na wezwania odp. "proszę sobie potrącić z kaucji"...Największy problem, to wtedy, gdy nie chcą się wyprowadzić...i zaczyna się walka z systemem, gdyż ustawy chronią takie osoby...wtedy wniosek o eksmisje (kilka lat) i błaganie gminy o lokal socjalny, zastępczy. W Trójmieście rekordziści walczą z nielegalnymi lokatorami po 11 lat!
  
  6 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Nic nie można zrobić:( Sprawę oddajesz do Sądu, po wyroku do komornika, a potem dowiadujesz się, że dłużnik "NIC" nie posiada, nie ma środków na koncie...więc wierzytelności nie odzyskujesz. Ogólnie trwa to kilka lat. Prawo chroni dłużników, lokatorów, najemców. Właściciel nieruchomości ma niewielkie prawa. I jeszcze należy pamiętać, o tym, że najemca jest w posiadaniu twojego mieszkania, a jakiekolwiek naruszenie posiadania naraża cię na zarzuty z karnego. Nie ma dobrej umowy najmu. Czasami nawet kaucja nie zabezpiecza właściciela. Najemcy np. miesiąc, dwa przed opuszczeniem lokalu przestają płacić z premedytacją czynsz. Na wezwania odp. "proszę sobie potrącić z kaucji"...Największy problem, to wtedy, gdy nie chcą się wyprowadzić...i zaczyna się walka z systemem, gdyż ustawy chronią takie osoby...wtedy wniosek o eksmisje (kilka lat) i błaganie gminy o lokal socjalny, zastępczy. W Trójmieście rekordziści walczą z nielegalnymi lokatorami po 11 lat!
  Regulamin dodawania opinii