- 1 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (123 opinie)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 4 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 5 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
- 6 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
Pytanie do prawnika. Kto płaci za wymianę rur w pionach?
Każdy budynek starzeje się i wymaga remontów. Niekiedy działania te wymagają wejścia do prywatnych mieszkań i dokonania w nich zmian. Tak się dzieje kiedy konieczna jest wymiana rur z wodą czy gazem. Czy w takiej sytuacji wykonawca robót może wejść do mieszkania? I kto pokrywa koszty ewentualnych zniszczeń lub zmian jakie powstaną w wyniku przeprowadzonych prac?
Łukasz Mackiewicz, radca prawny Makiewicz Radcowie Prawni
W pierwszej kolejności trzeba wskazać na obowiązek właścicieli lokali ustanowiony w art. 13 § 2 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Regulacja ta stanowi pewnego rodzaju ingerencję w prawo własności, lecz wynika ona z konieczności zapewnienia możliwości korzystania ze swego prawa przez pozostałych właścicieli. Z tego uprawnienia można skorzystać wyłącznie w celu poprawienia warunków całego budynku bądź usunięcia awarii albo zagrożenia, co wynika również z treści samego przepisu.
Opisaną sytuację można zakwalifikować do tzw. bieżącej konserwacji. Pojęcie to nie jest prawnie uregulowane, ale było przedmiotem wielu rozstrzygnięć sądów. W jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż przez pojęcie bieżącej konserwacji, o jakiej mowa w art. 3 pkt 8 Prawa Budowanego, należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu (por. wyr. NSA z 5.4.2006 r., II OSK 704/05, Legalis).
Dodatkowo, można wskazać na ostatnią z przesłanek art. 13 § 2 ustawy, którą jest wyposażenie budynku w dodatkową instalację. Instalacja wodno-kanalizacyjna jako element konieczny do zapewnienia należytego funkcjonowania całego budynku, a nie służąca do wyłącznego korzystania konkretnych właścicieli stanowi część składową nieruchomości wspólnej i jest objęta współwłasnością przymusową. Stanowisko takie jest zgodne z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku, III CZP 36/97, która do dnia dzisiejszego pozostaje aktualna.
Niemniej nie oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może w sposób nieograniczony przeprowadzać tego rodzaju remonty. Pomocniczo, zgodnie z § 8 ust. 2. Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.
Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 8 maja 2014 roku (sygn. akt II Ca 875/13) wskazał, że przepisy umożliwiają jedynie dostęp do lokalu, jednakże w żadnym razie nie zezwalają na dokonywanie w nim czynności powodujących uszkodzenia w mieniu właściciela bez ich późniejszej naprawy. Ponadto wskazał, iż obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji, z której wynikałoby, że szacht [pion przez który przechodzą rury - red.] powinien być dostępny na całej swojej powierzchni znajdującej się w lokalu mieszkalnym.
Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do przeprowadzenia remontu polegającego na wymianie pionów w całym budynku, lecz ma również obowiązek doprowadzenia uszkodzonych pomieszczeń, jeśli do uszkodzeń dojdzie, do stanu sprzed zdarzenia. Zobligowany do przywrócenia stanu poprzedniego w zasadzie powinien zostać wykonawca tych prac (co z kolei może mieć wpływ na jego wynagrodzenie, a więc jednocześnie obciążenie finansowe wspólnoty, której są państwo członkami).
Zastosowanie w przedmiotowej sytuacji znajdą także wewnętrzne akty prawne, w tym regulaminy i uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie można zapomnieć, iż art. 12 § 2 Ustawy o własności lokali nakłada na współwłaścicieli obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości w należytym stanie (Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach).
Oprócz informacji w sprawie planowanego remontu od zarządcy, warto zatem sprawdzić także, czy została podjęta stosowna uchwała przez wspólnotę mieszkaniową i jak powyższe kwestie zostały tam ewentualnie uregulowane.
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Opinie (74) 1 zablokowana
-
2019-05-18 14:06
jak sie remontuje łazienke to (5)
rury sie też wymienia na nowe.
No chyba ze zajanuszyłeś i rury stare zostawiłes.
A gdy rury wymieniłeś to zgłaszasz w spulnocie ze masz rury nowe i nie potrzebna wymiana i nic ci kuc nie beda w łazience- 10 27
-
2019-05-18 14:29
(4)
rurki możesz wymieniać od zaworu do baterii itp, piony są własnością wspólną i wara ruszać bez zgody wspólnoty
- 30 0
-
2019-05-18 16:52
NIe wara, tylko zgłaszasz remont do Wspólnoty i przychodzi ekipa i wymienia piony w trakcie (3)
twojego remontu, ale problem w tym że większość nie zgłasza remontów tylko podłącza się do starych pionów, i wtedy jest zdziwienie i tekst jak to przecież my jesteśmy po remoncie
- 6 9
-
2019-05-18 18:07
(1)
jak ty chcesz pion tylko w jednym mieszkaniu zrobić? ;)
- 18 2
-
2019-05-19 00:03
wymień piony zobaczysz
zamykasz wycinasz wstawiasz odkręcasz, w skrócie, w stropie zostaje jak sie sąsiad nie zgodzi, i to problem wspólnoty, ubezpieczasz i koniec
- 3 3
-
2019-05-18 19:51
To chyba tylko u Ciebie
już patrz jak lecą boś zgłosił u siebie remont i wszystkie piony wymieniają dla Ciebie,
Twoje rurki Twoja sprawa , wspólne należą do wspólnoty i licznik tysz.- 9 0
-
2019-05-18 15:21
(2)
A co zrobić wymienili rury od wody, nie bylo mowy wtedy o wymianie kanalizacji. Zdemolowali ludziom lazienki i przedpokoje aby sie do nich dostać i wymienili rury od wody. Ludzie sobie poremontowali. Teraz po dwoch latach zarzadca stwierdzil ze będę wymieniac kanalizację. Jak by nie mozna bylo zrobic tego odrazu.
- 23 3
-
2019-05-18 16:30
Pamela pozdrawia hydraulika
Gumkę znalazłam pod wanną
- 0 1
-
2019-05-18 16:49
Tak to już jest z kanalizacja . Czasami możesz poczekać, a innym razem musisz natychmiast.
- 2 1
-
2019-05-18 16:35
Afera wodna. (1)
Ul.Człuchowska 3.Mieszkańcy dwóch klatek zostali oskarżeni o kradzież duuuużej ilości wody i kto pękł ten zapłacił około 2 tys,zł.za różnicę na liczniku sbiorczym.To jest ciekawy temat a nie tam kawałek rury ...
- 9 0
-
2019-05-19 12:17
I dobrze że zapłacił...
....teraz może się zwrócić z regresem do sprawcy.
- 0 0
-
2019-05-18 18:11
No u mnie to zostawili w łazience obrypane surowe ściany i zadowoleni.
Jeszcze przystawili mi pod nos odbiór "wykończenia" do podpisania.
To jest dopiero bezczelność.
Zrobiłbym dym ale pewnie by mi tak odwalili robotę... e
chh samemu lepiej sobie to zrobić.- 4 4
-
2019-05-18 19:55
Wymiana pionów to jedno ale nikt nie mówi, że lokatorzy musza po tych pracach wydać kupę kasy na remont łazienki czy kuchni. Ekipa wpada, ryją ściany od podłogi do sufitu i znikają.
- 16 3
-
2019-05-19 07:50
Nieprawda. (1)
Zarządca nie mógł postanowić,że zostaną wymienione rury. Decyzje podejmują członkowie wspólnoty poprzez głosowanie. Jeżeli chce się mieć wpływ na decyzje,należy chodzić na zebrania,które zarządca jest zobowiązany organizować raz w roku.
- 19 0
-
2019-05-19 07:58
Tam też doprecyzowane są szczegoly zadania , zakres oraz to kto ponosi i szty za zniszczenia
- 6 0
-
2019-05-19 12:06
ul.Człuchowska 3
wodkan oszabrował mieszkańców.
- 0 0
-
2019-05-19 12:54
Rury (1)
Wspolnota Gdynia Widna 3 Wymienili rury od wody na rury z nierdzewki na szczęście w porę ktoś to powstrzymał. Tak sie zarzadza nieruchomością można kraść do woli to co dzieje sie na Widnej 3 to prokurator i za kraty zlodziei.
- 6 0
-
2021-08-14 23:57
Jak sytuacja?
Jakies zmiany na lepsze, czy nadal kradna?
- 0 0
-
2019-05-19 14:25
Pilnujcie zarządców! Zdarzają się tacy którzy naciągają na remonty a z tego mają nie złą kase dla siebie.
- 11 2
-
2019-11-17 18:12
Prawo prawem, a i tak rzeczywistość jest inna - poniszczą i zostawią.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.