- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Odszkodowanie od pośrednika nieruchomości
Umowa z pośrednikiem nieruchomości powinna szczegółowo określać jakie są jego obowiązki względem klienta, również te dotyczące sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli nie wywiąże się on z umowy, a klient poniesie straty związane z zakupem nieruchomości, daje to podstawy do dochodzenia o naprawienie szkody, czyli na przykład pokrycie poniesionych strat.
- Czy istnieje podstawa prawna do uzyskania odszkodowania od agenta nieruchomości, który sprzedał nam mieszkanie zatajając przy tym fakt, że budynek nie ma odbioru, czyli pozwolenia na użytkowanie. Okazało się, że dopiero został zatwierdzony nowy projekt budynku, a inwestor musi jeszcze uzyskać pozwolenie na użytkowanie - napisał do redakcji nasz czytelnik.
Odpowiada Paweł Galiński, radca prawny i partner w GKLAW Galiński & Kleina Kancelaria Radców Prawnych
W pierwszej kolejności wskazać należy, że od 2014 roku zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest już regulowany, co oznacza że taka osoba nie musi legitymować się licencją potwierdzającą jej kwalifikacje. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W praktyce więc pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości może być każda osoba.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby m.in. umów nabycia praw do nieruchomości. Szczegółowy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a więc konkretne obowiązki pośrednika względem jego klienta, określa umowa pośrednictwa. Umowa ta wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Powinna ona zawierać m.in. dokładne określenie rodzaju poszukiwanej przez klienta nieruchomości oraz czynności, jakich klient oczekuje (sprawdzenia stanu prawnego mieszkania, pomocy w trakcie uzyskiwania kredytu, itp.).
Jeżeli w wyniku zaniedbań pośrednika klient poniesie szkodę, odpowiedzialność pośrednika będzie się opierała na nienależytym wykonaniu umowy. Zgodnie z art. 471 k.c. "dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi".
Zgodnie z przywołanym powyżej przepisem, przesłankami odpowiedzialności kontraktowej są:
- niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika,
- powstanie szkody po stronie wierzyciela,
- istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania przez dłużnika a zaistniałą po stronie wierzyciela szkodą.
Dodatkowo przepis ten wprowadza domniemanie, iż przesłanki odpowiedzialności wystąpiły.
Zatem dłużnik (w omawianym przypadku: pośrednik), aby się zwolnić z odpowiedzialności, musi obalić to domniemanie i wykazać, że nienależyte wykonanie lub niewykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, bądź przy wykonaniu zobowiązania dołożył należytej staranności. Oznacza to, że to na pośredniku (pozwanym w trakcie procesu sądowego) spoczywałoby udowodnienie, że prawidłowo wykonał swoje obowiązki lub że nienależyte wykonanie przez niego zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.
Ze stanu faktycznego przedstawionego przez czytelnika nie wynika, jakie były obowiązki pośrednika. Jeżeli umowa z pośrednikiem przewidywała, że to np. klient miał obowiązek sprawdzenia przydatności dla siebie przedmiotu transakcji, a pośrednik nie był zobowiązany do zweryfikowania przedmiotu transakcji pod względem prawnym, to brak jest możliwości przypisania pośrednikowi odpowiedzialności za opisaną przez czytelnika sytuację.
Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18.10.2018 r. (sygn. akt: V ACa 1226/17) stwierdził, że "skoro z umowy wynika, że to powód zobowiązał się do sprawdzenia przydatności dla siebie przedmiotu transakcji, to decyzja o tym, czy lokal spełnia oczekiwania powoda, należała do powoda i to na nim spoczywał obowiązek zbadania pod tym kątem nieruchomości i oceny jej stanu prawnego, czego powód wyraźnie zaniechał". Stąd też ocena zasadności dochodzenia ewentualnego roszczenia zależeć będzie każdorazowo od konkretnego stanu faktycznego.
Natomiast jeżeli w przypadku opisanym przez czytelnika pośrednik zobowiązał się w umowie do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, gdyby doszło do procesu sądowego, będzie musiał liczyć się z koniecznością naprawienia szkody, którą z tego tytułu poniósł klient. Będą to zatem wszelkie koszty, które zostały poniesione z uwagi na konkretne zaniedbanie ze strony pośrednika, jeżeli pozostają one w związku przyczynowo-skutkowym z niewłaściwym wykonaniem przez niego obowiązków.
Z mojej praktyki zawodowej wynika, że tego typu sprawy dość często trafiają na wokandę sądową. Przykładowo, ww wyroku z 06.06.2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. akt: XXV C 1472/15) stwierdził, że skoro umowa zawarta z klientem nie sprowadzała zobowiązań pośrednika wyłącznie do skojarzenia klienta ze sprzedawcą, lecz obejmowała także przekazanie szczegółowej informacji na temat stanu prawnego prezentowanej nieruchomości oraz doradztwo w zakresie wyboru najkorzystniejszej z punktu widzenia oczekiwań klienta i najbezpieczniejszej dla niego inwestycji, to zobowiązany był do poinformowania klientki o złej kondycji finansowej dewelopera. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że zarówno w świetle umowy pośrednictwa, jak i przepisów prawa, profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami jako przedsiębiorca był zobowiązany względem klienta (jako konsumenta) do jasnego przekazania wszystkich posiadanych informacji dotyczących oferowanej nieruchomości i jej stanu prawnego. W związku z tym sąd uznał, że klient poniósł szkodę w kwocie stanowiącej cenę sprzedaży nieruchomości, a obowiązek jej naprawienia spoczywa na pośredniku.
Dodatkowo, w wyroku z dnia 15.02.2016 r. Sąd Rejonowy w Gdyni (sygn. akt: I 1 C 672/15) stwierdził, że pośrednik ma obowiązek naprawienia szkody z powodu nabycia przez jego klientów działki bez dostępu do drogi publicznej, na którą składały się takie koszty jak wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, opłaty za uzyskanie niezbędnych dokumentów, czy też wynagrodzenie dla prawnika za prowadzenie sprawy. Sposób naprawienia szkody przez pośrednika wynikać więc będzie z okoliczności faktycznych konkretnej sprawy.
Jednocześnie należy podkreślić, że pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób (np. za szkody spowodowane przez pracownika biura nieruchomości niebędącego pośrednikiem). Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
Szczegółowe informacje na temat ubezpieczenia OC pośredników w obrocie nieruchomościami zawiera rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26.04.2019 r. Ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody bez możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Ubezpieczeniem tym jest objęta odpowiedzialność za szkody wyrządzone zarówno poprzez działanie, jak i zaniechanie pośrednika w okresie ubezpieczenia, w związku z wykonywaniem obowiązków pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z tym rozporządzeniem, minimalna suma gwarancyjna obowiązkowego OC dla pośrednika nieruchomości wynosi 25.000,00 euro.
Co istotne, kopia polisy aktualnej na dzień zawarcia umowy pośrednictwa powinna stanowić załącznik do tej umowy. Jest to wymóg wynikający z regulacji prawnych zawartych w u.g.n. Pośrednik ma również obowiązek niezwłocznego poinformowania klienta o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia, jak również o ewentualnym zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, wraz z przekazaniem kopii nowej polisy.
Niedopełnienie obowiązku dołączenia do umowy kopii dokumentu ubezpieczenia uprawnia drugą stronę umowy do wezwania pośrednika do udokumentowania ochrony ubezpieczeniowej w ciągu 7 dni od daty dostarczenia pisemnego wezwania. Po bezskutecznym upływie tego terminu, można wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.
Z kolei osoba prowadząca działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia OC podlega karze pieniężnej. Wysokość kary może wynosić od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (100) 2 zablokowane
-
2020-11-02 08:20
po co dwóch pośredników, nie wystraczy jeden? - notariusz
kwestie zabezpieczenia transakcji to zadanie notariusza
- 15 4
-
2020-11-02 11:26
bardzo trudny czas dla deweloperów, pośredników, flipperów (9)
załamanie popytu, spadek cen transakcyjnych i perspektywy na wieloletnie utrzymanie tendencji spadkowej
znaczna część tej branży przetrwa- 7 2
-
2020-11-02 12:44
(1)
a ty co, jasnowidz ;-)
- 2 0
-
2020-11-02 19:11
Aniu
tak najprościej:
hossa - wzrost cen
kryzys - spadki
dlaczego? poszukaj proszę sama- 2 1
-
2020-11-02 13:19
nie przesadzaj z tym trudnym czasem (6)
deweloperzy przez ostatnie 3 -4 lata tak się obłowili, że o ile nie roztrwonili wszystkiego to powinni mieć duże rezerwy, poza tym aktualne inwestycje są na kolosalnych marżach tak więc spuszczenie ceny nawet 20% też krzywdy im nie zrobi
pośrednicy - to działalność praktycznie bez kosztów, lokal , laptop + internet i telefon, łatwo z tego biznesu wyjść bez poważnych strat, albo funkcjonować przy minimalnych kosztach.
Fliperzy -czyli po naszemu spekulanci, tu to nawet nie ma co gadać, spekulacja to z założenia hazard , tak więc wiedzą w co grają.- 4 0
-
2020-11-02 17:49
Hahaha (4)
Widzę zdanie typowego Janusza, te dewelopery tak się obłowiły. Pokaż mi jak, bo jak analizuje marże deweloperskie to od 18 lat średnio wąchają się między 18% a 24% i mimo spadków i podwyżek cen jakoś się nie zmieniają. Radzę przeanalizować co składa się na cenę i dopiero dyskutować bo widać braki elementarnej wiedzy ekonomicznej i ścisk d*py bo ktoś może zarabiać więcej.
- 2 1
-
2020-11-02 18:59
czas hossy na kwadratach się właśnie skończył
popyt wyparował a wszelkie analizy kosztów można sobie włożyć do tylnej szuflady, przerabialiśmy to już po 2008 roku gdzie spadki trwały do 2014, dziś jest bańka na wszystkim więc spadki po 2008 roku to będzie miłe wspomnienie dla deweloperki przy armagedonie jaki się szykuje
- 1 1
-
2020-11-02 19:11
(2)
Janusz, aktualnie rekordziści osiągają marże bliskie 50%, koszty to kilkanaście %.
Masz stare dane. A jeszcze jedno, na zachodzie marże są na poziomie 10% i opłaca się. Ciekawe, co ? Janusz- 0 1
-
2020-11-02 21:09
małe sprostowanie
osiągali - czas przeszły
ceny rozpoczęły właśnie długą wędrówkę na południe- 1 2
-
2020-11-05 17:44
Który deweloper ma marże bliskie 50% ?
Jak sprawdziłem wszystkie sprawozdania finansowe, łącznie ze spółkami celowymi to jakos ciężko powyżej 25% znaleźć
- 0 0
-
2020-11-02 19:01
wszystko fajnie
tylko nie ma kupujących, gotówkowicze nie nabrali się na super inwestycję w kartongipsy a kryzys gospodarczy zakończy marzenia pokolenia hossy o nieustannych wzrostach
- 1 2
-
2020-11-02 13:29
Niestety nie mogę nic dobrego napisać na temat pośredników nieruchomości (1)
i nadal dziwi mnie, że ludzie korzystają z ich usług, gdzie praca pośrednika ogranicza się do dodania ogłoszenia na portalu. Biorą prowizje od obu stron (kupującego i sprzedającego, wynajmującego i najmującego), nie ponoszą odpowiedzialności, ich znajomość prawa jest zerowa..."jak lokator przestanie panu płacić, to wystarczy wymienić zamki", "umowa u notariusza pana chroni" itp. bzdury. Dodatkowo, co jest teraz nagminne namawiają najemców na roczne umowy (co niby ma być dla nich korzystne), następnie po 11 miesiącach dzwonią do najemcy i proponują nowy lokal, właściciel znów szuka nowego klienta i tu na ratunek przychodzi pośrednik, proponując nowego najemcę, oczywiście kolejna prowizja, w ten sposób jest ruch w biznesie pośrednictwa, kosztem właścicieli lokali i najemców. Nie szanują naszego czasu, wprowadzają w błąd, i są kompletnymi nierobami, pasożytującymi na ciężkiej pracy innych!!
- 21 4
-
2020-11-03 10:13
Hmmm.
Praca mechanika to przykręcanie śrub, lekarza to wypisanie recepty, informatyka to napisanie kilku linijek na komputerze, nauczyciela to pisanie po tablicy... Mogę tak długo. Po prostu nie macie pojęcia, że jest to praca czasem po 12 h na dobę. Wiszenie na telefonie i rozmowa z ludźmi którzy chcą zainwestować swoje oszczedności życia. Kimkolwiek nie jesteś zastanów się, jak twoja praca wygląda z zewnątrz i ilu rzeczy osoby z zewnątrz nie widzą.
- 2 4
-
2020-11-03 10:58
W pierwszej kolejności. Wskazać należy. Cytat z wyroku. Kwintesencja porady dla zwykłego człowieka. Och koledzy...
- 0 1
-
2020-11-03 11:14
Hieny
Nic więcej. Kupczą cudzą własnością, nic nie wytwarzają tylko dane w formularzu zmieniają. Dbanie o obie strony... Dobre sobie. Wysysanie kasy z obu stron. Jak ktoś ma trochę oleju w głowie to sam da radę sprzedać bez % dla pośrednika. I tak to się u notariusza przecież załatwia. Jak agent Home Brokera zaśpiewał mi 12 tysi za pośrednictwo z ogłoszenia które SAM znalazłem to podziękowałem. Mieszkanie przeszło koło nosa. g**da jeszcze wymusiła podpisanie takiej umowy po umowie przedwstępnej stosując psychologiczne techniki. (Mój błąd, było trzeba wysłać go na drzewo. Człowiek się uczy całe życie, zwłaszcza przy kupnie pierwszego mieszkania). Właściciele nie mieli pojęcia że gra na dwa fronty. Moralne dno i 10 metrów mułu. Oczywiście Home Broker nie raczył odpowiedzieć na pismo z pytaniem czy takie zagrywki to u nich norma. Jak widzę tych agencików w garniturkach w kratę i lakierkach to wymiotować mi się chce.
- 12 1
-
2020-11-03 12:05
Trójmiasto ma być drogie (4)
Niestety moi drodzy, ale Trójmiasto ma mieć najwyższe ceny w Polsce, albo zaraz za Warszawa albo na równi z nim. Także polecam przyzwyczaić się do tych cen albo wyjechać do Katowic. Tam jest tanio.
- 5 2
-
2020-11-03 12:11
Ludzie liczą (1)
ze zaraz beda rozdawać mieszkania za darmo albo im jeszcze dopłacać, najlepiej w pasie nadmorskim.
- 0 3
-
2020-11-03 18:40
dzieci hossy
liczą na wieczne wzrosty, naganiają z uporem wartym lepszej sprawy
- 2 0
-
2020-11-03 12:14
Katowice (1)
Tu też drogo ale za miastem już są fajne okazje a u was ? Z tego co wiem to całe Pomorze ma ceny jak z Dynastii- )
- 1 0
-
2020-11-03 18:42
też taniej
w Trójmieście spadki dotknęły wszystkich dzielnic, centrum i tereny nadmorskie poleciały tak samo jak peryferia
potencjał do spadków jest ogromny, to dopiero nieśmiałe początki- 1 2
-
2020-11-03 18:36
w Trójmieście nawiększy potencjał do obniżek cen mieszkań
wg analityków rynek trójmiejski jest najbardziej przeszacowanymi rynkiem w Polsce, przy średnich zarobkach mieszkańców ceny są zbyt wysokie aby się utrzymać, z zakupów wycofali się też inwestorzy dla których Trójmiasto robi się bardzo nieatrakcyjne, spadki cen wynajmu ok 20% powodują wyprzedaż lokali inwestycyjnych a otoczenie kryzysowe minimalizuje popyt
mali deweloperzy mają problemy z płynnością finansową, duże firmy z kolei szykują zwolnienia, głównie w działach sprzedaży i marketingu- 5 2
-
2020-11-27 14:12
Brak licencji którą znieśli politycy spowodował chaos i do zawodu trafia dużo przypadkowych osób. (1)
a na zachodzie Europy ten zawód jest szanowany i uregulowany bardziej niż w Polsce. A prowizja powinna być płacona za sukces w sprzedaży i od strony sprzedającej tak jest np. w USA. Gdzie Agencje Nieruch. sprzedają prawie 90% z obrotu na rynku.
A tym co tak nienawidzą biur nieruchomosci ciekawi mnie co oni sprzedają, czy bez swojego wynagrodzenia, pracują za darmo, nie doliczają do towarów z hurtowni swojej marży itd. Lub usług itp.
Hejtowanie na innych i obrażanie to takie prostackie.- 3 0
-
2021-01-30 18:00
Karol
A wyzysk i oszustwo kupujących mieszkania przez różne biura nieruchomości to nie prostactwo...
Dobrze wiedzą jakie buble sprzedają żeby biznes kręcił się jak w kalejdoskopie albo żeby kupujący wykończył się...- 2 0
-
2021-02-25 17:47
Weż adwokata albo radcę prawnego
Olej pośrednika weż prawnika. Prawnik po aplikacji weżmnie trzy razy mniej niż dziewczyna po podstawówce która przypadkowo wykonuje nie koncesjonowane zajęcie. Prawnik w mig ogarnie księgi wieczyste, sprawdzi rejestr w SM, pomorze w wydziale lokalowym, rozkmini wszelkie pozwolenia/zezwolenia związane z działką. Ogarnie sprawy o których bezrobotne dziewczę nie wie że istnieją.
- 2 0
-
2022-05-12 16:07
Pośrednik działał na szkodę kupującego?
A co w sytuacji, kiedy pośrednik ma podpisaną umowę i z kupującym i ze sprzedającym, prowadzi w ich imieniu negocjacje, finalnie cena zaakceptowana jest przez 2 strony i ustalone jest spotkanie na podpisanie umowy w ten sam dzień. Na parę godzin przed spotkaniem pośrednik dzwoni do kupującego informując, że pojawił się drugi klient, który przebija ustaloną cenę i pośrednik pyta czy kupujący zapłaci więcej. Kupujący przebija cenę drugiego klienta, ale pośrednik nie dzwoni do właściciela, tylko do drugiego klienta z pytaniem czy da więcej. Drugi klient rezygnuje z dalszych negocjacji. Finalnie kupujący płaci wyższą cenę. Czy to działanie pośrednika było działaniem na szkodę kupującego? Czy pośrednik zadbał o interesy tylko sprzedającego i drugiego klienta ?
- 2 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.