- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (55 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Rękojmia na używaną nieruchomość
Rękojmia po zakupie nieruchomości, także z rynku wtórnego, obowiązuje przez pięć lat. Jednak nie każda ujawniona po zakupie mieszkania czy domu wada jest podstawą dochodzenia roszczeń. Zanim wada zostanie za taką uznana, warto szczegółowo sprawdzić, jakie jest jej pochodzenie.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Podstawą prawną rękojmi jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Ustawa ta przewiduje możliwość skorzystania z rękojmi niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało zakupione od osoby prywatnej, czy też od firmy. Podstawą roszczeń kupującego w takim zakresie jest przepis art. 556 k.c.
Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 558 k.c. ustawodawca przewidział możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia rękojmi. Należy więc w pierwszej kolejności sprawdzić zapisy, które znalazły się w umowie sprzedaży lokalu, celem ustalenia szczegółowych uprawnień kupującego. Ponadto należy pamiętać, iż stosowanie tych przepisów dotyczy sytuacji, kiedy w ogóle można mówić o wadzie (ponieważ sam fakt odmowy dokonania odbioru kominiarskiego - tym bardziej w przypadku, gdy wcześniej nie było z tym żadnego problemu - nie stanowi samej w sobie podstawy do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi).
Odwołując się do treści samych przepisów, wskazać należy, że nawet zaistnienie wady po dokonaniu sprzedaży niekoniecznie wiąże się z odpowiedzialnością sprzedającego na podstawie rękojmi. I tak, sprzedający będzie zwolniony z odpowiedzialności dotyczącej rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie fizycznej w chwili zawierania umowy sprzedaży albo w przypadku, gdy wada powstała już po wydaniu lokalu kupującemu (ale z zastrzeżeniem, że nie wynikała z przyczyny tkwiącej w takim sprzedanym lokalu). Sprzedający nie będzie również ponosił odpowiedzialności, jeżeli wada fizyczna lokalu została stwierdzona przez kupującego po upływie pięcioletniego terminu od dnia wydania lokalu kupującemu.
Czytaj także: Rękojmia i gwarancja. Czym się różnią?
Powyższe oznacza, że jeśli w umowie pojawia się zapis mówiący, że nieruchomość jest np. do kapitalnego remontu, albo wady były udokumentowane już na zdjęciach w ogłoszeniu sprzedaży czy potwierdzone w protokole, kupujący nie ma prawa do skorzystania z dobrodziejstwa rękojmi. Tak samo będzie, np. jeżeli odmowa odbioru kominiarskiego miała charakter nieuzasadniony (błąd w sztuce) lub była wynikiem modyfikacji przeprowadzonych przez kupującego albo wynikiem działania osób trzecich, za które sprzedający odpowiedzialności nie ponosi.
Jeśli natomiast w chwili zakupu kupujący nie miał świadomości istnienia wad fizycznych, a ujawniły się one po wydaniu lokalu (i nie zachodzi podstawa do zwolnienia sprzedającego od odpowiedzialności względem kupującego), to wówczas kupującemu co do zasady przysługuje roszczenie z tytułu rękojmi.
Koniecznym jest w tym przypadku, aby uprawniony potrafił udowodnić, że wady te nie powstały po transakcji zakupu (w przedstawionym stanie faktycznym nie znajduje zastosowania instytucja domniemania wady z przepisu art. 562 k.c.), a istniały już przed nią lub wynikają z przyczyn związanych ze zdarzeniami wynikłymi przed odbiorem kluczy do lokalu (bowiem przepis art. 559 k.c. wyłącza odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne powstałe po przejęciu niebezpieczeństwa na kupującego).
Inne zasady obowiązują w przypadku podstępnego zatajenia wady, natomiast biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, należy przyjąć, że do niego te regulacje nie mają zastosowania.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (23)
-
2021-03-30 12:17
Opinia wyróżniona
w tej kwestii sa juz rowniez zawodowcyu
ktorzy w ramach rekojmi atakuja po 2-3latach o "zalanie" uszczelką pod prysznicem i chcą remontów podlog w wynajmowanych lokalach. Uwaga - proponuje wpisywac w umowach -do remontu, do odswiezenia zawsze bo te cwaniaki obracają kilkunastoma milionami, niszcza a potem piszą roszczenia. Są rowniez fliperami- wiedza co robia.
- 4 0
Wszystkie opinie
-
2021-03-29 09:01
(3)
Powinna wziąć tego samego kominiarza, który przez 13 lat serwisował komin w domu.
- 23 0
-
2021-03-29 09:19
Wszystko zależy od ludzi
W moim domu przez 9 lat odbierała odpady jedna i ta sama firma. Po zmianie firmy, ekipa odmówiła opróżnienia pojemnika, bo nie odpowiadał im jego kolor i wielkość...
- 15 0
-
2021-03-29 12:07
no tak, ale tych (nowych) właścicieli kominiarz nie zna to już nie weźmie w łapę - chyba ze starzy właściciele co roku
Możliwe że trafili na czepialskiego kominiarza.
Najpewniej jednak wcześniej był ten sam kominiarz który przyklepywał przegląd od lat bo jak zrobisz to raz to przecież za rok nie będziesz kwestionował swojej decyzji.
Przez lata jednak standardy się zmieniają - dziś już nie przyklepiesz tak łatwo przeglądu technicznego grata w SKO, kiedyś nie trzeba było nawet samochodu pokazywać żeby dostać "pieczątkę". Może w kominiarskie też powoli się zmienia przymykanie oka na wszystko.
Poza tym przyszedł pewnie nowy, zaczął marudzić w stylu "kto państwu tak to wybudował" itp. no i się zaczęło. Kto jest winny? Tusk i UE - powoli się cywilizujemy i dzikie standardy lekko się zmieniają.- 4 1
-
2021-03-30 13:12
u nie 20 lat kominiarz "serwisował" komin. Okazało się, że pomylił kominy i 20 lat udrożniał nieużywany. Można? Można.
- 0 0
-
2021-03-29 09:11
(5)
Powinna istnieć osobna kaucja, która biuro pośrednictwa wpłaca przed wizytą oglądającego, i ewentualnie jest pobierana przez niego za robienie klienta w balona. Mowie tak bo oglądałem kilka nieruchomości "gotowych do zamieszkania", więc wiem co mówię... Zapach moczu, ruszająca się podłoga, czy najlepsze- wliczenie w cenę mieszkania metrażu... piwnicy to tylko kilka wspomnień. Człowiek poświęca czas i paliwo, dlatego jestem za wprowadzeniem takiej kaucji dla tych cwaniaków pasożytów, których to ostatnio wylęgło się od groma.
PS- Jako gdańszczanin od urodzenia dowiedziałem się też w jednej z ofert, że Nowy Port to "turystyczna mekka"...:)- 25 8
-
2021-03-29 09:14
(1)
Co za problem wynająć rzeczoznawcę przed zakupem nieruchomosci ?
- 5 6
-
2021-03-29 10:41
Przecież w tekście jest mowa o tym, że kupujący się zapoznał ze stanem nieruchomości i nawet wynajął do tego odpowiednią firmę. To o co teraz te halo?
- 14 1
-
2021-03-29 14:41
turystyczna mekka - oplułam monitor
- 5 0
-
2021-03-29 19:24
(1)
PS- Jako gdańszczanin od urodzenia dowiedziałem się też w jednej z ofert, że Nowy Port to "turystyczna mekka"...:)
Dla kiboli Śląska Wrocław, którzy przyjeżdżają odwiedzić swoich kamratów.- 1 2
-
2021-03-31 10:07
A Pan szanowny "Gdańszczanin od urodzenia" to w jakiej dzielnicy mieszka ?
- 0 0
-
2021-03-29 09:11
może zamieniła kuchnie na pokój, a łazienkę na kuchnię i podlaczyla sie samowolnie okapem do kominów?
może miała pozwolenie tylko na kuchenkę gazową a rozbudowała instalacje gazu o dodatkowy kocioł gazowy?
- 11 0
-
2021-03-29 11:49
Sprawdź ogłoszenia i znajdziesz mieszkania z rynku wtórnego (1)
Zakup mieszkania z rynku wtórnego pozwala na zamieszkanie prawie od razu.
Urządzanie mieszkania od dewelopera pochłania dużo czasu i niestety również nerwów.
Po wymienieniu można chyba zgodnie przyznać, że mieszkania z rynku wtórnego są dla poszukujących atrakcyjne co te prosto od dewelopera...- 15 1
-
2021-03-30 13:11
Mieszkania od deweloperów, z rynku pierwotnego, powinni nadzwyczaj uważać, by nie dać się oszukać
Uważaj
- 5 0
-
2021-03-29 12:40
Nigdy nie zrozumiem, dlaczego kupujący z rynku wtórnego (7)
musi płacić podatek 2%, a sprzedający nic. Wydaję pieniądze na nieruchomość i jeszcze dopłacam skarbówce.
- 21 4
-
2021-03-29 12:47
Bo tak
- 4 1
-
2021-03-29 13:02
(2)
Moim zdaniem jest to bardzo nieuczciwe, od pieniędzy za które płacę za mieszkanie zapłaciłam juz podatek!
- 9 1
-
2021-03-29 13:34
ojej, za zakupy w sklepie też płacisz vat a przecież pensja już raz była opodatkowana
nic nowego, trzeba się cieszyć że tylko 2%
- 6 7
-
2021-03-29 13:43
Tak samo jest jak kupujesz używane auto
- 5 0
-
2021-03-29 13:35
bo w tym kraju na wszystko jest nalozone tysiac podatkow zeby mozna bylo fundowac bzdury, deweloperow i pensje poselskie
- 12 0
-
2021-03-31 21:08
Ano dlatego
że się wzbogacasz !!
- 0 0
-
2021-12-18 10:00
Sprzedajacy tez placi!
Jak sprzedajacy sie wzbogci placi podatek dochodowy 18%!
- 0 0
-
2021-03-30 12:17
Opinia wyróżniona
w tej kwestii sa juz rowniez zawodowcyu
ktorzy w ramach rekojmi atakuja po 2-3latach o "zalanie" uszczelką pod prysznicem i chcą remontów podlog w wynajmowanych lokalach. Uwaga - proponuje wpisywac w umowach -do remontu, do odswiezenia zawsze bo te cwaniaki obracają kilkunastoma milionami, niszcza a potem piszą roszczenia. Są rowniez fliperami- wiedza co robia.
- 4 0
-
2021-03-30 13:11
rękojmia w kraju januszy to strzał w stopę. Co drugi będzie szukał okazji do wyciągnięcia grosza. To jak z autem, sprzedajesz 15 letniego gruza za jakieś grosze, a janusz przyjeżdża z miernikiem lakieru, a rys szuka z lupą.
- 4 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.