- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu domu
Epidemia w wielu rodzinach pokrzyżowała plany zakupu nieruchomości, często już na etapie, kiedy zapadły kluczowe decyzje i zawarte zostały zobowiązania. W przypadku gdy w grę wchodzi utrata pracy, możliwe jest wycofanie się z zawartej umowy przedwstępnej i odzyskanie wpłaconego zadatku.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Celem zawarcia przedwstępnej umowy jest stworzenie stanu bliskiemu pewności, że wskazana przez strony umowa przyrzeczona zostanie zawarta w przyszłości, przy jednoczesnym istnieniu okoliczności, które przesądzają o niezawieraniu jej w danym momencie (w niniejszym stanie faktycznym jest to m.in. konieczność uzyskania przez kupującego środków finansowych).
Odpowiadając na zadane pytanie, należy odwołać się przede wszystkim do potencjalnych postanowień umownych odnośnie do możliwości odstąpienia od umowy oraz zasad zwrotu zadatku, gdyż to one mają pierwszeństwo. Nierzadko w umowach przedwstępnych na zakup mieszkania wskazuje się na sytuację nieotrzymania kredytu na zakup nieruchomości jako przesłankę do odstąpienia od umowy bez konieczności uprawniania bądź też nie do zwrotu zadatku na rzecz kupującego. W takim przypadku należy powołać się na stosowne postanowienie umowne.
Natomiast przy braku takich postanowień możliwość uchylenia się od odpowiedzialności za niewykonanie umowy oraz zwrot zadatku zależny jest od wykazania przez kupującego, że mimo zachowania należytej staranności, z przyczyn od niego niezależnych umowa nie może zostać wykonana (wtedy należy powołać się na przepis art. 394 § 3 k.c.).
W tym kontekście zwrócić należy uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. pod sygn. akt: IV CK212/03, w którym stanął na stanowisku, że nabywców nie można obciążać winą w sytuacji, w której nie otrzymali kredytu nie ze swojej winy (przy zachowaniu należytej staranności).
Przypuszczając, że kupujący utracił pracę dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej (zwłaszcza gdyby prognozy kredytowe przed nagłą utratą źródła dochodów były pozytywne), uznać należy, że nie powinien ponosić odpowiedzialności za niewykonanie umowy, a więc otrzymany zadatek otrzymać z powrotem, z równoczesnym brakiem ponoszenia negatywnych konsekwencji za niewykonanie umowy. Każdy taki przypadek rozpatrywany jest indywidualnie, a sąd bada przyczyny niewykonania umowy.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (41) 1 zablokowana
-
2021-02-24 09:41
Jednostronne myślenie .... (5)
jest też druga strona tego tematu czyli sprzedający który poniesie straty , czasu możliwości czy odprawienie innego kupującego w/g mnie trzeba przyjąć iż zadatek przepadnie ...Polskie prawo na głowie stoi choćby w przypadku teraz częstym gdy ludziska kupują używane auta za parę tysi a potem rządają zwrotu za naprawy z pakietu startowego
- 34 3
-
2021-02-24 09:46
jednostronny punkt widzenia .... (3)
a sprzedający który poniósł straty z upływu czasu czy odprawienie innego kupującego w/g mnie trzeba przyjąć iż zadatek przepadnie ...Polskie prawo na głowie stoi choćby w przypadku teraz częstym gdy ludziska kupują używane auta za parę tysi a potem oczekują zwrotu za naprawy z pakietu startowego niestety w takim państwie żyjemy iż cwaniaki korzystają z ochrony a uczciwy sprzedający nie ma nic do powiedzenia ..... życie to nie ochronka za poniesione decyzje się odpowiada tym bardziej jak się wspomni ilu ludzi płaci kredyty za dziurę w ziemi ...
- 9 0
-
2021-02-24 10:47
uczciwy sprzedający? (2)
ktokolwiek widział, ktokolwiek wie?
- 5 17
-
2021-02-24 11:38
cóż sądzimy po sobie samych .... (1)
jak każdy coś kupuję coś sprzedaję , gdy kupuję nie zakładam iż ktoś mnie oszuka ale jestem realistą omijam handlarzy , natarczywych , olewających i podejrzane okazje ....gdy sprzedaję nie mam nic do ukrycia ale i nie nastaję by ktoś kupił , nie przesadzam z ceną tych co proponują połowę wysyłam na drzewo dotyczy to raczej mniejszych pieniędzy niż dom ale ma to też odniesienie do domu , działki czy mieszkania uczciwy i świadomy sprzedawca wie co oferuje i za ile a takich sporo bo mają cel sprzedać a nie sprzedawać
- 6 2
-
2021-02-24 13:25
winny się tłumaczy
- 2 0
-
2021-02-24 09:55
widziały gały co brały w przypadku samochodu, jeśli nie jest to wada ukryta celowo
(np jeśli auto nie jest złożone z 3 innych) tacy cwaniacy, którzy odwalają takie akcje prędzej czy później trafiają na kogoś kto im w odpowiedni sposób wyperswaduje próby wyłudzenia - potem jeden z drugim zastanowią się 5 razy czy coś takiego zrobić ponownie
- 1 2
-
2021-02-24 09:55
Co znaczy "w której nie otrzymali kredytu nie ze swojej winy" (2)
Wina po stronie kredytobiorcy jest chyba tylko wtedy kiedy nie dostarczył dokumentów. Poza tym to bank wydaje decyzję kredytową. Albo zadatek więc jest mało co warty jako zabezpieczenie, albo artykuł należałoby doprecyzować
- 25 1
-
2021-02-24 12:10
a złozenie 1 wniosku w 1 banku ? to to samo.
Tak samo kredyt walutowy - tez moze zostac odrzucony. To jest WINA kupujacego. To jego wybor.
- 2 0
-
2021-02-24 12:20
a może ma za mały dochód
wtedy też jest wina po stronie kredytobiorcy
- 9 0
-
2021-02-24 10:28
Za chwile (4)
Za chwile w Dubaju będzie taniej niż w 3mieście. Trzeba się cieszyć że u nas tyle szejków mieszka.
- 31 3
-
2021-02-24 10:42
Spoko.Podaz rosnie (2)
Było w kwietniu 5300 mieszkań na sprzedaż na ogólnopolskim portalu w Gdańsku.teraz jest już 5800 i rośnie.wroclaw mieszkania na sprzedaż 17000 tys i rośnie.mieszkanie to teraz gorący kartofel
- 10 5
-
2021-02-24 19:15
Przecież wszędzie nagonka, że taniej nie będzie.
- 5 4
-
2021-02-25 18:27
Chwilowe zawirowania, długoterminowo będzie roslo
- 3 3
-
2021-02-27 08:56
Brzydkie dziewczyny jeżdżą na szparagi a ładne na kasztany do Dubaju :P
- 0 0
-
2021-02-24 10:46
wreszcie
trochę prawdy o rynku nieruchomości
- 5 8
-
2021-02-24 10:47
Umowa przedwstępna jako relikt prawny - do usunięcia z KC (14)
Byłem w takiej sytuacji.
Na szczęscie podpisałem umowę warunkową, gdzie warunkiem było uzyskanie warunków zabudowy. Kontaktując się z urzędami, w porę się połapałem, że to ściema i działka nie jest pełni wartościowa.
Jednak sprzedający odmówił oddania mi zaliczki w takiej kwocie, którą mu wpłaciłem, twierdząc że nie dochowałem starnaności. Sprawę załatwili polubownie prawnicy obu stron w postęowaniu przedsądowym. Dostałem trochę mniej + wynagrodzenie kancelarii. Plusem jest, że nieuczciwy sprzedający wycofał wadliwą nieruchomość z rynku - pewnie odczeka kilka lat i znowu zapoluje na jelenia.
Ludzie - nie oszukujcie się. Umowa przedwstępna to relikt, którego nie należy podpisywać wcale lub wprowadzić paragraf "kupujący i sprzedający nie będą rościć względem siebie żadnych żądań w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej z czyjejkolwiek winy" oraz nie płacić żadnego zadatku zaliczki/ lub jej zwrot uregulować w umowie paragrafem.
Jeśli tego nie zrobicie, to obowiązywać będą przepisy KC, które faworyzują sprzedającego.
Przypomnę, że fakt nie uzyskania kredytu, w orzecznictwie sądowym jest traktowany jako "z winy kupującego", ponieważ mógł sprawdzić swoją zdolność kredytową itp.
O tym już Szanowny Pan Mecenas zapomniał napisać. Pewnie nigdy nie prowadził takiej sprawy, a swoją wiedzę oparł na stanie faktycznym z ćwiczeń podczas studiów licencjackich.- 12 17
-
2021-02-24 10:58
Mam nieruchomość, potrzebuję pieniędzy. Kupujący w kredycie (6)
Dlaczego mam brać na siebie ryzyko że on się przeszacował lub też że jego okoliczności życiowe się zmieniły? Od tego mam zadatek, który kompensuje mi chociaż po części stratę z nieotrzymania gotówki na czas (też mam swoje zobowiązania), czy też utratę innych kupujących w międzyczasie). Ergo - umowa przedwstępna jest w wielu sytuacjach bardzo potrzebna.
- 18 1
-
2021-02-24 12:47
(5)
"Dlaczego mam brać na siebie ryzyko że on się przeszacował lub też że jego okoliczności życiowe się zmieniły?" - otóż dlatego, że nie ponosisz żadnego ryzyka, tylko troszkę czasu - miesiąc lub dwa. Sam wybierasz komu sprzedasz. Więc jeśli wybierzesz niewłaściwie i osoba nie dostanie kredytu to kasa do zwrotu.
- 1 12
-
2021-02-24 12:59
oj Janusz, Janusz (1)
jeśli nie jesteś pewny to nie podpisuj umowy przedwstępnej i tyle w temacie.
- 7 0
-
2021-02-24 13:22
oj Pafnucy Pafnucy
pewne na tym świecia są tylko podatki i śmierć
- 0 1
-
2021-02-25 21:43
Transakcja wiązana. Sprzedaje nieruchomość a całość środków przeznaczam na zakup nowej nieruchomosci. Otrzymałem zadatek na poczet sprzedaży mojej nieruchomosci i zapłaciłem taki sam zadatek na zakup nowej. Termin wymagalności dla obu transakcji jest taki sam. Mój kupujący się wycofał dzień przed transakcją bo nie otrzymał kredytu i chce zwrotu zadatku. Czy w takim przypadku mam zwrócić zadatek? Jeśli zwrócę to stracę zadatek jaki zapłaciłem na nową nieruchomość.
- 2 0
-
2021-03-01 00:03
Nieprawda
W ten miesiąc czy dwa wynająłem inne mieszkanie, do którego się przeniosłem.
Gdybym wiedział, że nie kupią, to bym nie wynajmował i nie ponosił kosztów najmu i przeprowadzki. Mogłem też te pieniądze wpłacić jako zadatek na inną nieruchomość i nie mam z czego oddać i co?- 0 0
-
2021-03-01 07:46
Tylko troszkę czasu, miesiąc lub dwa. Jedno zdanie a idealnie pokazuje że piszący jest dzbanem. Jeśli sprzedaję mieszkanie o wartości 500-800 kafli to mając już kwotę na kontach mogę w ciągu miesiąca lub dwóch ją pomnożyć. Nie mając, nie mogę. Ot i taka różnica.
- 0 0
-
2021-02-24 11:34
Tak, jasne... (1)
Jako sprzedający nieruchomość będę czekał miesiąc bez umowy i żadnej gwarancji zawarcia umowy sprzedaży (gdzie w obecnych czasach codziennie ktoś ogląda mieszkanie), aż jaśnie pan sobie posprawdza zdolność kredytową i złoży wniosek o kredyt... albo i nie bo w tzw. międzyczasie znajdzie inną nieruchomość i nawet nie da o tym fakcie znać.
- 9 0
-
2021-02-26 08:45
Tak samo z wynajmem. To pani zarezerwuje dobrze. I cisza. Sorry. Albo sie decydujesz albo blokujesz kilka nieruchomosci. Tez juz mowie ze zarezerwuje po wplacie np 100 PLN. I tu nastepuje foch. Szanujmy czas swoj i innych.
- 0 0
-
2021-02-24 13:34
Warunki (2)
O warunki zabudowy możesz wystąpić nie będąc właścicielem działki. Po co umowa przedwstępna?
- 0 0
-
2021-02-24 16:52
(1)
Zasadniczo umowa przedwstępna jest po nic, to tylko bat na siebie samego.
Ale:
+ część banków wymaga jej do kredytu, np. Millenium i Santander
+ warunki zabudowy można uzyskać nie będąc właścicielem - tak zgadzam się, ale często sprzedający ich nie ma lub udaje że nie ma lub tłumaczenia w stylu "ja sie nie umio na urzedach, jam ciemny i niepisemny, ale działeczka jest ok, tu wszystko można wybudować" i wtedy niektórzy kupujący podpisują umowe przedwstepną aby zaklepać nieruchomość by zrównoleglić proces pozyskiwania warunków zabudowy i decyzji kredytowej - de facto wchodząc na minę (a potem użeraj się z wariatem bo oszukał i nie chce forsy oddać)- 0 0
-
2021-02-24 20:42
A widzisz to jednak chciałbyś przycwaniakować
Czyli zabezpieczyć swój interes poprzez umowę, i wtedy na spokojnie wszystko weryfikować a jak się nie spodoba to wycofać się bez konsekwencji.
Umowy przedwstępne właśnie po to są żeby zabezpieczyć się przed takimi cwaniakami, i zadatek musi być konkretny a nie jakieś 5-10 tys zł- 0 0
-
2021-02-24 14:21
to po co ona by była, jakby nikt nie ponosił kosztów?
Wystarczy wtedy słowo
- 1 0
-
2021-02-24 18:01
Czytanie ze zrozumieniem się kłania. Orzeczenie jest w treści artykułu. Zresztą nie jedyne.
- 0 0
-
2021-02-24 11:08
W tym kraju zyc, naprawde?
Kupowanie czegokolwiek tam ma wogole sens? By siedziec do konca zycia w tym brudnym kraju raju nad wisla rzadzonym przez te same bandy i ryje od lat zmieniajace tylko nazwy parti? Naprawde?
- 14 8
-
2021-02-24 11:18
a kto pokryje straty sprzedającego mecenasie Mackiewicz (3)
okres pomiędzy umową przedwstępną a przyrzeczoną to zazwyczaj nie jest kilka dni a miesiąc- dwa a czasami nawet dłużej. Skoro sprzedający dotrzymuje wszystkich zobowiązań z umowy to nie rozumiem dlaczego miałby zwracać zadatek. Wstrzymanie sprzedaży na 2 miesiące to może być konkretna strata szczególnie teraz w okresie gdzie każdy kupujący jest na wagę złota.
Nauczycie się , że kredyt to ryzyko i ponoście tego konsekwencje z honorem a nie żebrzecie o zwrot zadatku.
To zazwyczaj kupującemu zależy na umowie przedwstępnej bo to on chce aby sprzedający wycofał ofertę ze sprzedaży.
Sprzedawałem mieszkanie w zeszłym roku i nie wchodziłem w żadne umowy przedwstępne (bo słyszałem o takich numerach jak ten koleś z artykułu), które do czegokolwiek by mnie zobowiązywały, jedynie oświadczenia dla kupującego w celu uzyskania kredytu, ale w każdej chwili gdyby przyszedł inny kupiec i położył gotówkę na stół to temu od kredytu bym podziękował.- 33 6
-
2021-02-24 12:49
Widać dukaty przesłoniły ci zdrowy rozsądek
- 2 4
-
2021-02-24 13:50
Kupujący na wagę złota? To coś nowego
Wszędzie media trąbią że wszystko na pniu się wyprzedaje i ciągle drożeje
- 0 3
-
2021-02-24 17:58
Pytanie dotyczyło czego innego.
- 0 0
-
2021-02-24 12:06
Wielu takie sposoby stosuje "wciskajac kit" ze stracili prace, obnizono im wynagrodzenie (1)
a w ogole zrezygnowali i nawet nie dali dokumentow do banku....lub kupowali za gotowkę ! tez przepis jest 99,9% nie do zrealizowania.
- 14 0
-
2021-02-24 12:13
mialem takich "oszustów"
probowali wyludzic kase po miesiącu oczekiwania - "zmienili" decyzję bo tak, potem wymyslali powody, na cale szczescie szlo to wszystko mailami i sms-ami.
- 8 2
-
2021-02-24 12:15
mogą zrobić cESJE
i co ? dlaczego sie wypinają i koszt zrzucaja na sprzedajacego ? on juz stracil
- 9 0
-
2021-02-24 13:03
Czy jak stracicie pracę miesiąc po podpisaniu aktu to też lecicie do sprzedającego i błagacie, że chcecie się odmienić?
Co za dziecinada
- 18 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.