- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Rozwiązanie umowy zakupu mieszkania ze spółdzielnią
Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa buduje lokal czy dom w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, a nabywca takiej nieruchomości dysponuje jedynie umową o budowę lokalu, to w razie rezygnacji z zakupu skorzystać może z wypowiedzenia albo odstąpienia od umowy. Uzyskanie odszkodowania w przypadku opóźniania budowy w praktyce jest bardzo trudne.
Odpowiada Maciej Drozdowski z Kancelarii Radcy Prawnego Macieja Drozdowskiego
W postawionym przez czytelnika pytaniu zawiera się kilka zasadniczych kwestii, które kolejno wymagają wyjaśnienia.
Pierwszą kwestię sanowi cena, a raczej wartość wkładu budowlanego, za jaki nabywca nabywa lokal na podstawie umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawieranej ze spółdzielnią mieszkaniową.
Tu podkreślić należy, iż do zawieranej ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o budowę lokalu mieszkalnego nie mają zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej. Jedną z istotniejszych konsekwencji jest fakt, iż spółdzielnia nie ma obowiązku określenia w swojej umowie ceny, za jaką nabywca ostatecznie nabędzie lokal. W treści zawieranej umowy spółdzielnia zazwyczaj zastrzega, iż podana w umowie wartość wkładu jest jedynie wartością szacunkową, a wartość ostateczna będzie weryfikowana dopiero na koniec budowy za pomocą ustalonych ze spółdzielnią mechanizmów.
I tu mogą rodzić się pierwsze ważne dla nabywcy trudności. Jeżeli umowa dla ostatecznego ustalania ceny lokalu nie odwołuje się wyłącznie do kosztów budowy jednego konkretnego bloku, w którym nabywany lokal jest posadowiony, a w miejsce tego wskazuje, iż ostateczna wartość będzie ustalana na podstawie rzeczywistych kosztów zrealizowania "zadania inwestycyjnego" składającego się z budowy kilku bloków, to w takim przypadku koszty budowy konkretnego lokalu będą mogły być ściśle powiązane z wybudowaniem wszystkich bloków, a nie tylko bloku, w którym nabywca zamierza nabyć lokal.
Co to oznacza dla nabywcy? Jeśli zadanie inwestycyjne składa się np. z budowy 10 bloków, to ostateczny koszt budowy nabywanego lokalu może być ustalany po wybudowaniu wszystkich 10 bloków. W takim przypadku może się okazać, że za problemy z wybudowaniem w ramach tego samego zadania ostatniego bloku zapłaci także nabywca lokalu w pierwszym bloku, nawet jeśli jego blok został wybudowany jeszcze bez żadnych problemów.
Jeśli zatem po wybudowaniu wszystkich bloków (zrealizowaniu całego zadania inwestycyjnego) okaże się, że koszty całościowe znacząco wzrosły wskutek różnych czynników, to te dodatkowe koszty spółdzielnia może chcieć rozdzielić na nabywców lokali we wszystkich blokach. Co więcej, zarówno jeśli do rażącego wzrostu kosztów budowy dojdzie z przyczyn niezależnych od spółdzielni, jak i jeżeli wzrost kosztów wynikać będzie z winy spółdzielni, np. z błędnych decyzji lub niewłaściwego działania organów spółdzielni, to zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku finansowe negatywne skutki mogą być przerzucone na nabywców lokali. Niedopuszczalne jest jednak całkowicie dowolne rozliczanie przez spółdzielnię kosztów budowy, gdyż decydujące znaczenie ma tu fakt rzeczywistego wydatkowania kosztów oraz ich związek z realizowanym zdaniem.
Powyższy stan prawny jest konsekwencją stosunku członkostwa nabywcy w strukturach spółdzielni. Dlatego przy realizacji umów o budowę lokalu mieszkalnego zawieranych ze spółdzielnią nabywca powinien bezwzględnie interesować się przebiegiem i terminowością budowy, a w razie dostrzeżonych nieprawidłowości w działaniach spółdzielni lub jej organów podejmować stosowne działania.
Czytaj więcej: problemy nabywców mieszkań w Spółdzielni Mieszkaniowej Ujeścisko
Jakie uprawnienia przysługują nabywcy, który zawarł ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy spółdzielnia nienależycie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, w wyniku czego nabywca zamierza zakończyć zawartą umowę?
Dla umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawieranej ze spółdzielnią prawo przewiduje obowiązek zachowania jedynie zwykłej formy pisemnej. W konsekwencji, gdy spółdzielnia nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań w terminie, to nabywca, który zawarł umowę w takiej formie, nie będzie miał prawa dochodzić w sądzie przymusowego ustanowienia odrębnej własności lokalu, tak jak ma to miejsce w przypadku np. niewykonania zawartej w formie aktu notarialnego umowy deweloperskiej zawartej z komercyjnym deweloperem. W przypadku nabywcy, który chce zakończyć umowę ze spółdzielnią, dopuszczalne będą w zasadzie jedynie dwie inne formy działania, tj. wypowiedzenie umowy lub odstąpienie od umowy. Wskazane formy zakończenia umowy, chociaż na pozór podobne, znacząco różnią się od siebie pod wieloma względami.
- Wypowiedzenie umowy opierać się będzie przede wszystkim na warunkach zawartej ze spółdzielnią umowy. W umowie powinny być zawarte zapisy, w jakich okolicznościach i z jakim okresem wypowiedzenia nabywca może umowę wypowiedzieć. Umowa w tym zakresie może zawężać prawo wypowiedzenia do jakichś wymienionych w umowie przypadków, a także określać umowne terminy wypowiedzenia.
Dopiero jeśli umowa nie przewiduje zapisów dotyczących jej wypowiedzenia, wówczas zastosowanie znajdzie artykuł 20 ust. 3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym nabywca będzie miał prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, przy czym wskazany okres wypowiedzenia będzie liczony dopiero od końca kwartału, w którym wypowiedzenie zostało skutecznie złożone. Jeśli zatem nabywca wypowie umowę np. 20 stycznia, to okres wypowiedzenia skończy się dopiero 1 lipca. W przypadku wypowiedzenia nie jest konieczne ani podawanie przyczyn wypowiedzenia, ani też wykazywanie winy spółdzielni. - Odstąpienie od umowy w przeciwieństwie do wypowiedzenia nie wymaga zachowania okresu wypowiedzenia, ale nabywca zobowiązany jest wykazać, iż wykonanie umowy przez spółdzielnię stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi spółdzielnia.
Należy przy tym pamiętać, iż często w umowach spółdzielnie zawierają zapisy wydłużające terminy oddania lokali lub przeniesienia własności, wskazując na przykład, iż podawany termin może ulec wydłużeniu w konkretnych przypadkach niewynikających z winy spółdzielni. Brak winy spółdzielni będzie w takiej sytuacji zachodził na przykład, gdy spółdzielnia przy zachowaniu podwyższonej należytej staranności, we właściwych terminach, zrobiła wszystko, co było możliwe, aby termin pierwotny został dochowany, jednakże nie udało się tego osiągnąć. Spółdzielnia w takiej sytuacji nie będzie ponosić odpowiedzialności za niedochowanie terminu.
Należy również pamiętać, iż w przypadku chęci odstąpienia od umowy okoliczności świadczące o winie spółdzielni muszą być aktualne na dzień złożenia oświadczenia o odstąpieniu. Jeżeli nabywca posiada informację o złej sytuacji realizowanej inwestycji lub takie informacje pozyskał z ogólnodostępnych rejestrów (np. ksiąg wieczystych działek), a następnie mimo tych informacji podpisze aneks do umowy przedłużający termin, odstąpienie od umowy ze względu na okoliczności istniejące przed zawarciem aneksu będzie znacznie utrudnione, gdyż godząc się na podpisanie aneksu w konkretnie znanej sytuacji, nabywca akceptuje tę sytuację.
W przypadku odstąpienia od umowy z winy spółdzielni nabywca oprócz zwrotu uiszczonego wkładu budowlanego będzie mógł dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. Trzeba jednak pamiętać, iż ze względu na stosunek członkostwa zachodzący między nabywcą a spółdzielnią indywidualne kwestie odszkodowawcze nabywcy wobec spółdzielni podlegają pewnym ograniczeniom. Przykład takich ograniczeń może stanowić opisany powyżej wzrost kosztów budowy wywołany niefortunnymi działaniami organów spółdzielni. Formułując roszczenia odszkodowawcze wobec spółdzielni, należy zatem zawsze mieć na uwadze analizę przyczyn, z których szkoda wynikła, a także skutki prawne wynikające ze stosunku członkostwa nabywcy w spółdzielni.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (74) 5 zablokowanych
-
2020-04-13 14:30
a tam nie było jakiegoś audytu? (1)
są już wyniki?
- 7 2
-
2020-04-14 15:07
Przestraszyli sie koronawirusa i wrócili do Warszawy.
- 1 0
-
2020-04-13 14:30
co się stało z wieloletnim wiceprezesem tej spółdzielni? (6)
zniknął?
- 16 0
-
2020-04-14 00:19
Kasa
Liczy kase w obawie ze zostal oszukany.
- 7 0
-
2020-04-14 10:23
Wieloletni pseudo- prezes rządzi z drugiego rzędu......( tak jak inny wieloletni prezes ).....! (1)
- 5 0
-
2020-04-14 14:00
W s-ni pracują Piotrowskie i Nowakowskie
- 1 0
-
2020-04-14 13:10
jest ,ale udaje zwyklego pracownika--pensja prezesa
- 4 0
-
2020-04-14 13:51
załatwia sobie żółte papiery i odlicza dni do emerytury
- 4 0
-
2020-04-14 13:57
Grzeje się w swoim pięknym domu - dzięki pseudoprezesowaniu w S.M.Ujescisko stał sie bardzo bogaty.Pompy ciepła też w prezencie.
- 2 0
-
2020-04-13 15:09
Kto normalny kupuje od spółdzielni mieszkaniowej ??? (4)
PRL się już skończył no chyba że chcesz utrzymywać bandę.
- 18 7
-
2020-04-13 18:53
każdy kto może.
- 6 0
-
2020-04-14 00:40
Zalezy od ktorej (2)
Np z SM Chelm sie oplaca. Przebitka rynowa 200%
- 7 0
-
2020-04-15 15:08
(1)
Ale na Chełmie kupują tylko znajomi prezesa, to jest nie do kupienia
- 1 0
-
2020-04-15 20:27
Nie bylam znajomym prezesa a kupilam
- 1 0
-
2020-04-13 16:28
Niewykonanie (1)
Nie z rzeczownikami piszemy łącznie.
- 12 0
-
2020-04-13 23:04
No właśnie, jeśli prawnik tego nie wie, to o czym dyskutować dalej :)
- 4 1
-
2020-04-13 16:45
Zaczyna się
hehe
- 9 0
-
2020-04-13 18:19
Prawnicza sztampa (2)
W okolicznościach, w których znalazło się wielu kupujących mieszkania w SM Ujeścisko doradzanie formularzowych rozwiązań typu odstąpienie czy rozwiązanje umowy nic nie da, nie zwróci ludziom zwłaszcza pieniędzy. Ale to Pan mecenas chyba już na początku swojej opinii powinien zaznaczyć biorąc pod uwagę analizę stanu faktycznego. Istnieje możliwość zminimalizowania strat i ograniczenia szkóda, ale wymaga to kreatywnego podejścia do problemu.
- 13 1
-
2020-04-13 20:58
(1)
Więc zapłać, a nie oczekuj, że ktoś będzie się nad twoimi problemami kreatywnie pochylał za darmo.
- 3 5
-
2020-04-14 02:06
Chyba nie przecztal/a Pan/Pani ze zrozumieniem komentarza Zainteresowanego ?
- 3 2
-
2020-04-13 18:52
Cena czyni cuda
Mieszkania od spółdzielni są dużo tańsze.
Jak ktoś ma gdzie mieszkać, nie musi miec mieszkania na konkretny termin i w razie co moze poczekac to warto. Jako drugie mieszkanie czy cos.... ale w innym przypadku polecałbym jednak wtórne.- 14 1
-
2020-04-14 11:42
mafia harasymiuka
harasymiuk-udaje zwyklego pracownika za pobory prezesa ,marcinowski-choryi ,gl.ksiegowa-zwiala ,ale jej sie wydaje ,ze nie bedzie odpowiadac ,skalik -marionetka-zamkneli sie w budynku i nie wpuszczja interesantow,a zapomialam o mecenasie -papuga kretacz
- 12 0
-
2020-04-14 12:09
tam się nic nie dzieje (2)
widzę te rozgrzebane buidowy z okna, nic się nie dzieje. płot chyli sie ku upadkowi. Niedługo będzie mozna bez problemu wejść na teren budowy. Zacznie sie rozkradanie tego co tam zostało.Kolejne zimy i zamarzająca woda zrobią swoje, i te niedokonczone kikuty będą do wyburzenia, szkoda.
Obok budują jakies "centrum integracji sąsiedzkiej" praca wre aż miło, szybciej skonczą niż te budynki z sp. Ujescisko. "Serenusa" też szybciej wybudowno.- 7 0
-
2020-04-14 13:12
gdzie była rada nadzorcza, inspektor nadzoru budowlanego, główna księgowa? (1)
Na jakiej zasadzie zarząd powierzał kolejne inwestycje firmie, która miała problemy z realizacją pierwszej, drugiej i kolejnych inwestycji?
Dlaczego nie postawiono na 3-4 firmy budowlane, które rywalizowałyby z sobą o zlecenia i konkurowały terminowością i jakością oddawanych mieszkań?- 4 0
-
2020-04-14 13:55
Ksiegowość prowadzą osoby,które kiedyś pracowały w s-ni.Gł.Księgowa w budynku sni była pozorantką/ nie była w zarządzie i mówiła,że na nic nie ma wpływu/.Nawet do serwerów prywatny informatyk ma dostęp i może zrobic co jest wygodne!!!!
- 1 0
-
2020-04-14 16:36
Ja - a właściwie biegły sądowy - złapałem spółdzielnię na dwukrotnym policzeniu wartości gruntu w rozliczeniu kosztów budowy... (1)
Albo skalkulowaniu robót, które...nie były w ogóle wykonane. I co? Oj tam, oj tam...
- 11 0
-
2020-04-14 17:05
Grzesiek potrafi... oj potrafi...
a z Irkiem jak potrafi...
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.