- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania a epidemia
Wiele osób, które przed epidemią były zdecydowane na zakup mieszkania czy domu od dewelopera, teraz są zmuszone wycofać się z transakcji. Wiąże się to z odzyskaniem tzw. opłaty rezerwacyjnej. Nie wszyscy deweloperzy rozumieją, że sytuacja ich klientów się zmieniła i za wszelką cenę chcą zachować wstępną wpłatę. Są jednak sposoby, by przekonać dewelopera do zwrotu środków.
Odpowiada Maciej Drozdowski, radca prawny, Kancelaria radcy prawnego Maciej Drozdowski
Podstawowy problem umów rezerwacyjnych polega na tym, że nie są one uregulowane prawnie, jak ma to miejsce choćby w przypadku umowy deweloperskiej uregulowanej szczegółowo w tzw. ustawie deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna natomiast zwykle poprzedza umowę deweloperską. Ze względu na dużą liczbę deweloperów i wspomniany wyżej brak regulacji na rynku deweloperskim, funkcjonuje cała rzesza umów rezerwacyjnych, które często bardzo różnią się między sobą pod względem treści i przyjętych rozwiązań. W związku z czym każdą umowę należałoby rozpatrywać indywidualnie.
Niemniej jednak na podstawie analizy szeregu umów oraz dostępnej doktryny i orzecznictwa można ustalić pewną zasadniczą cechę wspólną, którą powinny zawierać wszystkie umowy rezerwacyjne. Otóż umowa rezerwacyjna, jak wskazuje wykładnia językowa, powinna stanowić jedynie zwykłe zobowiązanie dewelopera, że ten przez określony w umowie czas, najczęściej po wpłacie świadczenia zwanego "opłatą rezerwacyjną", zarezerwuje na rzecz potencjalnego kupującego konkretny lokal tj. nie będzie w umówionym okresie oferował wybranego przez klienta lokalu innym kupującym.
Co bardzo ważne dla dalszych rozważań, jako że umowa rezerwacyjna jest tzw. umową nienazwaną, przepisy nie wymagają dla ważności takiej umowy szczególnej formy. W praktyce umowy rezerwacyjne często zawierane są w zwykłej formie pisemnej lub nawet korespondencyjnie za pośrednictwem poczty elektronicznej. Rzecz jednak w tym, że stosunkowo częstym zjawiskiem na rynku jest to, iż część deweloperów chcąc dodatkowo zabezpieczyć swój interes, do umowy rezerwacyjnej dodaje między innymi zapisy o zobowiązaniu stron do zawarcia w określonym terminie i na określonych warunkach umowy deweloperskiej, co w konsekwencji powoduje, iż umowa tak sporządzona nazywa się tylko rezerwacyjną, ale w rzeczywistości można kwalifikować ją jako umowę przedwstępną do zawarcia umowy deweloperskiej. I tu pojawia się kluczowa kwestia z punktu widzenia kupującego, który chce odzyskać wpłaconą opłatę rezerwacyjną.
W przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej rozumianej jako zwykła rezerwacja, umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej została uregulowana w ustawie deweloperskiej. Zgodnie z art. 2 ust. 2 w zw. z art. 26 ust. 1 tej ustawy do ważnego zawarcia umowy przedwstępnej do umowy deweloperskiej bezwzględnie konieczne jest, oprócz spełnienia przez dewelopera szeregu wymogów formalnych, sporządzenie tej umowy z zachowaniem formy aktu notarialnego. Konsekwencją braku zawarcia umowy przedwstępnej do umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego jest (w świetle art. 73 § 2 k.c.) nieważność całej umowy. Jeżeli zaś umowa jest nieważna przez brak zachowania szczególnej formy czynności prawnej, to deweloper nie może powoływać się na zapisy nieważnej umowy celem wykazania podstawy zatrzymania przez niego uiszczonej przez klienta opłaty rezerwacyjnej. Klient natomiast w tej samej sytuacji uzyskuje prawo jedynie do zwrotu wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, nie ma zaś możliwości praktycznie do dochodzenia na podstawie nieważnej umowy dodatkowego odszkodowania.
Jeżeli umowa rezerwacyjna ma zwykłą formę pisemną i reguluje jedynie kwestie rezerwacji, przez co nie można zakwestionować jej ważności, jak w przypadku opisanym powyżej, klient również nie jest bez szans na odzyskanie pieniędzy. Zazwyczaj umowa rezerwacyjna jest zawierana w celu umożliwienia klientowi analizy własnej zdolności kredytowej w banku. Jeśli zatem, jak w przypadku opisanym przez czytelnika, strony umówiły się, że lokal będzie kupowany po uzyskaniu przez klienta kredytu, to wprowadziły tym samym do umowy warunek, od którego spełnienia uzależnione zostało skorzystanie z rezerwacji. Co więcej, bardzo często deweloperzy polecają rezerwującym własnych doradców kredytowych, co w przypadku nieuzyskania kredytu po skorzystaniu z pomocy takich osób dodatkowo przemawia na korzyść klienta. Skoro umowa miała charakter warunkowy i warunek nie ziścił się, to odpadły podstawy do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej.
Trudniej wygląda sytuacja klienta, w którego umowie rezerwacyjnej nie zawarto zapisów dotyczących nabywania lokalu ze środków pochodzących z kredytu, ale i taki klient może ubiegać się o zwrot opłaty rezerwacyjnej na podstawie innych zapisów umowy. Bardzo często w zapisach dotyczących zwrotu opłaty rezerwacyjnej klientowi deweloperzy posługują się stwierdzeniami, że opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi np. gdy brak skorzystania z rezerwacji wynika z okoliczności niezawinionych przez klienta lub inaczej mówiąc z okoliczności, za które klient nie ponosi odpowiedzialności. W orzecznictwie sądów można spotkać między innymi wyrok, w którym sąd uznał ciężką chorobę klienta, na którą ten zapadł po zawarciu umowy rezerwacyjnej, jako przykład okoliczności wyłączającej winę klienta lub takiej okoliczności, za którą klient nie ponosi odpowiedzialności. W związku z tezami tego rozstrzygnięcia można próbować analogicznie rozważać sytuację, kiedy klient zawiera umowę rezerwacyjną w stabilnej, a przede wszystkim przewidywalnej sytuacji gospodarczej, a następnie rozprzestrzeniający się po świecie wirus zmienia całkowicie gospodarkę światową i społeczne warunki bytowe ludzi, co może w indywidualnej sprawie rodzić podobne podstawy do rozwiązania umowy i odzyskania wpłaconych pieniędzy.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (132) 3 zablokowane
-
2020-05-04 09:15
(1)
Mi deweloper nie oddał opłaty rezerwacyjnej. Trudno, za kilka miesięcy kupię to samo mieszkanie 10-15% taniej, czyli kilkadziesiąt tysięcy i tak w kieszeni i jeszcze mnie po rękach będą całować. Kto w takim okresie i po takich cenach kupuje od dewelopera?
- 6 2
-
2020-05-04 09:35
uważam, że wygrasz na takim posunięciu, ale wiele osób boi się takiej zagrywki, wolą brnąć w to dalej i powierzyć się losowi
- 7 1
-
2020-05-04 09:21
kim są trole wieszczące utrzymanie się aktualnych cen a nawet dalsze wzrosty? (5)
Każdy myślący człowiek wie, że to koniec i budowlance grozi wielka zapaść. Ostatnie 1,5 roku to było czysto spekulacyjne dmuchanie cen (przez deweloperów, producentów materiałów,prywatnych spekulantów) to wszystko (czyli jakieś 15%) poleci w dół migiem, ale to dopiero będzie punkt wyjściowy do spadków cen spowodowanych kryzysem i zmniejszeniem popytu.
Przypuszczam, że trolują głównie ci co kupili w zeszłym roku na samym szczycie górki cenowej, bo oni będą (a w zasadzie już są) w plecy bez dwóch zdań.- 9 6
-
2020-05-04 10:27
Wielu z nich pewnie nawet nie trolluje, po prostu musieliby się sami przed sobą przyznać, że wtopili grube pieniądze. Szansę ich odzyskania będą mieli dopiero jak rynek nieruchomości się odbije po spadkach, niewykluczone że za jakieś 8-10 lat.
- 4 2
-
2020-05-04 10:57
Poza (1)
Poza biznesmenami mieszkania kupują również zwykli młodzi ludzie którzy chcą gdzieś poprostu mieszkać. Szkoda ich bo często mają kredyty. Starszym Mościcki i Gierek wybudował a co z młodymi.- ???
- 2 1
-
2020-05-05 21:24
Dostaną nauczkę od życia- mam ich teraz żałować.
Kilka razy próbowałem kopić mieszkanie. Skutecznie zniechęcało mnie chamstwo z jakim się spotykałem, kiedy tylko wspominałem o negocjacji cen. Wszystko przez tych Młodych, co szli do Dewelopera i brali co Deweloper dawał za ile Deweloper chciał. "Znajomi" się wręcz ze mnie śmiali, że po co negocjuje, ugram z 15 tysięcy i jak to wpłynie na moją ratę, a stracę szansę na mieszkanie. Albo śmiali się że spłacam cudze mieszkania wynajmując. Czas pokaże kto miał rację. W ogóle mi ich nie szkoda.
- 0 0
-
2020-05-05 15:30
(1)
ceny mieszkan sa scisle zwiazane z poziomem wynagrodzen. Aktualne ceny, z powodu wzrostu zarobkow, nie sa przeszacowane. Co innego w 2007-8 kiedy cena za metr byla 2x wieksza niz wynagrodzenie i to byla banka.
Teraz pytanie, ile spadnie pozioim wynagrodzen i bedziecie mieli odpowiedz ile spadna mieszkania i tyle w temacie.- 1 0
-
2020-05-06 12:33
Juz sporo ludzi dostalo wypowiedzenia lub propozycje obnizki wynagrodzen wiec.... p.s. czy srednie wynagrodzenie wzroslo o 40% przez 3 lata tak jak ceny nieruchomosci? don't think so
- 0 0
-
2020-05-04 09:34
chytry traci dwa razy - aktualnie w deweloperce sprawdza się jak nigdy (3)
W lutym byłem zainteresowany zakupem mieszkania w inwestycji Zaspa Wita, ale stosunek ceny do atrakcyjności konkretnych lokali + warunki płatności + "lawety" w hali garażowej sprawiły, że oferta była na tyle nieatrakcyjna, że nawet nie rozpoczęłam negocjacji ceny (za dużo było tych mankamentów i oceniłem, że deweloper nie odpuści do poziomu akceptowalnego dla mnie).
Ale gdyby ceny mieli tylko o 10% niższe to prawdopodobnie wszedłbym w to. W chwili obecnej 10% nie interesuje mnie, aktualnie mój próg przy którym powrócę do śledzenia ofert to -20%.- 7 4
-
2020-05-04 12:11
(1)
to musisz poczekać do końca roku, w grudniu deweloperzy będą bardziej skłonni do większych obniżek
- 1 1
-
2020-05-04 13:33
Poczekam
Mam czas i pieniądze
- 4 0
-
2020-05-04 13:33
Mam tak samo
Jak ty
- 3 0
-
2020-05-04 12:59
Śmieszne
Śmieszne jest to, że wszyscy myślą że kryzys jest przez jakiś wirus i za miesiąc się skończy :D
To dopiero początek....- 7 1
-
2020-05-04 19:02
Analitycy na portalach fachowych po serii płatnych artykułów od pośredników i deweloperów ze ceny wzrosna nawet pisza w koncu prawdę ze do 20% w dół ceny pójdą w tym roku za wyjatkiem działek letniskowych na ktore bedzie popyt
- 4 2
-
2020-05-04 19:07
(1)
Według reguly z ostatnich 15-lat wzrost bezrobocia o 1% obniza cene nieruchomości o 6%
- 2 2
-
2020-05-04 21:31
No to super, jak bezrobocie wzrośnie do 20% to mieszkania będą rozdawać za darmo i jeszcze auto dorzucą...
- 4 0
-
2020-05-04 21:37
a jak srednio zarabiajacy
dostanie po babci wille wraz z dużą działka nie obciążona zadanym kredytem w nadmorskiej czesci Gdyni Orlowa?
- 2 0
-
2020-05-04 22:48
Wyrok 30 lat kredytu (1)
Za 40 m w kiepskiej lokalizacji i przeciętnym budownictwie
- 3 2
-
2020-05-05 10:52
Taka
To styropianowa wolność.
- 0 0
-
2020-05-11 07:51
Ludzie czekają aż ceny spadną
Zamiast ostro negocjować,kupowałem na wtórnym 5200 za metr wyszło,ładnie wykończone,wejherowo
- 0 0
-
2020-05-11 17:04
apa
Jeśli chodzi o Pomorze to niesamowitą robotę robią Rowy - fantastyczne miejsce do większej inwestycji na nieruchomość, a teraz powstały tam apartamenty Lubicz - sam planuję je wkrótce oglądać, zostały jakieś końcówki i trzeba się na pewno syzbko decydować.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.