- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (55 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania
Zakup mieszkania dla wielu osób oznacza wydatek oszczędności całego życia. Jednocześnie jest to proces, z którego wyniknąć może wiele prawnych komplikacji. Przy zakupie mieszkania od dewelopera podpisuje się zwykle umowę rezerwacyjną, potem deweloperską i dopiero na końcu akt przeniesienia własności.
- Podpisałem umowę rezerwacyjną z deweloperem. Wpłaciłem przy tym sto procent ceny mieszkania. Za tydzień mam umówiony termin podpisania umowy wstępnej u notariusza, ale mam już w tym momencie duże obawy, czy budynek powstanie w terminie. Zostały cztery miesiące do zapowiadanego przez dewelopera oddania budynku a nie ma jeszcze fundamentów. Nie wiem, co mam zrobić w tym przypadku - zastanawia się nasz czytelnik Paweł.
Odpowiada Łukasz Krzysztofiak, radca prawy w kancelarii Kawczyński-Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni
Umowa rezerwacyjna jest umową, która może (choć nie musi) poprzedzać umowę deweloperską, umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub inną umowę mającą na celu przeniesienie własności lokalu. Umowa rezerwacyjna ma na celu "zarezerwowanie" dla klienta wybranego lokalu, tak aby inny klient nie mógł go przez czas obowiązywania rezerwacji kupić. W umowie rezerwacyjnej deweloper przewiduje często obowiązek wpłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej, zazwyczaj w wysokości kilku procent ceny mieszkania, która po zawarciu umowy deweloperskiej zazwyczaj jest zaliczana na poczet ceny za mieszkanie. W przypadku rezygnacji z tego mieszkania i braku zawarcia umowy deweloperskiej przez klienta, umowa rezerwacyjna zazwyczaj przewiduje, że opłata rezerwacyjna w całości lub części przepada na rzecz dewelopera. Umowa rezerwacyjna może jednak przewidywać inny skutek, jak np. zwrot tej opłaty klientowi. W praktyce jest to jednak dość rzadkie.
Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022
Umowa rezerwacyjna, mimo iż powszechnie wykorzystywana w praktyce deweloperów, jest umową nienazwaną - nie ma przepisów prawa, które wskazywałby w sposób jednoznaczny, co w takiej umowie musi, co może, a co nie może być zawarte. W praktyce umowy takie dzielą się zazwyczaj na:
- umowy zobowiązujące strony do zawarcia umowy deweloperskiej - wtedy są traktowane jak przedwstępne umowy deweloperskie w rozumieniu art. 2 ust.2 tzw. Ustawy deweloperskiej,
- umowy, które nie zobowiązują stron, a przynajmniej dewelopera, do zawarcia umowy deweloperskiej, a jedynie do czasowego wyłączenia z oferty dewelopera konkretnego lokalu i zapewnienia klientowi na czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej pierwszeństwa lub wyłączności w nabyciu wybranego lokalu. Taki rodzaj umów rezerwacyjnych dominuje w praktyce deweloperskiej.
Przez to, że umowy rezerwacyjne nie są umowami nazwanymi, nie ma szczegółowych regulacji prawnych ich dotyczących, a zatem przepisów, które chroniłyby konkretnie klienta zawierającego taką umowę, gwarantując mu możliwość odstąpienia od umowy w przypadku np. opóźnień w oddaniu lokalu. Dlatego też w pierwszym rzędzie należałoby spojrzeć do umowy i zweryfikować, jakie uprawnienia zostały zagwarantowane klientowi w samej umowie rezerwacyjnej.
Przechodząc do sytuacji opisanej przez czytelnika, to zakładając że nawet jeśli:
- zawarł on umowę rezerwacyjną niezobowiązującą dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej a jedynie do wyłączenia ze swojej publicznej oferty mieszkania zarezerwowanego dla klienta;
- w umowie, którą podpisał nie ma szczegółowych postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia bądź odstąpienia przez niego od umowy rezerwacyjnej lub takie postanowienia są, ale wiążą się z utratą całości lub części wpłaconej kwoty,
to nie jest on na z góry straconej pozycji. W mojej ocenie bowiem umowa rezerwacyjna, w ramach której rezerwujący zapłacił całość lub przeważającą część ceny za mieszkanie jest nieważna z uwagi na sprzeczność z celem tej umowy. Celem umowy rezerwacyjnej jest bowiem zarezerwowanie mieszkania dla klienta, a nie przeniesienie jego własności w zamian za zapłatę całej lub znacznej części ceny, a do tego ostatniego tymczasem sprowadza się obowiązek czytelnika w zawartej przez niego umowie rezerwacyjnej.
W takim wypadku, jeśli czytelnik nie jest zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej z jakiejkolwiek przyczyny, powinien poinformować o tym dewelopera, powołując się na nieważność umowy rezerwacyjnej i zażądać zwrotu wpłaconej kwoty pod rygorem wytoczenia przeciwko deweloperowi sprawy sądowej.
Na marginesie dodać należy, że w przypadku, gdyby w umowie rezerwacyjnej niezobowiązującej dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej nie było postanowień o jej wypowiedzeniu i ewentualnych kar za to, to klient na podstawie art. 750 kodeksu cywilnego mógłby wypowiedzieć tę umowę. W przypadku jeśli wypowiedzenie nastąpiłoby bez ważnego powodu, to klient powinien zapłacić deweloperowi odszkodowanie za wypowiedzenie takiej umowy, ale to deweloper musi udowodnić wysokość oraz fakt poniesienia szkody z tego tytułu. W mojej ocenie znaczące przesunięcie terminu wydania lokalu może być uznane przez sąd za ważny powód wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej a tym samym wyłączyć obowiązek zapłaty przez klienta odszkodowania na rzecz dewelopera.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (78)
-
2018-08-20 23:05
Moja rada (2)
To deweloper powinien brać kredyt i budować blok. Koszty rozdzielić na kupujących plus swój zarobek. Wtedy klient nie ponosił by żadnego ryzyka. Ewentualnie po oddaniu mieszkań kredyt w zależności od metrów kwadratowych bank przenosi na kupujących. Wtedy kupno jest bezpieczne, a tak nigdy nie wiadomo czy deweloper nie ogłosi upadłości. Nie rozumiem jak można kupować kota w worku, czyli mieszkanie , którego jeszcze nie ma i nie wiadomo czy będzie. Zdecydowanie bym kupiła na rynku wtórnym.
- 0 3
-
2018-08-21 02:29
dla kogo ta rada?
Deweloperzy rad nie potrzebują. Oni mają się dobrze. Klienci natomiast to nie są ci, którzy mieszkań potrzebują, tylko ci, którzy mogą mieszkanie kupić za gotówkę,, albo mają zdolność kredytową.
- 4 0
-
2018-08-21 02:34
moja rada - nie kupować dziury w ziemi
... ale kto nie ryzykuje, ten szampana nie pije
- 3 0
-
2018-08-21 08:10
Ot bełkot prawny
Gość wydał oszczędności życia na dołek, a prawnik tłumacyz, że będzie można pozwać dewelopera... No błagam k...a jego mać! Sąd w 2 dni rozpatrzy i w 2 dni odda kasę czy jak? Prawo powinno zostać napisane od nowa :) że tak zażartuję o Pani Ogór. A dokładnie to obywatel powinien być na wygranej pozycji.
- 1 0
-
2018-08-21 08:50
kazda inwestycja to ryzyko
kupno od dewelopera to stres dla osób, które mają świadomość ryzyka:
- przed podpisaniem umowy należy ją skonsultować z prawnikiem -deweloperzy zabezpieczają się w umowach a klienci w ciemno wszystko podpisują słysząc wszyscy podpisali to wzór umowny, mało kto rozumie co podpisuje, umowa jest długa i trudna nawet dla profesjonalisty,
- niewybudowanie budynku, mieszkania się sprzedają, ale ludzi do pracy brakuje, więc deweloper podwyższając ceny powinien zadbać o podwyżki dla pracowników,
- deweloper może wypowiedzieć umowę nawet po oddaniu mieszkania,
- ryzyko podwyższenia ceny z uwagi na VAT trwa aż do podpisania końcowej umowy sprzedaży, a to trwa rok od odbioru mieszkania,
- deweloperzy pozwalający na CESJE - narażają swoich klientów, gdyż oświadczenie woli może być wadliwe i umowa jest nieważna, od cesji trzeba zapłacić podatek na zasadach ogólnych, bo to nie jest sprzedaż nieruchomości tylko przeniesienie praw i obowiązków - stosuje się celem uniknięcia kar umownych a niektórzy próbują na cesjach zarabiać więc muszą się podzielić zyskiem z fiskusem.- 0 0
-
2019-05-09 15:04
To nie fejk
Jestem obecnie na etapie szukania mieszkania i znalazłem świetne lokum w budynku, który nie został jeszcze dokończony. Deweloper nie chciał podpisywać umowy deweloperskiej. Chciał sprzedać mieszkanie jako "Rynek wtórny" sam deklarując opłacenie PCC. Tyle, że w umowie rezerwacyjnej żądał wpłaty co najmniej 50% kwoty za mieszkanie. Najpewniej nie ma pieniędzy na dokończenie budowy i w taki sposób szuka środków. Mi wmawiał, że: "Chcę mieć pieniądze na kupno następnej działki i jak najszybciej budować następny budynek". Budynek jest w 85% skończony, jednak nikt nie zagwarantuje, że przejdzie odbiór techniczny. Może się okazać, że nie.
Dlatego ostrzegam przed takimi umowami!
Być może wszystko skończyłoby się dobrze, jednak jak dla mnie to zbyt duże ryzyko i nie zdecydowałem się na podpisanie takiej umowy. Szukam dalej...
Pzdr- 0 0
-
2019-11-27 13:13
Umowa do przeanalizowania z prawnikiem
Ja sama nie podpisywałam żadnej umowy u dewelopera. Poszukałam na http://www.solidnyprawnik.com eksperta w zakresie umów deweloperskich i przeprowadzania ludzi przez proces kupna/sprzedaży mieszkania. Dzięki temu uniknęłam kilku błędów i wybrałam dewelopera, który miał naprawdę korzystną dla mnie umowę. Nieznajomość prawa szkodzi, warto mieć kogoś, kto jest w tym bardziej obeznany od nas.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.