- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (103 opinie)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Rynek deweloperski. Rekordy sprzedaży, ceny w górę
Specjalnie dla czytelników portalu Trojmiasto.pl firma doradcza REAS podsumowała sytuację na lokalnym rynku nowych mieszkań. Z prowadzonych badań wynika, że w ciągu ostatnich dwóch lat ceny nowych mieszkań wzrosły w Trójmieście o 10 proc. Liczba sprzedanych w ubiegłym roku mieszkań osiągnęła rekordowy w historii poziom.
Rok 2015 był dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w Trójmieście wyjątkowo pomyślny zarówno pod względem liczby mieszkań sprzedanych jak i ze względu na wyjątkowo dużą nową podaż. Sprzedano rekordową liczbę 7,1 tys. lokali. Było to o 15 proc. więcej niż rok wcześniej i o ponad 50 proc. więcej niż w 2013 roku. Czy w 2016 roku uda się pobić ten rekord? Wyniki sprzedażowe z I kwartału 2016 pokazują, że teoretycznie jest to możliwe.
Jednocześnie, co warto podkreślić, od kilku lat roczna sprzedaż na rynku trójmiejskim przewyższa liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, a więc rosnącej podaży towarzyszył jeszcze bardziej dynamiczny wzrost popytu. Zgodnie z prognozami REAS w 2016 roku tendencja ta może ulec zmianie, wówczas liczba mieszkań wprowadzonych na rynek będzie nieznacznie większa niż liczba mieszkań sprzedanych. Tezę tę potwierdzają wyniki odnotowane przez REAS w I kwartale 2016. W pierwszych trzech miesiącach 2016 roku deweloperzy wprowadzili na rynek trójmiejski ponad 260 lokali więcej, niż sprzedali.
Ogłoszenia: przejrzyj oferty nowych mieszkań w Trójmieście
Liczba mieszkań w ofercie na rynku trójmiejskim na koniec I kwartału 2016 roku sięgnęła 5,8 tys. jednostek czyli o 5,5 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Wśród mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym Trójmiasta 40 proc. stanowią obecnie lokale, których budowa zostanie zakończona w 2016 roku, kolejne 47 proc. mieszkania, które będą oddawane do użytkowania w 2017 roku. Mieszkania gotowe stanowią jedynie 11 proc. oferty deweloperów.
Na rynku znajduje się obecnie liczba lokali odpowiadająca 3,1 kwartałom sprzedaży, co świadczy o przewadze popytu nad podażą. Jest to zdecydowanie najniższa wartość wskaźnika na największych miejskich rynkach mieszkaniowych w Polsce. Jednocześnie jest to najniższa wartość odnotowana na rynku trójmiejskim od 2007 roku i wskazuje na bardzo szybkie tempo wyprzedaży oferty. Zmiany relacji wielkości oferty i bieżącej sprzedaży ilustruje poniższy wykres.
Czy można zatem powiedzieć, że rynek trójmiejski przeżywa boom?
Argumenty przemawiające za tezą, że mamy do czynienia z boomem wydają się być oczywiste i oparte na bardzo solidnym fundamencie, jakim jest rekordowo wysoka liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Dodatkowo, tempo wyprzedaży oferty (wyrażane w liczbie kwartałów wystarczających do sprzedania wszystkich lokali oferowanych na rynku w momencie przeprowadzania analizy przy zachowaniu wolumenu sprzedaży z czterech kwartałów poprzedzających ten moment) stopniowo przyspiesza, osiągając wartości wskaźników nienotowane dotychczas na rynku trójmiejskim.
Jeżeli zatem mamy do czynienia z boomem o charakterze popytowym, czy jego przebieg może być utożsamiany z boomem z lat 2005-2006 na rynku trójmiejskim? Z pewnością nie powinien.
Na zakupy mieszkań realizowane w Trójmieście w tamtych latach, istotny wpływ miały dwa czynniki: ogromna łatwość w uzyskaniu finansowania zakupu mieszkania kredytem frankowym oraz proponowany przez deweloperów i przyjmowany bez oporów przez kupujących, system 10/90. W efekcie, koszty finansowania zakupu mieszkania na rynku pierwotnym kształtowały się w tym okresie na wyjątkowo niskim poziomie.
Żaden z opisywanych czynników, mających wpływ na boom na rynku trójmiejskim przed dekadą, nie miał istotnego wpływu na wysoką sprzedaż w 2015 roku. Zadecydowała wyjątkowa aktywność dwóch "nowych" grup popytowych: nabywców zagranicznych (głównie ze Skandynawii) oraz nabywców wspieranych przez rządowy program MdM. Ta pierwsza grupa dokonywała zakupów inwestycyjnych, ta druga korzystała z relatywnie wysokich - na tle innych rynków - limitów cen umożliwiających zakup mieszkania z rządową dopłatą obowiązujących w województwie pomorskim (w szczególności w Gdańsku).
Co ciekawe, rynek trójmiejski był jedynym spośród rynków mieszkaniowych największych polskich miast, na którym REAS w latach 2014 -2015 odnotował wyraźny wzrost wszystkich indeksów cenowych (średnich cen mieszkań w ofercie, mieszkań kwartalnie wprowadzanych do sprzedaży i mieszkań sprzedawanych w danym kwartale). Średnie ceny mieszkań w ofercie wzrosły pomiędzy I kwartałem 2014 i I kwartałem 2016 roku o 10 proc., a w samym 2015 roku o 8 proc.
W sytuacji, gdy rekordowym wynikom sprzedaży na rynku pierwotnym (czyli tzw. boomowi) towarzyszy szybki wzrost cen oferowanych mieszkań, analitycy rynkowi mówią o efekcie "bańki".
Zatem czy w 2015 roku na rynku pierwotnym Trójmiasta mieliśmy do czynienia z "bańką"?
Z pewnością nie. Choć niewiele brakowało, by - dzięki łaskawości władz - do tego doszło. Trzeba pamiętać, że wbrew pozorom "bańka" cenowa na rynku mieszkaniowym nie jest stanem pożądanym ani przez kupujących (co jest oczywiste) ani - co tylko pozornie jest twierdzeniem kontrowersyjnym - przez deweloperów. Aby zrozumieć, dlaczego tak jest, warto sięgnąć do danych z poprzedniego boomu. Bezpośrednią konsekwencją szalonego wzrostu cen na rynku mieszkaniowym Trójmiasta w latach 2005-2007 (średnie ceny mieszkań rosły odpowiednio o 41-42 proc. rocznie) była redukcja popytu poniżej 4 tys. mieszkań sprzedanych w ciągu roku. Tak niski wolumen sprzedaży, któremu towarzyszyła stała obniżka cen, utrzymywał się na rynku trójmiejskim przez trzy kolejne lata (2008-2010) i spowodował kłopoty finansowe w wielu firmach deweloperskich. Ustabilizowanie się poziomu średnich cen nastąpiło dopiero na przełomie 2013 i 2014 roku.
Barometr cen Trojmiasto.pl: zobacz jak zmieniają się ceny ofertowe nieruchomości mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach Trójmiasta
W styczniu 2014 roku ruszył program Mieszkanie dla Młodych, którego istotnym elementem były określane przez wojewodów (na podstawie danych GUS) limity cen. W Gdańsku limit ten został określony na tak wysokim poziomie, że aż 57 proc. mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym spełniało wymogi (cenowe) programu. Oznaczało to, że podniesienie cen w ponad połowie sprzedawanych wówczas inwestycji deweloperskich nie eliminowało potencjalnych nabywców mieszkań z ubiegania się o dopłatę MdM. Ceny mieszkań zaczęły rosnąć. W 2014 roku był to wzrost nieznaczny, jednak już w 2015 roku wszystkie indeksy cen średnich w Gdańsku rozpoczęły marsz ku górze. Równocześnie z kwartału na kwartał rosła liczba sprzedawanych na rynku pierwotnym lokali. Deweloperzy trójmiejscy bardzo elastycznie zareagowali na rosnące - pomimo wyższych cen (!) - zainteresowanie zakupem nowego mieszkania i skokowo zwiększyli liczbę wprowadzanych na rynek projektów.
Rok 2015 okazał się rekordowy dla trójmiejskiego rynku mieszkaniowego zarówno jeśli chodzi o sprzedaż, nową podaż jak i dynamikę wzrostu cen w kilku ostatnich latach.
Czy tak korzystna sytuacja może się utrzymać w 2016 roku? Wydaje się, że nie będzie to możliwe przede wszystkim z powodu stałej redukcji limitu środków obowiązującego w programie MdM. I choć zabrzmi to paradoksalnie, to tak jak zbyt wysokie progi cenowe w rządowym programie w 2014 roku mogły się stać główną przyczyną bańki na rynku pierwotnym w Trójmieście, tak ich zdecydowana redukcja może uchronić ten rynek w najbliższych latach od kryzysu.
Anna Maroń, konsultant w Zespole Badań i Analiz rynku w REAS
REAS jest firmą doradczą specjalizującą się w zagadnieniach związanych z rynkiem mieszkaniowym. Od 1997 roku współpracuje z deweloperami, bankami, inwestorami oraz innymi podmiotami działającymi na rynku mieszkaniowym, a od 2000 roku REAS prowadzi stały monitoring pierwotnego rynku mieszkaniowego. W bazie danych REAS znajduje się obecnie ponad 16 tys. inwestycji. Firma dostarcza szeroki zakres analiz rynku oraz formułuje długoterminowe prognozy wspomagające proces planowania strategicznego.
Opinie (228) 2 zablokowane
-
2016-05-23 20:46
Bańka wstańka
Wszystko podobnie jak w 2008. A później trach.... I się z******o. Za chwilę będzie to samo. Tylko, że teraz będzie gorzej. Ceny mieszkań mamy jak w Europie Zachodniej. A czasami drożej. Rynek mieszkań na wynajem się też zaraz skończy.
- 3 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.