- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Sąd bliski zakazania klauzul waloryzacyjnych w umowach deweloperskich
Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych może wynosić tzw. opłata waloryzacyjna, której deweloperzy często wymagają od nabywcy mieszkania przy jego odbiorze. Deweloper przerzuca w ten sposób ryzyko inwestycyjne na klienta. Ale uwaga: klauzula waloryzacyjna jest niedozwolona, a świadomi tego nabywcy coraz częściej walczą o pieniądze, które na jej podstawie pobrał od nich deweloper.
Dr Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego tłumaczy, czym jest klauzula waloryzacyjna, przed laty chętnie stosowana przez większość deweloperów.
- To postanowienie, które przewiduje automatyczną zmianę ceny ustalonej przez strony z uwagi na wystąpienie określonych i obiektywnych wskaźników zewnętrznych, takich jak np. stopa inflacji albo wskaźnik średnich poziomów cen w jakimś sektorze gospodarki. Klauzule waloryzacyjne stosuje się w umowach, w których pomiędzy ustaleniem ceny przez strony - a więc zawarciem umowy - a jej płatnością upływa dość długi okres, w czasie którego ustalona cena może stać się nieadekwatna względem warunków rynkowych. Dzięki jej zastosowaniu cena automatycznie może zostać podwyższona, bez konieczności uzyskania zgody strony mającej ją zapłacić. Jest to rozwiązanie bardzo wygodne i korzystne dla strony, która oczekuje zapłaty. W tym przypadku: dewelopera.
Powszechna praktyka
- W umowie istnieje jedynie zapis o możliwości zmiany ceny w przypadku zmiany stawki VAT - deweloper ma obowiązek poinformować klienta o jej wzroście, przy czym klient ma możliwość odstąpienia od umowy - precyzuje Mariusz Skowronek z agencji Tauber Promotion, który reprezentuje trójmiejską firmę deweloperską Inpro w kontaktach z mediami. - Wszystkie te zmiany były konsultowane z UOKiK-iem.
Na identyczny krok zdecydowała się Hossa. - W umowach nie istnieją zapisy dotyczące waloryzacji ceny mieszkania powiązane ze wskaźnikami inflacji czy też odwołujące się do zmian kosztów produkcji budowlanej, istnieje natomiast zapis powiązania ceny ze zmianą stawki VAT, ale wiąże się z prawem klienta do odstąpienia od umowy - tłumaczy Zbigniew Łytkowski, członek zarządu Hossy. Podkreślić należy, że Hossa jednostronnie odstąpiła od prawa podwyższenia cen dla wszystkich zawartych umów ze swoimi klientami w sytuacji ostatniej nowelizacji stawki VAT z 7 do 8 proc.
Warto przy tym pamiętać, że umieszczenie w umowie waloryzacji w związku ze zmianą stawki VAT, ale bez zapewnienia klientowi prawa do odstąpienia od umowy, gdyby te stawki wzrosły, również jest zakazane.
Zanim kupisz mieszkanieAle nie wszyscy deweloperzy od razu zareagowali na decyzję UOKiK-u. Tym bardziej że ostateczna decyzja w sprawie klauzul należy do sądów.
Zakup mieszkania od dewelopera to ogromnie ważna decyzja. Wiąże się najczęściej z zaciągnięciem wieloletniego kredytu hipotecznego. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba rozumieć każdy punkt umowy z deweloperem i ustalić każdy szczegół.
W nowym cyklu będziemy uczulać, co należy sprawdzić i przeanalizować. Jeśli w trakcie lub po zakupie mieszkania od dewelopera spotkało was rozczarowanie, piszcie na adres dom@trojmiasto.pl. Będziemy opisywać te zagadnienia, aby kolejni kupujący byli jak najbardziej świadomi.
Dlatego w sądzie jest pozew zbiorowy, który złożyli klienci firmy deweloperskiej JW Construction, która działa także na rynku trójmiejskim. W postępowaniu zbiorowym uczestniczy ok. 50 osób.
W podobnej sytuacji znalazł się Daniel Siudak, który w 2006 roku kupił mieszkanie w Gdyni od Invest Komfortu. Inwestycja na Komandorskim Wzgórzu w Gdyni była wówczas dopiero w fazie projektowej, klient nie miał możliwości negocjowania umowy, w której istniał zapis o waloryzacji ceny metra kw. w zależności od wzrostu inflacji i cen materiałów i usług.
Budowa zakończyła się w 2008 r. i wówczas okazało się, że cena mieszkania na podstawie zapisów klauzuli waloryzacyjnej wzrosła o 20 tys. zł.
- Od momentu, gdy UOKiK uznał klauzulę waloryzacyjną za niedozwolone postanowienie umowne, przestała ona być wiążąca dla klientów. Dlatego zdecydowaliśmy się wstąpić na drogę sądową - mówi mecenas Joanna Piotrkowska-Siudak, która wniosła sprawę o uznanie za niedozwolone dwóch klauzul z umowy deweloperskiej gdyńskiej firmy.
Już dwie instancje sądowe - Sąd Rejonowy oraz Sąd Apelacyjny (zobacz uzasadnienie wyroku PDF) - przyznały rację stronie skarżącej. Deweloper zdecydował się na złożenie skargi kasacyjnej do Sądu Najwyższego. Ostateczny wyrok w tej sprawie zapadnie prawdopodobnie w ciągu pół roku. Jeżeli SN podtrzyma decyzje sądów niższych instancji, jego orzeczenie będzie wiążące dla wszystkich sądów, a pełnomocnik Daniela Siudaka zażąda zwrotu opłaty waloryzacyjnej.
5,5 tys. orzeczeń z klauzulami niedozwolonymi
Reprezentujący Invest Komfort radca prawny Norbert Nowakowski zwraca uwagę, jak trudno jest firmom nie narazić się na zarzut posługiwania się niedozwolonymi klauzulami w swoich umowach.
- Rejestr niedozwolonych klauzul jest zbiorem prawomocnych orzeczeń sądu uznających postanowienia umowne za niedozwolone. Jest on stale uaktualniany oraz uzupełniany o kolejne wpisy i zawiera na dzień dzisiejszy ponad 5,5 tys. orzeczeń, obejmujących od jednej do kilku zakwestionowanych klauzul umownych - tłumaczy.
Jego zdaniem opisany system ma co najmniej dwie wady. Po pierwsze, w rejestrze są klauzule nieaktualne, po drugie brak w nim uzasadnienia dla znaczącej ilości orzeczeń. To ważne, ponieważ motywy i przesłanki uznania klauzuli za niedozwoloną zawierane są właśnie w tych uzasadnieniach.
- W konsekwencji nawet wnikliwa analiza treści klauzul dokonywana przez profesjonalistów nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, jaka była intencja orzeczenia - przekonuje Norbert Nowakowski.
Piotr Tarkowski z Invest Komfort zapewnia, że firma kształtuje umowy zgodnie z obowiązującym stanem prawnym. - System legislacyjny wymaga śledzenia orzecznictwa i ciągłego dostosowywania poszczególnych zapisów umownych do zmieniającej się interpretacji, co na bieżąco prowadzimy.
Przyznaje jednak, że zmieniające się orzecznictwo stawia w różnych sytuacjach klientów, którzy zawierają umowy teraz i tych, którzy zrobili to kilka czy kilkanaście lat temu.
- Wszelkie sporne kwestie z naszymi klientami staramy się wyjaśniać i negocjować. Podobnie postąpimy, jeżeli dojdzie do sporu z panem Siudakiem - zapoznamy się z jego racjami i postaramy się wypracować kompromis - mówi Piotr Tarkowski.
Jednak mimo pewnych zmian wprowadzonych w treści swoich umów, Invest Komfort wciąż figuruje na liście deweloperów, których UOKiK uznaje za stosujących niedozwoloną klauzulę waloryzacyjną.
Deweloperzy są ostrożniejsi
Chcąc utrzymać klauzulę waloryzacyjną w umowie deweloperskiej i nie narażać się na zarzut, że stanowi ona tzw. niedozwoloną klauzulę umowną, deweloperzy stosują zwykle dwa rozwiązania.
Dr Bartłomiej Gliniecki: - Pierwsza to przyznanie nabywcy prawa odstąpienia od umowy, jeżeli dojdzie do waloryzacji. Klient wówczas decyduje: dopłaca czy chce zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy i rezygnuje z nabycia mieszkania. Przyznanie prawa odstąpienia w takiej sytuacji jest poprawne i zgodne z prawem.
Trudno jednak wycofać się z transakcji, kiedy własne lokum jest w zasięgu ręki, a przede wszystkim nabywca podpisał z bankiem umowę kredytową i finansowanie zostało uruchomione.
Drugim sposobem stosowanym przez deweloperów jest próba "ucieczki" z klauzulą waloryzacyjną spod oceny jej przez pryzmat tzw. niedozwolonych postanowień umownych. Dokonuje się tego w ten sposób, że stwarzane są pozory, iż klauzula waloryzacyjna została wpisana do umowy w wyniku negocjacji i indywidualnych ustaleń prowadzonych pomiędzy nabywcą a deweloperem i nie było jej w pierwotnej wersji umowy. W istocie jest to fikcja, a nabywcy podsuwa się do podpisu dokument, że tak było.
- Taki "trick" jednak nie pozbawia nabywcy możliwości kwestionowana klauzuli waloryzacyjnej. Przy odpowiednim poprowadzeniu procesu klient postawi na swoim i wykaże, że podpisane oświadczenie o "indywidualnym wynegocjowaniu" zostało mu podsunięte, a identyczne oświadczenie i identyczne klauzule waloryzacyjne podpisywali inni klienci - przekonuje Bartłomiej Gliniecki.
Tym bardziej, że takie postanowienia - podkreślające, że klient indywidualnie wynegocjował ewidentnie niekorzystne dla niego warunki umowy - znajduje się w rejestrze postanowień niedozwolonych prowadzanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Miejsca
Opinie (94) 1 zablokowana
-
2014-04-22 10:45
ciagle czekam
Wolałbym dopłacić, ale mieć mieszkanie, ja na swoje ciągle czekam
- 4 1
-
2014-04-22 10:51
2008 HANZA DEV
w 2008r. kupiłam mieszkanie od Hanza Developer z klauzulą waloryzacyjną - dopłata +10tyś może jakiś pozew zbiorowy z innymi klientami? :)
- 3 3
-
2014-04-22 11:12
Przecież to normalna sprawa, taka klauzula...
Nie jestem prawnikiem, ale żona jest radcą i często mi opowiada o takich przypadkach, kiedy jedna strona powołuje się na zmieniające się warunki w obrocie... Pamiętam tylko, że początek nazwy takiej klauzuli po łacińsku to "rebus" ;)
- 2 1
-
2014-04-22 11:34
Komandorskie Wzgórze jest ponoć naprawdę ok
Invest Komfort zdaniem moich koleżanek z pracy bije Hossę jakością wykonu (jak w Voice of Poland ;)). Jedna z nich mieszka na Komandorskim i sobie chwali, inna z kolei kupiła loft na "hossowym" Patio Róży (też Gdynia) i psioczy okrutnie, na termoizolację głównie.
- 7 4
-
2014-04-22 12:04
umowa deweloperska
Tu jest też o tych klauzulach:
umowadeweloperska.pl- 1 1
-
2014-04-22 13:06
???
artykuł na zamówienie Państwa Siudak???
- 9 5
-
2014-04-22 14:03
Invewst komfort... (2)
Ma świetną opinie dopóki się nie zamieszka. A kto sprzedaje kotłownie kolesiom i potem ciepło jest o wiele droższe niż normalnie w miescie ? Kupujcie mieszkania w invest komfiorcie ale pytajcie najpierw czyja jest kotłownia czy wspólnoty czy odrębnej firmy która kase będzie na was przycinała.
- 4 4
-
2014-04-22 14:35
ponad prawem są tylko ci, którzy je stanowią (1)
w Polsce nie można kształtować cen energii w dowolny sposób - do tego celu, między innymi została powołana specjalna instytucja państwowa - Urząd Regulacji Energetyki, co oznacza, że nie ma znaczenia jaki koleś sprzedaje energię ponieważ nie może jej sprzedać drożej niż każdy inny uczestnik tego rynku
- 1 2
-
2014-04-22 20:00
ale,
są jeszcze koszty towarzyszące, których nie reguluje żaden akt prawny i to jest właśnie pole do popisu dla wszelkiej maści szwagrów dewelopera, którzy taki kawałeczek tortu po rodzinie dostali.
- 4 0
-
2014-04-22 17:33
No to już wszystko jasne
w lipcu 2013 podpisywałem umowę deweloperską z jednym z deweloperów działających w Gdańsku, gdy dostałem draft umowy dopytałem się o możliwość złagodzenia zapisów tej klauzuli (nie wiedząc, że jest ona wpisana na listę klauzul abuzywnych), a przedstawiciel dewelopera sam zaproponował całkowite jej usunięcie z umowy - co mnie mocno ucieszyło, ale już wiem czemu :)
- 4 1
-
2014-04-24 11:21
dobry zysk
wystarczy przeliczyć sobie ilość mieszkań jaka powstała w okresie chociażby ostatnich 10 lat i nawet jeżeli przyjąć, że każdy kto kupił mieszkanie zapłacił ok. 10.000 zł.. generuje to naprawdę niezły zysk.. a ile osób upomni się o swoje? pewnie niewielki odsetek..
Grunt to mieć dobry biznes plan :-)
Czytając niektóre wypowiedzi mam wrażenie, że pracownicy developerów nie próżnują.. no cóż.. pewnie na ich miejscu, też oddelegowałbym pracownika do śledzenia wpisów pod tym artykułem i umieszczania takich komentarzy, które zniwelują ryzyko upomnienia się przez klientów o zwrot kasy wpłaconej tytułem klauzuli waloryzacyjnej..
należy zastanowić się czy warto powalczyć o swoje ? pewnie zależy od wpłaconej kwoty.. a rzekomo w dobie kryzysu każda złotówka się liczy :-)
Mała uwaga do autorki tekstu, wg załączonego skanu, teks powinien brzmieć: "już dwie instancje sądowe- Sąd Okręgowy i Sąd Apelacyjny"- 1 0
-
2014-04-26 15:18
hossa
Hossa kaze to pacic 3%od wartosci nieruchomosci rocznie
- 2 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.