- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (58 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 6 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
Wiele możliwych scenariuszy dla rynku nieruchomości
Niekorzystne zmiany w programie Rodzina na Swoim, wprowadzenie z początkiem przyszłego roku kolejnych zaleceń rekomendacji S, trudne do przewidzenia skutki wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej i brak stabilności gospodarczej w Europie, rysują raczej czarne scenariusze przed kupującymi nieruchomości, którzy swoje zakupy chcieliby kredytować i przed deweloperami, którzy - być może - w najbliższej perspektywie sprzedadzą mniej.
O tym czego możemy się spodziewać rozmawiamy z Kazimierzem Kirejczykiem, prezesem zarządu firmy REAS, ekspertem rynku nieruchomości.
Ewa Budnik: Pomimo przewidywanego spadku sprzedaży nowych domów i mieszkań trójmiejscy deweloperzy wciąż wprowadzają do sprzedaży nowe - obliczone czasem na setki mieszkań - inwestycje. Czy to nie jest dziwne zachowanie?
Kazimierz Kirejczyk: Nie nazwałbym powiększania oferty w Trójmieście huraoptymistycznym tworzeniem góry podażowej i nie obawiałbym się tak bardzo o tutejszy rynek mieszkaniowy. Trójmiasto to bardzo ciekawy przypadek na mapie Polski. Tu boom na rynku nieruchomości skończył się wcześniej niż na wszystkich innych rynkach w kraju, a obecną sytuację - na podstawie analiz - już od dłuższego czasu można określić jako stabilną: dobry popyt i wyrównany poziom sprzedaży. Taki dobry scenariusz wynika, jak sądzę, przede wszystkim z tego, że rynek jest zdominowany przez grupę lokalnych deweloperów obecnych na rynku od wielu lat, którzy z jednej strony mają wiedzę o funkcjonowaniu tego rynku, a drugiej - markę budzącą zaufanie klientów. Wzajemne zaufanie w trójkącie klient - deweloper - bank zwiększa szansę na to, że właśnie tutaj uda się utrzymać stabilną sprzedaż.
Z monitoringu rynku prowadzonego przez REAS wynika, że w pierwszych kwartałach tego roku wprowadzono do sprzedaży dużo inwestycji, ale już w trzecim kwartale liczba sprzedanych mieszkań była wyższa od wprowadzonych na rynek. W dopasowaniu do popytu pomaga elastyczne fazowanie inwestycji.
Dodatkowo, warto wziąć pod uwagę, że Trójmiasto, na tle kraju, jest bardzo prężne demograficznie. Obserwujemy migrację z całego regionu do aglomeracji. Mimo obaw o przyszłość przemysłu stoczniowego jest tu nie najgorszy rynek pracy, rosną kolejne biurowce, ludzie chcą tu mieszkać. Należy więc przewidywać, że będą też chcieli kupować mieszkania.
W Gdańsku wartość wskaźnika umożliwiającego skorzystanie z dopłat Rodziny na Swoim spadła od września z 6828,50 do 4877,50 zł na m kw. dla rynku pierwotnego. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w Gdańsku, na który w drugim kwartale tego roku został udzielony kredyt z dopłatą wyniosła 5176,03 zł. Takich kredytów w samym Gdańsku zostało udzielonych 149. Dalej: średnia cena metra kwadratowego mieszkania na koniec drugiego kwartału na poziomie - według różnych danych - ponad 6 tysięcy złotych wyklucza w zasadzie możliwość skorzystania z rządowych dopłat. Nie będzie to miało wpływu na destabilizację rynku i obniżanie przez deweloperów cen w dziesiątkach zalegających na rynku nieruchomości?
Dopłaty wynikające z programu Rodzina na Swoim były dla części kupujących istotnym argumentem, aby dokonać zakupu nieruchomości. Ale tak naprawdę nie sam program, ale zapowiedź, że w związku z wprowadzonymi zmianami nie będzie on już miał istotnego znaczenia i że ogromna większość potencjalnych kupujących straci możliwość skorzystania z tej pomocy przyczyniła się do zwiększenia ilości decyzji zakupowych. W związku z tym w ostatnich kilku kwartałach "starej" Rodziny na Swoim mieliśmy do czynienia ze swoistym żniwem w tych firmach deweloperskich, które oferowały niezbyt drogie mieszkania. Teraz, w najbliższych miesiącach, należy spodziewać się wyhamowania decyzji o zakupie nieruchomości. Część deweloperów, którzy przed zmianą utrzymywali poziom cen niewiele ponad nowy limit zapewne zdecyduje się na obniżki. Ale takich przypadków będzie zapewne niezbyt dużo. Ostatecznym skutkiem, którego można się spodziewać będzie zwiększona atrakcyjność ofert z rynku wtórnego, które będą miały ceny mieszczące się w nowym limicie. Przy tych ocenach pamiętajmy jednak, że decyzja o zakupie nieruchomości dyktowana możliwością skorzystania z dopłat rządowych przez osiem lat to w bardzo wielu przypadkach bardziej przekroczenie przez kupującego bariery psychicznej niż rzeczywista niemożność wzięcia kredytu hipotecznego. Jeśli ktoś mógł pozwolić sobie na mieszkanie z dopłatami, to najprawdopodobniej mógłby je kupić także bez dopłat. Dlatego jeśli oceniać rynek pod tym kątem, to z czasem wróci on do równowagi.
Wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwanej powszechnie ustawą deweloperską jest bardzo prawdopodobne, o ile nie zostanie ona odrzucona przez Trybunał Konstytucyjny. Wprowadzenie rachunku powierniczego, którego istnienie ma chronić kupującego, będzie wiązało się kosztami. Czy należy spodziewać się, że poniosą je nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego? Nasuwa się też obawa, że ustawa w znanym nam obecnie kształcie może przyczynić się do upadku mniejszych deweloperów.
Trudno dziś przewidzieć czy ta ustawa będzie miała wpływ na podwyższenie cen. Na pewno dojdzie do pewnego zawahania na rynku, bo w ramach poprawek senackich pojawił się zapis mówiący, że ustawa dotyczyć będzie nie inwestycji deweloperskich, których realizacja rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy, a których sprzedaż rozpoczęła się po wejściu w życie ustawy. W związku z tym spodziewać się należy, że w okresie vacatio legis wielu deweloperów zdecyduje się na wprowadzenie do sprzedaży projektów, z którymi mieli zamiar jeszcze poczekać. Będą one zapewne miały bardzo odległe terminy realizacji, dostosowane do rzeczywistych planów inwestycyjnych deweloperów. Jednak ich pojawienie się w ofercie spowoduje gwałtowny wzrost podaży na rynku pierwotnym. Taki scenariusz może - ale nie musi - spowodować spadek cen nieruchomości na tym rynku. Dużo zależy od tego, jaką politykę przyjmą banki wobec deweloperów, którzy będą szukać kredytów na swoje inwestycje. A te czekają jednak na ostateczny kształt ustawy i dopiero przymierzają się do opracowania polityki w tym zakresie. Zatem, obok niepewnej przyszłej sytuacji makroekonomicznej i polityki fiskalnej, ustawa ta jest kolejnym czynnikiem zwiększającym niepewność dotyczącą przyszłych warunków funkcjonowania rynku.
Współzałożyciel i prezes REAS. Należy do czołowych polskich ekspertów rynku mieszkaniowego w Polsce, wspierających jego rozwój od wczesnych lat 90.W latach 1001 - 1997 aktywnie uczestniczył w programie Banku Światowego, USAID i Ministerstwa Budownictwa, którego celem było wspieranie reformy sektora mieszkaniowego w Polsce oraz kierował zespołem doradzającym pierwszym polskim deweloperom przy przy przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych. Jest absolwentem Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, gdzie następnie wykładał historię architektury. Wiedzę o procesach deweloperskich i finansowaniu inwestycji pogłębiał w Bausparkasse Schwaebisch Hall oraz Wharton Real Estate Center w University of Pennsylvania. Jest jednym z założycieli European Property Institute. Przez wiele lat był Przewodniczącym Rady Fundacji "Dom Dostępny". Od 2009 roku jest również członkiem Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.
Opinie (55)
-
2011-10-01 13:05
pstryk (1)
chroń nas od takich ekspertów ... i fejsików
- 33 1
-
2011-10-01 14:00
niezły pier....ec z tego kolesia, nagania sobie jelonków bo analizy NBP mówią dokładnie coś odwrotnego niż on
ten facet to zwyczajny oszust, sam nic nie potrafi zrobić więc żyje z oszukiwania ludzi.
- 16 0
-
2011-10-01 13:33
Cos tam cos tam, a ceny ciagle w dol
Koniec zaklinania rzeczywistosci i deweloprzy musicie zmniejszyc marze z 40% do normalnych stawek.. :)
- 28 4
-
2011-10-01 13:39
Na wlasnym przykladzie (10)
Chcialbym Wam opisac jak bardzo powazny jest obecny kryzys na wlasnym przykladzie. Opre to na moim doswiadczeniu z rynku wynajmu, ktory jest nieodlacznie zwiazany z cenami mieszkan. Otoz posiadam drugie mieszkanie ktore bylo wynajmowane od 2003 roku. W latach 2005- 2008, kiedy dawalem oglosz na jego wynajem, telefony sie urywaly, a na lokatorow mozna bylo urzadzac castingi. Mieszkanie 2 lata stalo puste, teraz postanowilem znow je wynajac. I co sie okazalo??? Znalezienie lokatora, o ile nie obnizy sie drastycznie ceny, graniczy z cudem. NIKT nie dzwoni- dodam ze cena ktora zaproponowalem byla taka sama jak w 2008 roku, a i wtedy nie nalezala do wygorowanych. Moi drodzy- z rynku WYPAROWALI mlodzi ludzie- w tym sensie ze albo wyjechali za granice, albo ich nie stac, albo nie przyjezdzaja do Trojmiasta, albo po prostu swoje zeby pokazuje juz niz z poczatku lat 90. Jezeli na rynku najmu jest taki zastoj, to to samo dotyczyc bedzie (a raczej juz dotyczy) rynku sprzedazy mieszkan. Trzeba byc szalencem zeby teraz- w tym momencie- kupowac mieszkanie. Mimo, ze ceny sa juz i tak o 30 % nizsze na szczycie z 2008 roku.Na rynku sa dziesiatki niesprzedawalnych obecnie mieszkan. O ile jelonki zakredytowaly sie na mieszkania do 50- 60 m, mieszkan powyzej 70 m jest na rynku zatrzesienie. Za rok mieszkanie 80- 90 m bedzie mozna kupic w tej samej cenie co kilka miesiecy temu te 50 m ktore rozeszly sie dzieki "Developerowi na swoim". Trzeba tez zrozumiec to, ze chyba tylko szaleniec kupowal by mieszkanie za ktore musialby placic wielka rate kredytu, kiedy na rynku mozna obecnie za bezcen piekne mieszkanie wynajac. Na tej samej zasadzie siadze, a raczej juz zupelnie siadl, rynek inwestycyjny- po prostu mieszkania na wynajem NIE OPLACA sie juz kupowac- przy obecnych cenach i kosztach utrzymania to sie nie oplaca, stopa zwrotu jst tragiczna. Gdybym tylko mogl, najchetniej sprzedalbym to mieszkanie i wlozyl kase na lokate, zamiast ponosic ryzyko wynajmu- zarowno tego z umowa kiedy lokator moze przestac ci placic a Ty go nie wywalisz, jak i tego bez umowy, gdy z kolei lokator lub sasiad moze doniesc do Urzedu Skarbowego (a tylko wynajmowanie bez umowy zabezpiecza Cie przed lokatorem ktory przestanie placic) Europa sie konczy, Polska sie konczy- demografia jest tragiczna. Dla mnie to jest teraz cisza przed burza, ale juz pierwsze blyski z oddali widac- za chwile zaczna sie i grzmoty. Bedzie tsunami na rynku, ceny poleca na leb na szyje. I dodam jeszcze cos wazniejszego- nie myslcie ze jestem golodupcem ktory czeka na spadek cen. Ja, mimo ze mam srodki finansowe, uwazam ze nawet po wielkim spadku cen interes mieszkaniowy bedzie watpliwy. Troche jezdze po europie, mieszkalem w UK i Hiszpanii, i widzialem co tam sie stalo. Pozdrawiam
- 41 13
-
2011-10-01 14:01
masz 100% racje
podziwiam Twój poziom i trzeźwość myślenia, gro ludzi niestety tego jeszcze nie widzi i nie rozumie. Nie tylko "developerka' się kończy, większość firm przemysłowych zatrzymało inwestycje, niewielu rozumie tego następstwa. Pozdrawiam i życzę sukcesów w inwestycjach.
- 12 2
-
2011-10-01 14:07
ceny uk i w hiszpanii
tam developerka w ogole nie zwracala uwagi na zapotrzebowanie - poprostu budowala........ Spadki w wysokosci 40% tam..... a w tromiescie ok 30% i na wiecej nie masz co liczyc. Jezeli nie umiesz wynajmowac to twoja strata- znajdz klienta docelowego, jak nie umiesz to sie nie pchaj w biznes i kup sobie zloto lepiej na tym wyjdziesz.
- 5 9
-
2011-10-01 20:39
NORMALNIE ARMAGEDON
k..... CZŁOWIEKU -CO TY BIERZESZ.........Trzeba być mega ograniczonym żeby tak mówć..., ze nieby wynajmowanie BEZ umowy kogokolwiek zabezpiecza...... HELLOW.....a tak w ogóle to po to są kryzysy, by z tego wyciągać wnioski i wykorzystaĆ je do rozwoju i dalszego dziAłania.
- 2 2
-
2011-10-01 20:49
(1)
jezeli chodzi o wynajem to mijasz sie z prawda, ja mam 2 mieszkania na wrzeszczu (2 pokojowe 55m i kawalerka 30m) - tak jak piszesz urzadzalem w sierpniu castingi bo chetnych bylo duzoogromne znaczenie jezeli chodzi o wynajem to lokalizacja
- 4 4
-
2011-10-02 23:20
masz lokalizację pod studentów i bardzo dobrze dla ciebie jest w sierpniu
i cała twoja nadzieja w tym sierpniu i w tych studentach. Inaczej ten biznes robi się strasznie ciężki :)
- 4 0
-
2011-10-01 21:01
hhgh (2)
tak, jasne. Ładne wodolejstwo, a sprawa jest całkiem banalna. Opłaca się zatem według ciebie wynajmować za 1500zł + opłaty jakieś 60m mieszkanie, a po 20 latach obudzić się, z myślą, że jest się gołodupcem. Za te 1500zł to ja wolę spłacać kredyt i za 30 lat być pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Mało... Jak wyjadę, to JA będę wynajmującym to mohje kredytowane mieszkanie, które z powodzeniem pokryje ratę w większości. A tobie jak tak ciężko z tym mieszkaniem na wynajem, to je sprzedaj za 100tys, będziesz miał problem z głowy i kupisz sobie lansiarskie auto.
- 5 6
-
2011-10-02 21:29
a niech ci już (1)
zapomniałeś, że stopy % rosną i 1500 robi się więcej, a przy niżu demograficznym ceny wynajmu muszą spaść i będziesz (o ile wynajem w ogóle będzie Ci się powodził) dokładać do tego interesu
- 0 0
-
2011-10-02 23:22
w USA po bańce spadły ceny wynajmu, z wielu względów, w innych krajach również
u nas również od szczytu na jesień 2009 najem spadł około 20-30%. Specyfika trójmiasta to cykle akademickie. Taki tu jest rynek wynajmu. Ale dzisiejsze studenciaki już byle czego nie chcą a mieszkań jest zatrzęsienie.
- 4 0
-
2011-10-02 09:05
Kamil-masz oczywiście 120 proc.racji-mam za sobą dokładnie kilkanaście lat takich samych doświadczeń i jeszcze trochę mógłbym
dorzucić... zgadzam się z każdą tezą
- 1 0
-
2011-10-03 22:02
Takich amatorskich bzdur
dawno nie czytałem.
- 0 0
-
2011-10-01 13:48
ludzie nie dajcie sie ogłupić - ceny nieruchomości w polsce są SUFITU - drogie !!!! (2)
nie dajcie się wciągnąć w spiralę zadłużenia - deweloperzy płaczą bo coraz więcej ludzi wyjeżdża z kraju - zarabia pieniądze i ewentualnie buduje dom a nie kupuje "klitkę" w bloku za 200-250 tyś pln !!!! opamiętajcie się zanim zgotujecie sobie taki los pozdr
- 26 2
-
2011-10-01 20:42
na bidoka (1)
Najlepiej nie kupować tylko starać się o komunalne - jak w sopocie i jeszcze nie plącić czynszu.....no stres no dress.
- 1 4
-
2011-10-02 23:24
mam forsę i mogę kupić od ręki ale byłbym debilem z gołą pupą gdybym to zrobił teraz
jak myślisz papierowy batoniku skąd mam forsę? nie z takiego debilnego rozumowania jak twoje
- 2 1
-
2011-10-01 15:31
(1)
Pan ekspert rynku nieruchomości rozmija się z rzeczywistością. Gdańsk najwięcej mieszkańców miał w roku 1985 - prawie 469 tysięcy, dzisiaj 456 tysięcy. Wystarczy wejść na stronę www.gdansk.pl aby to sprawdzić. Migracja jest ale w odwrotnym kierunku, mieszkańcy Gdańska coraz częściej budują domy za granicami miasta w sąsiednich gminach. Kolega pracujący w firmie deweloperskiej twierdzi, że koszt metra kwadratowego w standardzie deweloperskim to ~2200 zł, bez kosztu działki i uzbrojenia. Zyski deweloperów to około 35% ceny mieszkania. Jak deweloperzy obniżą cenę mieszkań o 25% to wtedy warto będzie kupić mieszkanie. Teraz jest drogo.
- 24 2
-
2011-10-03 12:02
'bez kosztów działki'
a teraz sobie dodaj koszt działki w dobrym miejscu. NIe na wygnaniowie z wysypiskiem tuż za domem
- 2 1
-
2011-10-01 20:14
(2)
warto też mieć na uwadze dlugofalowe perspektywy - mieszkania w perspektywie 30 lat musza realnie taniec, kupowanie mieszkania na kretdyt to glupota - tylko dla tych, ktorzy nie potrafia liczyc
- 3 5
-
2011-10-02 10:23
BZDURA (1)
To ciekawe jak kupić mieszkanie, nie biorąc kredytu?? A liczyć potrafię!!!
- 1 0
-
2011-10-03 09:52
serio? wynajem 3 pokoi vs kredyt za 3 pokojowe mieszkanie to różnica ok 1000 zł miesięcznie; odkładając taką kwotę za 6% lokacie po 30 latach masz na koncie ok 1 mln zł; jeśli przeciągniesz ten temat do lat 40-tu (czyli luźno licząc zaczynasz od 25 roku życia, kończysz w 65) to na emeryturę przechodzisz z prawie 2 mln zł - kupujesz dom gdzie chcesz i stać Cię na wszystko
- 0 1
-
2011-10-01 20:26
mozliwosc jest TYLKO JEDNA (1)
CENY BEDA LECIEC NA PYSK , jeszcze chwila..............udlawicie sie swoimi tysiacami za 1 mkw najtaniej zbudowanych blokowisk z najtanszych materialow , z egzotycznymi nazwami gla glupich szumnie nazywane apartamentami. Te wszystkie awiatory, ciche doliny, 4 oceany czy jak to zwal to zwykle blokowicha z najtanszych ytongow i tysiacami plyt katronowo gipsowych. Ceny macie z Monaco a to co dajecie to shit i tylko shit. Wypchajcie sie ze swoimi klitkami w tym dziadowskim brudnym kraju bez slonca i lata.
- 31 4
-
2011-10-01 22:38
amen
- 5 1
-
2011-10-01 20:39
noe dewelopery cwaniury - ja was nie widze.....bedziecie sprzedwac byle sie pozbyc
tyle pustostanow stoi ze kilka zim i wilgoc bedzie chrupac te wasze kartonowe apartamenta a drzwi sie nie beda otwierac od wilgoci....... pozekamy , my mamy gdzie mieszkac a WY sie zostaniecie z pustostanami , juz niedlugo , koniec DOJENIA LUDZI przez bande frajerow
- 14 0
-
2011-10-01 20:42
wynajem nie taki tani (3)
zastanawiam sie nad kupnem mieszkania na kredyt i nie rozumiem tych waszych obliczen. no bo rata mi wychodzi okolo 1700 zl za 3 pokojowe mieszkanie. przeciez za takie mieszkanie zaplace za wynajem rownowartosc raty kredytowej ktora zawiera i odsetki i czesc kapitalowa. wiec czemu wynajem ma byc lepszy?
- 7 9
-
2011-10-01 20:45
nie kumasz kalkulacji?????? (2)
Wlanie dlatego rata kredytu JETS TAK SKALKULOWANA zebys nie wynajal ,ale WZIAL KREDYT. To nie jest prrzypadek ,nie ma przypadkow tam gdzie jest kasa , skoro cierzko to skumac to zycze sukcesow.......nie nie teraz jak masz z czego placic ,zycze skucesow za te kilka lat......KRUK przyjdzie napewno
- 6 2
-
2011-10-03 09:18
(1)
wszedzie szukasz spiskow, to jest prawo podazy i popytu. Kazdy kalkuluje co mu sie bardziej oplaca - kredyt/wynajem, my, banki, developerzy
- 1 2
-
2011-10-03 09:36
tak, i każdy po swojemu i dlatego będzie płacz i zgrzytanie zębów
- 1 0
-
2011-10-01 20:43
ludzie nie dajcie sie ukredytowic na cale zycie dla jakichs tam klitek
nie robcie bledu co w Usa zrobili bo nikt wam potem reki nie poda. Wszyscy tylko szcerza w bankach zeby zebyscie sie podpisali pod cyrografem , potem usmiechow nie bedzie i bedzie placz.......przemeczyc sie troche , pomyslec ale sie nie ukredytawiac bo koniec bedzie marny. A jak nie daj panie Boze stracicie prace bo sie jednego dnia wasza geba komus nie spodoba to po was juz. I ubezpieczenia tu nie pomoga.......Dlatego diabelne banki maj wszedzie sowje oddzialy i te biureczka z jedna ladna laska ,po to by was zalapac....tylko po to.
- 19 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.