- 1 Szef Euro Stylu pokieruje spółką z WIG40 (29 opinii)
- 2 Dworzec PKS: zielony plac i nowe budynki (234 opinie)
- 3 Apartamenty z usługą concierge (32 opinie)
- 4 Najem w Gdańsku droższy niż w Rzymie (346 opinii)
- 5 Promocje i rabaty u deweloperów (143 opinie)
- 6 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
Wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym
Większość nieruchomości kupowana jest na kredyt. Przed jego udzieleniem bank, w którym ubiegamy się o kredyt analizuje nie tylko sytuację finansową kredytobiorcy, ale także sprawdza nieruchomość, która będzie dla niego zabezpieczeniem. Co warto wiedzieć o wycenie nieruchomości, kiedy staramy się o kredyt?
Ocena techniczna i prawna nieruchomości jest podstawą do uzyskania kredytowania i zabezpieczeniem kredytu. Sposób oszacowania wartości zależy w znacznej mierze od procedur danego banku. Z tego względu analiza wniosku dzieli się zazwyczaj na dwa etapy: analizy finansowej klienta oraz analizy nieruchomości. Ta druga część rozpoczyna się od oceny stanu prawnego, następnie dokonuje się wyceny, czyli operatu szacunkowego nieruchomości. Niektóre banki wymagają wykonania operatu szacunkowego przez wskazanego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego, inne umożliwiają klientowi dostarczenie własnego.
Zdolność kredytowa 2022 - na co zwrócić uwagę?
- Aktualnie w około 50 proc. banków kredytobiorca ma możliwość dostarczenia samodzielnie zleconej wyceny. W pozostałych bankach wycena jest zawsze zlecana przez bank, nawet w sytuacji gdy to kredytobiorca chce dostarczyć własną wycenę. Bank zgodnie ze swoją procedurą zleca wycenę wskazanemu przez siebie rzeczoznawcy - mówi Michał Krajkowski, główny analityk z Notus Doradcy Finansowi.
Innymi słowy, rzeczoznawca działa albo na zlecenie banku albo na zlecenie kredytobiorcy.
- Dostarczony operat szacunkowy musi być wykonany przez rzeczoznawcę z uprawnieniami, który jednocześnie jest wpisany na listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank. Dzięki temu jest możliwość wyboru, czy zlecamy wykonanie operatu samodzielnie przez niezależnego rzeczoznawcę, czy przez bank - mówi Daniel Banaś, starszy specjalista ds. kredytów hipotecznych w Tyszkiewicz Finanse.
Wycena nieruchomości kosztuje od 350 - 400 zł do ok. 700 w przypadku mieszkania oraz od około 800 do 1200 zł w przypadku domu.Cena operatu ustalana jest w zależności od rodzaju nieruchomości, często także jej lokalizacji. Wpływ na koszty ma również fakt, którą opcję wybierzemy. Wykonując operat szacunkowy przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę, możemy zapłacić mniej niż w przypadku rzeczoznawcy wskazanego przez bank. W niektórych przypadkach banki, pomimo dostarczenia operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę, mogą dodatkowo sprawdzić prawidłowość wyceny. Opłatę pobiera bezpośrednio rzeczoznawca lub uiszcza się ją za pośrednictwem banku w zależności od wybranej metody wykonania wyceny.
Wykonywanie wycen we własnym zakresie często skraca okres oczekiwania na taką wycenę, dzięki czemu krótszy jest łączny okres oczekiwania na decyzję końcową banku.
Do czego przyda się operat szacunkowy?
- Klient otrzymuje jeden egzemplarz operatu szacunkowego. Może on przydać się na przykład do prawidłowego oszacowania wysokości 2 proc. podatku PCC dla urzędu skarbowego pobieranego przy umowie przeniesienia własności przez notariusza. Zakłada się, że wartość odpowiada cenie nieruchomości, ale urząd skarbowy ma prawo zakwestionować tę kwotę. Posiadając taką wycenę, mamy większą pewność, że cena zakupu odpowiada wartości - tłumaczy Daniel Banaś.
Warto jednak zaznaczyć, że nie wszystkie banki honorują zewnętrzne operaty szacunkowe. Duża część banków nie przyjmuje takich wycen. Jeśli chcemy skorzystać z usług takiej placówki, to jedynym rozwiązaniem jest przystanie na warunki banku. Przeważnie stawka płatna za pracę rzeczoznawcy majątkowego jest określona na podstawie cen rynkowych. W takiej sytuacji wycena lub chociaż kontrola nieruchomości jest zlecana firmie zewnętrznej lub pracownikowi danego oddziału. Atutem w takim przypadku jest uiszczenie jednorazowej opłaty za wycenę zazwyczaj już po pozytywnej decyzji kredytowej banku, czyli przy podpisaniu umowy lub uruchomieniu kredytu. Jeżeli w międzyczasie zrezygnujemy z ubiegania się o kredyt, nie powinniśmy mieć obowiązku zapłaty za wycenę nieruchomości.
WYLICZ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ I RATĘ W NASZYM KALKULATORZE
- Niektóre banki stosują uproszczone formy wyceny. Czasami w przypadku rynku pierwotnego jako wartość nieruchomości przyjmowana jest cena transakcyjna. Również w przypadku niższych kwot kredytów banki samodzielnie szacują wartość nieruchomości, opierając się tylko na umowie przedwstępnej i inspekcji wykonanej przez pracownika banku - zaznacza Michał Krajkowski.
Wycena nieruchomości ma także znaczenie dla kosztów kredytu, jakie będziemy ponosić. W procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego bank oblicza tzw. wskaźnik LTV (ang. Loan To Value), który określa stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
- Wskaźnik ten przekłada się bezpośrednio na ryzyko kredytowe banku i wpływa zasadniczo na wysokość marży uzyskanej przez klienta. Niski poziom wskaźnika LTV, może powodować również decyzję odmowną udzielenia kredytu. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb kredytu bankowego wskazuje dodatkowo obszary ryzyka związane z wycenianą nieruchomością, a także ocenia przydatność nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia wierzytelności - mówi Michał Kotkowski z MK INVEST - wycena nieruchomości i przedsiębiorstw.
Czytaj także: skąd wziąć pieniądze na wkład własny
Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wyznacza wysokość kredytu, która nie powinna stanowić więcej niż 80 proc. wskaźnika LTV. Na jej mocy banki regularnie i stopniowo podnoszą progi minimalnego wkładu własnego.
Co w przypadku, kiedy wartość nieruchomości przewyższa jej cenę?
Może tak się zdarzyć, że cena nieruchomości okaże się niższa niż wartość nieruchomości, gdyż rzeczoznawca bierze z reguły pod uwagę nie tylko stan istniejący, ale także planowane inwestycje. Jak mówi nasza czytelniczka z Gdyni, która miała do czynienia z taką sytuacją, przewyższająca cenę wartość nieruchomości nie jest czymś nadzwyczajnym. Kupujemy mieszkanie za konkretną cenę, jednak niebawem moglibyśmy sprzedać je za większą kwotę, jeśli tylko zainwestujemy w nie dodatkowe pieniądze, wymieniając podłogę, drzwi, okna lub remontując łazienkę. Właśnie takich sytuacji przeważnie dotyczy wyższa wycena. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że operat szacunkowy odnosi się do trwałych rzeczy, nie możemy więc zwiększyć wartości nieruchomości, uwzględniając wyposażenia mieszkania, które w dowolnym momencie można zabrać.
W momencie, kiedy wartość nieruchomości przewyższa aktualną cenę, bardziej istotna z punktu widzenia banku jest jego wartość, bo to ona będzie zabezpieczeniem. Dlatego też bank bierze pod uwagę wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Możemy więc wnioskować o wyższą kwotę kredytu, nie zapominając jednak o wniesieniu stosunkowo przeliczonego wkładu własnego. Jeśli bank wyda pozytywną decyzję kredytową, dostaniemy więcej pieniędzy niż zapłacimy za mieszkanie. Żeby zwiększyć szanse na przychylne rozpatrzenie wniosku powinniśmy także zaznaczyć, że pieniądze przykładowo będą przeznaczone na remont mieszkania.
Czytaj także: Coraz trudniej o kredyt na zakup mieszkania
Niestety w praktyce nie zawsze wygląda to tak dobrze. Wraz z zaostrzeniem odgórnych procedur, uzyskanie takiego kredytu jest trudniejsze.
- W rozumieniu banków wartość musi odpowiadać cenie. Czyli jeżeli cena w umowie przedwstępnej, rezerwacyjnej lub deweloperskiej została ustalona przez strony na danym poziomie, to niezależnie od tego, czy lokal zostanie wyceniony na tyle samo, czy więcej, klient musi posiadać wymagany wkład własny. Na przestrzeni ostatnich lat banki rzeczywiście kredytowały, po udokumentowaniu wyższej wartości nieruchomości, nawet do 100 lub 110 procent jej wartości. Obecnie takiej praktyki banki unikają, gdyż obowiązują rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które bardzo szczegółowo regulują to zagadnienie - stwierdza Daniel Banaś.
Podczas dokonywania wyceny przez rzeczoznawcę w większości przypadków cena transakcyjna różni się od wartości nieruchomości.
- W takiej sytuacji ogólną zasadą przyjętą przez banki jest założenie, że jako wartość nieruchomości na potrzeby kredytu przyjmowana jest niższa z dwóch wartości. Jeśli cena jest niższa od kwoty z wyceny, to dla banku nieruchomość jest warta tylko tyle, ile kosztuje. Kilka lat temu poprzez "podciągnięcie" wartości nieruchomości było możliwe obniżenie wartości wskaźnika LTV i uzyskania dzięki temu "wirtualnego" wkładu własnego, jednak obecnie takie działania nie są już możliwe - dodaje Michał Krajkowski.
Aktualnie nie ma możliwości zakupu nieruchomości bez wkładu własnego.
- W kilku bankach możliwe jest podwyższenie wartości zabezpieczenia i ominięcie wymogu wniesienia wkładu własnego w gotówce poprzez zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach. W takim przypadku kilka banków nie wymaga wtedy wkładu w gotówce, gdyż funkcję wkładu pełni niejako druga nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu - sugeruje rozwiązanie Michał Krajkowski.
Ubiegając się o kredyt hipoteczny, możemy równolegle ubiegać się o finansowanie kosztów remontu, budowy czy wykończenia wnętrza.
- Klient do wniosku o kredyt dołącza kosztorys planowanego remontu. Jest to jeden kredyt z jedną ratą, na ten sam okres i z tym samym oprocentowaniem. Warunek jest jednak taki, że w tym przypadku wkład własny liczony jest od całości inwestycji - dodaje Daniel Banaś.
Kredytobiorca musi wykonać jednak prace remontowe, do których się zobowiązał, gdyż bank sprawdzi ich wykonanie. W tym celu przeważnie przedstawia się dokumentacje fotograficzną po ukończeniu prac.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (71) ponad 10 zablokowanych
-
2017-09-27 12:19
Bank nie ma prawa odmówić przyjęcia wyceny rzeczoznawcy.
Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym! Jest akceptowany przez sądy i urzędy, a co za tym idzie musi być akceptowany przez wszelkie instytucje. Uprawnienia do jego wykonania rzeczoznawcom nadaje Minister, a nie bank. Co ma oznaczać, że tylko w 50% banków kredytobiorca ma możliwość dostarczenia samodzielnie zleconej wyceny? Przecież to klient de facto ponosi koszty kredytu, a więc i wyceny, więc ma prawo wyboru. Jak widać "kto ma pieniądz ten ma władzę"... nawet działając wbrew ustawom RP.
- 1 0
-
2017-12-16 14:51
Wycena rzeczoznawcy
Autorka przytacza treść:
"Warto jednak zaznaczyć, że nie wszystkie banki honorują zewnętrzne operaty szacunkowe. Duża część banków nie przyjmuje takich wycen. Jeśli chcemy skorzystać z usług takiej placówki, to jedynym rozwiązaniem jest przystanie na warunki banku"
Otóż zapadł wyrok sądowy na tę okoliczność negujący te praktyki a w chwili obecnej złożono pozew zbiorowy do UOKiK.- 0 0
-
2018-08-01 17:51
Potrzebujesz pilnych pieniędzy
Cześć, jestem Pamela Rosa Flores, wiarygodna i wiarygodna pożyczkodawca. Udzielam pożyczki z jasnymi i łatwymi do zrozumienia warunkami z 2% odsetkami. Zapewniam kredyty na działalność gospodarczą, pożyczki osobiste, kredyty studenckie, kredyty samochodowe i pożyczki na spłatę rachunków. Jeśli potrzebujesz pożyczki, skontaktuj się ze mną bezpośrednio: pamelarosaflores11@gmail.com
- 0 0
-
2019-05-02 12:48
Czy potrzebujesz pożyczki ???
Witajcie moi dobrzy ludzie, jestem Martha z Polski, przyszedłem na stronę, aby wybrać firmę, która pożycza mi pożyczkę w wysokości 48 000 $ na moje lekarstwa dla dzieci, od tamtej pory szukam pomocy finansowej, ale dzięki Bogu, że znajduję firma o nazwie Stella Rene, która pożycza mi pieniądze i potwierdzam moją pożyczkę bez stresu, a dzisiaj mój syn jest obsługiwany, więc moi ludzie nadal mają prawdziwą i legalną firmę kontaktową pod adresem email (mrsstellareneloanfirm1@gmail.com) skontaktuj się z nią szybka i niezawodna pożyczka dzisiaj, ponieważ jest legit% 100.
Niech Bóg błogosławi dla mnie Stellę Rene.
Martha- 0 0
-
2020-05-10 23:01
Loan offer
Złóż wniosek o szybką pożyczkę !!!!!!!!!
Czy poszukujesz środków na spłatę kredytów i długów? Czy znajdziesz się w
trochę kłopotów z niezapłaconymi rachunkami i nie wiem, którą drogą iść i dokąd
skręcać? Co ze znalezieniem renomowanej firmy do konsolidacji zadłużenia, która może
pomóc w zmniejszeniu miesięcznej raty, abyś miał przystępną cenę
opcje spłaty, a także miejsce do oddychania, jeśli chodzi o koniec
miesiąc i rachunki muszą zostać zapłacone? Dom pożyczki Ashtondillon potwierdza
odpowiedź. Zmniejsz płatności, aby zmniejszyć obciążenie miesięcznych wydatków. Zainteresowanych uprzejmie WhatsApp +1 (347)808-5696 LUB E-mail: ashtondillon250@gmail.com- 0 0
-
2020-06-25 12:21
Rozwiązanie pożyczki dla wszystkich osób ubiegających się o pożyczki
Dzień dobry,
Czy jesteś biznesmenem / kobietą? Czy jesteś w jakimś bałaganie finansowym czy ty
potrzebujesz funduszy na rozpoczęcie własnej działalności? lub w celu spłaty rachunków lub
założyć dobry biznes? Czy masz niską zdolność kredytową i masz
trudności w uzyskaniu pożyczek na kapitał obrotowy od lokalnych lub innych
instytucje finansowe i banki? Wszystko, co musisz zrobić, to skontaktować się z
zarządzanie przez mój e-mail:
E-mail: katarzyna.kaykoloanfirm@gmail.com- 0 0
-
2020-06-26 16:11
pilne rozwiązanie pożyczki
Dzień dobry,
Czy jesteś biznesmenem / kobietą? Czy jesteś w jakimś bałaganie finansowym czy ty
potrzebujesz funduszy na rozpoczęcie własnej działalności? lub w celu spłaty rachunków lub
założyć dobry biznes? Czy masz niską zdolność kredytową i masz
trudności w uzyskaniu pożyczek na kapitał obrotowy od lokalnych lub innych
instytucje finansowe i banki? Wszystko, co musisz zrobić, to skontaktować się z
zarządzanie przez mój e-mail:
E-mail: katarzyna.kaykoloanfirm@gmail.com- 0 0
-
2020-07-29 17:48
Jestem bardzo szczęśliwy
Hej chłopaki! Jestem bardzo szczęśliwy, że moja pusta karta bankomatowa może codziennie wypłacać 2000 euro. Dostałem to od Niej w zeszłym tygodniu, a teraz mam 14 000 euro. Pusty bankomat pobiera pieniądze z dowolnych bankomatów i nie ma na nim nazwy, nie można go zidentyfikować, a teraz mam pieniądze na biznes i wystarczająco dużo pieniędzy dla mnie i mojej rodziny. Bardzo się cieszę, że go spotkałem, bo spotkałem przed nią dwie osoby i zabrali mi pieniądze, nie wiedząc, że to oszustwa. Ale teraz jestem szczęśliwy. Wysłał kartę przez DHL i dostałem ją w ciągu dwóch dni. Zdobądź od niej własną kartę. Ona nie jest podobna do innego oszusta udającego, że ma kartę do bankomatu. Rozdaje ją, aby pomóc ludziom, nawet jeśli jest to nielegalne, ale bardzo pomaga i nikt nigdy nie zostaje złapany. Jestem mu wdzięczny, ponieważ nagle zmienił moją historię. Karta działa we wszystkich krajach z wyjątkiem Mali i Nigerii. Jego adres e-mail to: int.hackers002@gmail.com
- 0 0
-
2024-06-27 04:16
zbogać się czystą kartą atm whatsapp +12623558285. E-mail: geoorgbednorzhackers@gmail.com
zbogać się czystą kartą atm whatsapp +12623558285. E-mail: geoorgbednorzhackers@gmail.com.
Cześć ludzie!!! Mam swoją lojalność. Moja pusta karta bankomatowa może wypłacić 5000 dolarów dziennie. Dostałem to od pana Georga w zeszłą środę i teraz mam 10 000 euro za darmo. Karta wypłaca pieniądze z dowolnego bankomatu i nie ma nazwy, nie można jej prześledzić i teraz mam dość pieniędzy dla siebie i czwórki moich dzieci. Jestem zachwycony, że poznałem pana Georga, ponieważ spotkałem już dwie osoby i wziąłem pieniądze, nie wiedząc, że to oszustwo. Ale teraz jestem szczęśliwy. Pan Georg wysłał kartkę za pośrednictwem DHL i otrzymałam ją w ciągu dwóch dni. Zdobądź jednego z niego teraz. Widzisz, to dawanie pomocy ludziom, nawet jeśli jest to nielegalne, ale bardzo pomaga i nikt nigdy nie zostaje złapany. Karta działa we wszystkich krajach świata. Pospiesz się i wyślij e-mail na adres geoorgbednorzhackers @ gmail. com Wyślij SMS-a, zadzwoń lub WhatsApp: +1(262)355-8285
Inne oferowane usługi to:
Klonowanie kart bankomatowych
Hakowanie bankomatów Bitcoin za pomocą kart ze złośliwym oprogramowaniem
Odzyskiwanie utraconej lub skradzionej kryptowaluty
Hakowanie przelewów Western Union, przelewów MoneyGram, przelewów bankowych, przelewów PayPal, przelewów aplikacji gotówkowej
Odzyskaj zhakowane media społecznościowe: Facebook, Instagram, Snapchat, TikTok, Gmail, poczta Yahoo i strony internetowe.- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.