Zadatek, zaliczka i umowa przedwstępna sprzedaży

Rozmowa z Witoldem Ogiegło, gdańskim notariuszem.

- Jaki cel towarzyszy zawieraniu umów przedwstępnych?

- Umowę przedwstępną zawierają strony zdecydowane, co do chęci sprzedaży i nabycia, ale jeszcze z jakiś względów nie gotowe do podpisania właściwej (tzw stanowczej) umowy sprzedaży. Przyczyn tego stanu rzeczy może być bardzo wiele, w praktyce najczęściej chodzi o konieczność zdobycia kredytu na sfinansowanie transakcji lub jej części, uzyskanie brakujących dokumentów, czy też zamiar zamieszkiwania lub korzystania przez przyszłego sprzedającego z nieruchomości oferowanej do sprzedaży. Umowa przedwstępna ma na celu związanie stron w taki sposób, żeby każda z nich mogła liczyć, że w określonym terminie zawarta zostanie umowa na wspólnie ustalonych warunkach. Jeśli zaś do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie to przynajmniej sprzedający lub kupujący będziemógł liczyć na stosowne odszkodowanie.

- Czy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego wymaga udziału notariusza?

- Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego jest skuteczna, jednak jej skutki są daleko różne od umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Różnica, o której mowa określana bywa tzw. skutkiem silniejszym umowy przedwstępnej. Skutek silniejszy polega na prawie do żądania zawarcia obiecanej umowy, co w praktyce oznacza, że zainteresowana nabyciem (zbyciem) strona może uzyskać orzeczenie Sądu, zwane zastępczym oświadczeniem woli, które zastępuje udział strony uchylającej się w samej umowie przyrzeczonej. Może to mieć ogromne znaczenie dla ochrony interesów przyszłego Nabywcy, zwłaszcza, gdy wpłacił już na poczet ceny znaczne środki.

- Co daje zatem umowa przedwstępna w formie pisemnej?

- Umowa taka nie ma skutku silniejszego, opisanego wyżej, zatem w sytuacji gdy np.którakolwiek ze stron nie chce przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej (uchyla się od tego obowiązku) - druga strona może liczyć jedynie na odszkodowanie.

- W jaki sposób ustala się to odszkodowanie?

- Przepis art. 390 §1 Kodeksu cywilnego mówi o tym, że strona chcąca zawrzeć umowę przyrzeczoną może od strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o tzw. ujemny interes umowny, czyli to co się straciło przez sam fakt zawarcia umowy przedwstępnej - jej koszty, uiszczone prowizje, przejazdy itd., choć zakres tego odszkodowania można w umowie rozszerzyć.

- Proszę o wyjaśnienie różnicy między zaliczką a zadatkiem.

Pojęcie zadatku reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego - jest to kwota, dana przy umowie. Ma to takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek pełni więc funkcję odszkodowania. Przy czym (co bardzo istotne) , nie ma potrzeby wykazania, że kwota zadatku odpowiada szkodzie (stracie), którą poniosła strona licząca na zawarcie umowy przyrzeczonej. W praktyce najczęściej zadatek ustala się na poziomie 10% wartości transakcji, choć nie jest to reguła. Zaliczka nie pełni funkcji odszkodowania, zatem podlega zwrotowi w każdym wypadku gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie, bo stanowi wówczas nienależne świadczenie.

- Nasuwa się więc wniosek, że najlepiej, (przynajmniej dla Sprzedawcy), w umowie przedwstępnej zastrzec sobie zadatek, co bardzo uprasza sprawę odszkodowania. Co zrobić w sytuacji kiedy Nabywca nie ma żadnych pieniędzy, a sprzedający nalega na zawarcie umowy przedwstępnej?

- Rozwiązaniem jest zastrzeżenie kary umownej, uregulowanej w art. 483-484 Kodeksu cywilnego. Z przepisów tych wynika, że można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna), a ponadto, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Przy prawidłowej redakcji umowy - uda się wyeliminować mankament polegający na konieczności wykazania wysokości szkody wynikłej z niezawarcia umowy przyrzeczonej.

- Wracając jeszcze do umów przedwstępnych - czy istnieje jakaś norma określająca maksymalny lub minimalny okres, na który musi być zawarta umowa przedwstępna?

- Nie ma w tym względzie żadnych ograniczeń.

- Jakie kwestie powinna regulować umowa przedwstępna?

- Dla swojej ważności umowa przedwstępna powinna określać tzw. warunki przedmiotowo istotne tj.: strony, przedmiot, cenę. W praktyce to jednak za mało. - Zwykle konieczne jest uregulowanie jeszcze choćby sposobu i terminu zapłaty oraz wydania przedmiotu przyszłej sprzedaży Nabywcy. Nie zawiera się też w zasadzie umów przedwstępnych bez określania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, choć obowiązujące przepisy dopuszczają taką możliwość.

- Dziękuję za rozmowę.