- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Zanim kupisz od dewelopera. Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna, chociaż nie jest uregulowana w tzw. ustawie deweloperskiej, to tak jak każda inna umowa podlega ochronie konsumenckiej. Jej dokładna analiza przed podpisaniem może pomóc uniknąć kilku przykrych niespodzianek. Na co możemy liczyć i czego (ewentualnie) się obawiać przy jej podpisywaniu?
![zobacz na mapie Gdańska zobacz na mapie Gdańska](/_img/icon_map_16x12.gif)
- To nasi klienci naciskają na nas, by istniała możliwość tego typu rezerwacji mieszkania - mówi Jarosław Krakowski, kierownik biura sprzedaży Qualia Development. - Umowy rezerwacyjne gwarantują przyszłym nabywcom czasowe wyłączenie lokalu ze sprzedaży, są obciążone kosztem wysokości 5 tys. zł. Kwota jest odliczana od ceny mieszkania podczas podpisywania umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper nie zrealizuje inwestycji, pieniądze trafią z powrotem do klienta, jeżeli zaś to potencjalny nabywca wycofa się z transakcji, kwota ta przepada.
Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Zapytaj o czynsz
Zdarza się, że zamiast umowy rezerwacyjnej deweloper oferuje inne, analogiczne narzędzia sprzedażowe. I tak na przykład firma Ekolan nie posiada umowy rezerwacyjnej jako takiej, ale umożliwia 7-dniową, bezpłatną rezerwację lokalu, która daje klientowi pierwszeństwo zakupu wybranego mieszkania.
- Kiedy klient zdecyduje się na zakup, podpisujemy umowę deweloperską. Wiemy jednak, że są sytuacje, w których nie ma stuprocentowej pewności co do decyzji banku w sprawie kredytu - tłumaczy Julia Łaszkiewicz, członek zarządu Ekolan S.A. - Wówczas proponujemy podpisanie listu intencyjnego - ten dokument jest wystarczający dla banku, a dla klienta nie oznacza żadnych dodatkowych kosztów. Wybrane przez klienta mieszkanie jest wyłączone z naszej oferty i czeka wyłącznie na niego, a on sam ma czas na uzyskanie finansowania z banku.
Najczęściej powodem podpisania umowy rezerwacyjnej jest chęć zapewnienia sobie kupna wybranego lokalu. Zdarza się jednak, że musimy ją podpisać z innych powodów.
- Znalazłem wymarzone mieszkanie, umówiłem się z deweloperem i byłem na tyle spokojny, że nie chciałem żadnej umowy rezerwacyjnej - opowiada pan Artur, który kupuje mieszkanie na budowanym przez Allcon osiedlu Królewskie Wzgórze. - Okazało się jednak, że mój bank, który kredytował to mieszkanie, wymaga takiej umowy jako jakiegoś dodatkowego zabezpieczenia. Podpisaliśmy więc umowę rezerwacyjną - bez żadnych opłat - w połowie października, dwa tygodnie później mieliśmy już umowę deweloperską u notariusza.
Umowa rezerwacyjna nie jest więc obowiązującym standardem, jest jednak na tyle powszechna, że warto przyjrzeć jej się bliżej. Czym jest, z jakimi obowiązkami, przywilejami i ewentualnymi pułapkami się wiąże?
Umowa rezerwacyjna to typ umowy przedwstępnej, podpisywanej przed umową deweloperską i aktem notarialnym przenoszącym na nabywcę własność nieruchomości na etapie budowy nieruchomości lub jej planowania. Dokument ten daje potencjalnemu nabywcy czas na ostateczną decyzję, porównanie ofert, załatwienie formalności kredytowych w banku itp.
- Sama umowa rezerwacyjna nie ma charakteru ostatecznego, a warunkowy - po jej podpisaniu może, ale nie musi, dojść do zawarcia umowy deweloperskiej i później umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę - precyzuje dr Bartłomiej Gliniecki z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. - Umowa oczywiście powinna określać warunki, od wystąpienia których nabywca i deweloper uzależniają zawarcie późniejszych umów (np. uzyskanie kredytu przez nabywcę). Mimo to umowa rezerwacyjna stanowi oczywiście zobowiązanie i w przypadku spełnienia warunków, od których strony uzależniały zawarcie umowy deweloperskiej, zarówno nabywca, jak i deweloper mogą żądać jej zawarcia albo odszkodowania.
Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Reklama lub logo na budynku? Nie musisz się zgadzać
Jako nabywca powinniśmy zadbać, żeby w umowie rezerwacyjnej zawarty był dokładny opis nieruchomości (metraż, położenie w budynku, lokalizacja itd.), wstępna cena, harmonogram realizacji inwestycji, wstępny termin przeniesienia prawa własności na nabywcę. Opłata rezerwacyjna - o ile jest - powinna być zaliczana na poczet ceny mieszkania (opłata ta nie powinna przekraczać kilku procent ceny mieszkania). Umowa powinna też jasno określać, w jakich okolicznościach nabywca może zrezygnować z zawierania kolejnych umów z deweloperem i - to jest wersja najbardziej korzystna dla kupującego, ale trudna do uzyskania - w razie rezygnacji z mieszkania dawać klientowi prawo żądania zwrotu całości lub części opłaty rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna, jak każdy rodzaj umowy z deweloperem, podlega ochronie praw konsumentów. Warto o tym pamiętać i dokładnie ją przeczytać przed podpisaniem, bo - tak jak każda inna umowa - może zawierać sformułowania niekorzystne dla klienta. I tak na przykład Sąd Okręgowy w Warszawie uznał za klauzulę niedozwoloną zapis w umowie rezerwacyjnej, którym deweloper gwarantował sobie prawo do jej automatycznego przedłużenia - nawet w przypadku, kiedy opóźnienia będą wynikały z jego winy: "Automatyczne przedłużenie umowy nie tylko ogranicza, ale (...) wręcz wyłącza całkowicie znaczenie woli drugiej strony umowy [konsumenta] - jest to sprzeczne z samą istotą stosunku umownego, którego podstawą jest konsensus, zaprzecza więc takim wartościom jak szacunek i lojalność wobec konsumenta." (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie XVII Wydziału Gospodarczego Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 7 września 2012 r., sygn. akt XVII AmC 3739/11).
Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Zarządca nie może być narzucony
Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie daje nam stuprocentowej gwarancji zakupu domu czy mieszkania - deweloper ma prawo sprzedać "nasz" lokal innemu klientowi, który zaoferuje lepszą cenę lub będzie gotów natychmiast podpisać umowę deweloperską.
- Jeżeli jesteśmy zdeterminowani na zakup jakiegoś konkretnego mieszkania i chcemy się maksymalnie zabezpieczyć przed tym, że ktoś inny - mimo zawarcia umowy rezerwacyjnej - podkupi nam wybrane mieszkanie, a wahamy się tylko ze względu np. na niepewność co do uzyskania kredytu, powinniśmy zawrzeć umowę rezerwacyjną z pomocą notariusza - radzi Bartłomiej Gliniecki. - Umowa rezerwacyjna w formie aktu notarialnego, zawierająca zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej zwiększy szanse nabywcy na nabycie konkretnej nieruchomości w umówionej wcześniej cenie.
Szukasz nowego domu lub mieszkania? Sprawdź aktualne oferty deweloperów.
Miejsca
Opinie (91) 3 zablokowane
-
2014-12-27 21:48
nigdy od dewelopera (4)
Nigdy puki całkiem się nie wybuduje... Bo co.. Zapłacisz za jeszcze nie postawiony blok potem deweloper ogłosi upadłość że nie skończy... Przejmie inny a ty utoniesz w dlugach
- 7 5
-
2014-12-27 22:39
Mało gdzie aktualnie kupuje się dziure w ziemi (2)
chcesz miec pewność i zero ryzyka - kupuj gotowe inwestycje
- 2 1
-
2014-12-28 12:50
takie dziury kupuje sie np w Robygu na Rzeczpospolitej (1)
5 budynek ledwo rozpoczeli budowac, nie wiem czy wyszli ponad dziure a wiele mieszkan jest juz sprzedanych
- 0 1
-
2014-12-28 13:37
akurat
tak samo mowil ronson na ursynowie w wawie - nowa inwestycja, dopiero zaczynali sprzedawac i twierdzili, ze wiekszosc mieszkan juz sprzedanych. A kiedy po mniej wiecej dwoch latach budynek stal gotowy, wciaz byly mieszkania na sprzedaz. I deweloper rowniez twierdzil, ze to juz ostatnie. To typowa taktyka wielu deweloperow - "udawac", ze inwestycja super sie sprzedaje.
- 8 0
-
2014-12-28 09:27
@akadde zdaje się nie bardzo jesteś w temacie. wg obecnych przepisów kasę deweloperowi płaci tzw fundusz powierniczy czyli kasę trzyma bank i wypłaca ja deweloperowi po ukończeniu kolejnych etapów inwestycji. to minimalizuje sytuacje o której piszesz
- 7 0
-
2014-12-27 21:58
Kredyt bierze się tylko i wyłącznie na inwestycje, z których zysk jest wyższy od odsetek (3)
Zapamiętajcie sobie to do końca życia.
- 15 1
-
2014-12-28 13:08
Tadek, mowilam Ci zebys odstawil prochy. Pleciesz 3 po 3.
- 0 3
-
2014-12-28 13:38
dzis slabo oplaca sie kupowac mieszkania na wynajem (1)
nie wspominajac juz o chorym prawie, ktore nie chroni zupelnie wlasciciela mieszkania...
- 6 1
-
2014-12-28 14:00
widać Panie asde nie bardzo orientujesz się w temacie !
umowa Najmu Okazjonalnego (terminowa), Notarialnie poświadczony podpis na umowie (umowa nabiera mocy aktu), zabezpieczenia na umowie (notarialnie)- wskazanie alternatywnego adresu zamieszkania, przepisanie liczników i wszystkich opłat na najemcę, poddanie sie egzekucji w trybie art.777 do pełnej kwoty czynszu za cały okres trwania umowy (zależy od długości najmu) oraz kaucja jako zabezpieczenie na poczet zniszczeń (zwrotna) - oczywiście w umowie zostają zawarte wszystkie warunki najmu - taka umowa kosztuje pare złotych ale lepiej zapłacić raz i mieć z głowy niż jak reszta ściągać z internetu a potem się dziwić że same problemu :) jeżeli ktoś tobie podpisze taką umowe z tymi zabezpieczeniami to spisz spokojnie ! a bym zapomniał jeszcze pełnomocnictwo notarialne do wymeldowania najemcy z nieruchomości gdyby jakimś cudem udało mu sie zameldować w nieruchomości. Od trzech lat tak wynajmuje i zero problemów ! oczywiście, kiedy ludzie widza umowę to większość się nie zgadza, dzięki czemu od razu wiem z kim mam do czynienia i nie muszę się szarpać ani chodzić po sądach, każdy normalny którego jest stać na najem nie robi problemów bo rozumie że nieruchomość jak i czynsz i opłaty trzeba zabezpieczyć.
- 3 2
-
2014-12-27 23:01
nie raz już to pisałem ale większość i tak tego nie zrozumie tak jak nie
zrozumieją że mieszkanie w takiej sytuacji jest kosztem, ale przecież pokaż się a zastaw się :D
- 5 1
-
2014-12-27 23:58
Wolę domek w Baninie niż klitę we Wrzeszczu i słuchanie jak sąsiedzi chodzo, mówio, krzyczo, sr*jo, szczajo, dymajo a ich psy (13)
No i efekt psychologiczny - pół bańki dać za wolnostojący dom a fragment bloku to trochę różnica w odczuciach co do inwestycji...
- 7 13
-
2014-12-28 01:05
Każdy odczuwo po swojemu
:)
- 9 1
-
2014-12-28 08:42
Tak
I pół dnia jedziesz do centrum nie wspominając że mieszkasz na wsi.
- 8 3
-
2014-12-28 09:29
no super (1)
1 km do najbliższego sklepu, 10 km dzieci do szkoły, 15 km do lekarza, 25 km do pracy. no ale domek na wsi ...
- 10 2
-
2014-12-29 07:31
Za to na lotnisko blisko, tylko jaki z tego plus jeśli codziennie nie latO do pracy?
- 0 0
-
2014-12-28 13:04
Domek w ramach miasta bez kłopotu (2)
mozna kupić do 550 tys zł
- 4 1
-
2014-12-28 14:09
za gotówkę może i tak
- 1 0
-
2014-12-28 20:18
+ 250 tys za grunt
- 1 2
-
2014-12-28 13:53
Jestem zdziwiony, że prawie wszyscy tutaj polecają zamelinowanie się w klitce we Wrzeszczu tylko dlatego, że wszędzie mają (1)
Ja hałasu samochodów i ludzi wokół mnie mieszkających wraz z ich psami bym nie zniósł. Na prawdę nie potrzebujecie ciszy do snu i praktycznie wszyscy tutaj jak jeden pies popieracie mieszkanie w bloku?
- 3 3
-
2014-12-28 21:10
Tak, polecam mieszkanie w bloku. Mieszkam w 4pietrowym na Przymorzu. Pod nosem piękne tereny spacerowe - 7 minut nad morze, 3 minuty do parku. Przedszkole dla dziecka praktycznie pod blokiem, szkoła 5 minut. Wszędzie blisko, sąsiedzi super - cisza i spokój.
- 2 0
-
2014-12-28 13:56
Ale w Baninie nie będziesz miał lansu posiadania dwuliterowych tablic
- 7 2
-
2014-12-28 14:04
Jesteś w błędzie, przez całe młodzieńcze lata mieszkałem w domku w Wejherowie i nie polecam
Oprócz komfortowego siedzenia w domu miałem pod każdym względem do tyłu + spore koszty dojazdu, jeżeli chciałem cokolwiek działać. Teraz mieszkam w bloku, blisko centrum Gdyni, choć nie ukrywam, że moim celem jest dorobienie się domku na obrzeżach Gdyni czy Gdańska - ale w ich administracyjnym obrębie.
- 6 1
-
2014-12-28 14:53
(1)
Zapomniałeś o tym, że na osiedlu domków również psy szczekajo, w dodatku sąsiedzi trawę koszo i co chwilę coś majsterkujo przy domu. U mnie ostatnio w sobotę sąsiad przycinał kilkadziesiąt takich samych deseczek w nieznanym mi celu i musiałem tego wysłuchiwać. De facto w domku mieszka się wygodniej, tylko że życie to nie tylko siedzenie w domu...
- 5 3
-
2014-12-28 14:59
do tego unoszący się czad z kominów domów sąsiadów palących śmieciami
- 4 2
-
2014-12-28 13:35
Teraz jest rynek klienta a nie dewelopera...
I bedzie tak jeszcze wiele lat. Zreszta coraz wiecej mieszkan stoi pustych, niepotrzebnych, coz ze to zwykle starsze mieszkania, ale ludzie chcac je sprzedac, zaczna mocno obnizac ceny, co bez watpienia wplynie na rynek. Wielu mlodych ludzi wyjechalo zagranice i oni nigdy juz nie wroca. A kto bedzie kupowal mieszkania jak nie mlodzi.... Tylko jak czasem trafi sie klient nie swiadomy, ze czasy sie zmienily, wtedy deweloper zaciera rece i chce go wykorzysac jak sie da....
- 5 1
-
2014-12-28 15:24
uczucie wydania kilkuset tys. zł za coś a'la szufladę w komodzie musi być mocno frustrujące
pozdrawiam mieszczuchów
- 7 2
-
2014-12-29 06:14
ale przekret hehehehehe
taki przekret to tylko w polsce. firma zawali to nie ponosi kary a jak klient sie wycofa to traci forse??. takie cos tylko w polsce . jak ,mo brac zaliczka za cos czego jeszcze nie maaaaaaaa/ cwamiaczki poskie/
- 2 1
-
2014-12-29 06:26
earnest money agreeement
troche to by bylo dziwne dac zaliczke e na lokum ktore powstanie za kilkadziesiat miesiecy. raczej to jest bardziej zabezpieczenie do 3 miesiescy zeby kupujacy mial czas zalatwic finansing, ale polska to inny swiat nie pracuje zasada ze klient nasz pan
- 1 0
-
2015-04-15 21:05
Pomoc inspektora przy odbiorze mieszkania
Wykonujemy odbiory mieszkań na terenie Poznania i okolic. Chętnie pomożemy Ci w ocenie jakości wykonania Twojego przyszłego domu. Podczas odbioru poza standardowym sprawdzeniem powierzchni, pionów, poziomów, instalacji wykonujemy także badanie termowizyjne w celu detekcji zawilgoceń. Ceny od 230 zł. Więcej na inspekcjadomu.pl
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.