- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Zanim kupisz od dewelopera. Zarządca nie może być narzucony
Kupiłeś mieszkanie w nowej inwestycji a deweloper w akcie notarialnym sprzedaży przyznał sobie prawo do zarządzania nieruchomością przez następnych kilka lat? Jeżeli taki zarząd nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub nie spełnia wymagań mieszkańców, można go zmienić.
W umowach deweloperskich często można znaleźć zapis, na mocy którego zarząd nieruchomością ma być w ciągu najbliższych lat (nawet kilku) sprawowany przez dewelopera lub firmę przez niego wskazaną, a właściciele lokali nie mają prawa zmienić tego przed upływem określonego w akcie notarialnym czasu. Takie zastrzeżenie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za klauzulę niedozwoloną:
Czytaj też: UOKiK skontrolował deweloperów. Zarzuty są do wszystkich
Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w chwili sprzedaży pierwszego lokalu. Jednak żeby móc zacząć działać w imieniu mieszkańców, musi dopełnić szeregu formalności przewidzianych przez prawo, m.in. zwołać zebranie, na którym wybrany zostanie zarząd, stworzyć statut i regulamin wspólnoty, otrzymać numer REGON i NIP, założyć konto w banku.
- Do tego czasu deweloper zmuszony jest zarządzać nieruchomością, w tym rozliczać opłaty z nią związane (media, śmieci itp.). Deweloperzy, którzy planują sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej mogą zastrzec w umowach sprzedaży z klientami, że kupujący powierzają deweloperowi zarząd w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali. Niemniej zarząd ten powinien być zarządem tymczasowym i zgodnie z UOKIK nie powinien trwać dłużej niż 1 rok - tłumaczy Joanna Figel.
Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Nie musisz korzystać z usług narzuconego notariusza
Bożena Biernatowska, prezes Pomorskiej Grupy Zarządców Nieruchomości przyznaje, że często zdarza się, że zarząd powierzony działa na korzyść dewelopera, a nie nowo powstałej wspólnoty - w rocznym rozliczeniu okazuje się na przykład, że właściciele lokali muszą płacić za remont chodnika, zakup drzewka świątecznego i za ogrzewanie mieszkań, których deweloper jeszcze nie sprzedał.
- Zarząd powierzony wpisany w akty notarialne często pokrywa się z okresem gwarancji robót budowlanych. Znacznie utrudnione jest wtedy egzekwowanie usuwania usterek w częściach wspólnych budynków, bo należy to do obowiązków zarządu, którym jest przecież deweloper - mówi Bożena Biernatowska.
Czytaj też: Sąd bliski zakazania klauzul waloryzacyjnych w umowach deweloperskich
Warto pamiętać o tym, że ustawa o własności lokali w art. 18 ust. 2 przewiduje możliwość zmiany zarządcy, jeżeli więc właściciele nie są zadowoleni z zarządu powierzonego deweloperowi lub innej firmie, którą wybrał developer, powinni się spotkać i wspólnie uzgodnić stanowisko.
- W celu zmiany zarządu powierzonego na zarząd wybrany z osób fizycznych, członkowie wspólnoty muszą podjąć uchwałę na zebraniu w obecności notariusza - precyzuje Bożena Biernatowska. Uchwałę podejmuje się udziałami, więc niezbędna jest wiedza, jakimi właściciele dysponują udziałami w części wspólnej - te informacje można znaleźć w Elektronicznej Księdze Wieczystej lub poprzez wgląd w akty notarialne właścicieli. Treść uchwały jest również mało skomplikowana: "Członkowie wspólnoty uchwalają zmianę zarządu powierzonego zgodnie z art. 18.1 w osobie ........ na zarząd wybrany z osób fizycznych zgodnie z art.20.1".Będzie to stanowiło podstawę do zmian w Księdze Wieczystej odnośnie sposobu powierzenia zarządu nieruchomością wspólną.
Jeśli członkowie wspólnoty chcą w miejsce dewelopera jako zarządu wybrać inną firmę, np. specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami, obecność notariusza na zebraniu nie jest niezbędna, ponieważ nie wiąże się to ze zmianą sposobu zarządu.
Szukasz zarządcy nieruchomości? Sprawdź w bazie Trojmiasto.pl
Zdarza się, że na spotkaniu, na którym ma się odbyć głosowanie nad zmianą sposobu zarządzania nieruchomością pojawia się prawnik reprezentujący dewelopera, który stara się nie dopuścić do podjęcia uchwały. Dlatego warto dobrze przygotować wszystkie procedury i uniemożliwić deweloperowi działanie na niekorzyść wspólnoty.
- Prawo do zmiany zarządu powierzonego trzeba wykorzystywać, ponieważ właściciele lokali mają prawo do decydowania o tym, kto będzie reprezentował ich interesy, kto będzie dysponował rachunkiem bankowym wspólnoty i wreszcie do kogo mają zaufanie - podsumowuje Bożena Biernatowska. - Zarząd Wspólnoty powinien mieć autorytet wśród mieszkańców i łączyć, a nie dzielić.
Miejsca
Opinie (23) ponad 10 zablokowanych
-
2014-07-20 10:18
Tragedia (1)
Byłem kiedyś administratorem na nowoczesnym strzeżonym osiedlu. Połowa lokatorów nie płaciła czynszu. Tacy byli zamożni.
- 45 14
-
2014-07-20 19:59
nowobogacki motłoch...
kupuja na kredyt na 40 lat, nie płacą czynszu, śmiecą, hałasują, myślą że są sami na swoim m...no i zmieniają samochody ;) żeby sasiadom pokazać (oczywiście na raty) ... mnie to bawi hahah
Księgi wieczyste są ogólno dostępne :)- 25 4
-
2014-07-20 11:40
osiedle zielone.... uważajcie bo
bedac zarzadca narzuca wam swoje firmy. zielen.ochrona.winda.itd itp drogo i bez jakosci. brak kontaktu.
- 29 3
-
2014-07-20 13:38
Jak zarabia na nas deweloper
Byłem kiedyś członkiem wspólnoty osiedla , zbudowanego przez dewelopera który ma siedzibę w Sea Tower w Gdyni.Okazało się że wszyscy zawarliśmy umowy z tym deweloperem z klauzulami zakazanymi , narzucono nam ich notariusza i zarządcę nieruchomości który nawet nie kiwnie palcem przy wymianie żarówek w garażu podziemnym a co dopiero poważniejsze problemy. Pytam się się gdzie i na co idą nasze pieniądze??? Brawo za super artykuł nareszcie z korzyścią dla konsumenta a nie dewelopera .Prawda w oczy kole.
- 32 6
-
2014-07-20 13:51
Hossa popraw się i uwolnij od siebie ludzi (4)
Uważajcie na Hossa. W Garnizonie Hossa biz ma gdzieś nie działające windy, zepsute klamki, głosne wentylatory na budynku biurowym hossy. O wszystko trzeba się prosić a przecież hossa biz nie zrobi niczego złego (np. doniesienie na policję czy do nadzoru budowlanego ws. usterek) swojej spółce maatce. Czy jest to OK. To takie polsko - biznesowe cwaniactwo. O głosnych najemcach z Arabii Saudyjskiej i nie rodowitych Szwedach studiujących na Uniwesytecie Medycznym tez nic nie wiedzą. Dyskotego do 2 w nocy. Bo po co im zwracac uwage jak dobrze płaca za wynajmowane mieszkania, których nie sprzedali. Czy to jest OK?
- 38 7
-
2014-07-20 16:43
"głosne wentylatory na budynku biurowym hossy"
Nie tyle wentylatory są głośne ( bo to po prostu typowe natężenie dźwięku podczas ich pracy) co po prostu budynki są zbyt blisko siebie, a budynek biurowy z tymi centralami nie jest wyższy od okolicznych więc się niesie. Szczególnie w nocy. Dziadowsko zaprojektowane osiedle to i takie są skutki.
- 26 2
-
2014-07-20 18:13
o ile deweloperom i ich administratorom można wiele zarzucić, (2)
to z innymi lokatorami musisz sobie radzić sam. nie widzę nic złego w tym, ze studenci kupili lub wynajmują mieszkania, a imprezy- możes próbować walczyć, wzywać policje, ale nie wiem, co do tego ma administrator. uprzedzając: w Polsce od obalenia komunizmu nie ma w prawie ciszy nocnej, ani miru domowego- to zaszłości z komunizmu pozostawione w regulaminach wspólnot i spółdzielni. i co zrobisz komuś, kto ten regulamin łamie, gdy jest właścicielem mieszkania? :) i co wg ciebie może zrobić administracja, której ta osoba jest pracodawcą w takim samym stopniu jak Ty?
- 10 17
-
2014-07-20 20:19
A zlicytować takie mieszkanie można, tylko zamiast pisać takie głupoty trzeba się najpierw orientować w temacie.
- 10 6
-
2014-07-21 07:44
komunista ......o mirze domowym i ciszy nocnej
Dobrem chronionym przez art. 193 KK jest mir domowy, czyli wolność niezakłóconego korzystania z domu, mieszkania, ale także z lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu. Może to być zarówno obiekt prywatny, jak i należący do instytucji, przedsiębiorstwa lub innej osoby prawnej albo organizacji.
Uprawnienie do uchwalenia regulaminu porządku domowego przez wspólnotę mieszkaniową wynika z art. 13 ust. 1 u.w.l. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą bowiem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. W przypadku naruszania regulaminu wspólnota może żądać zaprzestania naruszeń, a w sytuacji, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynił korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) dalej k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.- 12 1
-
2014-07-20 15:27
Robyg też narzuca Zarząd na czas rękojmi (2)
- 16 8
-
2014-07-21 01:31
nie ma nigdzie napisane ze na czas rekojmi (1)
zanim bedziesz pisac glupoty to przeczytaj jeszcze raz akt w ktorym jest wszystko dokladnie napisane
zreszta skoro ludziom nie pasuje zarzad to niech sie zbiora i odwolaja tylko ze wam sie nie chce d...y ruszyc bo wolicie lenie na necie glupoty pisac bo polowa z was nawet aktu nie przeczytala dokldnie- 8 9
-
2014-07-21 07:34
adwokat developera się znalazł :) bravvvvo
- 12 1
-
2014-07-20 21:50
Warto czytać i poszperać w necie.
A od tematów nieruchomosci polecam okazje deweloperski.Mozna znaleźć tam wiele artykułów które objaśniają.O wspólnotach mieszkaniowych zreszta tez.Warto znać swoje prawa i przywileje jako klient i śmiało z nich korzystać a nie wylewać smutki i żale na forum.
- 6 3
-
2014-07-20 23:33
po 1 nie kupuje od developera
smiecoiowych mieszkan - narzekajac na wielka plyte - wchodzac w karton gips jestes idi...opatycznym efektem :)
- 12 10
-
2014-07-21 08:03
M
Hej! Każdy kij ma dwa końce. Mieszkam w chacie od Ekolanu. Narzucili adminstratora i Naród się zbuntował. Wywalczono zmianę administratora.Teraz co roku zmienia się administrator i jest: burdel, syf i złodziejstwo. Zarząd pseudo Wspólnoty co roku rozkłada ręce na walnym i podaje się do dymisji, żeby sąsiedzi nie zlinczowali. A na Zakoniczynie administratorem jest Spółdzielnia i jest ok.
- 7 10
-
2014-07-21 20:01
Podświetlane nazwy deweloperów na budynkach - deweloperzy powinni za to płacić Wspólnocie
Deweloper powinien zapłacić za reklamę, w końcu takie usługi wynajmowania miejsca na reklamę są płatne. A Wspólnoty nie dość, że za darmo reklamują deweloper to jeszcze do tego dopłacają płacąc za prąd w części wspólnej, które te reklamy zużywają. Drogie Zarządy, Właściciele sprawdźcie jak to jest w Waszej Wspólnocie.
- 7 0
-
2014-07-21 20:12
Zarząd powinien otrzymywać wynagrodzenie za pracę (3)
We Wspólnotach Zarząd wykonuje pracę społecznie, co powoduje, że każdemu się wydaje, że ta praca nic nie jest warta, co jest nieprawdą.
Zarząd (nie Zarządca/czy Administrator) odpowiada PRAWNIE za wszystkie umowy i podejmowane decyzje. Jeżeli jest uchwała wspólnoty na 300 tys. PLN to gdyby się coś stało to Zarząd odpowiada prawnie za te pieniądze a nie solidarnie Wspólnota. Oznacza to, że w razie np. podpisania niekorzystnej umowy Zarząd może stracić 300 tys. PLN.
Zarządcy/Administratorzy biorą pieniądze, ale za nic PRAWNIE nie odpowiadają, co można łatwo sprawdzić w umowach z Zarządcami/Administratorami )każdy Właściciel ma do wszystkich umów wgląd.
W związku z tym praca Zarządu powinna być właściwie wyceniona. W końcu mamy minimalną płacę za godzinę pracy w Polsce. Może ta praca powinna być wyceniana wyżej niż roznoszenie ulotek.... Jest to zgodne z Ustawą o Własności Lokali.- 4 8
-
2015-10-27 10:14
Zarząd nie ponosi odpowiedzialności (1)
nie wiem skąd Pan ma te wiadomości ale nie są one zgodne z polskim porządkiem prawnym. Zarząd działa w imieniu wspólnoty i ją reprezentuje, dlatego wszelkie konsekwencje działań członków Zarządu ponosi Wspólnota Mieszkaniowa. Jedyną sytuacją gdy Zarząd może ponieść jakąkolwiek odpowiedzialność to świadome i celowe działanie na niekorzyść Wspólnoty.
- 2 1
-
2018-05-09 21:30
autor
Wspólnota nie posiadając osobowości prawnej nie ponosi odpowiedzialności a właśnie wybrany prawomocną uchwałą - Zarząd, reprezentujący Wspólnotę ponosi pełną odpowiedzialność.
- 0 0
-
2018-10-30 11:54
Odp.
Całkowita nieprawda. Zarząd odpowiada tylko do wielkości swoich udziałów (o ile je ma) natomiast administrator (zarządca) odpowiada zgodnie z umową i kc za sposób zarządzania.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.