- 1 Dworzec PKS: zielony plac i nowe budynki (208 opinii)
- 2 Apartamenty z usługą concierge (24 opinie)
- 3 Najem w Gdańsku droższy niż w Rzymie (346 opinii)
- 4 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 5 Promocje i rabaty u deweloperów (143 opinie)
- 6 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
A my, oczarowani miłą obsługą, wyobrażamy sobie nasze wymarzone mieszkanie i nie czytamy dokładnie treści umowy. Podpisujemy i dopiero wtedy dokładnie analizujemy zapisy umowy. Wówczas niestety jest już za późno na jakiekolwiek zmiany. Podpisując umowę z deweloperem, nie zastanawiamy się nad formą, w jakiej powinna być zawarta. Często poprzestajemy na zwykłej formie pisemnej (tak proponuje deweloper), a powinno być inaczej. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej nie gwarantuje nabywcy żadnej ochrony prawnej. Nabywca nie będzie mógł dochodzić przed sądem zawarcia umowy przeniesienia, gdyż nie jest ona w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, tj. aktu notarialnego. Umowy przedwstępne nie są umowami zobowiązującymi, o których mowa w art. 156 kc. Dlatego należy je zawierać w formie aktu notarialnego i jednocześnie wystąpić do sądu wieczysto-księgowego o ujawnienie naszego roszczenia w dziale III KW.
Na jakie zapisy w umowie należy uważać, czy znajdują się w niej sformułowania, w oparciu o które deweloper będzie mógł (chciał - w określonej sytuacji) ją zerwać? Niestety na wszystkie. Może bowiem okazać się, że nawet rzecz tak prosta, jak określenie stron umowy zawiera pomyłki, co może zakończyć się podważeniem ważności całej umowy.
Na co zwracać uwagę czytając umowę przedwstępną:
- zapisy powinny być jednoznaczne i precyzyjne
- deweloper nie powinien mieć możliwości zmiany postanowień umowy po jej podpisaniu przez klienta (chyba że obustronnie zaakceptowany aneks)
- kary umowne i odsetki za opóźnienie powinny być równe dla obu stron
- termin przekazania mieszkania i podpisania aktu notarialnego powinny być precyzyjnie określone
- deweloper zawsze powinien ponosić odpowiedzialność za nieterminowe wywiązanie się z umowy.
Często deweloperzy dopuszczają w umowach zmianę terminu zakończenia kolejnych etapów prac na wcześniejszy. Pozornie leży to w interesie klienta, ale wiąże się z koniecznością dokonania wcześniejszych wpłat przewidzianych harmonogramem. Jeżeli klient nie będzie dysponował w tym czasie pieniędzmi i spóźni się z wpłatą kolejnej raty, może czekać go konieczność zapłacenia odsetek za opóźnienie lub kara umowna (o ile jest przewidziana w umowie), czasami może dojść też do zerwania przez dewelopera umowy z winy kupującego (jeśli taką możliwość dopuszczają zapisy w umowie). A co w sytuacji, gdy środki na zakup mieszkania pochodzą z kredytu hipotecznego? Bank z reguły wypłaci kolejną transzę szybciej od zaplanowanego wcześniej terminu, ale musimy zadbać o odpowiedni zapis w umowie kredytowej i spełnić warunki (jeśli takie są na nas nałożone) do uruchomienia kolejnej transzy kredytu.
W Pruszczu Gdańskim bardzo głośna była sprawa podwyżki cen lokali przez jednego z deweloperów. Firma zapraszała klientów na rozmowy, podczas których informowała, że ceny materiałów budowlanych drastycznie wzrosły, co spowodowało zwiększenie kosztów budowy. Firma zażądała dopłat od 200 do 700 zł za metr kw. W przypadku, gdy zainteresowany nie godził się na proponowane zamiany, firma proponowała zerwanie umowy i zwrot wpłaconej kwoty z 5-proc. karą umowną.
Jak widzimy, niska kara umowna pozwala nierzetelnym deweloperom na zerwanie umów i ponowną sprzedaż mieszkań, gdy jest to dla nich opłacalne (cena m kw. wzrośnie więcej niż zapisana kara umowna). Sytuacja na rynku sprzyja takiemu procederowi, gdyż deweloperzy budujący w dobrych lokalizacjach i sprzedający w rozsądnych cenach, nie maja kłopotu ze sprzedażą nieruchomości, a cena metra kwadratowego niestety rośnie.
Inny przykład - deweloper przesłał list do kupującego dotyczący realizacji kolejnego etapu budowy (nie wiadomo czy został odebrany, czy nie) - kupujący rzadko bywają w domu. Czy deweloper może skorzystać z zapisu w umowie mówiącego, iż "w przypadku opóźnienia z płatnością choćby jednej raty miesięcznej o okres dłuższy niż X dni deweloper ma prawo odstąpić od umowy"? O wszystkim decyduje punkt w umowie mówiący o formie doręczania korespondencji i o tym, kiedy doręczenie uważa się za skuteczne pomimo nieobecności kupujących.
Wśród deweloperów są oczywiście i tacy, którzy nie czekają na błąd kupującego, by wypowiedzieć umowę i sprzedać lokal po wyższej cenie, zarabiając na tym procederze. Jak mówi dyrektor oddziału w Szczecinie dewelopera MAK-DOM Kazimierz Szulborski, jego firma od początku działalności na rynku szczecińskim, tj. od 2001 r., nie zerwała jeszcze żadnej umowy. Rozwiązania umów, które nastąpiły, miały miejsce w sytuacji, gdy klient sam rezygnował z zakupu mieszkania.
Jak widać, kluczem do naszego wymarzonego M i jedyną bronią przed nierzetelnym deweloperem jest prawidłowo skonstruowana umowa przedwstępna. A w sytuacji, gdy nasze przyszłe mieszkanie jest obecnie placem budowy, jest ona jedynym namacalnym dowodem i zabezpieczeniem naszej transakcji.
Opinie (17) ponad 10 zablokowanych
-
2009-05-19 15:03
EZBUD Interster - Tomaszów Maz/Łódź
Potwierdzam opinię o tym developerze - fatalna jakość wykonanych usług. Bloki pełne felerów, które wykonawca usuwa przez lata oczywiście na koszt mieszkańców - dodatkowo będą z Was zdzierać za przymusowe zarządzanie nieruchomością, które ogranicza się do ściągania pieniążków oraz przedstawienia raz w roku dziwnego rozliczenia. ODRADZAM!!!
- 0 0
-
2009-06-17 19:03
Neptun Developer (1)
Uwaga!!!!!!!!!
Neptun Developer podniusł ceny z 4350 na 4800 chyba żeby udzielac większych rabatów.Myślę że to nie trafiona taktyka,ale widać że coś się dzieje na rynku nieruchomości.jakaś czarna chmura wisi nad developerami,bo kombinuja jak tyko mogą.Dzisiaj czytałem że warto wstrzymać się z kupnem mieszkania,ceny spadną o 20% tak przewiduja analitycy.A wiec spokojnie i bez nrwów czekam.Radzę wszystkim to samo.Pozdrwiam- 0 0
-
2009-12-31 01:36
Izolbud - szczecin.pl
- 0 0
-
2010-06-18 21:56
Dolina Słońca - Neptun - Szczecin
Ja od jakiegoś czasu nie słyszę nic złego o developerze Neptun. Zresztą z mojej rodziny parę osób chce skorzystać z promocyjnych cen i udogodnień jakie oferuje firma Neptun i zamierza kupić mieszkanie w systemie "pod klucz" na osiedlu Dolina Słońca. Cena od jakiegoś czasu się nie zmienia i jest dość atrakcyjna.
- 0 0
-
2010-06-21 19:34
Mój wujek właśnie decyduje się na mieszkanie pod klucz od tego dewelopera. Wszystko dobrze wygląda Wcześniej patrzył po innych inwestycjach i ta Dolina Słońca wygląda sensownie.
- 0 0
-
2010-06-21 21:51
Niech się zorientuje w promocji jaką Neptun ma z okazji jubileuszu 10 lat na rynku developerskim. Mozna naprawdę skorzystać.
- 0 0
-
2010-06-25 21:24
No własnie widziałam na ich stronie. Musze dowiedzieć się jeszcze o szczegóły, ale możliwość mieszkania przez pół roku za darmo, brzmi kusząco ;)
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.