- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Czynsze najmu. Jak na nowo ułożyć relacje właściciel - najemca?
Epidemia powoduje, że najemcy zarówno mieszkań, jak i lokali handlowych oraz usługowych mają lub będą mieli problemy z opłacaniem czynszu najmu. Do redakcji Trojmiasto.pl spływa coraz więcej zapytań o sposoby rozwiązania takich sytuacji. O odpowiedź zapytaliśmy prawników z trójmiejskich kancelarii.
Najem lokalu usługowego a siła wyższa
- Prowadzę kilkuosobową firmę z branży ubezpieczeniowej. Od połowy marca wszyscy pracujemy z domu, nie używamy w ogóle biura. Wygląda na to, że przez miesiąc albo dwa biuro nie będzie używane. Czytałem trochę o tzw. sile wyższej. Czy mogę na tej podstawie poinformować właściciela, że nie zapłacę czynszu za czas, kiedy nie używaliśmy biura? Być może są to podstawy, żeby naciskać na jakąś obniżkę czynszu? - pyta nasz czytelnik z Gdyni.
W innym zapytaniu pan Tomasz zastanawia się, czy ma prawo nie zapłacić czynszu za najem lokalu gastronomicznego.
- Wynajmuję lokal na osiedlowy bar. Teraz jest zamknięty. Czy po powołaniu się na tzw. siłę wyższą mogę poinformować właściciela lokalu, że nie zapłacę czynszu? Przecież prawie nie zarabiam, skoro bar jest zamknięty.
Odpowiada Marek Foryś, Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś
Siła wyższa to zdarzenie nagłe, zewnętrzne, nieprzewidywalne, którego skutkom nie można zapobiec. Przykładem tego są trzęsienia ziemi, zamieszki, akty administracji publicznej czy obecna epidemia koronawirusa.
Wystąpienie siły wyższej nie skutkuje rozwiązaniem umowy. Przez cały czas występowania siły wyższej umowa obowiązuje strony w dalszym ciągu w takim samym zakresie jak przed jej pojawieniem się. Przy czym, jeżeli strona umowy nie jest w stanie spełnić świadczenia, do którego się zobowiązała na jej podstawie, to nie ponosi ona winy za szkodę poniesioną przez drugą stronę, w tym m.in. z tytułu kar umownych i innych odszkodowań.
Zarówno właściciela firmy ubezpieczeniowej, jak i właściciela baru osiedlowego w dalszym ciągu obowiązuje umowa najmu. Przedsiębiorcy ci zobowiązani są przez cały okres jej obowiązywania płacić czynsz w wysokości ustalonej w umowie. Jeśli z powodu mniejszych przychodów spowodowanych epidemią koronawirusa nie będą oni w stanie zapłacić czynszu w całości lub części, to powinni w pierwszej kolejności podjąć rozmowy z właścicielami wynajmowanych lokali w celu zmiany wysokości czynszu. Właściciel nie musi się jednak na to zgodzić - zapewne również znajduje się obecnie w trudnej sytuacji, ponosząc koszty własnej działalności, jak choćby raty kredytu na zakup lokalu.
Inaczej będzie się kształtowała sytuacja najemcy, gdy jego działalność nie będzie mogła być prowadzona w lokalu z uwagi na np. zakaz administracyjny, który obejmie lokal lub budynek. W takim przypadku lokal będzie miał wadę prawną, uniemożliwiającą korzystanie z niego w dotychczasowy sposób. W takim przypadku najemca może domagać się obniżenia czynszu do czasu usunięcia wady.
Warto by strony rozmawiały, przedstawiły obiektywnie swoją sytuację i możliwości finansowe, pamiętając, że druga strona również może znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli nie otrzyma zapłaty czynszu.
Adwokaci i radcowie w Trójmieście
Jeśli mimo starań dojdzie do sporu, a właściciel lokalu poniesie szkodę, to najemca będzie musiał udowodnić w sądzie, że pomimo wystąpienia siły wyższej podjął wszelkie możliwe działania, by zminimalizować jej skutki, obiektywnie nie był w stanie zapłacić czynszu i nie można mu w związku z tym przypisać winy. Najemcy będą mogli się powoływać na nadzwyczajną zmianę stosunków (epidemię koronawirusa), której obie strony nie mogły przewidzieć przy zawieraniu umowy. Najemca będzie musiał udowodnić, że zapłata czynszu w okresie epidemii w dotychczasowej wysokości, była połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jej rażącą stratą.
Porozumienie lub aneks do umowy najmu
- Wynajmuję mieszkanie studentce, która dorywczo pracuje jako kelnerka. Teraz straciła tę pracę i otwarcie mówi, że do końca obowiązywania zakazów prawdopodobnie nie będzie zarabiać, bo nie ma takiej możliwości ani w restauracji, ani w handlu - opisuje swoją sytuację pani Karolina z Sopotu. - W pełni to rozumiem, wiem też, że studenci nie miewają oszczędności. Chciałabym podpisać jakiś aneks do umowy, żeby czynsz za miesiące, kiedy studentka nie będzie płacić (mogę się zgodzić na takie maksymalnie dwa miesiące) rozłożyć na kolejne miesiące. Kaucję mam za jeden miesiąc.
Odpowiada Szymon Szuksztul, radca prawny z kancelarii Kawczyński i Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni
Zgodnie z wyrażoną w Kodeksie cywilnym zasadą swobody umów strony mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie czy zasadom współżycia społecznego. Zasada ta będzie miała zastosowanie również w tej sytuacji: za jak najbardziej prawidłowe i pożądane należy uznać próby zmodyfikowania dotychczasowej umowy w drodze aneksu bądź porozumienia, w którym obie strony czyniłyby sobie wzajemne ustępstwa, na przykład:
- ze strony wynajmującego polegające na odroczeniu terminu płatności czynszu wymagalnego zgodnie z umową, ewentualnie podzielenie płatności na raty i doliczenie tej należności do czynszu wymagalnego za kolejne miesiące po ustaniu epidemii COVID-19;
- ze strony najemcy polegające na zapłacie wyższego czynszu w dalszym terminie, obejmującego należności za miesiące, co do których płatność czynszu została odroczona.
Czytaj także: bezpieczny najem - o czym powinien pamiętać najemca?
Wydaje się, że rozwiązaniem optymalnym w aktualnej sytuacji może być również zaliczenie na poczet zapłaty czynszu za jeden miesiąc kaucji znajdującej się w posiadaniu wynajmującego, co mogłoby nieco odciążyć najemcę w tym trudnym czasie, jednocześnie pozwoliłoby choćby w minimalnym stopniu wspomóc wynajmującego w okresie epidemii (w takiej sytuacji nie byłoby obowiązku zwrotu kaucji z końcem obowiązywania umowy).
Ponadto wydaje się zasadnym, aby strony w ewentualnym porozumieniu zastrzegły, aby mimo trudnej sytuacji materialnej najemca dalej pokrywał opłaty za media, internet czy inne koszty całkowicie niezależne od wynajmującego. Bardzo dużo zależy w zaistniałym przypadku od dobrej woli obu stron, która w opisanym przez czytelnika stanie faktycznym występuje.
Zawarcie aneksu zmieniającego umowę najmu w zakresie wzajemnych rozliczeń będzie skuteczne i wiążące, jeśli zostanie zawarty w formie odpowiadającej pierwotnej umowie: jeżeli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, to również aneks czy też porozumienie zmieniające powinno być zawarte w takiej formie.
Oczywiście Kodeks cywilny przewiduje również rozwiązania chroniące właściciela na wypadek niedojścia przez strony do porozumienia. W szczególności zgodnie z art. 687 k.c., jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu po uprzednim poinformowaniu najemcy i udzieleniu mu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu. Ponadto zgodnie z art. 670 k.c. w przypadku zwłoki w płatnościach czynszu wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na przedmiotach znajdujących się w wynajmowanym lokalu.
Umowy najmu nadal obowiązują
- Dwa miesiące temu podpisałam umowę wynajmu mieszkania od 1 marca. Jednak z uwagi na sytuację epidemiczną nigdy się do tego mieszkania nie wprowadziłam, a o ostatecznej rezygnacji poinformowałam właściciela 10 marca. Czy powinnam ponieść wszystkie opłaty za marzec i kwiecień? Według umowy obowiązuje mnie jednomiesięczny okres wypowiedzenia - pyta nasza czytelniczka Barbara.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Na 25 marca 2020 roku przepisy prawa, w szczególności Ustawa z 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374) oraz rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy nie przewidują szczególnych regulacji uprawniających do wypowiedzenia umowy najmu lub też odstąpienia/zawieszenia obowiązku płacenia czynszu najmu. W tym względzie obowiązują dotychczasowe regulacje ustawowe.
Zasadą jest, iż czynsz najmu jest należny niezależnie od tego, czy najemca korzysta z przedmiotu najmu, co wynika z konsensualnego charakteru przedmiotu najmu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 2017 roku, sygn. akt: V CNP 32/16). Zawarcie umowy najmu następuje bowiem na skutek złożenia przez obie strony zgodnych oświadczeń woli co do przedmiotu najmu i czynszu, natomiast jej skuteczność nie jest uzależniona od wydania przez wynajmującego przedmiotu najmu do rąk najemcy. Wydanie tego przedmiotu jest jedynie elementem wykonania umowy najmu.
Czytaj także: Gdy umowa najmu nie doszła do skutku
W powyższym zapytaniu brak jest rozwinięcia powodów, dla których wprowadzenie stanu epidemii zniweczyło możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Z tym zastrzeżeniem należy stwierdzić, iż zastosowania w przedmiotowej sprawie może nie mieć szeroko obecnie cytowany przepis art. 3571 k.c., który wskazuje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Samo bowiem ogłoszenie stanu epidemii nie niweczy zasadniczo możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego i regulowania czynszu najmu.
Tym samym na obecną chwilę, wobec braku stosownych nowych regulacji prawnych, czynsz najmu w zakresie opisanym w pytaniu będzie podlegał zapłacie za okres, w którym obowiązuje umowa najmu. Jeżeli chodzi o opłaty, to rozstrzygają to postanowienia umowy. Jeżeli więc w umowie przewidziano ponoszenie przez najemcę opłat w okresie obowiązywania umowy najmu, to jest on zobowiązany do poniesienia tych opłat pomimo braku korzystania z lokalu mieszkalnego (szczególnie dotyczy to tzw. opłat stałych).
Miejsca
Opinie (270) 7 zablokowanych
-
2020-03-27 18:48
po co nam te spory głupie wnet i tak zginiemy w zupie.czarnej zupie (1)
- 12 1
-
2020-03-29 13:12
czernina?
- 0 0
-
2020-03-27 20:49
I tak upada mit nieruchomości (6)
Kto kuma ten wie o co chodzi. Ponoć nieruchomość zawsze będzie, nie traci itd. A tu łup. Kotwica rzucona a ławica ryb zupełnie gdzieś dalej.
- 28 4
-
2020-03-27 20:52
Bez przesady (3)
Mamy trudny czas, ale nieruchomości zawsze są porządnym zabezpieczeniem. Kilka miesięcy zastoju i powpli życie wróci do normy
- 2 12
-
2020-03-28 11:25
(2)
nie wiem czy zauważyłeś, ale właśnie wchodzimy w dość poważną recesję dodatkowo spotęgowaną wirusem, więc za kilka miesięcy dopiero rozpoczną się spadki cen nieruchomości i to bardzo konkretne
- 14 0
-
2020-03-29 13:44
Wirus musiałby przycisnąć do jesieni (1)
aby miało to większy wpływ na nieruchomości
- 3 2
-
2020-03-29 14:07
Wirus już odbił się negatywnie na nieruchomościach czego skutki będą za chwile widoczne ale największym problemem jest recesja gospodarcza i lata bessy z niej wynikające. Koniec pompowania cen nieruchomości, ceny w dół i tyle w temacie.
- 4 0
-
2020-03-29 15:45
Nie no źle zrozumiałeś. Patrząc w perspektywie 20 lat to stwierdzenie jest bardziej prawdziwe. (1)
Ale nieruchomość to inwestycja.
A zwrot z inwestycji a tym bardziej zwrot kapitału początkowego nigdy nie jest pewny.- 0 1
-
2020-03-29 18:37
Tylko jest jeszcze jedna sprawa, trzeba kupić w dołku a nie na górce, teraz jest górka a za kilka miesięcy będzie szło do dołu więc dopiero za jakiś czas zakupy inwestycyjne będą miały sens.
Przechowywanie wartości w dłuższej perspektywie w nieruchomościach wcale nie jest takie oczywiste, przykład Hiszpanii to dobrze pokazuje.- 2 0
-
2020-03-27 22:03
ciekawe ile zejdą z ceny w tych wszystkich pustych lokalach na Świętojańskiej
- 14 1
-
2020-03-27 22:24
No dobra ale szanowni (3)
Państwo..Ja rozumię że macie d*pościsk że ten cwaniak bo wynajmuje i ma kasę z tego itd..ale dlaczego nie zakupisz sobie swojego kąta jak taki kozak jesteś w necie,to dawaj kredyt i na swoje, co taki mocarz z wywodami oszusta i byle jakiego mieszkania nie kupi...no proszę .Masz coś do powiedzenia na temat wynajmu to zapraszamy, klawiatura i forum wszystko przyjmie..a rzeczywistość zweryfikuje leb w dół i Ja nic takiego nie pisałem to kolegi komp i IP.Długi trzeba płacić i umów dotrzymywać....jak 500+ i 13ki dawali to się klaskało a teraz do kogo pretensje...Nas nikt z niczego nie zwalnia i my nie zwalniamy was.Masz chonor wyprowadz się won...
- 23 20
-
2020-03-29 11:35
(1)
Masz słownik?
- 5 0
-
2020-03-29 14:08
po co mu słownik, to prawdziwy byznesmen
- 2 0
-
2020-04-01 18:24
Ty chyba nie myślisz że z powodu 23 i 500 zbankrutuje państwo.
Csla gospodarka światowa to fikcja.
Skupownie obligacji państw upadłych przynosi korzyści, rolowanie długo, lichwa, spekulacja, złodziejstwo, korporacje wysysajace energię ludzi- 0 0
-
2020-03-28 14:08
Skutki przyjda za2-3 miesiace (2)
jezeli juz zaklady zamykaja fabryki, dostawcy i poddostawcy to myslicie ze komus przyjdzi do glowy kupic apartament?? ba , kto wogole czlowiekowi bez srodków(bezrobotny) udzieli kredytu...??
niestety podatki placic trzeba, znam paru nabrali kredyty na rbnb teraz no coz...- 12 3
-
2020-03-28 18:51
kredyty juz sa zaostrzane, niedlugo bedzie zakrecone na amen (1)
a firmy samochodowe juz zwalniaja i zamykaja fabryki w Polsce.
Nieruchomosci trzeba szybko sprzedac, ale wątpię że to wogle jeszcze mozliwe. Tylko po obnizce o co najmniej 40% . Chyba ze ktos che doplacac (media, podatki i remonty) i kisisc pozycje przez kij wie ile. Ale to juz nie wstanie bo jest niz demograficzny.
Mowimy o zapasci tyu L a nie V...- 3 3
-
2020-03-29 16:05
nie będą nigdy zakręcane, będą obostrzenia
banki przecież utrzymują dzięki temu płynność finansową, nie gadaj bzdur
- 1 0
-
2020-03-28 17:26
Czyli co ? Dalej uwazacie ze na nieruchomosciach sie tylko zarabia a ich ceny tylko rosną?
pewnie.....
- 11 1
-
2020-03-28 18:43
Ceny nie spadną (2)
Nie trzeba być zbytnio bystrym, żeby wiedzieć że teraz całą gotówkę trzeba wpakować w nieruchomości. Ludzie którzy myślą, że ceny spadną chyba nie mają żadnych oszczędności i nie wiedzą co się robi z pieniędzmi w czasie kryzysu.
- 10 17
-
2020-03-28 19:03
NBP rozkreci inflacje a potem podniesie stopy do 15% a to zabije rynek nieruchomosci
do tego juz masz:
* deflacje
* bezrobocie
* wyjazd ukraincow
* niz demograficzny
Teraz juz nikomu nie sprzedasz i nie wynajmiesz, jak nie zjedziesz o 50% z ceny.
Nieruchomosci juz sa pozamiatane. Kisic mozna ale mowimy o kryzysie typu L. Bo zostanie masa mieszkan po emerytach. A malo sie porodzilo obecnych 20'to latkow.- 6 3
-
2020-03-28 19:29
Oczywiście, że ceny nieruchomości spadną. Jeśli ktoś ma gotówkę, pod żadnym pozorem teraz nie kupować! Na jesieni deweloperka inaczej zacznie śpiewać.
Nie trzeba być zbytnio bystrym, żeby zrozumieć że wpisy o utrzymaniu czy nawet wzroście cen nieruchomości pochodzą od deweloperów, pośredników i innych fliperów. Nie dajcie się nabierać.- 11 2
-
2020-03-28 19:40
R.I.P.
wysokie ceny mieszkań
- 8 3
-
2020-03-28 23:07
Niektórzy wynajmują aby mieć na kredyt, czynsz... (5)
Wynajmujemy mieszkanie, w nowym budownictwie, w wysokim standardzie. Nie zarabiamy na tym. Płacimy ratę comiesięcznego kredytu, i reszta opłat, to czynsz i opłaty za media. I tyle, na te opłaty płaci nam wynajmujący. Teraz jak mu zawiesilibyśmy opłaty lub zmniejszyli, to sami nie będziemy mieli na opłaty na to aby opłacić. Jeśli go nie stać, to niech wynajmuje mniejsze, bo jeśli jest w trudnej sytuacji, to czy koniecznie potrzebuje wynajmować 4 pokoje. Ale on przecież wie, że my za wynajem bierzemy mało w stosunku do innych, bo za 72 m w Gdańsku 1700 zł za sam wynajem, bo taką mamy ratę kredytu. ale wynajmujący, to cwaniaczek, i będzie wolał zostać w większym nawet jak go nie stać na nie.
- 11 10
-
2020-03-29 09:59
Wynajem mieszkania w kredycie to szaleństwo (2)
I wysokie ryzyko. Jak WIBOR czy stopy podskoczą o tysiąc zł to też podniesiesz czynsz o tysiąc, bo Ci rata podskoczyla? Taki wynajem jest ryzykowny, tak samo jak każdy kredyt. A już na pewno wynajem kredytowanego mieszkania.
- 13 1
-
2020-03-29 20:39
Jak koszty wzrosną, to sprzedam... (1)
Zgadzam się, w pewnym sensie Masz rację. Ale nie podniosłabym o tyle wynajmu o tysiąc. Tylko do tej pory nic nie podskoczyło od kilku lat, i na razie postanowiliśmy wynajmować , to mieszkanie. Powtarzam nie wynajmujemy go zarobkowo, tylko po to aby był spłacany kredyt przez wynajem lokatorów, może gdyby się udało, i zostało by tak spłacone a potem zostałoby dla dzieci. Do tej pory od kilku lat nie było ryzyka, więc czemu miałabym tak nie robić. Gdyby tak się stało jak Napisałeś, to zwyczajnie sprzedalibyśmy, to mieszkanie, bo jest już częściowo spłacone, i jeszcze trochę by nam zostało. Więc nie wiem czy aż tak bardzo ryzykujemy. Zawsze jest jakieś wyjście. Pozdrawiam.
- 2 1
-
2020-03-30 00:30
Sprzedasz jeśli zdążysz
Nie jesteś w tym sam, takich ludzi jest więcej i wszyscy będą sprzedawać w tym samym czasie. A ryzyko było zawsze, tylko się nie zmaterializowało.
- 3 1
-
2020-03-29 11:42
Mowa tu bardziej o wynajmie lokali komercyjnych
Jak ktoś zawiesił biznes, to ciężko mu ponosić koszty najmu lokalu. Sugeruje się, aby dogadywać się z właścicielem np. na 50% stawki na czas tego blackout-u. Znaleźliśmy się w sytuacji, gdzie każdy musi iść na jakiś kompromis, w przeciwnym wypadku wszyscy na tym stracimy.
- 4 0
-
2020-04-01 18:25
Trzeba było brać 1000 to byś nie była cwaniacxkiem wcześniej.
On cie teraz przytnie bo ty wcześniej wykorzystywalas koniunkture- 0 0
-
2020-03-29 09:48
od ochrony jest panstwo jeden z drugim tez by nie pomogli,jest kategoria ludzi ktorzy caly czas sie czegos domagaja.mozna np. posprzatac klatkeitp.
- 5 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.