- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Epidemia nie zmieniła cen mieszkań w Trójmieście
Wieszczone na początku epidemii tsunami na rynku mieszkaniowym nie nadeszło: jak dotąd w Trójmieście ceny nie spadły, a przy najprostszym porównaniu - średnich - nawet wzrosły. Deweloperzy na wiele miesięcy przed wybuchem epidemii wolniej wprowadzali na rynek nową ofertę, więc nie ma również co się spodziewać, że nadpodaż przyniesie falę rynkowych okazji.
Epidemia trwa, nieco się do niej przyzwyczailiśmy, podobnie jak rynek mieszkaniowy, który jak wszystkie inne dziedziny naszego życia na chwilę się zatrzymał, ale wcale nie wykonał salto mortale. Po pół roku od ogłoszenia pierwszych obostrzeń można pokusić się o podsumowanie. I jest tu mowa raczej o stabilizacji i uspokojeniu niż gwałtownych skokach.
Sprzedaż spadała od 2017 roku
- Analiza danych, którymi dysponuje JLL [dotyczą one rynku pierwotnego - dop. red.] jednoznacznie potwierdza cykliczność popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Nie powinna zatem nikogo dziwić korekta popytu, którą obserwowaliśmy na rynku trójmiejskim po rekordowym 2017 roku. Sprzedaż odnotowana przez JLL w pierwszej połowie 2020 roku odpowiada efektywnemu popytowi z pierwszej połowy 2016. Mamy zatem do czynienia z normalnym mechanizmem rynkowym, w którym epidemia - w drugim kwartale tego roku - postawiła tylko wyraźny akcent - tłumaczyła w czasie konferencji Forum Rynku Nieruchomości Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS).
Lockdown zastał deweloperów w sytuacji, kiedy - choćby chcieli - nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży większej liczby mieszkań. Przyczyną takiego stanu są problemy z pozyskaniem gruntów pod budowę, rosnące koszty budowy, a przede wszystkim wydłużające się procedury urzędowe związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji.
- Deweloperzy, gdyby mogli budować, to by budowali. Ale wiele realizacji na gruntach nabytych przez deweloperów nie znalazła się na rynku, bo było to niemożliwe ze względów proceduralnych. W ciągu ostatnich pięciu lat proces inwestycyjny wydłużył się dwa do trzech razy. I raczej tu się nic nie zmieni - mówił podczas konferencji Andrzej Biernacki, prezes firm Ekolan i Kameralnie oraz prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Andrzej Biernacki ze spokojem przyznał jednocześnie, że w niepewnych czasach branża mieszkaniowa jest najbardziej pewna. A popytowej stabilności na trójmiejskim rynku upatruje w jego charakterystyce: sprzedawane są tu mieszkania zarówno "do mieszkania", jak i przeznaczone na wynajem - nie brakuje tu nabywców inwestycyjnych. Warto przy tym jednak zauważyć, że w tym pierwszym przypadku możliwości nabywcze ograniczają banki, które w obawie przed pokryzysową stabilnością swoich klientów zaostrzyły politykę - o kredyt jest trudniej, a część nabywców w ogóle go nie dostanie.
Czytaj więcej: jak po epidemii banki zmieniły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych
- Jesteśmy jednak umiarkowanymi optymistami. Ten optymizm opiera się na lepszych, niż przewidywał scenariusz pesymistyczny, wynikach sprzedaży w drugim kwartale. Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach spadła o 55 procent, ale spadkowi temu towarzyszyła równoległa redukcja podaży. W związku z proceduralnymi trudnościami deweloperów z wprowadzaniem nowych inwestycji do sprzedaży na rynek trafiła mniejsza niż dotychczas liczba nowych mieszkań, dlatego w najbliższych miesiącach nie należy się obawiać nadpodaży, rynek wyhamował - tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. - Równocześnie już w czerwcu klienci wrócili do biur sprzedaży, a odsetek tzw. zwrotów będących konsekwencją ogłoszenia epidemii, czyli mieszkań, które wróciły do oferty deweloperów po wcześniejszej rezerwacji, wyniósł w Trójmieście w II kwartale zaledwie 17 procent.
Ceny pozostały bez zmian
W czasie oczekiwania na wielkie spadki i załamania wielu inwestorów z gotówką w ręku oczekiwało na okazje - bankructwa i upadłości, które nieruchomości pozwolą nabyć poniżej cen rynkowych. Niewiele było takich przypadków. Tymczasem obniżka stóp procentowych do prawie zerowego poziomu spowodowała, że te osoby, które środki w bankach trzymały "na czarną godzinę", zaczęły zastanawiać się nad zakupami nieruchomości, bo w tej sytuacji pieniądze nie tylko przestały zarabiać, ale wręcz tracą na wartości.
Do oczekiwanego spadku cen w Trójmieście nie doszło, a nawet jeśli patrzeć na ceny mieszkań w najprostszy sposób, tj. porównując średnie, można zauważyć wzrosty. Przed takim spojrzeniem w komentarzu dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przestrzega jednak Andrzej Biernacki.
- Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku. Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6 tys. zł za m kw. stanowiły 80 proc. w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10 000 zł pozostałe 20 proc. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10 tys. zł, jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60 i 40 proc. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 proc., mimo że realne ceny za 1 m kw. utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja, z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo że w rzeczywistości uległy one obniżce o ok. 2-3 proc. - czytamy w komentarzu.
Dokładnie taką samą prawidłowość zaobserwowano w JLL.
- Trójmiasto znalazło się teraz w bardzo ciekawym momencie. Projekty deweloperskie, które zostały wprowadzone do sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku, były przygotowywane od dawna, a pewien rodzaj przypadku spowodował, że doszło do kumulacji kilku drogich projektów w tym samym czasie - w Gdańsku i w Gdyni. To sprawiło, że w Trójmieście średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na rynku pierwotnym poszła gwałtownie w górę. Gdyby do wyliczenia średniej nie brać pod uwagę tych właśnie drogich mieszkań, to nie mielibyśmy do czynienia ze wzrostami w żadnym indeksie - ani mieszkań wprowadzanych ani sprzedanych - zauważyła Katarzyna Kuniewicz.
Analitycy dostrzegają, że w Trójmieście wcześniej czy później dojdzie do spadku średnich cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach statystycznym efektem wprowadzania do sprzedaży większej niż dotychczas liczby projektów z segmentu popularnego może być spadek średnich cen nowych mieszkań, których sprzedaż deweloperzy trójmiejscy będą rozpoczynali w kolejnych kwartałach. Natomiast spektakularne zmiany nie nastąpią natychmiast, bo przygotowanie projektu mieszkaniowego do sprzedaży i realizacji trwa wiele miesięcy. Zmiany indeksów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym będą zatem widoczne dopiero w perspektywie czterech-pięciu kwartałów - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Na tempo, w jakim reaguje rynek, w swoim komentarzu uwagę zwraca także Andrzej Biernacki.
- Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym w 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek liczby sprzedanych mieszkań wyniósł 34 proc., a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70 proc. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10 proc. Rynek potrzebował aż pięciu lat, by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem - napisał Biernacki.
Mieszkania inwestycyjne
Pandemiczne zawirowania ostudziły zapędy nabywców, którzy mieszkania kupowali na wynajem. Rynek trójmiejski od lat był postrzegany jako miejsce, gdzie na wynajem kupować się opłaca. Słabszy sezon pod kątem najmu krótkoterminowego otworzył nieco oczy nabywcom, którzy spodziewali się wiecznego eldorado. Jest szansa, że mieszkań na wynajem będzie budowanych więcej, a zwyczajne życie powoli wróci do tych części miasta, z których zostało wyparte przez krótkoterminowych najemców.
- Pandemia ostudziła nieco zapędy inwestorów indywidualnych zamierzających przeznaczyć zakupione mieszkanie do najmu krótkoterminowego, co prawidłowo odczytali deweloperzy trójmiejscy i w II kwartale wprowadzili do sprzedaży wyraźnie mniej mieszkań przygotowanych z myślą o tej grupie niż rok temu. Możemy oczekiwać, że w najbliższych kwartałach do sprzedaży będą wprowadzane w coraz większej liczbie inwestycje "do mieszkania", co spowoduje stopniową zmianę obrazu rynku trójmiejskiego, na którym w poprzednich latach nawet 80 procent mieszkań w niektórych projektach, projektowanych było pod wynajem - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Według obserwacji doradców rynek najmu będzie się zmieniał - z indywidualnego rozproszenia coraz śmielej wędrował będzie w kierunku najmu instytucjonalnego, a wraz z porządkowaniem prawa zapewne także REIT-ów (to fundusze, które w nieruchomości, w zorganizowany sposób, inwestować pozwalają indywidualnym nabywcom).
- Jest w tej chwili wielu inwestorów instytucjonalnych, którzy negocjują duże zakupy na rynku mieszkaniowym. Spodziewam się, że pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji w tym zakresie. Nasi polscy deweloperzy przystosowują się do takich klientów, budują coraz więcej pod ich potrzeby i zaczynają konsultować z nimi takie produkty - mówił w czasie Forum Rynku Nieruchomości Daniel Bienias, dyrektor marketingu w firmie doradczej CBRE, która, co prawda, na co dzień zajmuje się głównie rynkiem komercyjnym, ale też dzięki temu z dużymi inwestorami ma do czynienia. - Mamy świadomość, że nabywcom coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania, więc rynek najmu wydaje się bardzo przyszłościowy.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Opinie (353) ponad 10 zablokowanych
-
2020-08-31 09:47
(6)
PIS powinien jak najszybciej podwyższyć stopy procentowe i wprowadzić podatek katastralny. Sytuacja na rynku nieruchomości jest w Polsce dramatyczna - janusze masowo wykupują mieszkania "pod inwestycję" przez co młodzi Polacy nie mają gdzie mieszkać. Spróbujcie sobie coś kupić od dewelopera - 90% jest wykupiona już przed wbiciem łopaty.
Spekulanci już tak podwyższyli cenę metra kwadratowego, że przeciętnego Polaka nie stać nawet na jedną trzecią mieszkania. Rząd powinien coś z tym zrobić bo będzie tylko gorzej, rośnie nam nowa kasta rentierów którzy będą w posiadaniu 90% lokali na rynku i będą doić resztę społeczeństwa. Za metr mieszkanie trzeba dać już nawet 10-13 000 PLN podczas gdy koszty dewelopera to max 2500 PLN/m2.
Pytacie skąd to wiem? Koszt budowy domu to około 3000 PLN za m2. Ale dom ma max 2 piętra, jak developer buduje 10 pięter to MUSI być taniej.- 19 17
-
2020-08-31 10:02
Wynajem
Myślisz że na wynajem będzie stać młodych ?
- 1 3
-
2020-08-31 12:06
Mam lepszy pomysł (1)
niech PiS znacjonalizuje cała własność prywatna i rozda wedle uznania. Co ty na to?
- 9 3
-
2020-09-01 03:24
ok. pis czy ktokolwiek
- 0 1
-
2020-08-31 12:50
Co za bzdura (1)
W ofertach deweloperów można przebierać jak w ulęgałkach. Młodzi Polacy nie mają gdzie mieszkać? O jakże bardzo mi ich żal! Pewnie za darmo by chcieli, prawda? Też jakiś czas temu byłem młody i żeby mieć mieszkanie to musiałem wpierw uzbierać na wkład własny, a potem zaciągnąć kredyt - to zupełnie oczywisty sposób na posiadanie własnego lokum. A za darmo to można co najwyżej dostać w ryj.
- 7 8
-
2020-08-31 13:28
do jełopa powyżej
"A za darmo to można co najwyżej dostać w ryj." Rozumiem, że uzbierałeś na wkład własny zbierając buraki w Niemczech? Z opisu wynika, że niezły z ciebie burak.
- 3 5
-
2020-09-01 07:08
ale wiesz kto zapłaci ten podatek ?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie od kogoś, to TY zapłacisz ten podatek, nie kto inny. Jak właściciel będzie musiał go zapłacić, to go wliczy w cenę najmu. Koszt najmu wzrośnie i jednocześnie oddali się od Ciebie Twoje własne M.
Więc nie gadaj głupot i nie podsuwaj takich pomysłów, po wyjdzie Mati i powie:
"obserwujemy od lat te rynek, ten rynek wyjątkowej nierówności, nierówności, ba ... mogę nawet powiedzieć wyzysku, gdzie garstka ludzi, niewielka garstka ludzi co miesiąc, tak proszę państwa, co miesiąc zabiera normalnym ludziom, często rodzinom, rodzinom z dziećmi - ich ciężko zarobione pieniądze ... postanowiliśmy więc wyrównać szanse, dać szansę młodym na własne mieszkanie. O jutra wprowadzimy nową opłatę solidarnościową, tak proszę państwa, trzeba sobie pomagać w tych trudnych chwilach. Wprowadzimy opłatę solidarnościową, którą zapłacą wszyscy kamienicznicy, właściciele nieruchomości, mieszkań na wynajem. ..."
słyszysz te słowa ?
brzmią znajomo ?
tylko to ci wyzyskiwani zapłacą ten podatek, o tym Mati nie wspomni ;-)
Ale pamiętaj, każdy z nich ma żony kochanki, córki, synów, wnuków i dla każdego musisz się złożyć na pensję w jakiejś radzie nadzorczej.
A jak wprowadzą, to okaże się że zapłacą wszyscy, nawet mający jedno mieszkanie w kredycie na 30 lat. Nie dawaj socjalistom pomysłu na okradanie Ciebie - dokłądnie Ciebie.- 2 1
-
2020-08-31 10:01
Co tam specjaliści co twierdzili spadek cen? (3)
Gdzie te wasze spadki o 30/40%, lepiej teraz kupujcie bo taniej nie będzie.
- 8 8
-
2020-08-31 10:58
hehehe i co naganiaczu
ciśnienie rośnie
- 5 2
-
2020-08-31 11:34
specjalisto od nieruchomościennictwa (1)
ceny nie spadają w ciągu kwartału, w obecnej sytuacji spadek cen jest pewny to tylko kwestia czasu, rosnąć będzie jedynkę ciśnienie naganiaczom deweloperskim
- 4 5
-
2020-08-31 12:47
będziemy się jeszcze śmiać
z takich komentarzy, j/w
- 4 2
-
2020-08-31 10:02
ten art to kompromitacja i wstyd
trójmiasto.pl jest już jawnym naganiaczem dla deweloperów i pośredników jak niegdyś naganiaczami na kredyty frankowe byli tzw. doradcy finansowi. wstyd
- 12 6
-
2020-08-31 10:27
(3)
Gdzieś czytałam że w akademikach przez koronowirusa, dla bezpieczeństwa jak w hotelach ma być o połowę mniej miejsc. A to spowoduje że ci studenci co nie dostaną się do akademików będą musieli wynajmować mieszkania. Może nie będzie najmu krótkoterminowego ale długoterminowy będzie. A co do krótkoterminowego to nie było zagranicznych turystów, ale polskie rodziny spędzały w Polsce wakacje. Widać to było po tłumach na plażach czy kolejkach w górach. Tak więc krótkoterminowy latem nie ucierpiał. Ludzie dostali kasę od Pis, firmy też, bon turystyczny... Sierpień w Trójmiejscie i koniec lipca pogodowo sprzyjał. Ci co mają kasę na koncie, niskie stopy procentowe nie chcą tracić i kupują mieszkania. Są też ludzie co na wirusie zarobili lub nie ucierpieli i ci też inwestują. Rząd nie zlikwidował 500 plus oraz innych dodatków. Zapowiada podwyżkę minimalnej płacy. To napędza rynek, ale też inflacje...Dokupi ludzie będą mieć pracę to nic się nie zmieni. Tak jak dopóki rząd będzie dawał kasę i drukował pieniądze. Ale w którymś momencie już nie będzie dawania, tylko tniecie kosztów. Unia kasę dała na walkę z wirusem. Zobaczymy jak długo to pomoże by widmo kryzysu odwlec w czasie...Pewne jest jedno że ucierpi zwykły Kowalski klasa średnia lub ci co najmniej zarabiają.
- 2 7
-
2020-08-31 11:04
tiaaa zwłaszcza że uczelnie zapowiedziały już
zdalne zajęcia
- 7 0
-
2020-08-31 11:43
Jeżeli studenci nie będą mogli tłoczyć się w akademikach, to będą tłoczyć się w mieszkaniach 60 m2, w którym wydzielono 6 pokojów wyglądających jak wagony tramwajowe xD zarąbista logika.
- 3 0
-
2020-08-31 12:07
Mam już na cały wrzesień nawet wynajęte dla trurystow
- 2 2
-
2020-08-31 10:35
jak nie zmieniła jak zmieniła!!! Zo to za kłamstwa i brednie! (2)
ceny na wtórnym już spadają! na pierwotnym to samo. wiele mieszkań już sprzedanych Wraca na rynek... to dopiero początek po wakacjach.
- 7 6
-
2020-08-31 14:09
(1)
Tak, spadają, oczywiście. Są raporty NBP na temat cen transakcyjnych, a nie ofertowych. I ceny w Trójmieście prawie we wszystkich segmentach ciągle rosną. Też jestem tym zaskoczony, ale takie są fakty. Jest już oficjalny raport o rynku za drugi kwartał
- 3 0
-
2020-08-31 15:35
hahaha fajna manipulacja
porównanie 2giego kwartału. buhahaha
- 0 0
-
2020-08-31 10:36
Zawsze tak było że w czasach kryzysu, wojny itp jedni tracili a inni się bogacili i zarabiali miliony.
- 1 0
-
2020-08-31 10:52
A co zrobi inwestor ktory kupil mieszkanie (2)
na wynajem w kredycie a tu lokatorka zaszła w ciaze i nie chce się wyprowadzić. Kupować mieszkanie za gotowke dla siebie, dla dzieci jestem na tak, na wynajem zbyt duże ryzyko a w kredycie na wynajem to juz nieporozumienie. W przypadku problemów z eksmisja będziesz musiał spłacać kredyt i opłacać czynsz zamieszkałej rodzinie. Prawo tworzone przez PiS nie będzie stało po stronie inwestora tylko patologii.
- 11 3
-
2020-08-31 12:06
Rozwiązaniem jest najem okazjonalny (1)
Może nie idealnie ale jednak jakoś zabezpiecza interes właściciela lokalu. Zwykły wynajem obcej osobie to proszenie się o kłopoty.
- 2 1
-
2020-08-31 12:31
Lub przez firmę która się najmem zajmuje!
- 1 1
-
2020-08-31 11:03
koniec dotacji, dopłat, zapomóg i utrzymywania miejsc pracy
z rządowych kroplówek. koniec wakacji kredytowych. koniec wakacji wakacji i turystów. koniec ze studentami. koniec z pracownikami z Ukr i innych krajów. spadek pkb na łeb na szyję. będzie jeszcze gorzej.... tiaaaa....
- 5 1
-
2020-08-31 11:08
ludzie płaczą, że nowe mieszkania drogie (2)
w starych blokach mieszkać nie chcą, w kamienicach mieszkać nie chcą. Dobrych mieszkań rynku wtórnego nie potrafią i nie chce im się szukać. Za te same pieniądze mam mieszkanie w Śródmieściu, co inni na Jasieniu. I mam piwnicę, strych, wózkarnię i sufit wyżej, niż 2,6m. Znacznie wyżej. A na nowych osiedlach, to trzymasz graty za autem, na swoim miejscu parkingowym, jak masz, albo wszyscy oglądają Twoje graty, które leża na balkonie z oszkloną balustradą. Albo kupują mieszkania, bez zwracania uwagi na ekspozycję, a później się okazuje, że masz cały rok w salonie ciemno, bo od wschodu.
- 7 8
-
2020-08-31 11:53
Nie chcą (1)
Nie chcą mieszkać w starych blokach i kamienicach bo konieczny jest drogi remont, nie ma garażu ani nawet wystarczająco miejsc parkingowych, nie ma windy na 3 piętro, układ mieszkania dostosowany do wymogów sprzed 100 lat jest często nie do zmienienia bo konserwator... Stan techniczny budynku też może się okazać bardzo zły.
- 4 2
-
2020-08-31 12:48
zabawa nie dla każdego
jak ktoś się zna i ma trochę sił i chęci, to dobre mieszkanie znajdzie
- 1 1
-
2020-08-31 12:17
30 lat
Od 30 lat nie ma w Polsce żadnej polityki mieszkaniowej. Wszystko puszczono na żywioł. Mieszkania stały się obiektem lokowania kapitału. Już teraz tysiące mieszkań stoi pustych. Niebawem zajrzy do nas trzeci świat- będą powstawać fawele.
- 9 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.