- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Epidemia nie zmieniła cen mieszkań w Trójmieście
Wieszczone na początku epidemii tsunami na rynku mieszkaniowym nie nadeszło: jak dotąd w Trójmieście ceny nie spadły, a przy najprostszym porównaniu - średnich - nawet wzrosły. Deweloperzy na wiele miesięcy przed wybuchem epidemii wolniej wprowadzali na rynek nową ofertę, więc nie ma również co się spodziewać, że nadpodaż przyniesie falę rynkowych okazji.
Epidemia trwa, nieco się do niej przyzwyczailiśmy, podobnie jak rynek mieszkaniowy, który jak wszystkie inne dziedziny naszego życia na chwilę się zatrzymał, ale wcale nie wykonał salto mortale. Po pół roku od ogłoszenia pierwszych obostrzeń można pokusić się o podsumowanie. I jest tu mowa raczej o stabilizacji i uspokojeniu niż gwałtownych skokach.
Sprzedaż spadała od 2017 roku
- Analiza danych, którymi dysponuje JLL [dotyczą one rynku pierwotnego - dop. red.] jednoznacznie potwierdza cykliczność popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Nie powinna zatem nikogo dziwić korekta popytu, którą obserwowaliśmy na rynku trójmiejskim po rekordowym 2017 roku. Sprzedaż odnotowana przez JLL w pierwszej połowie 2020 roku odpowiada efektywnemu popytowi z pierwszej połowy 2016. Mamy zatem do czynienia z normalnym mechanizmem rynkowym, w którym epidemia - w drugim kwartale tego roku - postawiła tylko wyraźny akcent - tłumaczyła w czasie konferencji Forum Rynku Nieruchomości Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS).
Lockdown zastał deweloperów w sytuacji, kiedy - choćby chcieli - nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży większej liczby mieszkań. Przyczyną takiego stanu są problemy z pozyskaniem gruntów pod budowę, rosnące koszty budowy, a przede wszystkim wydłużające się procedury urzędowe związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji.
- Deweloperzy, gdyby mogli budować, to by budowali. Ale wiele realizacji na gruntach nabytych przez deweloperów nie znalazła się na rynku, bo było to niemożliwe ze względów proceduralnych. W ciągu ostatnich pięciu lat proces inwestycyjny wydłużył się dwa do trzech razy. I raczej tu się nic nie zmieni - mówił podczas konferencji Andrzej Biernacki, prezes firm Ekolan i Kameralnie oraz prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Andrzej Biernacki ze spokojem przyznał jednocześnie, że w niepewnych czasach branża mieszkaniowa jest najbardziej pewna. A popytowej stabilności na trójmiejskim rynku upatruje w jego charakterystyce: sprzedawane są tu mieszkania zarówno "do mieszkania", jak i przeznaczone na wynajem - nie brakuje tu nabywców inwestycyjnych. Warto przy tym jednak zauważyć, że w tym pierwszym przypadku możliwości nabywcze ograniczają banki, które w obawie przed pokryzysową stabilnością swoich klientów zaostrzyły politykę - o kredyt jest trudniej, a część nabywców w ogóle go nie dostanie.
Czytaj więcej: jak po epidemii banki zmieniły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych
- Jesteśmy jednak umiarkowanymi optymistami. Ten optymizm opiera się na lepszych, niż przewidywał scenariusz pesymistyczny, wynikach sprzedaży w drugim kwartale. Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach spadła o 55 procent, ale spadkowi temu towarzyszyła równoległa redukcja podaży. W związku z proceduralnymi trudnościami deweloperów z wprowadzaniem nowych inwestycji do sprzedaży na rynek trafiła mniejsza niż dotychczas liczba nowych mieszkań, dlatego w najbliższych miesiącach nie należy się obawiać nadpodaży, rynek wyhamował - tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. - Równocześnie już w czerwcu klienci wrócili do biur sprzedaży, a odsetek tzw. zwrotów będących konsekwencją ogłoszenia epidemii, czyli mieszkań, które wróciły do oferty deweloperów po wcześniejszej rezerwacji, wyniósł w Trójmieście w II kwartale zaledwie 17 procent.
Ceny pozostały bez zmian
W czasie oczekiwania na wielkie spadki i załamania wielu inwestorów z gotówką w ręku oczekiwało na okazje - bankructwa i upadłości, które nieruchomości pozwolą nabyć poniżej cen rynkowych. Niewiele było takich przypadków. Tymczasem obniżka stóp procentowych do prawie zerowego poziomu spowodowała, że te osoby, które środki w bankach trzymały "na czarną godzinę", zaczęły zastanawiać się nad zakupami nieruchomości, bo w tej sytuacji pieniądze nie tylko przestały zarabiać, ale wręcz tracą na wartości.
Do oczekiwanego spadku cen w Trójmieście nie doszło, a nawet jeśli patrzeć na ceny mieszkań w najprostszy sposób, tj. porównując średnie, można zauważyć wzrosty. Przed takim spojrzeniem w komentarzu dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przestrzega jednak Andrzej Biernacki.
- Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku. Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6 tys. zł za m kw. stanowiły 80 proc. w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10 000 zł pozostałe 20 proc. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10 tys. zł, jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60 i 40 proc. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 proc., mimo że realne ceny za 1 m kw. utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja, z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo że w rzeczywistości uległy one obniżce o ok. 2-3 proc. - czytamy w komentarzu.
Dokładnie taką samą prawidłowość zaobserwowano w JLL.
- Trójmiasto znalazło się teraz w bardzo ciekawym momencie. Projekty deweloperskie, które zostały wprowadzone do sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku, były przygotowywane od dawna, a pewien rodzaj przypadku spowodował, że doszło do kumulacji kilku drogich projektów w tym samym czasie - w Gdańsku i w Gdyni. To sprawiło, że w Trójmieście średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na rynku pierwotnym poszła gwałtownie w górę. Gdyby do wyliczenia średniej nie brać pod uwagę tych właśnie drogich mieszkań, to nie mielibyśmy do czynienia ze wzrostami w żadnym indeksie - ani mieszkań wprowadzanych ani sprzedanych - zauważyła Katarzyna Kuniewicz.
Analitycy dostrzegają, że w Trójmieście wcześniej czy później dojdzie do spadku średnich cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach statystycznym efektem wprowadzania do sprzedaży większej niż dotychczas liczby projektów z segmentu popularnego może być spadek średnich cen nowych mieszkań, których sprzedaż deweloperzy trójmiejscy będą rozpoczynali w kolejnych kwartałach. Natomiast spektakularne zmiany nie nastąpią natychmiast, bo przygotowanie projektu mieszkaniowego do sprzedaży i realizacji trwa wiele miesięcy. Zmiany indeksów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym będą zatem widoczne dopiero w perspektywie czterech-pięciu kwartałów - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Na tempo, w jakim reaguje rynek, w swoim komentarzu uwagę zwraca także Andrzej Biernacki.
- Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym w 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek liczby sprzedanych mieszkań wyniósł 34 proc., a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70 proc. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10 proc. Rynek potrzebował aż pięciu lat, by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem - napisał Biernacki.
Mieszkania inwestycyjne
Pandemiczne zawirowania ostudziły zapędy nabywców, którzy mieszkania kupowali na wynajem. Rynek trójmiejski od lat był postrzegany jako miejsce, gdzie na wynajem kupować się opłaca. Słabszy sezon pod kątem najmu krótkoterminowego otworzył nieco oczy nabywcom, którzy spodziewali się wiecznego eldorado. Jest szansa, że mieszkań na wynajem będzie budowanych więcej, a zwyczajne życie powoli wróci do tych części miasta, z których zostało wyparte przez krótkoterminowych najemców.
- Pandemia ostudziła nieco zapędy inwestorów indywidualnych zamierzających przeznaczyć zakupione mieszkanie do najmu krótkoterminowego, co prawidłowo odczytali deweloperzy trójmiejscy i w II kwartale wprowadzili do sprzedaży wyraźnie mniej mieszkań przygotowanych z myślą o tej grupie niż rok temu. Możemy oczekiwać, że w najbliższych kwartałach do sprzedaży będą wprowadzane w coraz większej liczbie inwestycje "do mieszkania", co spowoduje stopniową zmianę obrazu rynku trójmiejskiego, na którym w poprzednich latach nawet 80 procent mieszkań w niektórych projektach, projektowanych było pod wynajem - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Według obserwacji doradców rynek najmu będzie się zmieniał - z indywidualnego rozproszenia coraz śmielej wędrował będzie w kierunku najmu instytucjonalnego, a wraz z porządkowaniem prawa zapewne także REIT-ów (to fundusze, które w nieruchomości, w zorganizowany sposób, inwestować pozwalają indywidualnym nabywcom).
- Jest w tej chwili wielu inwestorów instytucjonalnych, którzy negocjują duże zakupy na rynku mieszkaniowym. Spodziewam się, że pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji w tym zakresie. Nasi polscy deweloperzy przystosowują się do takich klientów, budują coraz więcej pod ich potrzeby i zaczynają konsultować z nimi takie produkty - mówił w czasie Forum Rynku Nieruchomości Daniel Bienias, dyrektor marketingu w firmie doradczej CBRE, która, co prawda, na co dzień zajmuje się głównie rynkiem komercyjnym, ale też dzięki temu z dużymi inwestorami ma do czynienia. - Mamy świadomość, że nabywcom coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania, więc rynek najmu wydaje się bardzo przyszłościowy.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Opinie (353) ponad 10 zablokowanych
-
2020-08-30 22:31
Drogo ale MUSZE kupic (7)
Gdzie wy ludzie pracujecie, że kupujecie takie drogie mieszkania?
- 27 1
-
2020-08-30 23:04
Własna działalność, przede wszystkim (4)
Na etacie nigdy się nie dorobisz - zarobisz 3-5-7 czy nawet 10-15 tysięcy ale to właściwie wszystko na co możesz liczyć (poza garstką top managementu) - tylko własna firma pozwoli Ci osiągać dobre dochody.
- 7 7
-
2020-08-30 23:10
15tys to już chyba coś?
- 6 2
-
2020-08-31 09:36
własna działalność to trzymaj mocno d*pko teraz za rządów Pisu ,będą niszczyć takich jak ty (1)
domiarami ,podatkami ,i innymi rzeczami by rozdawać dziadostwu 5OO+ bo tak było za komuny i to wraca ,a ze swoją działalnością nie zwiejesz za granicę bo Pisiory już się zabezpieczają , że nie uda się Tobie i takim jak Ty.,, W komunie niszczono ludzi przedsiębiorczych i rozdawano wiejskiemu dziadostwu i niestety to Polskę czeka
- 14 2
-
2020-08-31 12:01
Otóż to, prosto w punkt.
- 2 1
-
2020-09-01 03:29
co ty mowisz?
a adamowicz? ile mieszkan sie dorobil na etacie?
- 1 1
-
2020-08-31 14:27
W korpo zwykly specjalista w IT ma te okolo (1)
10k netto. Majac 27 - 33 lata nie majac dzieci moze zaoszczedzic lekko te 5k netto miesiecznie. Przez 5 lat daje to 300k gotowki. Dokladajac kredytu 300k mozesz kupic 3-4 pokojowe mieszkanie na morenie.
- 5 0
-
2020-09-01 11:47
No tak, i potem ten korpospecjalista może zasuwać do starości
Naprawdę dorobisz się tylko na cudzej pracy. Im więcej osób zatrudnisz tym bardziej się dorobisz - jeśli stworzysz ludzikom warunki by ich praca przynosiła firmie powiedzmy 10 000zł a płacąc im z zusami, chorobowymi, urlopami itp średnio powiedzmy 8000zł (czyli na rękę jakieś 3000zł) masz 2000zł/mc, zatrudniając 100-200 osób masz co miesiąc 200-400 000zł. Wtedy to pracując tak kilka(naście) lat jesteś w stanie uzbierać kilka mln $ - to dopiero kwota przy której możesz robić co chcesz i (niemal) gdziekolwiek na świecie bez strachu że zdechniesz z głodu czy bez opieki medycznej.
Na etacie zarobisz na auto, wykształcenie dzieci, nawet na ładne mieszkanie itp ale się nie dorobisz.
Podany wyżej przykład śp. Adamowicza nie jest miarodajny bo urząd prezydenta miasta czy premiera to nieco inny etat, poza tym sporo z tego co zarobił Adamowicz było za zasiadanie w radach nadzorczych (prawie jego własnych - z racji funkcji) spółek a nie z etatu plus w pewnym momencie zyski zaczęły przynosić inwestycje kapitałowe i nieruchomościowe (i to pewnie większe niż etat)- 0 0
-
2020-08-30 23:09
proszę Państwa (4)
powtarzam to od jakiegoś czasu, nie kupujcie! ceny spadną o 30-40% w ciągu 2-3 lat. Kryzys dopiero nadciąga.
- 23 11
-
2020-08-30 23:16
(1)
tego typu teksty czytam od kilku lat
- 11 6
-
2020-08-31 15:39
gierek jak doszedł do władzy w 70tym siał propagandę sukcesu do 75-76ego
dłużej się nie dało. oczywistym już było że państwo jest zrujnowane i ch. d i kamieni kupa. po kolejnych 2-3 latach kompletna ruina bankructwo bida i spłacanie długów przez ponad 30 lat. to samo robi z tym krajem pisbolszewicka mafia
- 1 0
-
2020-08-31 09:39
Polacy wybrali Pis , o jakim kryzysie ty piszesz ,gdy media niby publiczne trąbią o nie ustających
sukcesach
- 1 5
-
2020-08-31 10:06
Tak tak
Myślę że będą rozdawać za darmo, życzeniowe myślenie, ale czekaj sobie niech ceny rosną XD
- 3 1
-
2020-08-30 23:17
(3)
Od jakiegoś czasu zauważam poddenerwowanie i frustrację wśród moich znajomych z Trójmiasta. Nie dziwie się... Możliwości zawodowe oraz rozwoju są na poziomie Lublina czy Rzeszowa, a koszty życia i zakupu mieszkania jak w Warszawie. Trójmiasto to pułapka, ale wiele osób chce tu mieszkać ze względu na bliskość zatoki, niekiedy nazywanej morzem. Jak ktoś nie chce tracić nerwów i oszczędności życia, a jednocześnie mieć sporo możliwości rozwoju zawodowego, powinien wybrać Poznań, Wrocław, Kraków lub Warszawę.
- 33 3
-
2020-08-30 23:25
Poznan to zapadla dziura
a reszta w mare ok ;)
- 10 3
-
2020-08-31 06:54
ja to obserwuje od blisko 20 lat.....
odkad skonczylem studia.... teraz jest nieco lepiej bo weszly korporacje ale te 10 lat temu bo byla bida z nedza......praktycznie nie mamy zadnego przemyslu....dlugo by wymieniac
- 12 1
-
2020-08-31 08:13
A poznań czy wrocław mają przemysł?
- 6 1
-
2020-08-30 23:34
Kupiliśmy mieszkanie na Przymorzu. (1)
W bloku dumnie nazywanym przez byłego już właściciela "Apartamentowcem" o prawie 1600 złotych taniej na metrze niż początkowa oferta. Co przy prawie 70 metrach dalo nam cenę o niecałe 110 tys. tańszą niż w ogłoszeniu.
- 23 7
-
2020-09-02 16:16
nikogo
- 0 0
-
2020-08-31 00:52
Będzie płacz
Kryzys dopiero sie zaczyna. bedzie panika jakiej malo. Kupicie i za polowe ceny. Banka wlasnie peka
- 7 12
-
2020-08-31 01:50
Tvp
Co innego ogłosiła art budowlańca zapewne...
- 0 0
-
2020-08-31 06:36
Proszę Pani rynek nieruchomości jest jak rozgrzane żelazko. Stygnie powoli.
- 13 3
-
2020-08-31 07:26
ludzie wycofali pieniądze lokat (5)
i zainwestowali w nieruchomości wiec ceny nie spadną
- 14 12
-
2020-08-31 09:04
ludzie nie pchają w nieruchomości bo ceny spadną (4)
- 3 5
-
2020-08-31 12:24
Ależ oczywiście, że pchają (2)
Od kiedy oprocentowanie lokat spadło do zera to najbezpieczniejsza inwestycja. Inwestycje w fundusze czy gra na giełdzie to rosyjska ruletka, a na nieruchomościach w dłuższym okresie raczej się nie straci.
- 5 3
-
2020-08-31 15:41
raczej... hehe (1)
to samo gadali w 2008 roku. i co się stało do 2014? ceny zjechały ( nie spadły, nie runęły... zjechały pomału) o 30-40 % od stanu z 2007-8
- 3 2
-
2020-08-31 16:48
Dokładnie! Teraz będzie podobnie lub szybciej :-)
- 3 1
-
2020-08-31 12:25
Łudź się dalej. Takie proroctwa słyszę od lat
- 2 2
-
2020-08-31 07:27
sprzedaż stanęła niemalże. niektóre mieszkania. ilośc ofert spadła znacząco
wracają na rynek jak choćby w Azymut w gdyni - ponad 20 mieszkań znowu w sprzedaży po obniżonych cenach. oj zaklinanie rzeczywistości. rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem. teraz konczą się wakacje i wynajmy turystom - słaby sezon zresztą; studentów nie będzie. wakacje kredytowe się kończą ludzie jeszcze stracą pracę. weryfikacja będzie zimą
- 15 2
-
2020-08-31 07:42
(3)
Przeleciałem tak na szybko kilka komentarzy z ciekawości bo 3 miesiace temu wszyscy się wymadrzqli że poleci wszystko na łeb na szyję a życie kolejna raz zweryfikowalo tych speców ale widzę że nadal zero zażenowania w pisaniu głupot na trójmiasto.pl w komentarzach.
- 16 3
-
2020-08-31 09:06
3 miesiące na rynku nieruchomości? (2)
spradła ilośc transakcji wakacje to zawsze sezonowe pompowanie cen pod potencjalnego turyste czy janusza rentiera ze slaska na inwestycję. przyjdzie zima koniec wynajmów brak studentów, koniec wakacji kredytowych, koniec zapomóg od rządu, zwolnienia i wtedy komornik ani bank nie poczeka
- 5 4
-
2020-08-31 10:32
(1)
UG przeszła na zdalne. Decyzja sprzed kilku dni.
Jeśli analizują ofertowe to wiadomo, ze nie spada. Wszyscy sprzedający jeszcze liczą na cud :-)- 2 0
-
2020-08-31 15:42
teraz w histerycznym akcie negacji rzeczywistości
i zaklinania rynku podnoszą jeszcze drastycznie bardziej, ale to stoi i pies z kulawą nogą tego nie obeszcza
- 0 2
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.