- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Epidemia nie zmieniła cen mieszkań w Trójmieście
Wieszczone na początku epidemii tsunami na rynku mieszkaniowym nie nadeszło: jak dotąd w Trójmieście ceny nie spadły, a przy najprostszym porównaniu - średnich - nawet wzrosły. Deweloperzy na wiele miesięcy przed wybuchem epidemii wolniej wprowadzali na rynek nową ofertę, więc nie ma również co się spodziewać, że nadpodaż przyniesie falę rynkowych okazji.
Epidemia trwa, nieco się do niej przyzwyczailiśmy, podobnie jak rynek mieszkaniowy, który jak wszystkie inne dziedziny naszego życia na chwilę się zatrzymał, ale wcale nie wykonał salto mortale. Po pół roku od ogłoszenia pierwszych obostrzeń można pokusić się o podsumowanie. I jest tu mowa raczej o stabilizacji i uspokojeniu niż gwałtownych skokach.
Sprzedaż spadała od 2017 roku
- Analiza danych, którymi dysponuje JLL [dotyczą one rynku pierwotnego - dop. red.] jednoznacznie potwierdza cykliczność popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Nie powinna zatem nikogo dziwić korekta popytu, którą obserwowaliśmy na rynku trójmiejskim po rekordowym 2017 roku. Sprzedaż odnotowana przez JLL w pierwszej połowie 2020 roku odpowiada efektywnemu popytowi z pierwszej połowy 2016. Mamy zatem do czynienia z normalnym mechanizmem rynkowym, w którym epidemia - w drugim kwartale tego roku - postawiła tylko wyraźny akcent - tłumaczyła w czasie konferencji Forum Rynku Nieruchomości Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS).
Lockdown zastał deweloperów w sytuacji, kiedy - choćby chcieli - nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży większej liczby mieszkań. Przyczyną takiego stanu są problemy z pozyskaniem gruntów pod budowę, rosnące koszty budowy, a przede wszystkim wydłużające się procedury urzędowe związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji.
- Deweloperzy, gdyby mogli budować, to by budowali. Ale wiele realizacji na gruntach nabytych przez deweloperów nie znalazła się na rynku, bo było to niemożliwe ze względów proceduralnych. W ciągu ostatnich pięciu lat proces inwestycyjny wydłużył się dwa do trzech razy. I raczej tu się nic nie zmieni - mówił podczas konferencji Andrzej Biernacki, prezes firm Ekolan i Kameralnie oraz prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Andrzej Biernacki ze spokojem przyznał jednocześnie, że w niepewnych czasach branża mieszkaniowa jest najbardziej pewna. A popytowej stabilności na trójmiejskim rynku upatruje w jego charakterystyce: sprzedawane są tu mieszkania zarówno "do mieszkania", jak i przeznaczone na wynajem - nie brakuje tu nabywców inwestycyjnych. Warto przy tym jednak zauważyć, że w tym pierwszym przypadku możliwości nabywcze ograniczają banki, które w obawie przed pokryzysową stabilnością swoich klientów zaostrzyły politykę - o kredyt jest trudniej, a część nabywców w ogóle go nie dostanie.
Czytaj więcej: jak po epidemii banki zmieniły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych
- Jesteśmy jednak umiarkowanymi optymistami. Ten optymizm opiera się na lepszych, niż przewidywał scenariusz pesymistyczny, wynikach sprzedaży w drugim kwartale. Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach spadła o 55 procent, ale spadkowi temu towarzyszyła równoległa redukcja podaży. W związku z proceduralnymi trudnościami deweloperów z wprowadzaniem nowych inwestycji do sprzedaży na rynek trafiła mniejsza niż dotychczas liczba nowych mieszkań, dlatego w najbliższych miesiącach nie należy się obawiać nadpodaży, rynek wyhamował - tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. - Równocześnie już w czerwcu klienci wrócili do biur sprzedaży, a odsetek tzw. zwrotów będących konsekwencją ogłoszenia epidemii, czyli mieszkań, które wróciły do oferty deweloperów po wcześniejszej rezerwacji, wyniósł w Trójmieście w II kwartale zaledwie 17 procent.
Ceny pozostały bez zmian
W czasie oczekiwania na wielkie spadki i załamania wielu inwestorów z gotówką w ręku oczekiwało na okazje - bankructwa i upadłości, które nieruchomości pozwolą nabyć poniżej cen rynkowych. Niewiele było takich przypadków. Tymczasem obniżka stóp procentowych do prawie zerowego poziomu spowodowała, że te osoby, które środki w bankach trzymały "na czarną godzinę", zaczęły zastanawiać się nad zakupami nieruchomości, bo w tej sytuacji pieniądze nie tylko przestały zarabiać, ale wręcz tracą na wartości.
Do oczekiwanego spadku cen w Trójmieście nie doszło, a nawet jeśli patrzeć na ceny mieszkań w najprostszy sposób, tj. porównując średnie, można zauważyć wzrosty. Przed takim spojrzeniem w komentarzu dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przestrzega jednak Andrzej Biernacki.
- Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku. Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6 tys. zł za m kw. stanowiły 80 proc. w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10 000 zł pozostałe 20 proc. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10 tys. zł, jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60 i 40 proc. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 proc., mimo że realne ceny za 1 m kw. utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja, z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo że w rzeczywistości uległy one obniżce o ok. 2-3 proc. - czytamy w komentarzu.
Dokładnie taką samą prawidłowość zaobserwowano w JLL.
- Trójmiasto znalazło się teraz w bardzo ciekawym momencie. Projekty deweloperskie, które zostały wprowadzone do sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku, były przygotowywane od dawna, a pewien rodzaj przypadku spowodował, że doszło do kumulacji kilku drogich projektów w tym samym czasie - w Gdańsku i w Gdyni. To sprawiło, że w Trójmieście średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na rynku pierwotnym poszła gwałtownie w górę. Gdyby do wyliczenia średniej nie brać pod uwagę tych właśnie drogich mieszkań, to nie mielibyśmy do czynienia ze wzrostami w żadnym indeksie - ani mieszkań wprowadzanych ani sprzedanych - zauważyła Katarzyna Kuniewicz.
Analitycy dostrzegają, że w Trójmieście wcześniej czy później dojdzie do spadku średnich cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach statystycznym efektem wprowadzania do sprzedaży większej niż dotychczas liczby projektów z segmentu popularnego może być spadek średnich cen nowych mieszkań, których sprzedaż deweloperzy trójmiejscy będą rozpoczynali w kolejnych kwartałach. Natomiast spektakularne zmiany nie nastąpią natychmiast, bo przygotowanie projektu mieszkaniowego do sprzedaży i realizacji trwa wiele miesięcy. Zmiany indeksów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym będą zatem widoczne dopiero w perspektywie czterech-pięciu kwartałów - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Na tempo, w jakim reaguje rynek, w swoim komentarzu uwagę zwraca także Andrzej Biernacki.
- Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym w 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek liczby sprzedanych mieszkań wyniósł 34 proc., a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70 proc. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10 proc. Rynek potrzebował aż pięciu lat, by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem - napisał Biernacki.
Mieszkania inwestycyjne
Pandemiczne zawirowania ostudziły zapędy nabywców, którzy mieszkania kupowali na wynajem. Rynek trójmiejski od lat był postrzegany jako miejsce, gdzie na wynajem kupować się opłaca. Słabszy sezon pod kątem najmu krótkoterminowego otworzył nieco oczy nabywcom, którzy spodziewali się wiecznego eldorado. Jest szansa, że mieszkań na wynajem będzie budowanych więcej, a zwyczajne życie powoli wróci do tych części miasta, z których zostało wyparte przez krótkoterminowych najemców.
- Pandemia ostudziła nieco zapędy inwestorów indywidualnych zamierzających przeznaczyć zakupione mieszkanie do najmu krótkoterminowego, co prawidłowo odczytali deweloperzy trójmiejscy i w II kwartale wprowadzili do sprzedaży wyraźnie mniej mieszkań przygotowanych z myślą o tej grupie niż rok temu. Możemy oczekiwać, że w najbliższych kwartałach do sprzedaży będą wprowadzane w coraz większej liczbie inwestycje "do mieszkania", co spowoduje stopniową zmianę obrazu rynku trójmiejskiego, na którym w poprzednich latach nawet 80 procent mieszkań w niektórych projektach, projektowanych było pod wynajem - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Według obserwacji doradców rynek najmu będzie się zmieniał - z indywidualnego rozproszenia coraz śmielej wędrował będzie w kierunku najmu instytucjonalnego, a wraz z porządkowaniem prawa zapewne także REIT-ów (to fundusze, które w nieruchomości, w zorganizowany sposób, inwestować pozwalają indywidualnym nabywcom).
- Jest w tej chwili wielu inwestorów instytucjonalnych, którzy negocjują duże zakupy na rynku mieszkaniowym. Spodziewam się, że pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji w tym zakresie. Nasi polscy deweloperzy przystosowują się do takich klientów, budują coraz więcej pod ich potrzeby i zaczynają konsultować z nimi takie produkty - mówił w czasie Forum Rynku Nieruchomości Daniel Bienias, dyrektor marketingu w firmie doradczej CBRE, która, co prawda, na co dzień zajmuje się głównie rynkiem komercyjnym, ale też dzięki temu z dużymi inwestorami ma do czynienia. - Mamy świadomość, że nabywcom coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania, więc rynek najmu wydaje się bardzo przyszłościowy.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Opinie (353) ponad 10 zablokowanych
-
2020-08-30 13:34
Epidemie to mamy ale nowotworów.
w tym i tych architektonicznych rowniez.
Ale ci im wciskaja, ze tu bedą zdrowe zycie prowadzic.- 21 0
-
2020-08-30 13:43
Najlepiej maja ci co kupili mieszkania w latach 90-tych. (3)
Wtedy jeszcze były one budowane dokładnie, z lepszych materialow, przez fachowcow, nie byly tak gesto nie jak obecne baraki.
- 44 7
-
2020-08-30 14:57
(1)
Możesz je kupić też dziś, stoją gdzie stały :)
- 14 3
-
2020-08-30 16:32
ale ja nie kupuje kolejnych mieszkan.
nie jestem jakims niewolnikiem dewleperow z urzedu.
- 3 2
-
2020-08-31 14:25
Szkoda tylko, że żaden z tych blokow (do 4 pięter) nie ma windy
- 2 1
-
2020-08-30 14:59
Bardzo ciekawy merytoryczny artykuł
Pan Biernacki widzę pokusił się nawet o wyjaśnienie pewnych zjawisk.
Warto to przeczytać, nawet i ze dwa razy. Ja kolejny raz przypomnę pewne przekłamania w raporcie NBP, na podstawie których później ludziki wnioskują że można dostać 30% zniżki od ceny ofertowej. Otóż oferta to jedno a sprzedaż to drugie - jeśli sprzedają się tylko tanie mieszkania wtedy różnica między średnią ofertową a średnią transakcyjną jest zupełnie inna. Średnią skalę obniżki można określić tylko na podstawie porównania cen ofertowych i transakcyjnych tych samych mieszkań - czyli biorąc pod uwagę ceny (ofertowe i transakcyjne) konkretnych mieszkań - w tym przypadku lepsze są nawet wybiórcze dane pośredników (nie uwzględniają wtedy bowiem w średniej ofertowej przestrzelonych "wiszących" latami ofert)
Zawsze trzeba porównywać rzeczy porównywalne np trendy.
Widać np rok do roku wzrost cen w Gdańsku o 7% (transakcyjnych) i o 9% ofertowych ale... absolutnie nie należy opierać się tylko na tych dwóch danych zwłaszcza że II kwartał 2020r był bardzo nietypowy więc absolutnie nie należy z tego wyciągać wniosków.
Oprócz trendów, nawyków czy mody (Sopot) najważniejsze są fundamenty - a te, moim zdaniem są wprost skorelowane z pensją - mieszkanie jest tyle warte ile praca którą można tam dostać
Do niedawna ceny mieszkań rosły w prostej korelacji z dynamicznymi wzrostami średnich pensji, dopiero rok-dwa temu przyspieszyły gwałtowniej. Teraz spodziewam się korekty wyrównującej ten dodatkowy wzrost - w sytuacji gdy najem krótkoterminowy nie będzie tak "podpalał" cen jest szansa na stabilizację albo i zniżki (promocje), zresztą one już są. Nienormalna pandemia przynosi trochę normalności. Wielkich spadków się nie spodziewam bo developerzy wiedzą (tzn mają prognozy makroekonomiczne) że pensje będą nadal rosły.
Jest po prostu szansa na zatrzymanie chorych wzrostów wynikających ostatnio już z nadmiernego sterowanego lękiem (szybko bo drożeje) popytu. Taniej (jakoś znacząco) nie będzie ale drożej też nie.- 4 6
-
2020-08-30 15:16
Zaskakująco wysoka sprzedaż na dolnym tarasie przez wakacje (2)
Wręcz jestem zszokowany sprzedażą w okresie wakacyjnym nowych inwestycji na dolnym tarasie.
Dolny taras to rynek ogólnopolski i wydaje mi się, że te zakupy to w znacznej części lokowanie środków. Sopot, Oliwa, Przymorze sporo tego podchodziło po wydawałoby się przegrzanych cenach.- 3 6
-
2020-08-30 16:49
Moje ostatnie mieszkanie kupione na Przymorzu kosztowało 7800/m2 (1)
Samo centrum, do UG, biurowców 5 minut na piechotę. Wszystkie sklepy itd pod ręką. rok zakupu 2018
- 2 2
-
2020-09-02 16:18
ale
budynek z 19670roku
- 1 0
-
2020-08-30 15:33
oklepany myk
porównanie 2019 roku z drugim kwartałem 2020, wtedy owszem wiele się nie zmieniło
artykuł jest najlepszym dowodem na poważne problemy w branży, obniżki są bardziej niż pewne- 20 6
-
2020-08-30 15:46
Takie artykuły sa sponsirowane przez deweloperów
A to dlatego, że boją się by napompowana bańka nie pękła. Deweloperzy sprzedający mieszkania chwytają się wszystkiego, juz dodają miejsca parkingowe za darmo, rowery elektryczne jestem ciekawy co jeszcze wymyślą. Poza tym ceny ofertowe, a ceny faktycznej sprzedaży to dwie różne rzeczy
- 30 6
-
2020-08-30 16:31
Ja miałem farta. W czasie zamknięcia gospodarki kupiłem od dewelopera w centrum miasta X miejsc postojowych
w hali garażowej. W cenie 5 tys pln miejsce. Już są wynajmowane i zarabiają na siebie.
Gdybym chciał sprzedać to lekko 25 tys/miejsce.- 6 24
-
2020-08-30 16:41
Uważajcie na cwaniaków dokonujących nielegalnych podziałów mieszkań ma małe klitki pod wynajem (4)
Na różnych osiedlach pojawiają się cwaniacy kupujący mieszkania ok 50m2 i kroją je na dwie kawalerki. Oczywiście na czarno bez projektu bez zgody wspólnoty na istotne przeróbki w obrębie wspólnych szybów itd.
Kierować takie przewały bezpośrednio do nadzoru budowlanego. Nie odpuszczać cwaniakom.- 40 4
-
2020-08-31 15:03
To już lepiej wynajmować na pokoje. Sa już tacy którzy zabudowuja balkony i w miesiącach ciepłych wynajmują jako osobne pomieszczenie mieszkalno sypialne, głównie obywatelom ze wschodu
- 4 0
-
2020-08-31 22:00
Co Ciebie obchodzi cudze mieszkanie? a już wiem, zazdrość i nienawiść do bogatszego. (2)
- 1 11
-
2020-08-31 22:03
nie bogatszy a pazerna i obleśna hiena która bogaci się krzywdą sąsiadów.
Marny cwaniak i zwykły bękart z gminu
- 9 0
-
2020-09-01 08:47
jaki bogatszy? to januszerka w najgorszym wydaniu, chytry cwaniak
zwykła chytrość i cwaniactwo, na takim manewrze wydał na " dwie kawalerki" o minimum 2000zł mniej na m2, w porównaniu do zakupu dwóch osobnych kawalerek., czyli ponad 100k pln mniej.
A to że komuś funduje kibelek nad głową w sypialni albo inne atrakcje to Janusz ma to gdzieś.
Ale jedno się sprawdza "chytry traci dwa razy" i jak go wspólnota spacyfikuje to będzie wszystko przerabiał do stanu pierwotnego.- 3 0
-
2020-08-30 16:57
Jak to jest możliwe że w Warszawie w centrum można znaleźć tańszą kawalerkę na wynajem niż w trójmieście ??? i to po remoncie (4)
Przecież w warszawie są wyższe wynagrodzenia. Sprawdźcie sami, jak ten trend będzie się utrzymywał ludzie zaczną stąd uciekać. Koszty życia wyższe niż w warszawie a wynagrodzenia niższe. Kpina.
- 63 0
-
2020-08-30 17:11
Odpowiadam (2)
Ceny kształtuje rynek
- 6 16
-
2020-08-30 18:46
I pazerne janusze biznesu
- 13 2
-
2020-08-30 19:13
Ceny ksztaltuje kredyt
A nie "rynek"...
- 10 1
-
2020-08-31 07:22
Trójmiasto zaczyna być kpiną i karykaturą samą w sobie
- 18 0
-
2020-08-30 17:55
Kryzys dopiero przyjdzie (4)
Dopiero się zaczyna. Beznadziejny 2 kwartał póki co spowodował chwilową utratę płynności niektórych biznesów i ludzi prywatnych. Prawdziwa jazda bez trzymanki będzie w przyszłym roku, kiedy to ukażą się skutki tego drukowania cebulionów bez opamiętania i podnoszenia podatków aby utrzymać socjal dla pracosceptyków. Inflacja wywali pod sufit, patolodzy będą płacić 50zł za paczkę chesterfieldów, nowobogaccy wykupią wszystko co się rusza bądź też nie na rynku byleby pozbyć się bezwartościowych świstków NBP. Tradycyjnie po tyłku dostanie klasa średnia, która jako jedyna tak naprawdę płaci podatki. Co dostanie w zamian? Mieszkanie w betonowej norze, czyli apartament 35m2 z francuskim balkonem i innymi "atrakcjami" z której jest jedynie godzinka stania w korku do centrum aby zapiep**ać przez pół roku na te tekturowe państwo a drugie pół ma nowego SUVa dla janusza byznesu. A potem zdziwienie politruków że przyrost naturalny jest grubo ujemny. No właśnie, demografia... Kiedy Ukraińcy, Hindusi i inni z obecnej fali imigracyjnej przejrzą masowo na oczy, że Polandia to kupa i to niekoniecznie kamieni, w połączeniu z brakiem odpowiednio dużej dostawy bombelków spowoduje taki kryzys w branży nieruchomości, że nasze wnuki (jeśli takowe się urodzą) będą o nim się uczyć na e-lekcjach na przemian z genderyzmem. Pozdrawiam cieplutko!
- 34 10
-
2020-08-30 22:14
(1)
Z taką wiedzą pewnie masz miliony.
Dzieki, że to napisałeś bo nie musiałeś.- 4 9
-
2020-08-30 22:28
Dzięki że odpowiedziałeś bo nie musiałeś
- 9 4
-
2020-08-30 22:38
(1)
klasa średnia nie mieszka w klitkach 35 m to raczej robotnicy niestety taka prawda
- 0 11
-
2020-08-31 07:09
Robotnik
Robotnik raczej pól miliona nie ma na taką kawalerke.
- 10 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.