- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Epidemia nie zmieniła cen mieszkań w Trójmieście
Wieszczone na początku epidemii tsunami na rynku mieszkaniowym nie nadeszło: jak dotąd w Trójmieście ceny nie spadły, a przy najprostszym porównaniu - średnich - nawet wzrosły. Deweloperzy na wiele miesięcy przed wybuchem epidemii wolniej wprowadzali na rynek nową ofertę, więc nie ma również co się spodziewać, że nadpodaż przyniesie falę rynkowych okazji.
Epidemia trwa, nieco się do niej przyzwyczailiśmy, podobnie jak rynek mieszkaniowy, który jak wszystkie inne dziedziny naszego życia na chwilę się zatrzymał, ale wcale nie wykonał salto mortale. Po pół roku od ogłoszenia pierwszych obostrzeń można pokusić się o podsumowanie. I jest tu mowa raczej o stabilizacji i uspokojeniu niż gwałtownych skokach.
Sprzedaż spadała od 2017 roku
- Analiza danych, którymi dysponuje JLL [dotyczą one rynku pierwotnego - dop. red.] jednoznacznie potwierdza cykliczność popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Nie powinna zatem nikogo dziwić korekta popytu, którą obserwowaliśmy na rynku trójmiejskim po rekordowym 2017 roku. Sprzedaż odnotowana przez JLL w pierwszej połowie 2020 roku odpowiada efektywnemu popytowi z pierwszej połowy 2016. Mamy zatem do czynienia z normalnym mechanizmem rynkowym, w którym epidemia - w drugim kwartale tego roku - postawiła tylko wyraźny akcent - tłumaczyła w czasie konferencji Forum Rynku Nieruchomości Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS).
Lockdown zastał deweloperów w sytuacji, kiedy - choćby chcieli - nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży większej liczby mieszkań. Przyczyną takiego stanu są problemy z pozyskaniem gruntów pod budowę, rosnące koszty budowy, a przede wszystkim wydłużające się procedury urzędowe związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji.
- Deweloperzy, gdyby mogli budować, to by budowali. Ale wiele realizacji na gruntach nabytych przez deweloperów nie znalazła się na rynku, bo było to niemożliwe ze względów proceduralnych. W ciągu ostatnich pięciu lat proces inwestycyjny wydłużył się dwa do trzech razy. I raczej tu się nic nie zmieni - mówił podczas konferencji Andrzej Biernacki, prezes firm Ekolan i Kameralnie oraz prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Andrzej Biernacki ze spokojem przyznał jednocześnie, że w niepewnych czasach branża mieszkaniowa jest najbardziej pewna. A popytowej stabilności na trójmiejskim rynku upatruje w jego charakterystyce: sprzedawane są tu mieszkania zarówno "do mieszkania", jak i przeznaczone na wynajem - nie brakuje tu nabywców inwestycyjnych. Warto przy tym jednak zauważyć, że w tym pierwszym przypadku możliwości nabywcze ograniczają banki, które w obawie przed pokryzysową stabilnością swoich klientów zaostrzyły politykę - o kredyt jest trudniej, a część nabywców w ogóle go nie dostanie.
Czytaj więcej: jak po epidemii banki zmieniły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych
- Jesteśmy jednak umiarkowanymi optymistami. Ten optymizm opiera się na lepszych, niż przewidywał scenariusz pesymistyczny, wynikach sprzedaży w drugim kwartale. Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach spadła o 55 procent, ale spadkowi temu towarzyszyła równoległa redukcja podaży. W związku z proceduralnymi trudnościami deweloperów z wprowadzaniem nowych inwestycji do sprzedaży na rynek trafiła mniejsza niż dotychczas liczba nowych mieszkań, dlatego w najbliższych miesiącach nie należy się obawiać nadpodaży, rynek wyhamował - tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. - Równocześnie już w czerwcu klienci wrócili do biur sprzedaży, a odsetek tzw. zwrotów będących konsekwencją ogłoszenia epidemii, czyli mieszkań, które wróciły do oferty deweloperów po wcześniejszej rezerwacji, wyniósł w Trójmieście w II kwartale zaledwie 17 procent.
Ceny pozostały bez zmian
W czasie oczekiwania na wielkie spadki i załamania wielu inwestorów z gotówką w ręku oczekiwało na okazje - bankructwa i upadłości, które nieruchomości pozwolą nabyć poniżej cen rynkowych. Niewiele było takich przypadków. Tymczasem obniżka stóp procentowych do prawie zerowego poziomu spowodowała, że te osoby, które środki w bankach trzymały "na czarną godzinę", zaczęły zastanawiać się nad zakupami nieruchomości, bo w tej sytuacji pieniądze nie tylko przestały zarabiać, ale wręcz tracą na wartości.
Do oczekiwanego spadku cen w Trójmieście nie doszło, a nawet jeśli patrzeć na ceny mieszkań w najprostszy sposób, tj. porównując średnie, można zauważyć wzrosty. Przed takim spojrzeniem w komentarzu dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przestrzega jednak Andrzej Biernacki.
- Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku. Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6 tys. zł za m kw. stanowiły 80 proc. w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10 000 zł pozostałe 20 proc. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10 tys. zł, jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60 i 40 proc. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 proc., mimo że realne ceny za 1 m kw. utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja, z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo że w rzeczywistości uległy one obniżce o ok. 2-3 proc. - czytamy w komentarzu.
Dokładnie taką samą prawidłowość zaobserwowano w JLL.
- Trójmiasto znalazło się teraz w bardzo ciekawym momencie. Projekty deweloperskie, które zostały wprowadzone do sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku, były przygotowywane od dawna, a pewien rodzaj przypadku spowodował, że doszło do kumulacji kilku drogich projektów w tym samym czasie - w Gdańsku i w Gdyni. To sprawiło, że w Trójmieście średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na rynku pierwotnym poszła gwałtownie w górę. Gdyby do wyliczenia średniej nie brać pod uwagę tych właśnie drogich mieszkań, to nie mielibyśmy do czynienia ze wzrostami w żadnym indeksie - ani mieszkań wprowadzanych ani sprzedanych - zauważyła Katarzyna Kuniewicz.
Analitycy dostrzegają, że w Trójmieście wcześniej czy później dojdzie do spadku średnich cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach statystycznym efektem wprowadzania do sprzedaży większej niż dotychczas liczby projektów z segmentu popularnego może być spadek średnich cen nowych mieszkań, których sprzedaż deweloperzy trójmiejscy będą rozpoczynali w kolejnych kwartałach. Natomiast spektakularne zmiany nie nastąpią natychmiast, bo przygotowanie projektu mieszkaniowego do sprzedaży i realizacji trwa wiele miesięcy. Zmiany indeksów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym będą zatem widoczne dopiero w perspektywie czterech-pięciu kwartałów - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Na tempo, w jakim reaguje rynek, w swoim komentarzu uwagę zwraca także Andrzej Biernacki.
- Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym w 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek liczby sprzedanych mieszkań wyniósł 34 proc., a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70 proc. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10 proc. Rynek potrzebował aż pięciu lat, by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem - napisał Biernacki.
Mieszkania inwestycyjne
Pandemiczne zawirowania ostudziły zapędy nabywców, którzy mieszkania kupowali na wynajem. Rynek trójmiejski od lat był postrzegany jako miejsce, gdzie na wynajem kupować się opłaca. Słabszy sezon pod kątem najmu krótkoterminowego otworzył nieco oczy nabywcom, którzy spodziewali się wiecznego eldorado. Jest szansa, że mieszkań na wynajem będzie budowanych więcej, a zwyczajne życie powoli wróci do tych części miasta, z których zostało wyparte przez krótkoterminowych najemców.
- Pandemia ostudziła nieco zapędy inwestorów indywidualnych zamierzających przeznaczyć zakupione mieszkanie do najmu krótkoterminowego, co prawidłowo odczytali deweloperzy trójmiejscy i w II kwartale wprowadzili do sprzedaży wyraźnie mniej mieszkań przygotowanych z myślą o tej grupie niż rok temu. Możemy oczekiwać, że w najbliższych kwartałach do sprzedaży będą wprowadzane w coraz większej liczbie inwestycje "do mieszkania", co spowoduje stopniową zmianę obrazu rynku trójmiejskiego, na którym w poprzednich latach nawet 80 procent mieszkań w niektórych projektach, projektowanych było pod wynajem - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Według obserwacji doradców rynek najmu będzie się zmieniał - z indywidualnego rozproszenia coraz śmielej wędrował będzie w kierunku najmu instytucjonalnego, a wraz z porządkowaniem prawa zapewne także REIT-ów (to fundusze, które w nieruchomości, w zorganizowany sposób, inwestować pozwalają indywidualnym nabywcom).
- Jest w tej chwili wielu inwestorów instytucjonalnych, którzy negocjują duże zakupy na rynku mieszkaniowym. Spodziewam się, że pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji w tym zakresie. Nasi polscy deweloperzy przystosowują się do takich klientów, budują coraz więcej pod ich potrzeby i zaczynają konsultować z nimi takie produkty - mówił w czasie Forum Rynku Nieruchomości Daniel Bienias, dyrektor marketingu w firmie doradczej CBRE, która, co prawda, na co dzień zajmuje się głównie rynkiem komercyjnym, ale też dzięki temu z dużymi inwestorami ma do czynienia. - Mamy świadomość, że nabywcom coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania, więc rynek najmu wydaje się bardzo przyszłościowy.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Opinie (353) ponad 10 zablokowanych
-
2020-08-30 12:36
Pani Budnik tradycyjnie swoimi słowami cieszy się na ew obniżki cen a tu ZONK
Jak drożało tak drożeje.
- 10 5
-
2020-08-30 12:38
Mieszkania w dłuższej perspektywie będą drożały. (2)
Ekspert jasno potwierdza, że kredyty będą ciężko dostępne a najem to przyszłość.
Ludzie z kasą będą kupować i zarabiać na najmie a biedniejsi pracować i wynajmować.
Czyli tak jak na zachodzie europy. Bo do niej dążymy.- 54 17
-
2020-08-30 18:57
No właśnie by się przydało,
żeby kredyty były trudno dostępne, a stopy procentowe wysokie. Wtedy ceny mieszkań spadną
- 14 1
-
2020-08-31 09:34
W kraju gdzie mieszakam
prawie 70% spoleczenstwa mieszka w wynajmowanych mieszakniach. Koszt zakupu swoja droga, ale tu koszt utrzymania mieszaknia jest absurdalny. W Polsce, wbrew temu co powszechnie sie sadzi, jest mieszkaniowe eldorado i mieszkania sa tanie. Dlatego jest tylu inwestorow zagranicznych.
- 6 3
-
2020-08-30 12:39
Bzdura! (3)
Bzdura! Takie artykuły finansują deweloperzy, aby utrzymać sprzedaż, a ceny spadają i będą spadać! Popyt kształtuje ceny, powstrzymajcie się z zakupem, a za rok może nawet kilkadziesiąt procent w dół, warto poczekać!
- 55 29
-
2020-08-30 12:42
Jeszcze smoki, zapomniałeś o nich. One też byly w tej bajce
- 22 6
-
2020-08-30 13:40
a kto niby jest najwieszym pracodawca tego portalu.
- 3 1
-
2020-08-31 10:52
Karlos , posłucham cię i nie już w życiu nie kupię bo jesteś taki mądry i przewidujesz fiuczer.
- 5 0
-
2020-08-30 13:05
Ale pospadaja ceny juz niedlugo jak nie beda schodzic
Taki rynek
- 16 8
-
2020-08-30 13:07
(4)
W centrum miasta będą zawsze drogie ceny, stodoły w lesie, nawet super umeblowane będą za 50 tysięcy, razem z kombajnem.
Miłego dnia- 43 5
-
2020-08-30 13:40
tylko centrum miasta to zaledwie 2-2,5 km (2)
- 2 2
-
2020-08-30 15:00
(1)
To centrum Oliwy, centrum Przymorza, Żabianki i itd, wszędzie gdzie są żłobka, przedszkola i szkoły oraz place zabaw, mieszkania będą drogie.
Dzielnice przy obwodnicy miasta i dalej we wsiach będą za kilkadziesiąt tysięcy Złotych
Takie czasy.- 11 3
-
2020-08-31 12:38
Mhmm, na pewno..
- 1 0
-
2020-08-30 15:46
drogie ceny powiadasz?
dalej nie warto czytać
- 6 4
-
2020-08-30 13:10
serio ? (2)
zainteresowanym proponuję polubić kilkanaście nieruchomości na znanym i lubiany portalu OL i ten X na końcu. Obserwujcie jak długo niektóre mieszkania są już w ofercie, zobaczycie też jak co jakiś czas spadają ich ceny.
Jedno co też zauważyłem, to developery na początku pandemii z góry założyli co się wydarzy i też można było zauważyć nieprawdopodobny wręcz szybki wzrost :)
poza tym ofert jest coraz mniej.
serio, rozumiem potrzebę takich artykułów ale tzw "średnie" tutaj są bardzo nietrafione.
Nie należę do tych którzy akurat teraz muszą kupić czy też sprzedać, ale jestem bardzo ciekaw co się wydarzy od października.- 35 5
-
2020-08-30 18:31
ja (1)
Nie śledzę statystyk ale kilkoro znajomych planowało zakup większego mieszkania, domu, mieszkania inwestycyjnego itd. i w związku z niepewną sytuacją wstrzymało się od podejmowania decyzji o zaciąganiu kredytów czy wydawaniu gotówki. Deweloperzy zapewniają że u nuch wsxtstko ok. Może. Po znajomych widzę że ze sa jednak ostrożni
- 15 2
-
2020-09-01 10:57
W kwestii kredytu - zgadzam sie. Byloby dosc nierozsadnie pakowac sie w kredyty aktualnie, ale jesli ktos ma gotowke na 100% mieszkania - tutaj trzeba sie zastanowic nad inflacja, czy nie przechowac jej w innej formie (nie koniecznie mieszkania)
- 1 0
-
2020-08-30 13:12
XXI wiek (3)
Dach nad głową stał się dobrem luksusowym. Ludzi ze średniowiecza by to rozśmieszyło. Bawcie się dobrze.
- 66 2
-
2020-08-30 15:01
(2)
Wróć do nich do średniowiecza i żyj na poziomie.
Miłej podróży.- 9 15
-
2020-08-30 16:34
Za to (1)
Za to jutro będą świętować styropianuszki - tylko gdzie oni by mieszkali gdyby im Gierek nie wybudował.
- 4 2
-
2020-08-30 20:28
to nie gierek sam budowal ale wlasnie ci ludzie
- 2 2
-
2020-08-30 13:13
45 m2 (7)
Całe szczęście że kupiłem w 2012 w Borkowie za 3500 zł metr bo dziś nie było by mnie stac!
- 21 17
-
2020-08-30 15:02
W Borkowie jest Stokrotka więc
masz gdzie kupić wódkę.
Baja życie.- 31 4
-
2020-08-30 16:58
A gdzie to jest? (2)
Dalej trójmiasto?
- 10 3
-
2020-08-31 09:59
(1)
No przecież napisał, że w Borkowie, a nie Gdańsku-Borkowie. To jakaś wioska za Gdańskiem jest...
- 5 3
-
2020-08-31 12:15
Spójrz na mapę
Granica jest w zasadzie jedynie administracyjna. Funkcjonalnie Borkowo niczym się nie różni od osiedli, z którymi sąsiaduje.
- 3 4
-
2020-08-31 10:03
rzeczywiście wygrałeś życie (2)
Mieszkać w jakimś śmiesznym Borkowie, pewnie standard mieszkania słaby
- 4 6
-
2020-08-31 12:13
No tak, prestiż przede wszystkim (1)
Ja mieszkam przy samej granicy Gdańska z Borkowem i sobie chwalę tę miejscówkę. Cicho, spokojnie, zielono. Nie każdy lubi lans w zgiełku i smrodzie spalin.
- 4 3
-
2020-08-31 14:58
Nie wiem jak można mieszkać bez sauny albo chociaż siłowni
Gdzie ta przyjemność z życia, to jak jeździć passatem 1,9tdi
- 1 0
-
2020-08-30 13:26
Lepiej zapytajcie czy trojmiasto, a szczegolnie Gdańsk jest zdrowy do życia. (4)
Jest tutaj morze, są lasy i dużo jodu w powietrzu. Gdańszczanie to szczęściarze. Żyją w miejscu, gdzie można pooddychać pełną piersią. Muszą być zdrowi jak ryba myśli wielu, przyjeżdżając do miasta nad Motławą na wakacyjny (i nie tylko) wypoczynek. Czy to dobry kierunek? Jak pokazują dane Krajowego Rejestru Chorób Nowotworowych, Pomorze notuje największą liczbę zachorowań na raka z wszystkich województw w Polsce. Nowotwory wykrywa się tutaj u ponad 450 mężczyzn i ponad 300 kobiet (na 100 tys. osób). Podobnie wysoki odsetek chorych na raka występuje w Gdańsku. Aby monitorować ich liczbę, doszukać się przyczyn i w razie konieczności niezwłocznie pospieszyć z pomocą, powstał nowatorski projekt stworzenia mapy zachorowań na nowotwory w poszczególnych dzielnicach miasta.
- 43 5
-
2020-08-30 18:39
(1)
Dużo wykrywa się nowotworów, bo diagnostyka onkologiczna w Gdańsku na wysokim poziomie
- 8 14
-
2020-08-30 19:19
Jak juz go wykryjesz, to ci go sprawnie potwierdza...
U mnie 6 (szesciu) diagnostow usg "nie zauwazylo" 4cm guza... Wykryl go "fachura" dorabiajacy na badaniach fundowanych przez pracodawcow. Dotyczacych zupelnie innej czesci ciala ale z zawodowej starannosci zerknal tez gdzie indziej.
- 16 0
-
2020-08-30 20:12
Bzdury.
Sprawdź gdzie jest najdłuższa średnia życia w Polsce. Właśnie w Pomorskim.
To że wyrywają nowotwory to jedno bo jest super klinika ale najdłużej się żyje.- 4 10
-
2020-09-01 12:06
Daj nr do dealera, dobry towar musi mieć.
- 0 0
-
2020-08-30 13:27
Janusz nie expert, (3)
Uwazam,zeby ceny mieszkan spadly powinno sie
Usprawnic proces budowania czyli ulatwienia prawne dla dewoleperow,
budownie domo,blokow modulowych czyli powrot wielkiej plyty ,budowanie bylo by szybsze a zatem tansze,
zerowy vat dla ludzi na pierwsze mieszkanie dla inwestorow handlarzy wyzszy vat,
zerowy vat na domy ekologiczne ,budowane z drewna,
pozbycie sie jakichkolwiek posrednikow ,
brak oplat u notariusza na zakup pierwszego mieszkania.
Zmiany wprowadzane nie wszystkie na raz bo wzmozy to popyt rozgrzeje rynek i ceny bede dalej na tym samym poziomie.- 3 14
-
2020-08-30 13:35
dlaczego ktos ma za ciebie cos budowac
dzialke kupujesz i budujesz dom.
- 4 2
-
2020-08-30 13:39
ale to jest tak, ze domy sa drogie
bo jak sie przesledzi to tam gdzie sa mniejsze koszty zycia mieszkanie kupisz po taniosci.
To grzanie kosztów zycia przez samorzad od lat powduje, ze w mieszkani inwestuja tylko ci co zajmuja sie wynajmem i posrednictwem. I tak kolo sie zamyka.- 1 1
-
2020-08-31 09:43
mieszkania beda tansze
jak zostanie opracowana i wdrozona tania technologia produkcji. Ale wtedy maja problem Ci ktorzy juz kupili, bo nowe mieszkania "zepsuja" rynek...
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.