- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Epidemia nie zmieniła cen mieszkań w Trójmieście
Wieszczone na początku epidemii tsunami na rynku mieszkaniowym nie nadeszło: jak dotąd w Trójmieście ceny nie spadły, a przy najprostszym porównaniu - średnich - nawet wzrosły. Deweloperzy na wiele miesięcy przed wybuchem epidemii wolniej wprowadzali na rynek nową ofertę, więc nie ma również co się spodziewać, że nadpodaż przyniesie falę rynkowych okazji.
Epidemia trwa, nieco się do niej przyzwyczailiśmy, podobnie jak rynek mieszkaniowy, który jak wszystkie inne dziedziny naszego życia na chwilę się zatrzymał, ale wcale nie wykonał salto mortale. Po pół roku od ogłoszenia pierwszych obostrzeń można pokusić się o podsumowanie. I jest tu mowa raczej o stabilizacji i uspokojeniu niż gwałtownych skokach.
Sprzedaż spadała od 2017 roku
- Analiza danych, którymi dysponuje JLL [dotyczą one rynku pierwotnego - dop. red.] jednoznacznie potwierdza cykliczność popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Nie powinna zatem nikogo dziwić korekta popytu, którą obserwowaliśmy na rynku trójmiejskim po rekordowym 2017 roku. Sprzedaż odnotowana przez JLL w pierwszej połowie 2020 roku odpowiada efektywnemu popytowi z pierwszej połowy 2016. Mamy zatem do czynienia z normalnym mechanizmem rynkowym, w którym epidemia - w drugim kwartale tego roku - postawiła tylko wyraźny akcent - tłumaczyła w czasie konferencji Forum Rynku Nieruchomości Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS).
Lockdown zastał deweloperów w sytuacji, kiedy - choćby chcieli - nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży większej liczby mieszkań. Przyczyną takiego stanu są problemy z pozyskaniem gruntów pod budowę, rosnące koszty budowy, a przede wszystkim wydłużające się procedury urzędowe związane z przygotowaniem inwestycji do realizacji.
- Deweloperzy, gdyby mogli budować, to by budowali. Ale wiele realizacji na gruntach nabytych przez deweloperów nie znalazła się na rynku, bo było to niemożliwe ze względów proceduralnych. W ciągu ostatnich pięciu lat proces inwestycyjny wydłużył się dwa do trzech razy. I raczej tu się nic nie zmieni - mówił podczas konferencji Andrzej Biernacki, prezes firm Ekolan i Kameralnie oraz prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Andrzej Biernacki ze spokojem przyznał jednocześnie, że w niepewnych czasach branża mieszkaniowa jest najbardziej pewna. A popytowej stabilności na trójmiejskim rynku upatruje w jego charakterystyce: sprzedawane są tu mieszkania zarówno "do mieszkania", jak i przeznaczone na wynajem - nie brakuje tu nabywców inwestycyjnych. Warto przy tym jednak zauważyć, że w tym pierwszym przypadku możliwości nabywcze ograniczają banki, które w obawie przed pokryzysową stabilnością swoich klientów zaostrzyły politykę - o kredyt jest trudniej, a część nabywców w ogóle go nie dostanie.
Czytaj więcej: jak po epidemii banki zmieniły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych
- Jesteśmy jednak umiarkowanymi optymistami. Ten optymizm opiera się na lepszych, niż przewidywał scenariusz pesymistyczny, wynikach sprzedaży w drugim kwartale. Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach spadła o 55 procent, ale spadkowi temu towarzyszyła równoległa redukcja podaży. W związku z proceduralnymi trudnościami deweloperów z wprowadzaniem nowych inwestycji do sprzedaży na rynek trafiła mniejsza niż dotychczas liczba nowych mieszkań, dlatego w najbliższych miesiącach nie należy się obawiać nadpodaży, rynek wyhamował - tłumaczyła Katarzyna Kuniewicz. - Równocześnie już w czerwcu klienci wrócili do biur sprzedaży, a odsetek tzw. zwrotów będących konsekwencją ogłoszenia epidemii, czyli mieszkań, które wróciły do oferty deweloperów po wcześniejszej rezerwacji, wyniósł w Trójmieście w II kwartale zaledwie 17 procent.
Ceny pozostały bez zmian
W czasie oczekiwania na wielkie spadki i załamania wielu inwestorów z gotówką w ręku oczekiwało na okazje - bankructwa i upadłości, które nieruchomości pozwolą nabyć poniżej cen rynkowych. Niewiele było takich przypadków. Tymczasem obniżka stóp procentowych do prawie zerowego poziomu spowodowała, że te osoby, które środki w bankach trzymały "na czarną godzinę", zaczęły zastanawiać się nad zakupami nieruchomości, bo w tej sytuacji pieniądze nie tylko przestały zarabiać, ale wręcz tracą na wartości.
Do oczekiwanego spadku cen w Trójmieście nie doszło, a nawet jeśli patrzeć na ceny mieszkań w najprostszy sposób, tj. porównując średnie, można zauważyć wzrosty. Przed takim spojrzeniem w komentarzu dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich przestrzega jednak Andrzej Biernacki.
- Średnia wyliczana jest z cen we wszystkich segmentach mieszkań (od najtańszych po najdroższe) i nie uwzględnia, jak w danym okresie zmienia się struktura rynku. Załóżmy, że w jednym kwartale mieszkania popularne po średnio 6 tys. zł za m kw. stanowiły 80 proc. w całej puli sprzedaży, a mieszkania premium ze średnią ceną 10 000 zł pozostałe 20 proc. W kolejnym kwartale mieszkania popularne dalej będą sprzedawane po 6.000 zł, a premium po 10 tys. zł, jednak zmieni się struktura sprzedaży i udział mieszkań popularnych i premium będzie wynosił odpowiednio 60 i 40 proc. Statystyki tego kwartału wykażą wzrost cen o 11,7 proc., mimo że realne ceny za 1 m kw. utrzymały się na tym samym poziomie. To jest dokładnie ta sytuacja, z którą spotykamy się obecnie. Ponieważ spadek sprzedaży mieszkań popularnych w II kwartale 2020 roku był dużo większy niż mieszkań z wyższych segmentów rynku, to statystyki mówią o wzroście cen, mimo że w rzeczywistości uległy one obniżce o ok. 2-3 proc. - czytamy w komentarzu.
Dokładnie taką samą prawidłowość zaobserwowano w JLL.
- Trójmiasto znalazło się teraz w bardzo ciekawym momencie. Projekty deweloperskie, które zostały wprowadzone do sprzedaży w drugim kwartale 2020 roku, były przygotowywane od dawna, a pewien rodzaj przypadku spowodował, że doszło do kumulacji kilku drogich projektów w tym samym czasie - w Gdańsku i w Gdyni. To sprawiło, że w Trójmieście średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty na rynku pierwotnym poszła gwałtownie w górę. Gdyby do wyliczenia średniej nie brać pod uwagę tych właśnie drogich mieszkań, to nie mielibyśmy do czynienia ze wzrostami w żadnym indeksie - ani mieszkań wprowadzanych ani sprzedanych - zauważyła Katarzyna Kuniewicz.
Analitycy dostrzegają, że w Trójmieście wcześniej czy później dojdzie do spadku średnich cen mieszkań.
- W kolejnych miesiącach statystycznym efektem wprowadzania do sprzedaży większej niż dotychczas liczby projektów z segmentu popularnego może być spadek średnich cen nowych mieszkań, których sprzedaż deweloperzy trójmiejscy będą rozpoczynali w kolejnych kwartałach. Natomiast spektakularne zmiany nie nastąpią natychmiast, bo przygotowanie projektu mieszkaniowego do sprzedaży i realizacji trwa wiele miesięcy. Zmiany indeksów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym będą zatem widoczne dopiero w perspektywie czterech-pięciu kwartałów - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Na tempo, w jakim reaguje rynek, w swoim komentarzu uwagę zwraca także Andrzej Biernacki.
- Proces zmian cen mieszkań jest jednak dużo powolniejszy. Po kryzysie finansowym w 2008 roku w ciągu kolejnych 12 miesięcy spadek liczby sprzedanych mieszkań wyniósł 34 proc., a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji zmalała o 70 proc. W tym samym czasie średnie ceny porównywalnych mieszkań spadły o 10 proc. Rynek potrzebował aż pięciu lat, by w 2013 roku ceny obniżyły się do najniższego poziomu pomiędzy 2007 a 2020 rokiem - napisał Biernacki.
Mieszkania inwestycyjne
Pandemiczne zawirowania ostudziły zapędy nabywców, którzy mieszkania kupowali na wynajem. Rynek trójmiejski od lat był postrzegany jako miejsce, gdzie na wynajem kupować się opłaca. Słabszy sezon pod kątem najmu krótkoterminowego otworzył nieco oczy nabywcom, którzy spodziewali się wiecznego eldorado. Jest szansa, że mieszkań na wynajem będzie budowanych więcej, a zwyczajne życie powoli wróci do tych części miasta, z których zostało wyparte przez krótkoterminowych najemców.
- Pandemia ostudziła nieco zapędy inwestorów indywidualnych zamierzających przeznaczyć zakupione mieszkanie do najmu krótkoterminowego, co prawidłowo odczytali deweloperzy trójmiejscy i w II kwartale wprowadzili do sprzedaży wyraźnie mniej mieszkań przygotowanych z myślą o tej grupie niż rok temu. Możemy oczekiwać, że w najbliższych kwartałach do sprzedaży będą wprowadzane w coraz większej liczbie inwestycje "do mieszkania", co spowoduje stopniową zmianę obrazu rynku trójmiejskiego, na którym w poprzednich latach nawet 80 procent mieszkań w niektórych projektach, projektowanych było pod wynajem - przewiduje Katarzyna Kuniewicz.
Według obserwacji doradców rynek najmu będzie się zmieniał - z indywidualnego rozproszenia coraz śmielej wędrował będzie w kierunku najmu instytucjonalnego, a wraz z porządkowaniem prawa zapewne także REIT-ów (to fundusze, które w nieruchomości, w zorganizowany sposób, inwestować pozwalają indywidualnym nabywcom).
- Jest w tej chwili wielu inwestorów instytucjonalnych, którzy negocjują duże zakupy na rynku mieszkaniowym. Spodziewam się, że pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku będziemy świadkami kilku spektakularnych transakcji w tym zakresie. Nasi polscy deweloperzy przystosowują się do takich klientów, budują coraz więcej pod ich potrzeby i zaczynają konsultować z nimi takie produkty - mówił w czasie Forum Rynku Nieruchomości Daniel Bienias, dyrektor marketingu w firmie doradczej CBRE, która, co prawda, na co dzień zajmuje się głównie rynkiem komercyjnym, ale też dzięki temu z dużymi inwestorami ma do czynienia. - Mamy świadomość, że nabywcom coraz trudniej będzie uzyskać kredyt na zakup mieszkania, więc rynek najmu wydaje się bardzo przyszłościowy.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Opinie (353) ponad 10 zablokowanych
-
2020-08-30 18:19
60% kredytów hipotecznych jest na rachunkach 20% najlepiej zarabiających osób w Polsce (6)
To wszystko jest kupowane pod inwestycje.
Kupują masowo i zawyżają ceny nieruchomości by klasy średniej nie było stać na zakup tylko była zmuszoną od nich wynajmować i tym samym spłacać ich kredyty inwestycyjne które zaciągnęli na lepszych warunkach niż przeciętny kowalski z uwagi na wyższy wkład własny i platynową kartę. Tym sposobem bogaci będą bogatsi a klasa średnia nigdy się nie wybije na swoje.- 37 1
-
2020-08-30 22:41
(3)
prawdziwą klasę średnią stać na mieszkanie, pozdrawiam
- 6 6
-
2020-08-31 01:56
(2)
Z pensji to na pewno Ciebie nie stać500 klocków nie zarabiasz w m-c.
- 2 2
-
2020-08-31 09:19
No klasa średnia raczej ma firmę a nie siedzi na pensji haha
- 0 5
-
2020-08-31 09:44
W miesiąc chcesz na mieszkanie zarobić? Powodzenia
- 3 1
-
2020-08-31 09:20
To że ktoś zarabia średnia krajową nie znaczy że jest z klasy średniej
- 4 0
-
2020-08-31 09:51
kiedyś krążyła definicja klasy średniej
nie pamiętam całości ale były tam takie warunki jak zajmowanie stanowiska kierowniczego i mieszkanie w domu - tak więc problemy mieszkaniowe klasy średniej nie dotyczą, oni mieszkają w domach
- 2 0
-
2020-08-30 18:35
Kpina to prowizje dla pośredników (4)
Ja to nie mogę pojąć jednej rzeczy, dlaczego gdy sprzedający decydują się sprzedać mieszkanie korzystając z usług pośrednictwa, to i kupujący również maszu ponieść tego koszt? Nie wszędzie, ale w większości przypadków tak jest, co jest oburzające bo jakbym chciała jako kupująca skorzystać z usług pośrednika żeby mi wyszukał mieszkanie to bym sie do niego zgłosiła, a jak ja sobie sama wyszukuje mieszkań i sama dzwonie i oglądam i mam za to płacić komuś kto i tak z reguły nie wie nic na temat danego mieszkania bądź wie niewiele to jaka w tym logika? Nawet ci sprzedający sami przychodzą na te prezentacje i odpowiadają na większość pytań bo pośrednik oczywiście nie wie,to po cholere Ci pośrednicy??
- 39 0
-
2020-08-30 19:09
Kasa Misiu kasa
I tylko tyle
- 1 2
-
2020-08-30 19:23
Frajerzy
nie musza płacić prowizji pośrednikowi z którym nie maja umowy, a jak widać dają się wydmuchać żeby nie użyć innego słowa
- 7 1
-
2020-08-31 08:54
Dla mnie to jest w ogole jakas farsa
korzystac z uslug posrednika. Jaki to problem wystawic mieszkanie na sprzedaz lub wynajem na portalu? I odwrotnie. Nie potrzebuje posrednika, aby mi powiedzial czy chce 2 czy 3 pokojowe mieszkanie lub czy chce mieszkac na orunii czy w oliwie.
- 11 0
-
2020-08-31 09:03
jako pośrednik potwierdzam, że
wymuszanie od drugiej strony transakcji podpisania umowy pośrednictwa, podczas gdy ta druga strona de facto żadnych czynności nie zlecała, i tym samym uzależnianie prezentacji mieszkania od podpisania takiej umowy - to działanie nieetyczne i na szkodę klienta faktycznego, czyli sprzedającego; proszę zawsze stanowczo odmawiać i żądać prezentacji nieruchomości. Pośrednik ma obowiązek to uczynić w ramach swojej umowy ze sprzedającym i tyle
- 8 0
-
2020-08-30 19:02
Ceny nie reagują od razu, wiosną 2021 będzie można coś powiedzieć
- 17 3
-
2020-08-30 19:39
Paradoksalnie covid zapobiegł korekcie. Żadnej korekty nie będzie (1)
Przed pandemią korekta była kwestią czasu. Pandemia to wszystko zmieniła, januszerka nas podatników wydoiła (przy pomocy rządu) z tzw. tarczy antykryzysowej, deweloperzy ograniczają podaż, dodatkowo inflacja galopuje bo dodrukowano mld złotych. Dodruk (inflacja) i ograniczenie podaży sprawia, że ceny mieszkań nie spadną. Nie łudźcie się, ceny nie spadną. Wielu zarobiło kupę kasy na tej tarczy. Jedyna dobra wiadomość to taka, że ceny raczej nie będą już rosnąć i będzie można poprzebierać bez presji czasu.
- 15 6
-
2020-08-30 21:43
spadną
nie ma innej opcji, to tyko kwestia czasu
- 1 2
-
2020-08-30 19:57
(2)
Kurde
A pisali tu eksperci, że spadną o połowę.
W sumie od jakiś 10 lat tak piszą.- 16 5
-
2020-08-30 21:04
(1)
"Jakichś", o matko. Nie zwykłem czepiać się błędów, ale litości. Wymądrzasz się, a pisać nie potrafisz. To żenujące prawda?
- 2 3
-
2020-08-30 22:19
Pewnie jest to żenujące.
Popełnialam błędy, ale staram się nad tym pracować i na szczęście dla wszystkich nie zarabiam na życie znajomością ortografii.
Dla mnie bardziej żałosne to stary koń mieszkający z matką lub czekający na śmierć babci bo ma mieszkanie
W jakiej jesteś grupie?- 5 1
-
2020-08-30 21:16
Mam do Was pytanka (5)
Dopuszczacie możliwość inwestowania w nieruchomości, czy państwo powinno tego zakazać? Kto powinien ustalać cenę mieszkania? Czy ktoś może mieć więcej niż jedna nieruchomość? Czy jak ktoś ma więcej nieruchomości to powinien mieć prawo je wynajmować? Czy państwo powinno każdemu wybudować i przekazać na własność nieruchomość? Czy dopuszczacie czerpanie zysków z posiadanego majątku czy powinno być to zakazane?
- 6 9
-
2020-08-31 11:34
Pytanka (3)
Za dużo tych pytań. Mi się wydaje że od 30 lat w Polsce nie ma kompletnie żadnej polityki mieszkaniowej i sytuacja robi się bardzo dziwna. Mieszkania stały się przedmiotem lokowania kapitału. Zmusza to wielu młodych do opuszczenia kraju bo poprostu zostali wykluczeni z rynku nieruchomości. Z drugiej strony tysiące mieszkań stoi pustych. Sytuacja robi się patowa. Jeśli rząd z tym nic nie zrobi to poprostu za jakiś czas zaczną powstawać fawele i bedziemy mieć trzeci świat.
- 0 2
-
2020-08-31 11:54
Z tymi pytankami (2)
to pisze trochę ironicznie. Nie miejcie pretensji do ludzi ze uciekają z kapitałem w nieruchomości. Winne jest temu państwo. Politycy zamiast skopiować kilka rozwiązań z Europy zachodniej w kwestii budownictwa socjalnego skupiają się na rozkradaniu miliardów i rozdawaniu jałmużny swojemu elektoratowi, za która mogą sobie kupić co najwyżej kilka kartonów w castoramie. Ludzie w większości ciężko pracują żeby odłożyć trochę kasy i wola ja ulokować w beton niż pozwolić się okraść vide OFE, inflacja, podatki. Ile mieszkań na wynajem państwo mogłoby wybudować za kasę na Rydzyka, górników, 500 +, 13 emerytury, łapówki dla amerykańskich lobbystów, komisje smoleńskie, kolekcje czartoryskich, przestarzały sprzęt wojskowy, fundacje i agencje, kasę dla kolegów w spółkach SP, samoloty dla VIP, i setki milionów wyprowadzone przez byłego ministra? Zadajcie sobie to pytanie a dopiero później atakujcie ludzi którzy zarabiają na obrocie nieruchomościami.
- 4 1
-
2020-08-31 12:31
Panstwo (1)
Państwo wcale nie musi budować mieszkań. Wystarczy odpowiednie prawo. Od nieruchomości praktycznie jest symboliczny podatek. Mieszkania latami mogą stać sobie puste aż w końcu się rozlecą. W tym czasie trzeba jeszcze utrzymać całą infrastrukture- policje żeby tych chałupin pilnowała itp. To wszystko jest przekombinowane.
- 0 0
-
2020-08-31 13:26
Państwo ma różne możliwości
wspierania budownictwa socjalnego, ale u nas niestety nie robi nic w tym kierunku. Zamiast tego wywala pieniądze na wskazane przeze mnie rzeczy. Każda forma wsparcia budownictwa socjalnego tych pieniądzu wymaga. A co do podniesienia podatków majątkowych to jestem za pod warunkiem, ze obniżeniu ulegną podatki obciążające prace.
- 0 0
-
2020-08-31 13:32
już odpowiadam
ceny powinien ustalać naczelnik (państwa)
absolutnie nie można posiadać więcej niż jedną nieruchomość
wynajem powinien być absolutnie zakazany
zdecydowanie nie można czerpać zysków z posiadanego majątku a na pewno nie bez zgody okolicznych Januszy 500+- 6 2
-
2020-08-30 21:49
Banka pęknie ale dopiero wtedy jak za kratki trafia władze i urzedasy Gdańska nie wczesniej!
Tylko w Gdańsku taki cyrk ze ogłaszają się złodziej zasypując ulotkami stare osiedla ze kupia kazdą ilość mieszkań!!Kto ma takie pieniądze by kupic mieszkania setkami!!W Gdańsku mafijna zaraza radzi sobie doskonale i pierze forsę .Cyrk w takiej skali jest tylko w Gdańsku !!
- 14 5
-
2020-08-30 21:52
nieruchomości to nie akcje
oczekiwanie korekty napompowanego rynku nieruchomości w ciągu 3 miesięcy (Q2 2020) to nieporozumienie, kryzys dopiero się rozpędza i nie ma innej opcji jak spadki cen
może jeszcze porównacie Q1 2019 do Q1 2020 jak pewien znany portal finansowy- 10 4
-
2020-08-30 21:56
Rozśmieszył mnie ten artykuł.
Czy naprawdę jeszcze ktoś da się nabrać na tak perfidny marketing?
- 23 3
-
2020-08-30 22:22
Ziemia zdrożała od marca średnio o 20% (3)
...ludzie kupują duże obszary rolne i po przekształceniu inwestują w mieszkania. Dla mędrców na rowerach inwestowanie w nieruchomości jest zawsze opłacalne. Czasami jest korekta lub krótka stagnacja cen lecz w skali 10lat zawsze w górę i to sporo.
- 7 8
-
2020-08-30 23:09
a kto będzie mieszkał w apartamentach wybudowanych w kartoflisku?
- 8 0
-
2020-08-31 06:51
(1)
powiedz mi gdzie w obrebie administracyjnym gdanska sa duze obszary rolne... ktorych nie wykupili jeszcze deweloperzy?
- 5 0
-
2020-08-31 16:52
Lipce nie są w obszarze administracyjnym Gdańska?
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.