- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (30 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 5 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Flipping nieruchomości: kupujesz, remontujesz, sprzedajesz
Jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości jest flipping, czyli zakup mieszkania lub domu, podniesienie jego standardu poprzez remont i nowe wykończenie oraz szybka sprzedaż z zyskiem. Pomoc w wyszukiwaniu mieszkań do remontu oferują pośrednicy, zapytaliśmy ich, ile można na tym zarobić.
Czym tak naprawdę jest flipping?
Chodzi o szybką transakcję. Po zakupie nieruchomości trzeba w możliwie krótkim czasie podnieść jej standard a potem szybko sprzedać z jak największym zyskiem. Dla osoby, która dysponuje środkami na zakup i remont nieruchomości brzmi to wręcz banalnie, jednak pośrednicy zaznaczają, że do transakcji takich należy podchodzić z dużą ostrożnością i rozsądkiem.
Przede wszystkim trzeba precyzyjnie oszacować budżet, jakim dysponujemy. Chodzi tu zarówno o oszczędności, jak i zdolność kredytową.
Sprzedaż mieszkania formalności 2022. Z biurem nieruchomości czy bez?
- Kolejnym krokiem jest rzetelna analiza cen sprzedaży nieruchomości w danej lokalizacji, po to, by wyliczyć ostateczny dochód. Często początkujący inwestorzy opierają swoje szacunki na kwotach, za które są wystawione nieruchomości na portalach. To poważny błąd. Trzeba pamiętać, że rzeczywiste ceny sprzedaży na rynku wtórnym mogą się różnić od tych widniejących w internecie nawet o ponad 10 procent - mówi Łukasz Wydrowski z Estatic Nieruchomości.
Czytaj także: Mieszkanie. Jak kupować, żeby w przyszłości zyskało na wartości?
W tym celu warto skorzystać z narzędzi, które zawierają bazy cen transakcyjnych. Jest to ważne już na etapie zakupu mieszkania na remontu.
- Niezależnie od budżetu, jaki chcemy przeznaczyć na taką operację, powinniśmy pamiętać o kilku podstawowych zasadach. Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić ceny sprzedanych mieszkań, aby mieć pewność, że cena zakupu jest adekwatna dla nieruchomości do remontu w danej okolicy - mówi Paweł Podbielski z White Wood Nieruchomości.
Kolejnym krokiem jest wybór ekipy remontowej.
- Sprawdzona, sprawna i uczciwa ekipa to klucz do sukcesu, jednak niełatwo o taką w Trójmieście. Istotna jest również dokładna analiza kosztów w oparciu o aktualne ceny materiałów wykończeniowych. Nie polegajmy na pojedynczych, często mylnych stwierdzeniach znajomych odnośnie cen. Należy samemu sprawdzić, jakie materiały są odpowiednie dla danego mieszkania i jakie warunki muszą spełniać - dodaje Paweł Podbielski.
Wśród czynników, o których powinniśmy pamiętać na każdym etapie realizacji są nie tylko początkowa cena nieruchomości, lokalizacja "w dobrej cenie" i dobrze oszacowane koszty, ale także czas poświęcony na zrealizowanie danej inwestycji. Samo poszukiwanie interesującej nieruchomości może także trwać kilka miesięcy.
- Niezależnie od budżetu nie warto kupować nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, bo żaden remont nie podniesie jej na tyle, by późniejsza sprzedaż była opłacalna - mówi Łukasz Wydrowski.
Lokalizacja a płynność
W tym rodzaju inwestowania kluczową rolę odgrywa płynność, dlatego skupiamy się raczej na małych mieszkaniach, z funkcjonalnym układem, w dobrych lokalizacjach lub w centrum miasta.
- Szukamy mieszkań do remontu, najlepiej kapitalnego, w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, ale najlepiej z nową elewacją. Cena zakupu musi być poniżej wartości rynkowej. Dobrze, jeśli możliwe jest wydzielenie dodatkowego pokoju lub otworzenie kuchni na pokój dzienny. Klienci oczekują nowoczesnych, przestronnych i jasnych wnętrz, przy czym wcale to nie musi oznaczać dużego metrażu - tłumaczy Piotr Zwoliński z Pepper House.
Zobacz także: cykl Aranżacje wnętrz czyli jak odmienić mieszkanie
Nie bierzemy jednak pod uwagę perspektyw wzrostu wartości nieruchomości w czasie, bo jest to inwestycja krótkoterminowa.
- Przy odpowiedniej ekipie remontowej i nakładach możemy uzyskać premię przy sprzedaży takiego mieszkania po generalnym remoncie, wykończonym zgodnie z aktualnymi trendami wnętrzarskimi. Jest olbrzymie zapotrzebowanie na mieszkania w centralnych dzielnicach, wykończone pod klucz i za takie mieszkania klienci są w stanie płacić więcej - dodaje Piotr Zwoliński. - Flipping jest dobrym pomysłem na inwestowanie, ale trzeba obiektywnie przyznać, że coraz trudniejszym. Coraz więcej inwestorów się tym zajmuje, przez co zaczyna brakować odpowiednich ofert.
Ryzyko
Podobnie jak każda inna inwestycja, flipping jest obarczony ryzykiem. W trakcie realizacji inwestycji mogą wyjść na jaw dodatkowe koszty, trzeba także brać pod uwagę nagłe zmiany na rynku nieruchomości.
- Zdarzają się sytuacje, gdy inwestor nie zarabia, a wręcz traci część środków. Zdecydowanie odradzam taką formę obracania środkami, jeśli są jedynymi oszczędnościami lub tym bardziej, gdy pochodzą one z kredytu otrzymanego na granicy zdolności kredytowej. W takiej sytuacji lepszym pomysłem jest zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gdyż daje pewność i stabilność uzyskiwanych przychodów - podkreśla Łukasz Wydrowski.
Czytaj także: Najem krótkoterminowy. Będą ograniczenia w prawie
Żeby nasza inwestycja miała szansę powodzenia powinniśmy uwzględnić kilka lub kilkanaście nadprogramowych tysięcy złotych, które pokryją ewentualne nieprzewidziane wydatki.
Co z podatkiem?
Potencjalny zysk z flippingu jest zazwyczaj jednorazowy. Jednak są osoby, które szybko się uczą i chcą takich transakcji wykonać więcej. Wtedy koniecznie brać trzeba pod uwagę także kwestie skarbowe.
- Szybka sprzedaż nieruchomości po jej zakupie, jeszcze przed upływem pełnych pięciu lat od nabycia może się wiązać z koniecznością zapłacenia podatku od uzyskanej nadwyżki. Należy więc skalkulować, czy konieczność jego uiszczenia, w połączeniu z kosztami zakupu i remontu nie pochłoną całego ewentualnego zysku. Istnieją oczywiście możliwości uniknięcia płacenia tego podatku, jednak przy regularnych inwestycjach tego typu staje się to dyskusyjne - mówi Tomasz Nikielski z Komnaty Nieruchomości.
Wbrew pozorom kwestie podatkowe nie są w przypadku tego rodzaju inwestycji zbyt proste.
- Najwięcej niewiadomych dotyczy podatku VAT w obrocie nieruchomościami i rozróżnienia kosztów remontu od ulepszenia - mówi Piotr Zwoliński.
Dochód ze sprzedaży możemy rozliczać podatkiem PIT w przypadku osób fizycznych i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub podatkiem CIT w przypadku spółek.
- W przypadku PIT opodatkowaniu stawką 19 proc. podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa - zauważa Piotr Zwoliński.
Do kosztów uzyskania przychodów zaliczane są koszty nabycia oraz wszystkie udokumentowane nakłady finansowe, które przyczyniły się do zwiększenia wartości nieruchomość w czasie jej posiadania. Kwota nakładów finansowych jest rozliczana na podstawie faktur VAT.
Czytaj także: czy można wynajmować nieruchomość zakupioną na "własne cele mieszkaniowe"
- Najczęstszym błędem początkujących inwestorów jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów ruchomości takich jak meble czy sprzęt RTV lub AGD, a także korzystanie z ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej zwolnienie z podatku w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie. Flipping nie jest celem mieszkaniowym i niestety wiele osób przekona się o tym dopiero na krótko przed okresem przedawnienia i będzie musiało zwrócić należny podatek z odsetkami - ostrzega Piotr Zwoliński.
Jeśli taką działalność wykonujemy regularnie, w sposób zorganizowany, to zgodnie z ustawą powinniśmy zarejestrować działalność gospodarczą.
- Przepisy są niejasne i podatne na różne interpretacje urzędów skarbowych. Tylko jedno jest jest pewne - jednorazowa transakcja nie może zostać uznana za działalność gospodarczą. W przypadku podatku CIT dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Podatek wynosi 19 proc. lub 15 proc. w przypadku małych podatników - dodaje Piotr Zwoliński.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (77) 5 zablokowanych
-
2018-07-08 10:04
Patent znany i lubiany (2)
W Polsce bardzo często, w odniesieniu do nieruchomości wygląda tak: kupujesz tanio od Miasta, zmieniasz za łapówkę plan zagospodarowania przestrzennego i dopiero budujesz czy sprzedajesz. Druga wersja flippingu po polsku, to kupujesz zabytek z dużą ustawową ulgą, trzy pożary i budujesz na wolnej działce. Taka deweloperka po wschodnioeuropejsku.
- 154 11
-
2018-07-08 16:44
maz znanego "mlota na niemcow
"z pisu byl zwolennikiem flippingu przez pozar. na szczescie zadzialalo prawo Darwina..
- 5 1
-
2018-07-08 18:00
Zapomniałeś dodać o trzeciej polskiej, popularnej metodzie
tzn. otrzymanie nieruchomości za 1% metodą "na księdza". Flaszka-głódź zna perfekcyjnie ten sposób bogacenia się. No i grzyb z miasta pierników.
- 29 1
-
2018-07-08 10:13
kupujesz, remontujesz i szukasz jelenia ........ (1)
........najpierw okładają podatkami a jak plajta to dają dotacje - PL
- 32 5
-
2018-07-09 12:42
Bo nie da się zarobić na tym bez wałku
Identycznie z autem - nie ma opcji, żebyś odzyskał zainwestowane pieniądze, dlatego są zawsze dwie opcje:
- robisz pod siebie (kupujesz np. auto z silnikiem do remontu i robisz planowanie głowicy)
- robisz pod jelenia (kupujesz najtańsze powypadkowe, wycieki maskujesz moto-doctorem, litry plaka, nie obchodzi mnie że rozpadnie się za miesiąc etc.)
Dlatego ja zawsze radzę kupować nie od pośredników, ale od właścicieli, którzy kupowali dla siebie. Owszem, tanio nie będzie ale i tak taniej niż kupić gruz a potem jeszcze w niego wkładać.- 4 2
-
2018-07-08 10:29
Ceny nieruchomości w Gdańsku jest jak cienka latająca bańska mydlana (8)
każdy podchodzi ze słomką jeszcze dmucha jeszcze jeszcze - jak to pęknie spadki będą na poziomie 40% wtedy warto bedzie inwestować narazie inwestuje się na górcę zawsze zawsze bedą na tym straty. Zobaczcie na mieście ile się buduje ceny najmu muszą spaść a kredyty zostaną do spłaty. Niech będzie większty krach i ludzie zostaną z mieszkaniami kupionymi za 480 tys zł o wartosci 200 tys zł.... ceny nie moga ciągle rosnąć szybciej niż inne dobra jak będzie krach te ceny pierwsze spadną na łeb na szyję.
- 53 36
-
2018-07-08 11:55
Teraz namawia się "inwestorów " do kupna mieszkań po 800 tys zł na wynajem w Gdańsku (3)
Nikt im nie mówi że już teraz nasycenie mieszkaniami na wynajem jest duże a buduje się młode miasto bedzie więcej mieszkań na wynajem niż chętnych do wynajecia wtedy zaczną się spadki ostre w dół . Mieszkania opłacało się kupować robić remonty wynajmować 8-10 lat temu teraz za póżno już ceny są takie już że drożej nie może być a nawet jak delikatnie będzie to końcówka inwestowania.
- 26 5
-
2018-07-08 13:00
Mysl tak dalej i zostaw zarabianie prawdziwych pieniedzy innym.
Twoja rola to praca u kogos za 2 tys. I niech tak zostanie.
- 18 22
-
2018-07-08 21:45
Akurat 10 lat temu... (1)
to była dopiero górka. Właśnie w 2008 roku ceny mieszkań były na niebotycznie wysokich poziomach. Tylko wtedy bańka urosła bardzo szybko, bo ceny poszybowały o 50% r/r. Obecnie średnie wzrosty to 10% r/r. Najbardziej opłacało się kupować po tamtym krachu w 2010 do 2013/14. Od tego momentu ceny poszybowały. Jednak moim zdaniem teraz nie będzie czegoś takiego jak wtedy, czyli gwałtownego załamania, bo było to spowodowane kryzysem rozpoczętym w usa. moim zdaniem nastąpi korekta. Ceny w niektórych lokalizacjach spadną o ok. 20%, w innych przestaną rosnąć. Jednak w długiej perspektywie czasu lokal mieszkalny to bardzo dobra i bezpieczna inwestycja.
- 19 7
-
2018-07-09 08:49
Nie korekta a krach jakiego w USA i UE jeszcze nie widziano. Jeśli kolejne kryzysy spowodowane nadmiarem pieniądza na świecie leczy się drukując jeszcze więcej banknotów i zadłużając się jeszcze bardziej to musi się to źle skończyć. Poziom zadłużenia zachodnich gospodarek i ilość pustego pieniądza na świecie jest tak duża, że następnego kryzysu nie będzie można już opanować w ten "sprawdzony" sposób.
- 6 6
-
2018-07-08 12:56
Słysze to od 15lat
- 24 7
-
2018-07-08 13:03
W 2008r miało być 50% taniej lada chwila.Okazało się, że ceny z górki trzymały się do 2015r, (1)
po za delikatnymi korektami typu 5-10%, a i to nie wszędzie. Od 2015r znowu ceny systematycznie w górę. Kupiłem w 2015r na morenie nowe mieszkanie za uwaga.... 5100/m (!!!). Spróbujcie teraz kupić choćby za 6000/m. Powodzenia.
- 27 2
-
2018-07-08 13:58
wina programów rns mdm itp.itd.
niby dotacje, ludzie się rzucili, bo zabraknie, ale ceny developerzy podnieśli cwanie, bo dużo chętnych i tak dopłata jest mniejsza niż realnie wzrosły ceny i kółko się zamyka
- 13 2
-
2018-07-11 09:50
Ceny nie spadną w takiej aglomeracji jak Gdańsk
Spójrzcie na zachód chociazby Niemcy, po ile są mieszkania, ile kosztuje wynajem, tak nawet 1 tys Euro. Ceny mogą spaść za tczewem co najwyzej
- 0 0
-
2018-07-08 10:35
Inwestycje w nieruchomości nic nie dają dla kraju poza vatem. (3)
Szkoda że nie inwestują w przemysł:-(
- 27 11
-
2018-07-08 10:40
Inwazja słojów +Ukraińców spowodowała rekrodowy popyt. (1)
Do tego dochodzi fakt, że juz nie buduje się dla rodzin, tylko mieszkania kupuje warszawka pod "inwestycje" na które je naciągają deweloperzy korzystający na bańce.
- 14 6
-
2018-07-09 11:33
mityczna "warszafka" hahahaha
tak to plemie zamieszkujace inny Swiat rozniace sie od nas ))))) Z tekstow trolowni wynika, ze w calej Polsce wszystko kupuje Warszafka. W 3miescie nikt nie ma kasy ))))
Zreszta kto by to nie byl nie ma to zadnego znaczenia. Jesli nie potrafisz sie dostosowac do nowych warunkow ekonomicznych to Twoj problem.- 5 1
-
2018-07-08 13:02
bo materialy produkuja sie same, bo pracownicy pracuja za darmo, nie placa podatkow, nic pozniej nie kupuja
a producenci zywnosci nic dla nich nie musza produkowac. Fakt. Polska ma z tego tylko VAT )))) moze zdejmij gumke z czaszki bo za bardzo uciska Twoja glowke.
- 9 6
-
2018-07-08 11:11
Klitka po lipnym remoncie z ukrytymi wadami(wilgoć, grzyb itd) kredyt na 35 lat. (3)
Wolę coś wynająć i mieszkać tam gdzie mi pasuje i odpowiada. Jestem wolna!
- 24 33
-
2018-07-08 12:58
Jak cie nie stać to wynajmujesz Jak kogoś stac to kupuje i sprzedaje kiedy chce i gdzie chce
- 16 5
-
2018-07-08 15:13
wolna to bedziesz jak oddasz klucze po 20 latach wynajmowania i z walizeczka sie przeniesiesz pod most po cie nie stac zeby wynajac ...
- 37 1
-
2018-07-09 12:24
Masz prawo, jeśli tak chcesz
tylko, że ceny wynajmu idą regularnie w górę.
Półtora roku temu mieszkanie we Wrzeszczu ~90m kw, za 400k.
Dziś już kosztuje 450, jeśli nie 500 (zrobiony remont). Opłaty 600zł (f. rem. i administracja) oraz około 500zł miesięcznie media. Póki co wynajmuję. Wynajem pokrywa ratę.
Za 20 lat będę miał bardzo duże mieszkanie kosztujące tysiąc złotych miesięcznie. Czyli niewiele więcej niż dziś wynajęcie jednoosobowego pokoju w takiej lokalizacji.
Nie mówiąc o tym, że ceny wynajmu tez idą w górę.
Jeśli kogoś stać to niech kupuje. I niech myśli o tym, jak najszybciej. Nie ma co czekać aż się będzie miało 40 lat, bo się nagle okaże, że już kredytu nikt nie da.- 7 1
-
2018-07-08 12:14
Dla zwykłego inwestora z planu "kupujesz, remontujesz, sprzedajesz" działa tylko kupujesz i remontujesz. Dopóki w planie jest wydawanie pieniędzy przez inwestora to plan działa świetnie. Ale kiedy przychodzi do "sprzedajesz" czyli kiedy to inwestor ma zarobić pieniądze z zyskiem to niestety ten cudowny plan już nie działa.
- 35 4
-
2018-07-08 12:52
Kris (2)
Mozesz flipowac 3 nieruchomosci jako os fizyczna. Potem podatek 19 proc i 23 proc vat. Nawet bez dzialalnosci.
- 13 2
-
2018-07-08 13:40
gdzie w przepisach jest napisane o tych 3 nieruchomościach? (1)
- 11 0
-
2018-07-09 16:40
w dziale "Kris radzi"
- 5 0
-
2018-07-08 12:59
Tradycyjnie w komentarzach najwiecej opinii golodupców, ktorych stac jedynie na namiot po przecenie. (3)
Ale wypowiadaja sie o rynku, ktorego nie znaja nawet w 1%. Typowa ciemnota.
- 44 23
-
2018-07-08 14:01
spadaj trollu
podbijający ilość komentarzy
- 7 5
-
2018-07-09 11:53
bo ciebie tatuś sponsoruje nowobacka pało- mądralo (1)
- 0 6
-
2018-07-09 12:12
jego nawet na ten namiot po przecenie nie stac
- 0 3
-
2018-07-08 15:15
Chciałem w ten sposób zamienić małe mieszkanie na duże...
...i okazało się, że to wcale nie takie proste. Wkopałem się na maksa.
- 23 1
-
2018-07-08 15:29
Tymczasem BAŃKA już urosła. (3)
Deweloperzy naprodukowali mieszkań dwupokojowych około 40-45mkw w przeciętnych lokalizacjach bo każdy chciał kupić i wynajmować. Efekt jest taki, że przybywa (wszędzie w Polsce) mieszkań oczekujących na wynajem.
Proszę zauważyć, że 75% kupowanych obecnie mieszkań jest za gotówkę. Ktoś kogo nie było do tej pory stać na mieszkanie i właśnie kupuje dla siebie, to nie kupuje za gotówkę, tylko na kredyt, bo tej gotówki ani mieszkania nigdy nie miał. Wniosek z tego jest taki, że te mieszkania za gotówkę są kupowane pod wynajem. Rynek jest przesycony.- 26 13
-
2018-07-09 12:30
Sądzę, że jednak inwestorzy nie kupowali mieszkań w przeciętnych lokalizacjach na wynajem
Prosta sprawa - ile zarobisz na wynajmie mieszkania?
Ta kwota stanowi mniej - więcej granicę wysokości raty kredytu.
Oczywiście prócz tego jeszcze należy pamiętać o optymalizacji podatkowej. Ogólnie rynek mieszkań widać, że jest zrobiony pod ludzi majętnych, tak aby byli jeszcze majętniejsi. Niestety.- 3 5
-
2018-07-09 12:49
Ale do pęknięcia jeszcze daleko
Zobacz, jak mało jest teraz wolnych mieszkań - są dzielnice, gdzie jest dosłownie po kilka a ceny w ciągu ostatnich 10 lat się podwoiły.
Wszystko biorą turyści, opłaca się mieć nawet mieszkanie puste przez 8-10 miesięcy a potem 300 PLN/doba i masz tłum chętnych.
Moim zdaniem runie, kiedy turystów zbraknie, to oni to nakręcają. Wiele razy nie mogłem z rodziną znaleźć mieszkania, bo warunek był, żeby na wakacje było puste, albo tylko najem krótkoterminowy.
Zabraknie letników to normalni najemcy znów wrócą do łask :)- 4 5
-
2018-07-10 22:19
Akurat
Blisko spadku cen to było 2-3 lata temu. Teraz jest taki napływ imigrantów zza wschodniej granicy, że diabli widzą kiedy ceny się ustabilizują.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.