- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (30 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 5 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Flipping nieruchomości: kupujesz, remontujesz, sprzedajesz
Jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości jest flipping, czyli zakup mieszkania lub domu, podniesienie jego standardu poprzez remont i nowe wykończenie oraz szybka sprzedaż z zyskiem. Pomoc w wyszukiwaniu mieszkań do remontu oferują pośrednicy, zapytaliśmy ich, ile można na tym zarobić.
Czym tak naprawdę jest flipping?
Chodzi o szybką transakcję. Po zakupie nieruchomości trzeba w możliwie krótkim czasie podnieść jej standard a potem szybko sprzedać z jak największym zyskiem. Dla osoby, która dysponuje środkami na zakup i remont nieruchomości brzmi to wręcz banalnie, jednak pośrednicy zaznaczają, że do transakcji takich należy podchodzić z dużą ostrożnością i rozsądkiem.
Przede wszystkim trzeba precyzyjnie oszacować budżet, jakim dysponujemy. Chodzi tu zarówno o oszczędności, jak i zdolność kredytową.
Sprzedaż mieszkania formalności 2022. Z biurem nieruchomości czy bez?
- Kolejnym krokiem jest rzetelna analiza cen sprzedaży nieruchomości w danej lokalizacji, po to, by wyliczyć ostateczny dochód. Często początkujący inwestorzy opierają swoje szacunki na kwotach, za które są wystawione nieruchomości na portalach. To poważny błąd. Trzeba pamiętać, że rzeczywiste ceny sprzedaży na rynku wtórnym mogą się różnić od tych widniejących w internecie nawet o ponad 10 procent - mówi Łukasz Wydrowski z Estatic Nieruchomości.
Czytaj także: Mieszkanie. Jak kupować, żeby w przyszłości zyskało na wartości?
W tym celu warto skorzystać z narzędzi, które zawierają bazy cen transakcyjnych. Jest to ważne już na etapie zakupu mieszkania na remontu.
- Niezależnie od budżetu, jaki chcemy przeznaczyć na taką operację, powinniśmy pamiętać o kilku podstawowych zasadach. Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić ceny sprzedanych mieszkań, aby mieć pewność, że cena zakupu jest adekwatna dla nieruchomości do remontu w danej okolicy - mówi Paweł Podbielski z White Wood Nieruchomości.
Kolejnym krokiem jest wybór ekipy remontowej.
- Sprawdzona, sprawna i uczciwa ekipa to klucz do sukcesu, jednak niełatwo o taką w Trójmieście. Istotna jest również dokładna analiza kosztów w oparciu o aktualne ceny materiałów wykończeniowych. Nie polegajmy na pojedynczych, często mylnych stwierdzeniach znajomych odnośnie cen. Należy samemu sprawdzić, jakie materiały są odpowiednie dla danego mieszkania i jakie warunki muszą spełniać - dodaje Paweł Podbielski.
Wśród czynników, o których powinniśmy pamiętać na każdym etapie realizacji są nie tylko początkowa cena nieruchomości, lokalizacja "w dobrej cenie" i dobrze oszacowane koszty, ale także czas poświęcony na zrealizowanie danej inwestycji. Samo poszukiwanie interesującej nieruchomości może także trwać kilka miesięcy.
- Niezależnie od budżetu nie warto kupować nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, bo żaden remont nie podniesie jej na tyle, by późniejsza sprzedaż była opłacalna - mówi Łukasz Wydrowski.
Lokalizacja a płynność
W tym rodzaju inwestowania kluczową rolę odgrywa płynność, dlatego skupiamy się raczej na małych mieszkaniach, z funkcjonalnym układem, w dobrych lokalizacjach lub w centrum miasta.
- Szukamy mieszkań do remontu, najlepiej kapitalnego, w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, ale najlepiej z nową elewacją. Cena zakupu musi być poniżej wartości rynkowej. Dobrze, jeśli możliwe jest wydzielenie dodatkowego pokoju lub otworzenie kuchni na pokój dzienny. Klienci oczekują nowoczesnych, przestronnych i jasnych wnętrz, przy czym wcale to nie musi oznaczać dużego metrażu - tłumaczy Piotr Zwoliński z Pepper House.
Zobacz także: cykl Aranżacje wnętrz czyli jak odmienić mieszkanie
Nie bierzemy jednak pod uwagę perspektyw wzrostu wartości nieruchomości w czasie, bo jest to inwestycja krótkoterminowa.
- Przy odpowiedniej ekipie remontowej i nakładach możemy uzyskać premię przy sprzedaży takiego mieszkania po generalnym remoncie, wykończonym zgodnie z aktualnymi trendami wnętrzarskimi. Jest olbrzymie zapotrzebowanie na mieszkania w centralnych dzielnicach, wykończone pod klucz i za takie mieszkania klienci są w stanie płacić więcej - dodaje Piotr Zwoliński. - Flipping jest dobrym pomysłem na inwestowanie, ale trzeba obiektywnie przyznać, że coraz trudniejszym. Coraz więcej inwestorów się tym zajmuje, przez co zaczyna brakować odpowiednich ofert.
Ryzyko
Podobnie jak każda inna inwestycja, flipping jest obarczony ryzykiem. W trakcie realizacji inwestycji mogą wyjść na jaw dodatkowe koszty, trzeba także brać pod uwagę nagłe zmiany na rynku nieruchomości.
- Zdarzają się sytuacje, gdy inwestor nie zarabia, a wręcz traci część środków. Zdecydowanie odradzam taką formę obracania środkami, jeśli są jedynymi oszczędnościami lub tym bardziej, gdy pochodzą one z kredytu otrzymanego na granicy zdolności kredytowej. W takiej sytuacji lepszym pomysłem jest zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gdyż daje pewność i stabilność uzyskiwanych przychodów - podkreśla Łukasz Wydrowski.
Czytaj także: Najem krótkoterminowy. Będą ograniczenia w prawie
Żeby nasza inwestycja miała szansę powodzenia powinniśmy uwzględnić kilka lub kilkanaście nadprogramowych tysięcy złotych, które pokryją ewentualne nieprzewidziane wydatki.
Co z podatkiem?
Potencjalny zysk z flippingu jest zazwyczaj jednorazowy. Jednak są osoby, które szybko się uczą i chcą takich transakcji wykonać więcej. Wtedy koniecznie brać trzeba pod uwagę także kwestie skarbowe.
- Szybka sprzedaż nieruchomości po jej zakupie, jeszcze przed upływem pełnych pięciu lat od nabycia może się wiązać z koniecznością zapłacenia podatku od uzyskanej nadwyżki. Należy więc skalkulować, czy konieczność jego uiszczenia, w połączeniu z kosztami zakupu i remontu nie pochłoną całego ewentualnego zysku. Istnieją oczywiście możliwości uniknięcia płacenia tego podatku, jednak przy regularnych inwestycjach tego typu staje się to dyskusyjne - mówi Tomasz Nikielski z Komnaty Nieruchomości.
Wbrew pozorom kwestie podatkowe nie są w przypadku tego rodzaju inwestycji zbyt proste.
- Najwięcej niewiadomych dotyczy podatku VAT w obrocie nieruchomościami i rozróżnienia kosztów remontu od ulepszenia - mówi Piotr Zwoliński.
Dochód ze sprzedaży możemy rozliczać podatkiem PIT w przypadku osób fizycznych i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub podatkiem CIT w przypadku spółek.
- W przypadku PIT opodatkowaniu stawką 19 proc. podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa - zauważa Piotr Zwoliński.
Do kosztów uzyskania przychodów zaliczane są koszty nabycia oraz wszystkie udokumentowane nakłady finansowe, które przyczyniły się do zwiększenia wartości nieruchomość w czasie jej posiadania. Kwota nakładów finansowych jest rozliczana na podstawie faktur VAT.
Czytaj także: czy można wynajmować nieruchomość zakupioną na "własne cele mieszkaniowe"
- Najczęstszym błędem początkujących inwestorów jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów ruchomości takich jak meble czy sprzęt RTV lub AGD, a także korzystanie z ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej zwolnienie z podatku w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie. Flipping nie jest celem mieszkaniowym i niestety wiele osób przekona się o tym dopiero na krótko przed okresem przedawnienia i będzie musiało zwrócić należny podatek z odsetkami - ostrzega Piotr Zwoliński.
Jeśli taką działalność wykonujemy regularnie, w sposób zorganizowany, to zgodnie z ustawą powinniśmy zarejestrować działalność gospodarczą.
- Przepisy są niejasne i podatne na różne interpretacje urzędów skarbowych. Tylko jedno jest jest pewne - jednorazowa transakcja nie może zostać uznana za działalność gospodarczą. W przypadku podatku CIT dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Podatek wynosi 19 proc. lub 15 proc. w przypadku małych podatników - dodaje Piotr Zwoliński.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (77) 5 zablokowanych
-
2018-07-09 00:11
Wszyscy chcą tu mieszkać. To już metropolia. Ceny mogą wzrosnąć, niestety.
- 4 3
-
2018-07-09 00:33
Podatek nie od nadwyżki a od przychodu niestety.
- 1 3
-
2018-07-09 09:29
u nas flipping to tylko we współpracy z gangiem notariuszy
- 15 1
-
2018-07-09 09:45
W Gdańsku ceny powoli zrównują sie z warszawskimi!!Przyczyna jest tylko jedna spekulacja!!Powiazana z politykami rzadzacymi (1)
- 8 4
-
2018-07-09 11:25
Przyczyna jest bogacace sie spoleczenstwo i brak sensownych alternatyw dla inwestowania miliardow spod poduszki.
- 2 2
-
2018-07-09 10:31
Bzdety Panie Pawle (2)
"Istnieją oczywiście możliwości uniknięcia płacenia tego podatku" ciekawe jakie? urząd skarbowy ma jednoznaczną wykładnię w tej kwestii. Kupujesz - sprzedajesz przez upływem 5 lat i płacisz podatek 19%. Już od kilku lat nie przechodzi zakup innej nieruchomości za środki pochodzące ze zbycia i klauzula "na własne cele mieszkaniowe".
po co wprowadzacie ludzi w błąd?- 9 5
-
2018-07-09 11:24
Dziwne bo to dalej obowiazuje. Mozesz tez zalozyc firme i zakup kolejnego M bedzie kosztem firmy.
Kapujesz?
- 3 0
-
2018-07-10 02:17
Masz na myśli, że trzeba udowodnić, że faktycznie to był zakup na własne cele mieszkaniowe, czy też sam przepis już nie istnieje?
- 0 0
-
2018-07-09 11:23
produkcja budowlanych samowolek
Zapomniał napisać, że po remoncie klientowi zostaje nielegalnie wyremontowany bubel a firma krótko po sprzedaży znika z rynku
http://www.krs-online.com.pl/msig-5402-17268.html
"Szukamy mieszkań do remontu, najlepiej kapitalnego, w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, ale najlepiej z nową elewacją."- 3 1
-
2018-07-09 11:55
(1)
flipping- jak zwykle nie ma angielskie słówka. Puknijcie się wreszcie w łepetynę. Tu jest Polska.
- 5 1
-
2018-07-09 22:12
Filip of sts...znaczy bardziej- obracać, przerzucać na drugą stronę a nie odbijać
- 1 0
-
2018-07-09 13:43
bańka sr*ńka (2)
w 2015 szukałem mieszkania we Wrzeszczu, to na wajdeloty było 47 metrów za 190 tyś do kapitalnego remontu. Teraz takie mieszkanie byłoby za 250-280 na pewno. Jak nie więcej.
Obecnie kończę remontować mieszkanie pod wynajem. W takim samym mieszkałem jakieś 4 lata temu. Cena za wynajem wyższa o 500 zł, jeszcze się nigdzie nie ogłaszałem, a chętnych nie brakuje.
Oczywiście w necie widać często młodych biznesmenów inwestorów, którzy wystawiają 40 metrów, w tym sypialnia + kuchnia i salon w jednym, za 2K + opłaty w starym budownictwie, albo w kamienicy, gdzie wszystko jest na gaz. Ludzie niby ich obśmiewają w komentarzach, ale ktoś się w końcu na to znajdzie.
Jeszcze lepsi są Ci, którzy kupują mieszkania np 100 metrów w kamienicy i robią tyle pokoi, ile jest okien. Kuchnia w przedpokoju, jak dobrze pójdzie, to dwie łazienki na 7 osób, i szafa gra. 700-900 zł za pokój i kręcą lody na akademikach.
Popyt moim zdaniem jeszcze długo będzie. Szczególnie w Gdańsku, gdzie uczelni wyższych nie brakuje, a ilość przestrzeni biurowej zwiększy się jeszcze dwukrotnie w ciągu nadchodzących lat.
Ciekaw jestem, ile z tych ludzi, którzy pierdzą o bańce i górce ma choćby środki, żeby zainwestować w cokolwiek, czy takie bose antki, sami nic nie robią, innych oceniają. Stać ich tylko na to, żeby spłacać kredyt za mieszkanie, którego sami używają i na nic więcej i tu udają ekspertów.- 14 4
-
2018-07-09 17:29
(1)
i niech ci najemca przestanie czynsz płacić to zobaczymy jak będziesz piszczał byznesmanie
- 0 4
-
2018-07-09 23:52
nie prd l
tylko weź się do roboty
- 2 2
-
2018-07-09 14:03
Wypowiadają się osoby które mają nie wiele z tym biznesem wspólnego.. (1)
Pośrednicy "specjaliści" sprzedają to na czym oni zarabiają, a osoby zajmujące się "flippingiem" profesjonalnie mijają ich szerokim łukiem. Proste, każdy kto chcę zarobić na tym biznesie minimalizuje koszty, więc 1,45% czy 2% za usługę znalezienie mieszkania pomijają. Standard mieszkań remontowanych w chwili obecnej jest dobry, ponieważ badziewia się nie sprzeda proste. To nie czasy że sprzedaje się wszystko czy wynajmuje. Każdy szuka "standardu". Poza tym obrót nieruchomościami nie jest dla wszystkich, na to trzeba mieć kapitał ( na kredycie nie ma rentowności ), a do tego nerwy ze stali. Każdy kto chociaż remontował mieszkanie chociaż by swoje wie ile to nerwówki, to pomyśleć że ktoś robi to regularnie..
- 8 0
-
2020-03-06 10:29
I to jest jedyna na tym forum opinia godna uwagi
podzielam zdanie, widzę że coś tam wiesz
- 0 0
-
2018-07-09 17:26
zapomniano dodac, (1)
że zysk na flipie, polega na tym, że materiały użyte do remontu są najtańsze i wcale nie najlepszej jakości. całość ma tylko wyglądać dobrze na zdjęciach, a to, że po zakupie z zawyżoną ceną, wszystko zacznie się sypać i odpadać to już inna bajka. Cena mieszkania i efekt wizualny ma uśpić czujność kupującego... no bo przecież ładnie jest, a to, że np. w tak ładnie wyremontowanym mieszkaniu w starej kamienicy w trakcie remontu nie zostały wymienione instalacje... o tym nowy nabywca przekona się prędzej niż później i całe g. zostanie z tych ładnych wnętrz które trzeba będzie i tak kuć.
- 9 1
-
2018-07-09 17:46
Takie mieszkania sa banalnie tanio urzadzone. I wiekszosc to zauwazy.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.