- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Jak zmienić zarządcę narzuconego przez dewelopera?
Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera warto upewnić się czy umowa nie narzuca przyszłego zarządcy nieruchomości, który po oddaniu budynku działać mógłby w imieniu dewelopera. Może to utrudniać wspólnocie dochodzenie swoich praw. To właściciele powinni decydować, której firmie powierzą zarządzanie swoim mieniem. A tych na rynku nie brakuje.
Deweloper narzuca zarząd w postaci swojej spółki lub zaprzyjaźnionej firmy. Podmiot taki w sposób znaczący może utrudniać dochodzenie swoich praw w przedmiocie wad i usterek nieruchomości.
Uwaga na praktykę deweloperów
Wciąż zdarza się, że do ustanowienie przyszłego administratora ma miejsce w treści umowy wyodrębniającej i przenoszącej własność pierwszego mieszkania. Z tą chwilą powstaje wspólnota mieszkaniowa. Zapis ten ma zatem zastosowanie również do kolejnych nabywców lokali i wiąże kupujących zwykle przez kilka lat. Do redakcji Trojmiasto.pl wpłynął list czytelnika opisujący taką sytuację.
- Jestem mieszkańcem nowego osiedla i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Budynek, w którym mieszkam był oddawany od grudnia 2021 r. do czerwca 2022 r. z powodu pandemii - napisał pan Jerzy z Gdańska. - Od początku jest problem z usterkami oraz jakością robót w częściach wspólnych budynku. Deweloper lekceważy sytuację, i nie raczy nawet odpowiedzieć na pismo skierowane do zarządu firmy w kwietniu 2023 roku. Po pierwszym zebraniu, w marcu 2023 r., mieszkańcy podjęli uchwałę o powołaniu przedstawicieli wspólnoty osiedla. Uchwała jest prawomocna. Zarządcą pozostaje jednak powołana aktem notarialnym spółka córka dewelopera - dodaje.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Zawaliła się ściana i balkon pustej i zrujnowanej kamienicy
Deweloper nie może narzucać zarządcy
Zgodnie z aktualnym stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów praktyki dewelopera w zakresie narzucania zarządu można zakwestionować, nawet jeśli są one zgodne z artykułem 18 ustęp 2 Ustawy o własności lokali, którą wykorzystują deweloperzy. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy takie ustalenia zostały wcześniej uzgodnione z kupującymi na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
![Pluskwy niezgody w blokach przy ul. Siennickiej w Gdańsku](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/3512/150x100/3512882__kr.webp)
Jak mówi Aneta Wasiluk, radca prawny z Gdańska, zastrzeżenie w umowie przez dewelopera, że zarząd nieruchomością sprawowany przez dewelopera lub inną wskazaną przez niego firmę nie może być zmieniony przed upływem określonego w akcie notarialnym czasu, czyli np. kilku lat, narusza wprost ustawę o własności lokali. Zapis taki zwykle jest nieuzgodniony z kupującymi.
- Sytuacja wymuszonego zarządu, o ile faktycznie została usankcjonowana umownie, nie jest na szczęście definitywna. Możemy odwołać zarządcę narzuconego wcześniej przez dewelopera. Właściciele mieszkań mogą bowiem uchwałą zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, wyłonić zarząd złożony z osób fizycznych lub podjąć decyzję o tym, że obowiązki przejmie inny zarządca, firma niezwiązana z deweloperem - wylicza Aneta Wasiluk.
Wspólnota mieszkaniowa decyduje kto zarządza ich nieruchomością
Aby uchwała zmiany sposobu zarządzania nieruchomością została przyjęta, musi otrzymać większość (przynajmniej 50,01 proc.) głosów właścicieli liczonych według udziałów. Wymagane jest zaprotokołowanie takiej zmiany przez notariusza w księdze wieczystej. O zmianie zarządu nieruchomością wspólną mówi art. 18.1 ustawy o własności lokali:
Rafał Kulawiak, prezes zarządu Pomorskiej Grupy Zarządców Nieruchomości, zwraca uwagę, że właściciele mogą głosować poprzez pełnomocnictwa udzielone przez innych właścicieli, które nie wymagają zachowania formy notarialnej, co znacząco może ułatwić dokonanie zmiany zarządcy.
- Łatwiejszą ścieżką jest wybór innej, zaufanej firmy zarządzającej, niezależnej od dewelopera. Wybór ten również wymagać będzie podjęcia uchwały przez właścicieli większością głosów liczoną według udziałów, jednak w tym przypadku w trybie indywidualnego zbierania głosów, bez konieczności zwołania zebrania z udziałem notariusza - doradza Rafał Kulawiak.
![Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest prawidłowo zarządzana?](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/2636/150x100/2636124__kr.webp)
Taka zmiana nie będzie stanowiła zmiany zarządu nieruchomością wspólną w myśl art. 18.1 ustawy o własności lokali. Niezależna firma zarządzająca będzie dbała o interesy wspólnoty mieszkaniowej, a nie dewelopera, szczególnie w ważnym okresie udzielonej gwarancji czy obowiązującej rękojmi. Nowy zarządca nie będzie także obciążał właścicieli kosztami remontów lub swojego wynagrodzenia za pełnione obowiązki na poziomie, który budzi wątpliwości.
- Zanim pokusimy się o zmianę zarządcy, sprawdźmy klauzule umowne dotyczące zasad i skutków rozwiązania umowy dotyczącej zarządu nieruchomością. Często zmiana zarządu wpływa na gwarancję, na przykład przestanie ona obowiązywać, jeśli zmieni się zarządca. Na szczęście nie dotyczy to rękojmi - ostrzega Aneta Wasiluk.
Duży wybór nowoczesnych firm zarządzających
Zaufany zarządca działający w imieniu właścicieli, zadba o czystość w częściach wspólnych i wokół budynku, stan techniczny budynku czy prawidłowe zarządzanie finansami wspólnoty oraz zadba o jej kondycję prawną. Istotne jest wykonywanie obowiązkowych przeglądów, wywiązywanie się z planów gospodarczych, czy prawidłowe rozliczanie mediów. Sprawne zarządzanie jest związane nie tylko z estetyką czy funkcjonalnością nieruchomości, ale również z jej bezpieczeństwem.
Zarządcy nieruchomości w Trójmieście. Usługi są coraz nowocześniejsze
Dziś na rynku firm zarządzających nieruchomościami jest dużo i oferują one coraz nowocześniejsze usługi. Standardem jest już dostęp internetowy do kont indywidualnych właścicieli, który pozwala na bieżąco uzyskać informację o dokonanych płatnościach. Platformy do zarządzania oferują dostęp do pełnej dokumentacji wspólnoty oraz pozwalają na głosowanie uchwał przez Internet. Niektóre firmy oferują numer alarmowy do konserwatora czynny całą dobę, a także pozwalają na przesyłanie zdjęć usterek online. Wykorzystują drony do przeglądania dachów, a odczytywanie liczników wody odbywa się drogą radiową.
To wspólnota mieszkaniowa decyduje o tym, kto będzie zarządzał nieruchomością należącą do jej członków, a jeśli sposób czy jakość takiej usługi nie odpowiada właścicielom, przy odrobinie zaangażowania zawsze mogą oni wybrać innego zarządcę.
Miejsca
Opinie (43) 3 zablokowane
-
2023-09-17 10:36
Opinia wyróżniona
Każdy developer tak robi (2)
Ale wystarczy ogarnąć sąsiadów i zaprosić notariusza na spotkanie wspólnoty i odwołujemy zarządcę.
Zazwyczaj jednak miśki zajęte wykańczaniem swoich wymarzonych gniazdek mają takie "pierdoły" w d... i później poważne usterki np. remont dachu robią już za swoje. Ludzie są naprawdę głupie, tak jest, nic z tym nie zrobisz.- 72 3
-
2023-09-17 19:11
Nieprawda. (1)
Firma Inwesting, w której kupiłam mieszkanie nie narzuciła zarządcy pozostawiając zarząd w rękach mieszkańców.
- 2 13
-
2023-09-17 19:52
Znowu ta reklama
- 10 2
-
2023-09-17 14:27
Opinia wyróżniona
My zmieniliśmy (3)
Ale nie było to łatwe i wymagało zaangażowania i chęci kilku osób. Tak jak jest napisane musieliśmy przyjąć uchwałę a wiadomo jak jest z obecnością na zebraniach, więc było uświadamianie sąsiadów, rozmowy kontakt z właścicielami, którzy wynajmują itp. Ale najważniejsze, że się udało bo to co robił zarzadca z deweloperem to było ostre przegięcie. I nawet nie specjalnie się z tym kryli.
- 34 0
-
2023-09-17 15:41
Czyżby deweloper na R i administrator na P? (2)
- 9 0
-
2023-09-18 07:03
Deweloper NIE na R. Ale administrator na P :P
- 0 1
-
2023-09-17 15:44
"ale imię na R czy nazwisko ?"
- 1 4
-
2023-09-17 10:45
Opinia wyróżniona
Trzeba być konsekwentnym - adminostrator nie dba o interes mieszkańców?
Nie odpisuje na maile? Nie jest proaktywny? To oznacza że trzeba go zmienić - my niedawno zmieniliśmy.
- 69 2
Wszystkie opinie
-
2023-09-17 10:23
Wszyscy są znajomymi
- 10 0
-
2023-09-17 10:28
Ciec Aniol z Alternatywy 4 ma akurat wolne moce przerobowe.
- 5 0
-
2023-09-17 10:36
Opinia wyróżniona
Każdy developer tak robi (2)
Ale wystarczy ogarnąć sąsiadów i zaprosić notariusza na spotkanie wspólnoty i odwołujemy zarządcę.
Zazwyczaj jednak miśki zajęte wykańczaniem swoich wymarzonych gniazdek mają takie "pierdoły" w d... i później poważne usterki np. remont dachu robią już za swoje. Ludzie są naprawdę głupie, tak jest, nic z tym nie zrobisz.- 72 3
-
2023-09-17 19:11
Nieprawda. (1)
Firma Inwesting, w której kupiłam mieszkanie nie narzuciła zarządcy pozostawiając zarząd w rękach mieszkańców.
- 2 13
-
2023-09-17 19:52
Znowu ta reklama
- 10 2
-
2023-09-17 10:45
Opinia wyróżniona
Trzeba być konsekwentnym - adminostrator nie dba o interes mieszkańców?
Nie odpisuje na maile? Nie jest proaktywny? To oznacza że trzeba go zmienić - my niedawno zmieniliśmy.
- 69 2
-
2023-09-17 11:25
Najtrudniej to zmienić zarząd SM i Prezesa. Vide sprawa w SM Karwiny.
- 13 0
-
2023-09-17 12:07
(1)
Ktoś nieźle musiał się wżenić lub złapać zakwasy karku przy kabanoszeniu mongoła z kefiru komu trzeba, a wy myślicie, że zmiana administratora jest od tak? XD
- 1 8
-
2023-09-17 12:29
Na szczęście jest coś takiego jak ustawa o własności lokali i jeśli 51% właścicieli mieszkań się zgodzi na zmianę to wtedy można. Gorzej, jeśli połowa włascicieli mieszkań to znajomi dewelopera
- 10 0
-
2023-09-17 12:27
Hossa
Tak jak bym czytał o praktykach Hossy i jej firm powiązanych.
Mało tego. On jeszcze zrobili sobie "prywatne drogi i chodniki" wydzielając z nich parkingi. To jest "sztuka"- 19 0
-
2023-09-17 12:44
Uważajcie na polzen (4)
Tam wszystko robią z firmami "po znajomości", nawet kredyty zaciągają w zaprzyjaźnionych placówkach. Po co? Chyba łatwo się domyśleć.
W ciągu 3 lat fundusz remontowy podnieśli nam o 300% bo zbierają na remont który już raz sąd uznał za godzący w interes części właścicieli. Blok ma około 20 lat więc nie ma jeszcze wielu usterek.
Wszystkie bieżące konserwacje (malowanie klatki schodowej, wymiana liczników czy domofonów) doliczają do bieżących rachunków mimo że mają na to właśnie wspomniany fundusz remontowy.- 11 1
-
2023-09-17 14:01
(1)
Zmiana wysokości funduszu remontowego wymaga uchwały.
Niestety musieliście się na to zgodzić. Inna sprawa że ludzie nie czytają co podpisują.
A jak się dajecie ....... to już wasza sprawa.- 2 2
-
2023-09-20 22:09
Nie ważne kto głosuje.
Ważne kto liczy głosy, każda uchwała wchodzi uzyskując około 51% głosów, zastanawiające, prawda?
- 0 0
-
2023-09-17 19:14
Faktycznie nowiutki blok, 20 letni... (1)
Zmień na takiego administratora, który zrobi remonty za własne pieniądze. Na pewno tacy są, wystarczy poszukać na necie.
- 1 3
-
2023-09-20 22:10
Kto napisał że nowiutki?
20 letni TBS to ruina, 20 letni od Invest Komfort to w miarę nowy
- 0 0
-
2023-09-17 13:13
(1)
Polecam mieszkancom Kartuska22
- 1 2
-
2023-09-18 08:20
My jesteśmy z polzenu zadowoleni.
Poprzednia administratorka "waliła" nas w rogi. A polzen jest rzetelny. Widocznie każdy inaczej to rozumie.
- 0 1
-
2023-09-17 13:49
jak mozna brac kredyt na 30 lat (1)
trzeba placic rate inaczej pogonia dla takich ludzi to praca i kredyt to sens zycia
- 2 7
-
2023-09-17 18:49
Jak nie masz innego wyjścia to bierzesz na 30 lat
- 5 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.