- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Jak zmienić zarządcę narzuconego przez dewelopera?
Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera warto upewnić się czy umowa nie narzuca przyszłego zarządcy nieruchomości, który po oddaniu budynku działać mógłby w imieniu dewelopera. Może to utrudniać wspólnocie dochodzenie swoich praw. To właściciele powinni decydować, której firmie powierzą zarządzanie swoim mieniem. A tych na rynku nie brakuje.
Deweloper narzuca zarząd w postaci swojej spółki lub zaprzyjaźnionej firmy. Podmiot taki w sposób znaczący może utrudniać dochodzenie swoich praw w przedmiocie wad i usterek nieruchomości.
Uwaga na praktykę deweloperów
Wciąż zdarza się, że do ustanowienie przyszłego administratora ma miejsce w treści umowy wyodrębniającej i przenoszącej własność pierwszego mieszkania. Z tą chwilą powstaje wspólnota mieszkaniowa. Zapis ten ma zatem zastosowanie również do kolejnych nabywców lokali i wiąże kupujących zwykle przez kilka lat. Do redakcji Trojmiasto.pl wpłynął list czytelnika opisujący taką sytuację.
- Jestem mieszkańcem nowego osiedla i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Budynek, w którym mieszkam był oddawany od grudnia 2021 r. do czerwca 2022 r. z powodu pandemii - napisał pan Jerzy z Gdańska. - Od początku jest problem z usterkami oraz jakością robót w częściach wspólnych budynku. Deweloper lekceważy sytuację, i nie raczy nawet odpowiedzieć na pismo skierowane do zarządu firmy w kwietniu 2023 roku. Po pierwszym zebraniu, w marcu 2023 r., mieszkańcy podjęli uchwałę o powołaniu przedstawicieli wspólnoty osiedla. Uchwała jest prawomocna. Zarządcą pozostaje jednak powołana aktem notarialnym spółka córka dewelopera - dodaje.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Zawaliła się ściana i balkon pustej i zrujnowanej kamienicy
Deweloper nie może narzucać zarządcy
Zgodnie z aktualnym stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów praktyki dewelopera w zakresie narzucania zarządu można zakwestionować, nawet jeśli są one zgodne z artykułem 18 ustęp 2 Ustawy o własności lokali, którą wykorzystują deweloperzy. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy takie ustalenia zostały wcześniej uzgodnione z kupującymi na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
![Pluskwy niezgody w blokach przy ul. Siennickiej w Gdańsku](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/3512/150x100/3512882__kr.webp)
Jak mówi Aneta Wasiluk, radca prawny z Gdańska, zastrzeżenie w umowie przez dewelopera, że zarząd nieruchomością sprawowany przez dewelopera lub inną wskazaną przez niego firmę nie może być zmieniony przed upływem określonego w akcie notarialnym czasu, czyli np. kilku lat, narusza wprost ustawę o własności lokali. Zapis taki zwykle jest nieuzgodniony z kupującymi.
- Sytuacja wymuszonego zarządu, o ile faktycznie została usankcjonowana umownie, nie jest na szczęście definitywna. Możemy odwołać zarządcę narzuconego wcześniej przez dewelopera. Właściciele mieszkań mogą bowiem uchwałą zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, wyłonić zarząd złożony z osób fizycznych lub podjąć decyzję o tym, że obowiązki przejmie inny zarządca, firma niezwiązana z deweloperem - wylicza Aneta Wasiluk.
Wspólnota mieszkaniowa decyduje kto zarządza ich nieruchomością
Aby uchwała zmiany sposobu zarządzania nieruchomością została przyjęta, musi otrzymać większość (przynajmniej 50,01 proc.) głosów właścicieli liczonych według udziałów. Wymagane jest zaprotokołowanie takiej zmiany przez notariusza w księdze wieczystej. O zmianie zarządu nieruchomością wspólną mówi art. 18.1 ustawy o własności lokali:
Rafał Kulawiak, prezes zarządu Pomorskiej Grupy Zarządców Nieruchomości, zwraca uwagę, że właściciele mogą głosować poprzez pełnomocnictwa udzielone przez innych właścicieli, które nie wymagają zachowania formy notarialnej, co znacząco może ułatwić dokonanie zmiany zarządcy.
- Łatwiejszą ścieżką jest wybór innej, zaufanej firmy zarządzającej, niezależnej od dewelopera. Wybór ten również wymagać będzie podjęcia uchwały przez właścicieli większością głosów liczoną według udziałów, jednak w tym przypadku w trybie indywidualnego zbierania głosów, bez konieczności zwołania zebrania z udziałem notariusza - doradza Rafał Kulawiak.
![Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest prawidłowo zarządzana?](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/2636/150x100/2636124__kr.webp)
Taka zmiana nie będzie stanowiła zmiany zarządu nieruchomością wspólną w myśl art. 18.1 ustawy o własności lokali. Niezależna firma zarządzająca będzie dbała o interesy wspólnoty mieszkaniowej, a nie dewelopera, szczególnie w ważnym okresie udzielonej gwarancji czy obowiązującej rękojmi. Nowy zarządca nie będzie także obciążał właścicieli kosztami remontów lub swojego wynagrodzenia za pełnione obowiązki na poziomie, który budzi wątpliwości.
- Zanim pokusimy się o zmianę zarządcy, sprawdźmy klauzule umowne dotyczące zasad i skutków rozwiązania umowy dotyczącej zarządu nieruchomością. Często zmiana zarządu wpływa na gwarancję, na przykład przestanie ona obowiązywać, jeśli zmieni się zarządca. Na szczęście nie dotyczy to rękojmi - ostrzega Aneta Wasiluk.
Duży wybór nowoczesnych firm zarządzających
Zaufany zarządca działający w imieniu właścicieli, zadba o czystość w częściach wspólnych i wokół budynku, stan techniczny budynku czy prawidłowe zarządzanie finansami wspólnoty oraz zadba o jej kondycję prawną. Istotne jest wykonywanie obowiązkowych przeglądów, wywiązywanie się z planów gospodarczych, czy prawidłowe rozliczanie mediów. Sprawne zarządzanie jest związane nie tylko z estetyką czy funkcjonalnością nieruchomości, ale również z jej bezpieczeństwem.
Zarządcy nieruchomości w Trójmieście. Usługi są coraz nowocześniejsze
Dziś na rynku firm zarządzających nieruchomościami jest dużo i oferują one coraz nowocześniejsze usługi. Standardem jest już dostęp internetowy do kont indywidualnych właścicieli, który pozwala na bieżąco uzyskać informację o dokonanych płatnościach. Platformy do zarządzania oferują dostęp do pełnej dokumentacji wspólnoty oraz pozwalają na głosowanie uchwał przez Internet. Niektóre firmy oferują numer alarmowy do konserwatora czynny całą dobę, a także pozwalają na przesyłanie zdjęć usterek online. Wykorzystują drony do przeglądania dachów, a odczytywanie liczników wody odbywa się drogą radiową.
To wspólnota mieszkaniowa decyduje o tym, kto będzie zarządzał nieruchomością należącą do jej członków, a jeśli sposób czy jakość takiej usługi nie odpowiada właścicielom, przy odrobinie zaangażowania zawsze mogą oni wybrać innego zarządcę.
Miejsca
Opinie (43) 3 zablokowane
-
2023-09-17 14:27
Opinia wyróżniona
My zmieniliśmy (3)
Ale nie było to łatwe i wymagało zaangażowania i chęci kilku osób. Tak jak jest napisane musieliśmy przyjąć uchwałę a wiadomo jak jest z obecnością na zebraniach, więc było uświadamianie sąsiadów, rozmowy kontakt z właścicielami, którzy wynajmują itp. Ale najważniejsze, że się udało bo to co robił zarzadca z deweloperem to było ostre przegięcie. I nawet nie specjalnie się z tym kryli.
- 34 0
-
2023-09-17 15:41
Czyżby deweloper na R i administrator na P? (2)
- 9 0
-
2023-09-17 15:44
"ale imię na R czy nazwisko ?"
- 1 4
-
2023-09-18 07:03
Deweloper NIE na R. Ale administrator na P :P
- 0 1
-
2023-09-17 15:14
Heh
Jak administrator jest z dobrodziejstwem inwentarza wpisany w akcie notarialnym to lekka przegina, bo kogo on interes reprezentuje ? Jest między młotem a kowadłem. Może działać na wyczerpanie o zmęczenie aż termin gwarancji i rękojmi minie, a potem to już że swoich każdy płaci.
Od razu do zmiany w/w co proste nie jest, ale przy zgraniu ludzi to do ogarnięcia.
Jeżeli jest narzucony, ale można go zmienić bez notariusza to spoko, jak sie sprawdza to trzymać. Jak nie to do zmiany wystarczy zwykla uchawala większości.- 2 0
-
2023-09-17 15:24
(2)
W pewnej wspólnocie na Jasieńu, zarządca wynajoł specjalistyczną firmę alpinistyczną do umycia okien klatek schodowych, bo taka Pani Krysia, która sprząta klatki nie dała by rady umyć ich od środka. Śmieszniejesz były też dodatkowe koszta za dezynfekcje klatek w trakcie pandemi, że niby 3 razy dziennie były klamki i barierki dezynfekowane. Tak więc uważajcie na Estate Care (dawniej Veidik).
- 8 0
-
2023-09-17 19:17
Co to za słowo "koszta"?
O ile wiem ostatnio używano go w 20-leciu międzywojennym
- 1 11
-
2023-09-18 07:11
oo veidik zmienil nazwe? stara sie zle kojarzyla? tez sie ich pozbylismy u nas we wspolnocie. ale bylo bardzo trudno.
- 3 0
-
2023-09-17 15:39
moje 3 grosze (3)
Na podstawie moich doświadczeń z mieszkańcami , członkami wspólnoty.
Obowiązuje życzenie mieszkańców:
"NIech ktoś z tym w końcu coś zrobi". Najlepiej za darmo.
I koniec.
Na zebranie wspólnoty (1 raz w roku) przychodzi 5% członków wspólnoty.
Aby coś zrobić grubszą rzecz,remont, na rzecz wspólnoty , a zgodnie z prawem wymagana jest przegłosowana uchwała , to trzeba prosić,tłumaczyć....
Głosowanie trwa kilka miesięcy .Żenada- 12 0
-
2023-09-17 16:12
To zróbcie głosowanie nad uchwałami przez Internet. (1)
- 2 4
-
2023-09-17 17:07
ciekawe rzeczy prawisz
Tja...
Od dawna działa.
Moze za dobrze działam i dlatego wszyscy mają wszystko w du**e- 3 0
-
2023-09-17 19:22
U nas glosowanie trwa już 6 miesięcy
I jest tylko 47 procent oddanych ważnych głosów. 75 mieszkań kupionych na wynajem, właściciele mają wszystko gdzieś, zebrania, głosowania itd. Aby tylko zlecić jakiejś firmie najem i sprzątanie, a potem sprawdzać czy szmalec wpływa na konto, reszta be jakiegokolwiek znaczenia. Wysyłanie listów, powiadamianie mailowe, internetowe strony do głosowania, wszystko to mają w d.... Tak wygląda praktyka we wspólnotach.
- 8 0
-
2023-09-17 19:14
Są deweloperzy, którzy nie narzucają zarządcy. (2)
Kupiłam mieszkanie na Małym Kacku od firmy Inwesting, gdzie nie został narzucony zarządca. Dowiedziałam się od pracownika firmy, że nigdy tego nie robią.
- 1 8
-
2023-09-17 19:22
Kryptoreklama
- 2 0
-
2023-09-17 22:41
Inwesting to najgorsza firma ,a mieszkania są z takimi usterkami ,że świat nie widział . Nigdy nie kupujcie mieszkań od tych partaczy , którzy nie odbierają telefonów od ludzi !!
- 2 0
-
2023-09-17 19:52
A jak zmienic gdanskie niuruchomosci? (1)
Oto pytanie
- 8 1
-
2023-09-18 00:58
Kupić mieszkanie na własność
- 5 1
-
2023-09-18 00:27
Ja miałam przypadek że deweloper narzucił firmę
Do zarządzania bo nie były wszystkie mieszkania sprzedane, ale powiedział że w każdej chwili możemy zmienić firmę tylko musi być odpowiednia liczba głosów
- 1 1
-
2023-09-18 04:01
a ja mam podobne pytanie (1)
a jak zmienić? prezesa spółdzielni i jego świtę. Np. na Suchaninie. Robią co chcą. Nie liczą się z mieszkańcami dzielnicy. Mam wrażenie, że są nie do ruszenia
- 4 0
-
2023-09-18 06:44
Proste
Chodź po klatkach od drzwi do drzwi zbierz pełnomocnictwa od jak największej ilości osób (ważne aby był to właściciel). Przedstaw im w jakim celu to robisz oraz co chcecie osiągnąć jako cele długofalowe. Do sąsiadów możesz pukać np wieczorem po 18/19 jak są już w domu.
- 2 0
-
2023-09-18 07:11
PGZN
Pan Rafal z PGZN, bardzo dobry zarządca. Pomógł naszej wspólnocie w trudnej sytuacji, gdy wszystkie inne instytucje, firmy rozkładały bezradnie ręce. Polecam.
- 3 1
-
2023-09-18 08:48
Można się jeszcze powołać na Kodeks Cywilny
Konkretnie, na art. 471 Kodeksu Cywilnego o nienależytym wykonywaniu umowy. Przećwiczyliśmy to z naszym zarządcą i pozbyliśmy się go.
- 2 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.