- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (79 opinii)
- 2 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (57 opinii)
- 3 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 4 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 5 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Mieszkanie od dewelopera. Opóźnienia w oddaniu nieruchomości
Konieczność ponoszenia kosztów najmu mieszkania, dodatkowe opłaty za aneksy bankowe oraz ubezpieczenie pomostowe to tylko niektóre z finansowych konsekwencji opóźnień dewelopera w oddaniu inwestycji ponoszone przez nabywców mieszkań. Warto upewnić się, że umowa którą podpisujemy, chroni nas - jako nabywców - przed skutkami ewentualnych opóźnień.
- Szkodą po stronie nabywcy może być na przykład dłuższy czas płacenia czynszu za dotychczas wynajmowane mieszkanie. Natomiast w razie opóźnienia w przeniesieniu własności nabywca, który wziął kredyt, może domagać się pokrycia wyższych kosztów kredytu, czyli tzw. ubezpieczenia pomostowego za okres pomiędzy planowanym, a rzeczywistym terminem przeniesienia własności. Jeśli nabywca kupował mieszkanie z myślą o jego wynajęciu, niewykluczone jest również dochodzenie utraconego czynszu za okres opóźnienia - mówi specjalizujący się w analizowaniu umów deweloperskich Bartłomiej Gliniecki.
Prawa nabywców mieszkań od dewelopera reguluje m.in. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Ustawa w szczególności określa treść tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa - mówi radca prawny Paweł Galiński.
Umowa deweloperska. Sprawdź zapisy o karach umownych
W umowie deweloperskiej oprócz określenia stron, szczegółowego określenia przedmiotu i ceny nabycia czy terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, powinny znaleźć się także postanowienia dotyczące kar umownych.
- Jeżeli chodzi o nabywcę nieruchomości, to na jego rzecz kary umowne można zastrzegać na przykład na okoliczność opóźnienia przez dewelopera w ukończeniu inwestycji i przekazaniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Kary za opóźnienie należą do najczęstszych kar umownych zastrzeżonych w umowach deweloperskich, nie są to jednak jedyne okoliczności, których niewykonanie bądź nienależyte wykonanie może być obwarowane karami umownymi zastrzeżonymi na rzecz nabywcy - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Zgodnie bowiem z art. 483 § 1 kodeksu cywilnego kary umowne można zastrzec na okoliczność niewykonania przez dewelopera innych zobowiązań niepieniężnych, na przykład nieusunięcia wad w terminie.
Nic dziwnego, bo największym ryzykiem dla nabywcy jest właśnie terminowe ukończenie inwestycji, odbiór nieruchomości i przeniesienie własności po zakończeniu budowy.
- Z punktu widzenia nabywcy kluczowe są dwa terminy określane w umowie deweloperskiej: odbioru lokalu i najczęściej jego wydania nabywcy oraz termin przeniesienia własności na nabywcę. Opóźnienie w budowie może powodować przekroczenie jednego albo obu terminów - mówi Bartłomiej Gliniecki.
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej w umowie pomiędzy sprzedającym a nabywcą powinny znaleźć się zapisy przewidujące odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów, uwzględniając stosowne kary umowne.
- Kara umowna to kwota pieniężna, którą deweloper będzie musiał zapłacić nabywcy za każdy dzień opóźnienia. Z reguły jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie wynosi 0,019 proc. ceny za każdy dzień opóźnienia - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy
Uwaga na dodatkowe zapisy o odszkodowaniu
W sytuacji, kiedy deweloper nie wprowadzi kar do umowy, nabywcy przysługuje odszkodowanie za opóźnienie. W przypadku, kiedy za opóźnienie ponosi winę deweloper, kupujący musi dokładnie wyliczyć i wykazać, ile pieniędzy stracił wskutek niedotrzymania ustalonego terminu.
- Przy karach za opóźnienie w ukończeniu inwestycji i przekazaniu lokali najlepiej określać je jako konkretną kwotę za dzień opóźnienia lub jako określony procent ceny nabycia nieruchomości za dzień opóźnienia. W takiej sytuacji im dłużej deweloper opóźnia się z przekazaniem nieruchomości tym wyższa kara - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Trzeba jednak w takiej sytuacji unikać górnych limitów kary umownej, bo deweloperzy bardzo często ograniczają swoją odpowiedzialność ustalając, że kary umowne nie mogą przekroczyć np. 5 czy 10 proc. ceny nabycia nieruchomości. Ryzyko poniesienia takich niskich kar deweloper kalkuluje już wcześniej i czasami może mu się je opłacać zapłacić, bo np. zyska na sprzedaży mieszkań po wyższej cenie lub poprzez zakontraktowanie firmy wykonawczej, która co prawda wykona prace budowlane wolniej, ale taniej - deweloperowi będzie się opłacało zaangażować taką firmę nawet kosztem poniesienia kar za opóźnienie wobec nabywców.
Kluczową kwestią jest uwzględnienie w umowie postanowienia o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania.
- Koniecznie też trzeba zadbać, by w umowie znalazło się postanowienie, że nabywca może dochodzić uzupełniającego odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne, gdyż tylko w takim wypadku, gdy kary umowne nie pokryją całej szkody związanej z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości nabywca może wystąpić do sądu o zasądzenie odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne. W przypadku braku takiego postanowienia nie będzie można wystąpić do sądu o uzupełniające odszkodowanie, gdyż sama kara umowna jest traktowana jako ryczałtowe odszkodowanie - podkreśla radca prawny, Paweł Galiński.
Zbyt niskie kary umowne
Inną sytuacją są zapisy umowy przewidujące zbyt niskie kary umowne, które nie odzwierciedlają realnych kosztów poniesionych przez nabywcę w okresie opóźnienia. Ustalenie niższej stawki kary umownej niż 0,019 proc. ceny nieruchomości za każdy dzień opóźnienia otwiera bowiem nabywcom drogę do dochodzenia swoich praw, również na drodze sądowej.
- Jeśli w umowie deweloperskiej zawarte są zapisy uniemożliwiające nabywcy żądanie odszkodowania ponad wysokość naliczanych kar umownych albo deweloper nie wykazuje woli wyrównania różnicy pomiędzy 0,019 proc. ceny nieruchomości za dzień, a stawką określoną w umowie z danym deweloperem, np. 0,01 proc. za tydzień opóźnienia, to w związku z zastosowaniem niezgodnej z przepisami ustawy deweloperskiej stawki, nabywcy mogą podważyć ją na drodze sądowej - wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. - To deweloper przygotowuje wzór umowy i odpowiada za jego zgodność z prawem. Skoro zawarte w umowie zapisy są niezgodne z ustawą, to otwiera to nabywcom drogę do żądania odszkodowania od dewelopera w wysokości utraconej kary umownej równej odsetkom ustawowym za opóźnienie, czyli identycznej sankcji, jaką miałby ponosić nabywca w razie opóźnienia w zapłacie za nabywaną nieruchomość.
Czytaj także: rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie
Warto jednocześnie podkreślić, że deweloper nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania w postaci zakończenia i przekazania nieruchomości przez zapłatę kary umownej.
Odstąpienie od umowy
Zastrzeżenie kary umownej w przypadku opóźnień dewelopera w przekazaniu nabywcom nieruchomości nie jest jedynym mechanizmem chroniącym nabywców. Opóźnienie w realizacji budowy może być także powodem odstąpienia od umowy przez nabywcę.
- Zgodnie z art. 29 ust. 1 punkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej i co ważne nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Warto zadbać, by na okoliczność odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżona została dodatkowa kara umowna w określonej kwocie bądź ustalonej jako procent ceny nabycia nieruchomości - mówi radca prawny, Paweł Galiński.
Dzięki temu nabywcy mieszkań chociaż częściowo mogą pokryć straty związane z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości, wzrostu cen nieruchomości i innych kosztów związanych z ewentualnym kupnem nieruchomości od innego dewelopera. Aby nabywca mógł jednak rozwiązać umowę, musi najpierw wezwać dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Oznacza to, że w przypadku niewielkich opóźnień nieprzekraczających czterech miesięcy nabywca nie może rozwiązać umowy deweloperskiej. Dodatkowo zwrócę uwagę na fakt, że termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej już z reguły zawiera pewien zapas czasu na wypadek właśnie jakichś kilkutygodniowych opóźnień - wyjaśnia dr Bartłomiej Gliniecki. Z mojej praktyki wynika jednak, że klienci rzadko decydują się na odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności - niemal wyłącznie zdarza się to w sytuacjach, gdy dotychczasowa współpraca z deweloperem świadczy o elementarnym braku jego profesjonalizmu - skutkiem czego jest m.in. znaczne opóźnienie inwestycji.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (173) ponad 10 zablokowanych
-
2020-02-23 18:25
Tylko pod klucz
- 7 0
-
2020-02-23 18:30
Gotowe (1)
tylko gotowe kupowac
- 13 2
-
2020-02-25 16:06
Tylko te opłaty u notariusza porażają !
- 0 0
-
2020-02-23 18:32
Po co mieszać i kombinować. Są odsetki ustawowe od niezapłaconych faktur to wystarczy żeby działało w drugą stronę czyli odsetki (1)
za zapłacony a nie wydany w terminie towar czy inny przedmiot umowy.
- 7 0
-
2020-02-23 19:45
Tylko miesiąc opóźnienia nijak się ma do np. miesiąca wynajmu mieszkania o podobnym metrażu
to są dla dewelopera grosze!
- 3 0
-
2020-02-23 18:49
90% ludzi podpisujący umowy (1)
mówi to samo - tak znam ryzyka ale wiem, że one się nie pojawią a jak się pojawią to się będę martwił... jakie to polskie...
- 14 1
-
2020-02-25 16:17
Bo nie ma wyboru !
Powiedzmy to sobie uczciwie.
- 3 0
-
2020-02-23 19:40
Nic nie zrobisz, deweloper może wszystko, nie interesuje go zapis w akcie notarialnym,
że tego czy tamtego dnia ma oddać budynek. Ale Ty czegoś nie dopilnuj - ho ho hoooo! Koniec świata! Nawet nie musi informować o opóźnieniu. A jak masz transze i kredyt, to jeszcze gorzej. Co ciekawe, gdy deweloper ma opóźnienie, bank wstrzymuje transze, deweloper nalicza karę albo każe rewaloryzować i wiecie kto płaci tę karę lub kwotę rewaloryzacji? Kupujący!!! Ha! Sukces 30 lat "wolnej" Polski. NIC nie możesz zrobić. Płacz i płać. Kary za opóźnienia są niewspółmierne - wpisują "ustawowe" i dostajesz grosze! I nic ponad to! Chcesz wpisać większe kary? Deweloper po prostu oleje i sprzeda kolejnemu w kolejce, a on na pewno się zgodzi, w dodatku nawet za 500 czy 1000zł na metrze więcej, bo przez te 2-3 miesiące rozmów o ofercie i tak cena pójdzie do góry, także win-win dla deweloperów i banków zawsze. zawsze!
- 15 1
-
2020-02-23 19:53
Umowy są narzucane a kary niewystarczające (2)
Nawet znani i działający od wielu lat deweloperzy narzucają rażąco niskie kary za opóźnieie. Wszystko jest super, jeśli uda się zakończyć budowę i uzyskać pozwolenie na użytkowanie na czas. Gorzej, jeśli deweloperowi powinie się noga. Wiem, bo tego doświadczyłam (Inpro), próba rozmowy na temat wysokości kary została zbyta uroczym "przecież zdążymy na czas". Tymczasem nie zdążyli, a 0.01% za tydzień opóźnienia przy mieszkaniu za np. 400 tys to kwota 40zł.
- 16 0
-
2020-02-24 13:15
No to w czym problem? Narzuć taką umowę, która Ci odpowiada. (1)
- 0 1
-
2020-02-25 16:19
Narzucić umowę to może tylko Państwo Polskie.
I tak powinno być.
Umowa powinna być zdefiniowana ustawą lub rozporządzeniem jak OC na samochód.
Co to za problem określić podstawowe wymagania. Deweloperzy nawet się ucieszą bo będą mniej musieli kombinować i konkurować z oszustami.- 1 0
-
2020-02-23 20:24
W Letnicy było tak po poślizgu
rezygnujesz bez konsekwencji lub podpisujesz aneks umowy
- 4 3
-
2020-02-23 20:52
kupiłem kamienice na godziny
- 3 1
-
2020-02-23 21:22
mafia
kazdy deweloper(zlodziej) innymi slowy
powinien za kazde sprzedane mieszkanie (nore)
zaplacic za 10 m drogi dojazdowej it itp- 7 2
-
2020-02-23 21:41
Deweloper 4kolory (2)
Mamy dewelopera 4kolory idea ,który nie wybudował we Władku apartamentów. Przekręt następny po Amber Gold w trójmieście dopuścił się do straty inwestorów blisko 200 mln złotych.
- 10 0
-
2020-02-23 22:56
I co ? (1)
Cisza, nikt nie nagłośnił sprawy ?
- 1 0
-
2020-02-24 06:48
Jak to nie nagłośnił człowiek już siedzi.
Resztą masy upadłościowej zajmuje się Syndyk i to od min. trzech lat.
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.