- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (79 opinii)
- 2 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (57 opinii)
- 3 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 4 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 5 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Mieszkanie od dewelopera. Opóźnienia w oddaniu nieruchomości
Konieczność ponoszenia kosztów najmu mieszkania, dodatkowe opłaty za aneksy bankowe oraz ubezpieczenie pomostowe to tylko niektóre z finansowych konsekwencji opóźnień dewelopera w oddaniu inwestycji ponoszone przez nabywców mieszkań. Warto upewnić się, że umowa którą podpisujemy, chroni nas - jako nabywców - przed skutkami ewentualnych opóźnień.
- Szkodą po stronie nabywcy może być na przykład dłuższy czas płacenia czynszu za dotychczas wynajmowane mieszkanie. Natomiast w razie opóźnienia w przeniesieniu własności nabywca, który wziął kredyt, może domagać się pokrycia wyższych kosztów kredytu, czyli tzw. ubezpieczenia pomostowego za okres pomiędzy planowanym, a rzeczywistym terminem przeniesienia własności. Jeśli nabywca kupował mieszkanie z myślą o jego wynajęciu, niewykluczone jest również dochodzenie utraconego czynszu za okres opóźnienia - mówi specjalizujący się w analizowaniu umów deweloperskich Bartłomiej Gliniecki.
Prawa nabywców mieszkań od dewelopera reguluje m.in. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
- Ustawa w szczególności określa treść tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa - mówi radca prawny Paweł Galiński.
Umowa deweloperska. Sprawdź zapisy o karach umownych
W umowie deweloperskiej oprócz określenia stron, szczegółowego określenia przedmiotu i ceny nabycia czy terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, powinny znaleźć się także postanowienia dotyczące kar umownych.
- Jeżeli chodzi o nabywcę nieruchomości, to na jego rzecz kary umowne można zastrzegać na przykład na okoliczność opóźnienia przez dewelopera w ukończeniu inwestycji i przekazaniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Kary za opóźnienie należą do najczęstszych kar umownych zastrzeżonych w umowach deweloperskich, nie są to jednak jedyne okoliczności, których niewykonanie bądź nienależyte wykonanie może być obwarowane karami umownymi zastrzeżonymi na rzecz nabywcy - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Zgodnie bowiem z art. 483 § 1 kodeksu cywilnego kary umowne można zastrzec na okoliczność niewykonania przez dewelopera innych zobowiązań niepieniężnych, na przykład nieusunięcia wad w terminie.
Ogłoszenia.trojmiasto.pl – Nowe mieszkania w Trójmieście i okolicach
Nic dziwnego, bo największym ryzykiem dla nabywcy jest właśnie terminowe ukończenie inwestycji, odbiór nieruchomości i przeniesienie własności po zakończeniu budowy.
- Z punktu widzenia nabywcy kluczowe są dwa terminy określane w umowie deweloperskiej: odbioru lokalu i najczęściej jego wydania nabywcy oraz termin przeniesienia własności na nabywcę. Opóźnienie w budowie może powodować przekroczenie jednego albo obu terminów - mówi Bartłomiej Gliniecki.
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej w umowie pomiędzy sprzedającym a nabywcą powinny znaleźć się zapisy przewidujące odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów, uwzględniając stosowne kary umowne.
- Kara umowna to kwota pieniężna, którą deweloper będzie musiał zapłacić nabywcy za każdy dzień opóźnienia. Z reguły jej wysokość odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie wynosi 0,019 proc. ceny za każdy dzień opóźnienia - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy
Uwaga na dodatkowe zapisy o odszkodowaniu
W sytuacji, kiedy deweloper nie wprowadzi kar do umowy, nabywcy przysługuje odszkodowanie za opóźnienie. W przypadku, kiedy za opóźnienie ponosi winę deweloper, kupujący musi dokładnie wyliczyć i wykazać, ile pieniędzy stracił wskutek niedotrzymania ustalonego terminu.
- Przy karach za opóźnienie w ukończeniu inwestycji i przekazaniu lokali najlepiej określać je jako konkretną kwotę za dzień opóźnienia lub jako określony procent ceny nabycia nieruchomości za dzień opóźnienia. W takiej sytuacji im dłużej deweloper opóźnia się z przekazaniem nieruchomości tym wyższa kara - wyjaśnia radca prawny, Paweł Galiński. - Trzeba jednak w takiej sytuacji unikać górnych limitów kary umownej, bo deweloperzy bardzo często ograniczają swoją odpowiedzialność ustalając, że kary umowne nie mogą przekroczyć np. 5 czy 10 proc. ceny nabycia nieruchomości. Ryzyko poniesienia takich niskich kar deweloper kalkuluje już wcześniej i czasami może mu się je opłacać zapłacić, bo np. zyska na sprzedaży mieszkań po wyższej cenie lub poprzez zakontraktowanie firmy wykonawczej, która co prawda wykona prace budowlane wolniej, ale taniej - deweloperowi będzie się opłacało zaangażować taką firmę nawet kosztem poniesienia kar za opóźnienie wobec nabywców.
Kluczową kwestią jest uwzględnienie w umowie postanowienia o możliwości dochodzenia dodatkowego odszkodowania.
- Koniecznie też trzeba zadbać, by w umowie znalazło się postanowienie, że nabywca może dochodzić uzupełniającego odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne, gdyż tylko w takim wypadku, gdy kary umowne nie pokryją całej szkody związanej z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości nabywca może wystąpić do sądu o zasądzenie odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne. W przypadku braku takiego postanowienia nie będzie można wystąpić do sądu o uzupełniające odszkodowanie, gdyż sama kara umowna jest traktowana jako ryczałtowe odszkodowanie - podkreśla radca prawny, Paweł Galiński.
Zbyt niskie kary umowne
Inną sytuacją są zapisy umowy przewidujące zbyt niskie kary umowne, które nie odzwierciedlają realnych kosztów poniesionych przez nabywcę w okresie opóźnienia. Ustalenie niższej stawki kary umownej niż 0,019 proc. ceny nieruchomości za każdy dzień opóźnienia otwiera bowiem nabywcom drogę do dochodzenia swoich praw, również na drodze sądowej.
- Jeśli w umowie deweloperskiej zawarte są zapisy uniemożliwiające nabywcy żądanie odszkodowania ponad wysokość naliczanych kar umownych albo deweloper nie wykazuje woli wyrównania różnicy pomiędzy 0,019 proc. ceny nieruchomości za dzień, a stawką określoną w umowie z danym deweloperem, np. 0,01 proc. za tydzień opóźnienia, to w związku z zastosowaniem niezgodnej z przepisami ustawy deweloperskiej stawki, nabywcy mogą podważyć ją na drodze sądowej - wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. - To deweloper przygotowuje wzór umowy i odpowiada za jego zgodność z prawem. Skoro zawarte w umowie zapisy są niezgodne z ustawą, to otwiera to nabywcom drogę do żądania odszkodowania od dewelopera w wysokości utraconej kary umownej równej odsetkom ustawowym za opóźnienie, czyli identycznej sankcji, jaką miałby ponosić nabywca w razie opóźnienia w zapłacie za nabywaną nieruchomość.
Czytaj także: rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie
Warto jednocześnie podkreślić, że deweloper nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania w postaci zakończenia i przekazania nieruchomości przez zapłatę kary umownej.
Odstąpienie od umowy
Zastrzeżenie kary umownej w przypadku opóźnień dewelopera w przekazaniu nabywcom nieruchomości nie jest jedynym mechanizmem chroniącym nabywców. Opóźnienie w realizacji budowy może być także powodem odstąpienia od umowy przez nabywcę.
- Zgodnie z art. 29 ust. 1 punkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej i co ważne nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Warto zadbać, by na okoliczność odstąpienia od umowy deweloperskiej zastrzeżona została dodatkowa kara umowna w określonej kwocie bądź ustalonej jako procent ceny nabycia nieruchomości - mówi radca prawny, Paweł Galiński.
Dzięki temu nabywcy mieszkań chociaż częściowo mogą pokryć straty związane z opóźnieniem w przekazaniu nieruchomości, wzrostu cen nieruchomości i innych kosztów związanych z ewentualnym kupnem nieruchomości od innego dewelopera. Aby nabywca mógł jednak rozwiązać umowę, musi najpierw wezwać dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Oznacza to, że w przypadku niewielkich opóźnień nieprzekraczających czterech miesięcy nabywca nie może rozwiązać umowy deweloperskiej. Dodatkowo zwrócę uwagę na fakt, że termin przeniesienia własności w umowie deweloperskiej już z reguły zawiera pewien zapas czasu na wypadek właśnie jakichś kilkutygodniowych opóźnień - wyjaśnia dr Bartłomiej Gliniecki. Z mojej praktyki wynika jednak, że klienci rzadko decydują się na odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia w przeniesieniu własności - niemal wyłącznie zdarza się to w sytuacjach, gdy dotychczasowa współpraca z deweloperem świadczy o elementarnym braku jego profesjonalizmu - skutkiem czego jest m.in. znaczne opóźnienie inwestycji.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
- Joanna Puchalaj.stolp@trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (173) ponad 10 zablokowanych
-
2020-02-23 22:08
podpisujesz umowę albo nie. przyjdzie inny i kupi.
sory. taki mamy rynek.
- 9 7
-
2020-02-23 22:44
deweloper nie negocjuje. podpisujesz co dają albo wypad (1)
W przypadku opóźnień odstąpienie umowy albo aneks. Na twoje mieszkanie i tak już czeka kilku chętnych w 'nowej' wyższej cenie
- 15 0
-
2020-02-25 16:23
Trochę negocjuje, a raczej ustala.
Kiedy jaka rata ma wpłynąć i inne detale, które mają drugoplanowe znaczenie.
Coś istotnego jak np. kary są korporacyjnie określone dla wszystkich umów, żeby nie było kombinowania.
Zresztą nawet jak wynegocjujesz 0,03% zamiast 0,025% - to i tak niewiele zmieni.- 0 0
-
2020-02-24 00:09
Czy są inne gałęzie gospodarki ?
chciałbym się zapytać czy w PL są inne gałęzie gospodarki oprócz deweloperki ? - bo można odnieść wrażenie, że ostatnio tylko betonem stoimy.
- 13 0
-
2020-02-24 00:09
tylko nie Invest Komfort..ostrzegam przed nimi... (1)
trzymac sie z daleka....dno...
- 18 0
-
2020-02-24 06:49
A czego spodziewasz się po byłym cynie?
?
- 0 0
-
2020-02-24 03:45
Siodme piekło
Jest taki jeden deweloper który od jakiegoś czasu mocno się promuje. Szkoda mi się rozpisywać bo i tak post zostanie pewnie wycięty. Oddajcie ludziom należne im pieniądze.
- 10 0
-
2020-02-24 05:38
Harmonia Oliwska inpro masakra bloto ciezarowki i brak sklepow (4)
Mieszkamy z rodzina 2 lata i nic. Ciagle podnosza koszty administracja nic nie robi za co sie placi. Klatki nie sprzatane jak byc powinny. Brak drogi dla pieszych, chodzimy po drodze dla pojazdow z blotem i kaluzami. Brak miejsca dla dzieci smiechu warte. Przestrzegam przed kupnem. Miejsce w budowie, ciagle rozjezdzanie terenu przez ciezarowki obok na budowach. Brak miejsc przed blokiem
- 10 3
-
2020-02-24 06:33
A ktorym otoczeniu mowisz (3)
Przeciez inpro posprztalo i zrownolo teren. Jaki koszt za m by ciebie satysfakjonowal? Zglaszales niesprzaten klatki w administracji. Ja nie mam zastrzezn do sprzatania
- 0 6
-
2020-02-25 09:09
Nie chce byc uszczypliwy ale z poczatku bylo sprzatane lepiej (1)
Ja to pamietam bo od samego piczatku mieszkam i ciezko jest sie teraz przyzwyczaic do nowych zasad w sprzataniu po lepkach. Albo ciaglego blota w przejsciu od strony awf-u i od strony stacji diagnostycznej. Juz o porach deszczowych nie wspomne i wielkich kaluzach na wewnetrznej drodze do osiedla. Tragedia, duzo mieszkan pod wynajem i czeste imprezy na balkonach do bialego rana. Powoli robi sie wylegarnia studentow i ludzi roznego typow dziwnych zachowan kto ma wiecej ten lepszy i nawet moge parkowac we wjezdzie. Co do zglaszania do zarzadcow kto wie ten wie co tam sie dzieja za walki roznego typu o stolek. Za utrzymywanie terenow zielonych jest brana oplata z gory a od poczatku jeszcze ich nawet nie bylo, za to teraz jest tyle co kot naplakal. To tylko pierwszy z gory przyklad a sa ich dziesiatki. A. Lepper dobrze mawial " jak nie wiadomo o co chodzi. To wiadono o co chodzi...
- 1 0
-
2020-02-25 11:23
Na pocieszenie ci pozostaje , że kupiliście mieszkanie za 7-8k za m2 . W ostatnim etapie inpro odleciało z cenami za 12k za m2 nikt im tego nie kupi, w 3 mieście jest sporo lepszych i tańszych ofert. A co do twoich uwag to błoto prędzej czy później zniknie, administratora możecie zmienić, ze sklepami to wiedziałeś co brałeś , a duża liczba mieszkań na wynajem też była do przewidzenia w tej lokalizacji , szczególnie jak mieszkania były po 7-8k za m2
- 1 1
-
2020-02-26 13:26
ale ściema troll od dewelopera
- 2 0
-
2020-02-24 08:08
A kto to kupuje mieszkania? (2)
Teraz tylko dom. Wychodzi 3000 za m. Nigdy żadne mieszkania i deweloperzy, a w życiu.....
- 9 3
-
2020-02-24 13:34
Kto dom budował ten się w cyrku nie śmieje
Jeśli nie masz własnej firmy budowlanej lub nie jesteś budowlańcem to wydymają Cię totalnie na wszystkim. Od razu można założyć 100% budżetu na budowę więcej. A i tak prawdopodobnie dostaniesz gorsze materiały budowlane i fuszerki na każdym kroku. Na budowie domu dyma się klienta na grube setki tysięcy, a ty się łudzisz, że wybudujesz dom za 3000 za metr. Nawet po znajomości Cię wydymają.
- 12 2
-
2020-02-25 16:29
już na OLX szukają budowlańców za 10 - 15k/miesiąc ale tobie zbudują za 3000zl/m2
Oczywiście ale stan surowy.
Na necie jest taki film. Dom za 25 tys zł. Po chwili dowiadujesz się, że tak ale własnym sumptem, częściowo na istniejących fundamentach, no i stan surowy.
Finalnie za 35m2 (domek dla gości) wyszło chyba 400 000zł.
A gdzie działka, uzbrojenie, twój czas/dojazdy/nerwy ?- 3 2
-
2020-02-24 14:47
Inmpro ma teraz kary 0,01% , za tydzień opoznienia (6)
wiec 14 razy nizsze niz podane w artykule.. Tak sprytnie zabezpieczyli sie przed karami za swoje opoznienia, siegajace miesiecy. Wyplaca po kilkaset zl max za mieszkanie, oplaca im sie nie konczyc w terminie, bo koszt zaden
- 11 1
-
2020-02-24 14:53
Zmasowany atak (5)
To jest chore aby atakować jedną firmę.
To jest rzetelny kontrahent, pracodawca.- 1 14
-
2020-02-24 19:57
(3)
...ile firm należy atakować, żeby było zdrowo?
- 12 0
-
2020-02-25 08:16
no właśnie ile? myślę, że wszystkie nierzetelne, oszu...kujące, ole...wające itp. itd. (2)
tyle wystarczy
- 4 1
-
2020-02-26 19:46
Atakuj, jeżeli masz wiedzę (1)
Nikt Ci nie zabrania podzielić się wiedzą na temat nierzetelności innych deweloperów
- 3 1
-
2020-02-27 08:06
w szczególności tego jednego najbardziej nierzetelnego i to pod każdym prawie względem.... o jakim mowa?
- 0 0
-
2020-02-24 23:53
Bs
Moze i rzetelny ale azymut nadal nie oddany a to juz 8 niesiecy od terminu
- 5 0
-
2020-02-24 15:08
Uważajcie na początku (2)
Koniecznie po uformowaniu się wapolnoty wybierzcie niezależnego administratora. Nie tego ustawionego znajomego królika od dewelopera który tylko czeka aby minęła rękojmia i gwarancja.
Swojego administratora i zgłaszać wszystkie usterki, walczyć w sądzie.
Oni na tych mieszkaniach mają marce na poziomie 50% więc jechać z cwaniakami bez litości.- 10 0
-
2020-02-25 16:36
Deweloper zawsze wybiera sam Zarządcę o ile sam siebie nim nie mianuje. (1)
To jedno co można wynegocjować z Deweloperem w umowie przedwstępnej - zapiszcie, że Zarządca zostanie wybrany w formie inne niż w postaci Aktu Notarialnego.
W przeciwnym razie odwołanie Zarządcy jest bardzo ciężkie. Musi się odbyć głosowanie przed notariuszem - to zajmuje X podjeść bo ludzie nie chodzą na zebrania wspólnoty.- 3 1
-
2020-02-26 19:34
Deweloper wybiera sam zarządcę?... zapewne tak, ale nie zawsze
- 2 0
-
2020-05-17 11:27
Słaby artykuł
Powinniście jeszcze wspomnieć o odsetkach umownych, bo te zazwyczaj są najczęściej wpisywane...
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.