- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
Najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza czy nie?
Najem krótkoterminowy mieszkania, czyli wynajmowanie go turystom, to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. Jeśli nie ma on charakteru tzw. najmu okazjonalnego powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
Czy najem apartamentu czy mieszkania prywatnego powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej?
Odpowiada Barbara Szalińska, rzecznik prasowy Izby Skarbowej w Gdańsku
Ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt. 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności;
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek;
a ponadto wymaga by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c) ww. przepisu.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym odrębnego źródła przychodu jakim jest najem (a także: podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej), wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu zaliczania przychodów z umów najmu zawieranych na krótkie okresy czasu, np. dzień, dwa, tydzień czy miesiąc do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu są zawierane.
Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.
Jednocześnie, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności, to każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Podkreślić przy tym należy, że niedopuszczalna jest sytuacja, gdy przychód osiągany z najmu jest częściowo zaliczany do prowadzonej działalności, a częściowo do zysków z innego źródła.
Z opisanej sytuacji wynika, że właściciel wynajmuje mieszkanie przez część roku studentom, a przez okres wakacji innych chętnym - w ramach tzw. najmu krótkoterminowego.
Tymczasem najem krótkoterminowy ze swej istoty to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (polegających chociażby na poszukiwaniu potencjalnych najemców i nadzorowaniu rotacji najemców przez cały okres letni), w przypadku którego trudno doszukiwać się "okazjonalnego" charakteru tzw. najmu prywatnego. Najem krótkoterminowy spełnia zatem kryteria wynikające z definicji działalności gospodarczej. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych (np. w wyroku WSA z 16 października 2013r., sygn. akt I SA/Sz 331/13).
Dlatego też przychody uzyskiwane przez właściciela mieszkania przez cały rok (zarówno w okresie roku akademickiego, jak i w okresie wakacyjnym) należy zaliczyć do przychodów uzyskiwanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku podatnik, który wybrał jako formę opodatkowania ryczałt ewidencjonowany (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.) będzie opłacać podatek wysokości 17 procent. Jeżeli podatnik nie dokonał takiego wyboru będzie płacił podatek za zasadach ogólnych (według skali podatkowej: 18 i 32 proc.).
Nie jesteś pewny jak rozliczać się z fiskusem? Potrzebujesz pewnej odpowiedzi na nurtujące cię pytanie z zakresu podatków? Biura Krajowej Informacji Podatkowej w imieniu Ministra Finansów wydają interpretacje indywidualne.
Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej może złożyć każdy zainteresowany: podatnik, płatnik lub inny podmiot, w tym także osoby niemające miejsca zamieszkania lub siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Wydanie interpretacji indywidualnej kosztuje 40 zł i oczekuje się na nią maksymalnie trzy miesiące. Dla obszaru Trójmiasta interpretacje wydaje Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń. Wniosek można pobrać tutaj.
Miejsca
Opinie (132) 1 zablokowana
-
2016-10-23 12:32
czy ktos moze... (5)
przelozyc wywody US na język normalnych ludzi bo nic nie zrozumialem.
Czy jeśli od lat place ryczałt 8% od najmu (krótko i dlugoterminowego), nie mam zarejestrowanej dzialalnosci i rozliczam to PITem co rok to jestem ok czy jestem dla US potencjalnym zlodziejem?
Myślę że US szuka kolejnego skoku na kasę żeby wydoic tych którzy wynajmują mieszkania. Wciąż szukają środków na dobrą zmiane.- 39 1
-
2016-10-23 15:02
dla US potencjalnym złodziejem jesteś zawsze - taka jest prawda
- 18 1
-
2016-10-23 15:46
(3)
Może nie złodziejem, ale US jak cie skontroluje to naliczy ci zaległy podatek (różnica pomiedzy 17 a 8.5%) wraz z ustawowymi odsetkami i ma prawo dowalić ci karę. Jak sam się zgłosisz to unikniesz kary, zostanie podatek + odsetki
- 2 3
-
2016-10-23 17:18
jeśli zgłosisz z góry płacisz 8.5% i co rok rozliczasz PIT (2)
nie siej zamętu człowieku
- 4 0
-
2016-10-23 18:18
(1)
8,5% tak ale tylko przy najmie długoterminowym t.j. miesiące, lata. Przy najmie krótkoterminowym (dni, tygodnie) lub mieszanym ryczałt to 17%. Artykuł dotyczy głównie najmu krótkoterminowego i mieszanego. Gość pisze, że wynajmuje krótko i długoterminowo czyli w jego przypadku ryczałt (o ile zadeklaruje chęć rozliczania ryczałtem) to 17%
- 2 3
-
2017-05-31 20:10
Nie całkiem tak
Wynajem mieszany np. 3 miesiące wynajem krótkoterminowy a reszta w roku długoterminowy - to trzeba prowadzić zeszyt ewidencji przychodów do końca roku i tam gdzie wynajem krótkoterminowy trzeba płacić podatek 17% a gdzie długoterminowy to 8,5%. Ponadto należy wystawiać za wpłaty pokwitowania. Taki druki zeszytów są do kupienia gdzie jak wół stoją rubryki na 8,5% i 17%.
- 0 0
-
2016-10-23 12:34
(2)
Działalność założona w Czechach lub Malcie i w d*pę mnie pocałujcie. Nie korzystam z "usług" państwa to i sie składał na te szopkę nie będę.
- 20 4
-
2016-10-23 20:13
Firma na Malcie Ci nie pomoże
Dochody z nieruchomości sa opodatkowane zawsze tam gdzie znajduje sie nieruchomość
- 5 0
-
2016-10-25 20:12
%%
Tez cie ścigną bo prowadzisz działalność typowo w Polsce
- 0 0
-
2016-10-23 13:14
I jak Polacy mają się nie osiedlać w Czechach?
Przecież u nas nawet nie wiadomo czy i jak płacić podatek od wynajmu nieruchomości. Potrzebna interpretacja za 40 zł, na która trzeba czekać 3 miesiące. :)
- 22 1
-
2016-10-23 13:35
Czytanie ze zrozumieniem (1)
Osoby które nie prowadzą działalności polegającej na wynajmie musza sie kierować poniższą zasadą.
Wynajmujesz maksymalnie raz, dwa w roku to nie prowadzisz działalności. Wynajmujesz co chwile innemu klientowi to prowadzisz działalność. Kluczowa jest tu powtarzalność/ciągłość procesu.- 9 14
-
2016-10-23 17:19
i to chodzi Stefan
- 1 0
-
2016-10-23 13:53
Zgodnie z nowelizacją kodeksu cywilnego najem długoterminowy to możliwa forma do prowadzenia działalności gospodarczej. (2)
Nowelizacja jasno określa że tylko więc najem długoterminowy może być działalnością gospodarczą. Poza tym jest wyrok NSA który określa ze najemca może w umowie najmu określić czy wyraża zgodę na to aby lokal był miejscem działalności gospodarczej. ALE w takim przypadku musi być forma administracyjno-prawna umowy !!! Tj. Decyzja administracyjna o najmie w trybie przepisów KPA nie KC. Najemca staje się organem jednocześnie. Organem najmu a wynajmujący podmiotem najmu. Decyzja administracyjna musi być ściśle określająca zakres działalności gospodarczej i okres najmu musi być równy czasowi prowadzenia działalności. Jeszcze jedno. Zgodnie z prawem najem gospodarczy w trybie administracyjno-prawnym jest dopuszczalny na okres do 10 lat.
- 2 5
-
2016-10-23 15:57
Ale tu jest poruszony temat innego rodzaju najmu.
Nie takiego jak przy remoncie bufetu w UM w Gdańsku :p- 3 0
-
2016-10-23 17:23
po co mecenas mieszasz nie o to tu chodzi
przeczytaj artykuł jeszcze raz
- 1 0
-
2016-10-23 14:34
(3)
Nie trzeba mieć dg jeśli wynajmuje się mieszkanie.
Na koniec roku deklaruje się uzyskaną kwotę z najmu w rubryce PIT pozostałe przychody i płaci się najczesciej 18%podatku.
Trzeba założyć dg jeśli wynajmowanie okaże się naszym podstawowym i stałym źródłem zarobkowania.
Przy istniejacej juz dg nie dopuszcza się wskazywanie najmu jako pozostałych przychodów osobistych tylko należy je traktować jako przychody w prowadzonej dg.
Np. Masz sklep i to jest twoja podstawowa dg, do tego masz jedno wolne mieszkanie i wynajmiesz je, wtedy przychód z prowadzenia sklepu jak i przychód z najmu trafią do jednego worka - pod dg.- 3 8
-
2016-10-23 15:18
no nie. bo w zakresie dzialania nie oznaczam (2)
Najmu itp to nie jest prowadzeniem! Podstawowej wiedzy nie masz. Nie możesz rozliczać częściowo najmu Mieszkaniowki. Czyli 50%na dg a 50% ryczałt np8.5%
- 2 1
-
2016-10-23 15:45
Oczywiście że nie.
- 1 0
-
2016-10-24 08:27
moim zdaniem należało by to jeszcze bardziej sprostować: Nie można rozliczać po 50 % danego mieszkania.
Kto komu broni mieć jedno mieszkanie prywatnie na 8,5 % i drugie jako środek trwały w dg na 18 % ?
Proste, a jednak większość nie rozumie- 0 0
-
2016-10-23 15:42
Urzędniczy bełkot, który można skonkludować w 3 zdaniach (3)
1. Przy wynajmie krótkoterminowym należy roliczać się wg skali podatkowej 18,32% lub ryczałt 17%, bo taki najem ma charakter działalności gospodarczej.
2. Najem krótkoterminowy nie wprowadza obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej, jest to najem prywatny o charakterze działalności
3. Niedopuszczalne jest mieszanie ze sobą różnych sposobów rozliczeń, czyli jeśli wynajmujemy krótkoterminowo i długoterminowo (nawet gdy są to różne mieszkania) należy wybrać pomiędzy skalą 18,32 a ryczałtem 17%- 7 4
-
2016-10-23 18:43
a gdzie opcja ryczałtu 8,5%? (2)
pod jaki rodzaj najmu można to podpiąć?
co jesli w danym momencie ma sie 2 umowy na wynajem długoterminowy a dwa mieszkania na wynajem krótkoterminowy?- 2 0
-
2016-10-23 18:53
(1)
To akurat napisane jest jasno w artykule "niedopuszczalna jest sytuacja, gdy przychód osiągany z najmu jest częściowo zaliczany do prowadzonej działalności, a częściowo do zysków z innego źródła."
W przypadku kilku umów na najem długo i krótkotereminowy (działalność gospodarcza) stosuje się jeden sposób opodatkowania i jest to ten gorszy dla podatnika czyli w twoim przypadku ryczałt 17% od wszystkiego- 3 0
-
2017-05-31 18:54
Nie całkiem
Nie całkiem. Wynajem mieszany np. 3 miesiące wynajem krótkoterminowy a reszta w roku długoterminowy - to trzeba prowadzić zeszyt ewidencji przychodów do końca roku i tam gdzie wynajem krótkoterminowy trzeba płacić podatek 17% a gdzie długoterminowy to 8,5%. Ponadto powinno się wystawiać pokwitowania wpłaty z numeracją i datą. Wynajem krótkoterminowy nie jest stricte związany z działalnością gospodarczą i osoba fizyczna może taki wynajem uskuteczniać i opłacić podatek 17%.
- 0 0
-
2016-10-23 18:20
Nic nie piszą o wynajmie prywatnym (1)
z ryczałtem 8,5% rozliczanym w PIT. Czy jest coś nie prawidłowego w tej formie wynajmu?
- 9 0
-
2016-10-23 19:17
Nie ma, to jest prawidlowa forma rozliczania z góry przy najmie długoterminowym
- 3 0
-
2016-10-23 18:20
(3)
już widzę, jak ci wszyscy, co wynajmują mieszkania turystom w okolicach starówki, się rozliczają...
- 10 1
-
2016-10-23 18:38
zawsze możesz podkablowac (1)
tak jak mnie podkablowali życzliwi sąsiedzi i miałem kontrole. I sie zdziwili bo wszytko bylo ok, tzn zgłoszenie, podatki itd.
Pomijajac powyższe. Szara strefa w najmie na pewno jest spora.- 7 2
-
2016-10-24 11:07
Obwieszczenie
W przypadku wynajmowania mieszkania należy obwieścić wszem i wobec o fakcie wynajmowania mieszkania, aby sąsiedzi nie mieli problemu z właściwym momentem podkablowania - przypuszczalnie nie podkablują, nie spodziewając się takiego tupetu wynajmującego, który nie płaci podatku
- 0 0
-
2016-10-23 19:23
Nie opłaca się nie rozliczać z najmu. Zazwyczaj najemcy nie należą do życzliwych osób. Nawet jak nie ma umowy na piśmie to i tak zgłasza się uzyskiwany przychód, płaci podatek i wszystko w razie kontroli gra.
Płacenie ewentualnych kar by się po prostu nie opłacało.- 3 0
-
2016-10-23 19:19
dd
Widział może ktoś żeby Księża płacili podatek za wynajem parafialnych pomieszczeń ? Albo wiedział ktoś żeby wystawiali fakturę za prace przy kościele ?
- 20 2
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.