- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (51 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 4 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 5 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Pomysł na mieszkanie: pomóż komuś wykupić komunalne
"Trójmiejski celebryta kupił mieszkanie komunale w Sopocie, które zostało wykupione za pieniądze pośrednika i ze szkodą dla dotychczasowych mieszkańców" - zaalarmował nas czytelnik. Sprawdziliśmy sprawę, ale okazuje się, że takie transakcje są nie tylko częste, ale i w pełni legalne.
Pan Wojciech (imię zmienione) skontaktował się z nami na początku czerwca. Opisał historię, której bohaterami stali się jego znajomi.
- Znam w Sopocie niezamożną rodzinę, ludzi żyjących "z dnia na dzień". Zajmowali mieszkanie komunalne, ale było dla nich za duże, nie było ich stać na opłacenie czynszu. Dlatego chcieli swoje trzy pokoje zamienić na mniejsze. Urząd ogłosił nawet na swojej stronie internetowej, że zamieni to mieszkanie na dwa inne. Niedługo potem ludzie ci nagle znaleźli pieniądze na wykup mieszkania, a po upływie pewnego czasu wprowadził się tam nowy właściciel, jeden z trójmiejskich celebrytów. W transakcji brał udział pośrednik nieruchomości. Jestem ciekawy jak to możliwe, że mieszkanie zostało sprzedane zaraz po wykupie? Przecież jednym z warunków wykupienia mieszkania od miasta z bonifikatą jest zakaz jego sprzedaży przez pięć lat. Obawiam się, że cały ten proces jest niezgodny z prawem, a ci ludzie zostali oszukani - napisał w liście do redakcji.
Czy jednak znajomi naszego czytelnika rzeczywiście zostali skrzywdzeni, skoro z najemców komunalnego mieszkania, na opłacenie którego nie bardzo było ich stać, stali się właścicielami mieszkania, nawet jeśli znajduje się ono w mniej eleganckiej okolicy?
Postanowiliśmy to sprawdzić.
To jedyny sposób, w jaki miasto mogło pomóc najemcom w znalezieniu innego lokalu. Sopot nie ma bowiem instytucji pomagającej w takich zamianach (ma ją np. Gdańsk).
- Takie mieszkanie trzeba znaleźć samodzielnie. Można zamienić się z innym najemcą lokalu komunalnego lub znaleźć osobę prywatną, którą będzie w stanie dostarczyć odpowiednie lokale na zamianę - tłumaczy Jolanta Stelmasiewicz, naczelnik wydziału lokalowego w Urzędzie Miasta Sopot. - Urząd w zamianę włącza się dopiero, kiedy od obu zainteresowanych stron wpływają równocześnie dwa wnioski o zamianę.
Ponieważ nie udało się znaleźć innego najemcy mieszkania komunalnego, rodzina zdecydowała się podjąć współpracę z pośrednikiem, który znalazł kupca gotowego zapłacić za mieszkanie 615 tys. zł (za taką kwotę mieszkanie było wystawione w ogłoszeniach). Najpierw mieszkanie trzeba było jednak wykupić, w tym wypadku z 80-procentową bonifikatą (gdyby budynek był wpisany do rejestru zabytków, bonifikata mogłaby wynieść 90 proc. - o wysokości bonifikat w Trójmieście czytaj w ramce poniżej). Czy pieniądze na wykup zgromadziła rodzina, czy też pośrednik - nie wiemy. Nie mamy możliwości dotarcia do informacji w jakiej formie prawnej zostało to przeprowadzone, urząd miasta nie dysponuje narzędziami do kontroli, skąd najemcy mają pieniądze na wykup. Mógłby to sprawdzić jedynie urząd skarbowy.
Ale jeśli dalej wszystko miało być zgodne z prawem, to nie koniec.
Trzeba jeszcze zadbać o to, aby wykupujący mieszkanie nie musiał zwracać bonifikaty. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wykupione mieszkanie w ciągu pięciu lat zostanie sprzedane, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze nie zostaną w ciągu roku w całości wydane na inną nieruchomość mieszkalną, konieczny jest całościowy lub częściowy zwrot kwoty równiej bonifikacie po waloryzacji (art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sens tej zasady jest taki, aby mienie gminy nie stało się źródłem dochodu dla byłych najemców komunalnych.
Czytaj także: wydatki na budowę domu czy urządzenie mieszkania nie są dla gmin wydatkiem na nieruchomość - trzeba zwrócić bonifikatę
Pieczę nad tym czy i w jaki sposób wydatkowane zostały pieniądze sprawują dwie instytucje: urząd skarbowy i odpowiedni wydział urzędu miasta.
Jak się to odbywa?
- Wpisujemy do hipoteki wykupowanej nieruchomości 150 proc. udzielonej bonifikaty. Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane, to w urzędzie pojawia się nowy właściciel z wnioskiem o wykreślenie hipoteki umownej. W ten sposób jasne staje się, że zbywca - były gminny lokator - musi pojawić się w urzędzie z aktem notarialnym, a w ciągu roku od sprzedaży nieruchomości z aktem notarialnym dokumentującym nabycie innej nieruchomości mieszkalnej - tłumaczy Helena Skrzypek, naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w sopockim magistracie. - Takich transakcji i przypadków jest bardzo wiele w skali naszego miasta.
Urząd Miejski nie ma narzędzi, aby egzekwować "rynkową poprawność" kwoty sprzedaży nieruchomości po wykupie, ale kiedy jest ona ewidentnie zbyt niska, informowany jest o tym Urząd Skarbowy. Dlaczego ma to znaczenie? Skoro mówimy o sprzedaży mieszkania w Sopocie, bardzo często o dużym metrażu, to zwykle warte jest ono setki tysięcy złotych. Jeśli nabywca chce się go pozbyć i kupić mniejsze mieszkanie, w niższej cenie, to najprostszym - oczywiście nielegalnym m.in. z powodów podatkowych - rozwiązaniem byłoby zaniżenie kwoty zawartej w akcie notarialnym. To oczywiście jedno z teoretycznych rozwiązań.
W tym przypadku znalazło się inne rozwiązanie. Po wykupie mieszkania nie trzeba go wcale sprzedawać, lecz można się zamienić. Wtedy bonifikaty zwracać nie trzeba i to niezależnie od powierzchni i wartości obu mieszkań. Takie rozwiązanie przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 68, ust. 2 i 2a).
Wydaje się, że w takim procesie wszyscy są zadowoleni.
Gminni lokatorzy - wcześniej nie było ich stać na utrzymanie drogiego mieszkania i nie mogli doczekać się zamiany. Zyskują mniejsze mieszkanie, a zatem też mniejsze opłaty. Z najemcy stają się też pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, którą mogą dysponować.
Miasto - sprzedało jedną ze swoich zazwyczaj wiekowych (a więc kosztownych w utrzymaniu) nieruchomości. Oczywiście, gdyby zaangażowało się w poszukiwanie lokalu zamiennego, zgodnie z ogłoszeniem, mogłoby mieć dwa lokalne komunalne, zamiast jednego, ale z zasady się tym nie zajmuje. W praktyce często bywa też tak, że dzięki takiej transakcji miasto pozbywa się dłużnika, który nie był w stanie regulować czynszu.
Nowy nabywca - po okazyjnej cenie kupił lokal, choć - najczęściej - do poważnego remontu.
Opowiada prawnik związany z sopockim rynkiem nieruchomości
Najczęściej sami najemcy lokali komunalnych przychodzą do pośredników, bo nie są w stanie utrzymać nieruchomości. I raczej należy nazwać to pomocą, niż spekulacją. Na instytucjonalną pomoc w zamianie nie mają co liczyć. Nie mają także możliwości wzięcia kredytu na wykup nieruchomości, bo najczęściej nie mają zdolności kredytowej, a dodatkowo gmina wpisuje na hipotekę bonifikatę. Żaden bank nie zgodzi się wpisać się na hipotekę jako drugi w kolejności.
Mieszkania po gminie są w większości niedoinwestowane, bo żaden najemca nie dba o komunalne jak o swoje. A po przeprowadzeniu takiej transakcji, zarządcy często spotykają się z przypadkami, kiedy nowi właściciele kupują od wspólnot kolejne części budynków. Inwestują w te kamienice, bo ich na to stać. Po pierwsze zapłacili nieco mniej za lokal na wolnym rynku, a po drugie mają pieniądze - często są wytrawnymi rynkowymi graczami lub działają przy wsparciu znającego rynek pośrednika.
Czy pośrednicy spekulują takimi mieszkaniami (odkupują od wykupujących i sprzedają drożej)? Nawet jeśli mieliby na tym zarobić, to zapłaciliby od tego podatek dochodowy w wysokości 19 proc. Wyszłoby na to samo. Raczej po prostu pośredniczą w tym procesie na normalnych rynkowych zasadach. Cały mechanizm od strony prawnej jest legalny, wszystkie strony transakcji na tym korzystają, a że ktoś na tym zarabia? Na tym polega biznes.
Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina może sama ustalać wysokość bonifikaty przy wykupie mieszkania.
Gdańszczanie za wykupowane mieszkanie płacą 10 proc. jego wartości w Gdańsku (uchwała nr XIV/188/11 z 30 czerwca 2011).
W Sopocie bonifikata wynosi 70 proc. (80 proc. jeśli kwota jest wpłacana w całości przed podpisaniem aktu notarialnego) i 90 proc. jeśli budynek jest objęty ochroną konserwatora (szczegóły uchwała XXX/517/2005).
W Gdyni 50 proc. bonifikaty należy się każdemu najemcy, który złoży wniosek. Kolejne 25 proc. jeśli mieszkanie kupowane jest za gotówkę, 5 proc. jeśli wykupowane mieszkanie jest jednym z dwóch ostatnich lokali komunalnych w budynku, 10 proc. jeśli mieszkanie wykupuje kombatant i 2 proc. za każde rozpoczęte 5 lat zamieszkiwania w danym lokalu. Suma bonifikat nie może przekroczyć 80 proc. (szczegóły uchwała nr XVIII/813/98, 4937/98/II oraz 4938/98/II).
Opinie (164) 4 zablokowane
-
2014-06-14 11:12
wtf ?
Sopot traci mieszkania komunalne, zyskuja kombinatorzy, którzy za bezcen kupuja mieszkania w kurorcie.
Sopot buduje nowe mieszkania komunalne, ale dla kombinatorów, którzy bedą mieszkać w zamknietych osiedlach mimo,ze stac ich na kupno lub wynajem mieszkania.- 17 4
-
2014-06-14 11:23
a dlaczego Pani Ewa B.
nie zasięgnęła informacji u kompetentnego w tej właśnie sprawie sprawie u tzw. źródła tj. Jacka K. i Pawła A.???
- 10 3
-
2014-06-14 11:25
Stop komunalnym mieszkaniom
Komunalne mieszkanko które wykupuje celebryta? Mam już tego dość. Czemu zwykły człowiek musi brać nie wiadomo jak wielki kredyt albo płacić horrendalnie dużo za wynajem, a inni dostają mieszkanka w luksusowych dzielnicach?
Po pierwsze to trzeba uwolnić uwolnić prawo budowlane, bo przez nie ceny mieszkań są za wysokie. Po drugie trzeba skończyć z pomocą społeczną, dacie wiarę że 80% otrzymujących pomoc społeczną korzysta z niej więcej jak 10 lat? Bo trzecie trzeba znieść płacę minimalną, praca wieloletnich nierobów nie będzie zbyt wiele warta na początku.- 17 8
-
2014-06-14 11:27
Jak wyemigruje jeszcze kilka milionów polaków, to będziecie podziwiać niskie ceny mieskań
- 16 3
-
2014-06-14 11:43
a ja kocham Sopot
Tu mieszkam i nigdzie indziej nie chcialabym mieszkac . A narzekajacy tu na zgielk i ludzi prosze aby sami spojrzeli w lustro , zacznijcie zwracac uwage na wychowanie swoich dzieci i sami zachowujcie sie przyzwoicie a wtedy zmienicie zdanie.
- 11 8
-
2014-06-14 11:58
wystawić komunalne na licytację a biednym (i tylko im) pomagać tylko finansowo (2)
mieszkania komunalne to źródło przekrętów. Zarabiają na tym kombinatorzy, łapówkarze, firmy remontowe (jakimś trafem remont w komunalce jest droższy niż w prywatnych)
- 12 5
-
2014-06-14 14:06
Remont (1)
Jest droższy, ponieważ budynki mają ponad 100 lat i od kilkudziesięcioleci nikt z nimi nic nie robił, nie można sobie wyobrazić stanu takiego mieszkania jak się w nim nie mieszka. Proponuje poruszać tematy, na które ma się jakąś rzetelną wiedzę...
- 4 8
-
2014-06-14 14:32
no i trochę sie mylisz mam wgląd na remonty mieszkań komunalnych i wiem jak naciągane są koszta. Wymiana podłogi - zwykłe deski sosnowe przykryte płytą pilśniową a cena za mkw taka jak za jakiś zachodnie marmury, podobnie jest z wymiana okien najtańsze profile plastykowe, słabe okucia i kiepskie szkło a cena okna jakby to było wysokiej klasy aluminium z okuciami antywłamaniowymi i super dźwiękochłonnym szkłem. Wszystko oczywiście wykonują krewni i znajomi bo przetargi to czysta kpina
- 12 0
-
2014-06-14 12:18
Ile?
Przepraszam, ale ja bym z ogromną przyjemnością przyjęłabym trzypokojowe mieszkanie za tak śmieszną cenę wynajmu. Sopot oferuje nowo wybudowane mieszkania komunalne, gdzie koszt wynajmu kawalerki będzie oscylował w okolicach 1000 złotych, więc to sporo dla młodego małżeństwa lub singla, ale wyprzedaje się mieszkania, które spełniałyby warunki dla młodej rodziny. Przy tym nieustannie mówi się o kurczącym się zasobie mieszkań komunalnych w mieście.
Brawo,oby tak dalej.- 16 3
-
2014-06-14 12:31
czy ja dobrze zrozumiałem? (1)
czyli dokładnie tak samo zrobili Kwaśniewscy z willą?
- 6 3
-
2014-06-14 14:59
tjaaaa..
Szkoda tylko, że "agent" Tomek nic nie udowodnił, a że wydał na ten cel kilkaset tysięcy - oj tam, oj tam..
- 1 5
-
2014-06-14 12:39
A JA SIĘ PYTAM: (2)
dlaczego ktoś, kto wynajmował od gminy mieszkanie może je sobie za półdarmo wykupić ?
Dlaczego gmina nie pozbywa się niechcianych zasobów w sposób otwarty, np. w drodze licytacji ?
Za uzyskane pieniądze można byłoby wybudować nowe mieszkania komunalne i tam wyprowadzać tych, których nie stać na życie w centrum miast. Jak widać chętni na takie mieszkania są. Dlaczego więc mają na tym korzystać dotychczasowi najemcy, a nie całe społeczeństwo - na przykład reprezentowane przez Gminę.
Z tego co mi wiadomo nie mamy nadmiaru mieszkań, kolejki po komunalne się wydłużają, a gmina za bezcen pozbywa się swojego majątku.
Kto na to pozwala ? I dlaczego ?
Ja ciężko pracuję na swoje mieszkanie i nikt mi w tym nie pomaga. Nie żalę się, bo mi taki układ pasuje. Ale dlaczego z moich podatków gmina finansuje budowę nowych mieszkań, skoro może brać na to pieniądze ze swoich zasobów. Wystarczy tylko mądrze gospodarować. A podatki mogły pójść na drogi, tereny rekreacyjne, itp. Co to za durna ustawa, która pozwala się pojedynczym jednostkom wzbogacać się kosztem majątku publicznego.- 33 10
-
2014-06-14 12:40
a no własnie dlaczego.... ???!!!
- 5 1
-
2014-06-18 19:24
lokale komunalne to nie są lokale socjalne
to zupełmie 2 różne rodzaje mieszkan i opłat z nimi związanych
- 0 0
-
2014-06-14 12:40
ha !!!
Ciekawe, u mojej znajomej - zadłużona gapa(a wynajmowała w sezonie) !!! sam się zjawił chętny... chyba jasnowidz jaki ??? wylądowała w Gdyni, a jej lokal w centrum miasta słuzy jako apartament pod wynajem....
Przepraszam bardzo cofnąć bonifikatę 80% i tym sposobem nasze mieszkania komunalne (bo to nasz wspólny majątek) pozostanie nie ruszony !!! Fakt, bywa tak,że niektórzy nie płaca czynszu , trzeba im czasem pomóc, ale są w Sopocie rodziny , które żyją ponad stan, a długi rosną , dodatkowo wynajmują w sezonie, ale to trzeba ich skontrolować i przenieść na mniejsze lokale , a te duże oddać tym co chcą żyć godnie i nie na koszt podatnika.- 27 2
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.