- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (51 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 6 Osiedle i urząd w miejscu spalonej kamienicy (217 opinii)
Pomysł na mieszkanie: pomóż komuś wykupić komunalne
"Trójmiejski celebryta kupił mieszkanie komunale w Sopocie, które zostało wykupione za pieniądze pośrednika i ze szkodą dla dotychczasowych mieszkańców" - zaalarmował nas czytelnik. Sprawdziliśmy sprawę, ale okazuje się, że takie transakcje są nie tylko częste, ale i w pełni legalne.
Pan Wojciech (imię zmienione) skontaktował się z nami na początku czerwca. Opisał historię, której bohaterami stali się jego znajomi.
- Znam w Sopocie niezamożną rodzinę, ludzi żyjących "z dnia na dzień". Zajmowali mieszkanie komunalne, ale było dla nich za duże, nie było ich stać na opłacenie czynszu. Dlatego chcieli swoje trzy pokoje zamienić na mniejsze. Urząd ogłosił nawet na swojej stronie internetowej, że zamieni to mieszkanie na dwa inne. Niedługo potem ludzie ci nagle znaleźli pieniądze na wykup mieszkania, a po upływie pewnego czasu wprowadził się tam nowy właściciel, jeden z trójmiejskich celebrytów. W transakcji brał udział pośrednik nieruchomości. Jestem ciekawy jak to możliwe, że mieszkanie zostało sprzedane zaraz po wykupie? Przecież jednym z warunków wykupienia mieszkania od miasta z bonifikatą jest zakaz jego sprzedaży przez pięć lat. Obawiam się, że cały ten proces jest niezgodny z prawem, a ci ludzie zostali oszukani - napisał w liście do redakcji.
Czy jednak znajomi naszego czytelnika rzeczywiście zostali skrzywdzeni, skoro z najemców komunalnego mieszkania, na opłacenie którego nie bardzo było ich stać, stali się właścicielami mieszkania, nawet jeśli znajduje się ono w mniej eleganckiej okolicy?
Postanowiliśmy to sprawdzić.
To jedyny sposób, w jaki miasto mogło pomóc najemcom w znalezieniu innego lokalu. Sopot nie ma bowiem instytucji pomagającej w takich zamianach (ma ją np. Gdańsk).
- Takie mieszkanie trzeba znaleźć samodzielnie. Można zamienić się z innym najemcą lokalu komunalnego lub znaleźć osobę prywatną, którą będzie w stanie dostarczyć odpowiednie lokale na zamianę - tłumaczy Jolanta Stelmasiewicz, naczelnik wydziału lokalowego w Urzędzie Miasta Sopot. - Urząd w zamianę włącza się dopiero, kiedy od obu zainteresowanych stron wpływają równocześnie dwa wnioski o zamianę.
Ponieważ nie udało się znaleźć innego najemcy mieszkania komunalnego, rodzina zdecydowała się podjąć współpracę z pośrednikiem, który znalazł kupca gotowego zapłacić za mieszkanie 615 tys. zł (za taką kwotę mieszkanie było wystawione w ogłoszeniach). Najpierw mieszkanie trzeba było jednak wykupić, w tym wypadku z 80-procentową bonifikatą (gdyby budynek był wpisany do rejestru zabytków, bonifikata mogłaby wynieść 90 proc. - o wysokości bonifikat w Trójmieście czytaj w ramce poniżej). Czy pieniądze na wykup zgromadziła rodzina, czy też pośrednik - nie wiemy. Nie mamy możliwości dotarcia do informacji w jakiej formie prawnej zostało to przeprowadzone, urząd miasta nie dysponuje narzędziami do kontroli, skąd najemcy mają pieniądze na wykup. Mógłby to sprawdzić jedynie urząd skarbowy.
Ale jeśli dalej wszystko miało być zgodne z prawem, to nie koniec.
Trzeba jeszcze zadbać o to, aby wykupujący mieszkanie nie musiał zwracać bonifikaty. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeżeli wykupione mieszkanie w ciągu pięciu lat zostanie sprzedane, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze nie zostaną w ciągu roku w całości wydane na inną nieruchomość mieszkalną, konieczny jest całościowy lub częściowy zwrot kwoty równiej bonifikacie po waloryzacji (art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sens tej zasady jest taki, aby mienie gminy nie stało się źródłem dochodu dla byłych najemców komunalnych.
Czytaj także: wydatki na budowę domu czy urządzenie mieszkania nie są dla gmin wydatkiem na nieruchomość - trzeba zwrócić bonifikatę
Pieczę nad tym czy i w jaki sposób wydatkowane zostały pieniądze sprawują dwie instytucje: urząd skarbowy i odpowiedni wydział urzędu miasta.
Jak się to odbywa?
- Wpisujemy do hipoteki wykupowanej nieruchomości 150 proc. udzielonej bonifikaty. Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane, to w urzędzie pojawia się nowy właściciel z wnioskiem o wykreślenie hipoteki umownej. W ten sposób jasne staje się, że zbywca - były gminny lokator - musi pojawić się w urzędzie z aktem notarialnym, a w ciągu roku od sprzedaży nieruchomości z aktem notarialnym dokumentującym nabycie innej nieruchomości mieszkalnej - tłumaczy Helena Skrzypek, naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w sopockim magistracie. - Takich transakcji i przypadków jest bardzo wiele w skali naszego miasta.
Urząd Miejski nie ma narzędzi, aby egzekwować "rynkową poprawność" kwoty sprzedaży nieruchomości po wykupie, ale kiedy jest ona ewidentnie zbyt niska, informowany jest o tym Urząd Skarbowy. Dlaczego ma to znaczenie? Skoro mówimy o sprzedaży mieszkania w Sopocie, bardzo często o dużym metrażu, to zwykle warte jest ono setki tysięcy złotych. Jeśli nabywca chce się go pozbyć i kupić mniejsze mieszkanie, w niższej cenie, to najprostszym - oczywiście nielegalnym m.in. z powodów podatkowych - rozwiązaniem byłoby zaniżenie kwoty zawartej w akcie notarialnym. To oczywiście jedno z teoretycznych rozwiązań.
W tym przypadku znalazło się inne rozwiązanie. Po wykupie mieszkania nie trzeba go wcale sprzedawać, lecz można się zamienić. Wtedy bonifikaty zwracać nie trzeba i to niezależnie od powierzchni i wartości obu mieszkań. Takie rozwiązanie przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 68, ust. 2 i 2a).
Wydaje się, że w takim procesie wszyscy są zadowoleni.
Gminni lokatorzy - wcześniej nie było ich stać na utrzymanie drogiego mieszkania i nie mogli doczekać się zamiany. Zyskują mniejsze mieszkanie, a zatem też mniejsze opłaty. Z najemcy stają się też pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, którą mogą dysponować.
Miasto - sprzedało jedną ze swoich zazwyczaj wiekowych (a więc kosztownych w utrzymaniu) nieruchomości. Oczywiście, gdyby zaangażowało się w poszukiwanie lokalu zamiennego, zgodnie z ogłoszeniem, mogłoby mieć dwa lokalne komunalne, zamiast jednego, ale z zasady się tym nie zajmuje. W praktyce często bywa też tak, że dzięki takiej transakcji miasto pozbywa się dłużnika, który nie był w stanie regulować czynszu.
Nowy nabywca - po okazyjnej cenie kupił lokal, choć - najczęściej - do poważnego remontu.
Opowiada prawnik związany z sopockim rynkiem nieruchomości
Najczęściej sami najemcy lokali komunalnych przychodzą do pośredników, bo nie są w stanie utrzymać nieruchomości. I raczej należy nazwać to pomocą, niż spekulacją. Na instytucjonalną pomoc w zamianie nie mają co liczyć. Nie mają także możliwości wzięcia kredytu na wykup nieruchomości, bo najczęściej nie mają zdolności kredytowej, a dodatkowo gmina wpisuje na hipotekę bonifikatę. Żaden bank nie zgodzi się wpisać się na hipotekę jako drugi w kolejności.
Mieszkania po gminie są w większości niedoinwestowane, bo żaden najemca nie dba o komunalne jak o swoje. A po przeprowadzeniu takiej transakcji, zarządcy często spotykają się z przypadkami, kiedy nowi właściciele kupują od wspólnot kolejne części budynków. Inwestują w te kamienice, bo ich na to stać. Po pierwsze zapłacili nieco mniej za lokal na wolnym rynku, a po drugie mają pieniądze - często są wytrawnymi rynkowymi graczami lub działają przy wsparciu znającego rynek pośrednika.
Czy pośrednicy spekulują takimi mieszkaniami (odkupują od wykupujących i sprzedają drożej)? Nawet jeśli mieliby na tym zarobić, to zapłaciliby od tego podatek dochodowy w wysokości 19 proc. Wyszłoby na to samo. Raczej po prostu pośredniczą w tym procesie na normalnych rynkowych zasadach. Cały mechanizm od strony prawnej jest legalny, wszystkie strony transakcji na tym korzystają, a że ktoś na tym zarabia? Na tym polega biznes.
Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina może sama ustalać wysokość bonifikaty przy wykupie mieszkania.
Gdańszczanie za wykupowane mieszkanie płacą 10 proc. jego wartości w Gdańsku (uchwała nr XIV/188/11 z 30 czerwca 2011).
W Sopocie bonifikata wynosi 70 proc. (80 proc. jeśli kwota jest wpłacana w całości przed podpisaniem aktu notarialnego) i 90 proc. jeśli budynek jest objęty ochroną konserwatora (szczegóły uchwała XXX/517/2005).
W Gdyni 50 proc. bonifikaty należy się każdemu najemcy, który złoży wniosek. Kolejne 25 proc. jeśli mieszkanie kupowane jest za gotówkę, 5 proc. jeśli wykupowane mieszkanie jest jednym z dwóch ostatnich lokali komunalnych w budynku, 10 proc. jeśli mieszkanie wykupuje kombatant i 2 proc. za każde rozpoczęte 5 lat zamieszkiwania w danym lokalu. Suma bonifikat nie może przekroczyć 80 proc. (szczegóły uchwała nr XVIII/813/98, 4937/98/II oraz 4938/98/II).
Opinie (164) 4 zablokowane
-
2014-06-16 14:27
Miasto nie zrobi nic co nie będzie mu się opłacało, dlatego odpieprzcie się od zwykłych ludzi którzy korzystają z mechanizmów obowiązującego prawa. zero solidarności w Narodzie, a szpicli więcej niż za komuny. Nie podoba się? Zmieńcie ustawodawcę.. w końcu.
- 3 2
-
2014-06-16 15:34
Do autora
Dziękuje za rzeczowe podejście do tematu. Zajmuję się zawodowo nieruchomościami i mogę powiedzieć, że opis sprawy jest bardzo rzeczowy i adekwatny do sytuacji.
- 2 1
-
2014-06-16 16:04
Komunalne
Do wszystkich oburzonych sprzedażą mieszkań komunalnych. Komunalnych czyli naszych.
W interesie naszym czyli mieszkańców jest to aby wszystkie mieszkania tego typu (w starych kamienicach, dworkach, o dużym metrażu i wyeksponowanych np. centa miast) zostały sprzedane nawet za przysłowiową złotówkę. Zapytacie Państwo dlaczego?
Ponieważ są to bardzo drogie budynki w utrzymaniu, potrzebne są tam duże nakłady aby je zmodernizować - obniżyć koszty utrzymania, renowacja budynków często wpisanych do rejestru zabytków podnosi koszty jeszcze bardziej bardziej.
Ostatnio będąc w Burghausen ( Niemcy) gdzie jest najdłuższy zamek w Europie dowiedziałem się, że podzielono go na części i sprzedano prywatnym osobą po przysłowiowej marce, ale musieli oni wyremontować soją część w określonym stylu. Skutek jest taki, że miasto nie poniosło nakładów (nie wydało kasy mieszkańców) a ma wyremontowany zabytek.
Opisany sposób pokazuje jak należy dbać o nasze pieniądze i mienie.- 3 0
-
2014-06-16 16:28
W mojej kamienicy jest już podział na dwa mniejsze mieszkania na najem z kasy Sopotu( dla swoich) a potem swój wykupi za marne pieniądze. Taki się rządzi 25 lat wolności. Jeden jedzie mercedesem a drugi starym fiatem.
- 2 0
-
2014-06-16 22:32
Czy nie lepiej zamiast mieszkać w zgnitej kamienicy miec wlasny domek za miastem?
Podziwiam tych wszystkich celebrytów. To jakas mania mieszkania. marketing robi swoje. Wystarczy wmówic cos ludziom a oni to powielają w nieskonczoność.
Co to za atrakcja mieszkać w okolicy mola? Mieć za sąsiadów pana Mietka i pania Krysię i zasikane wejście do bramy. I to w cenie za dom na hektarowej działce. Ludzie, idą takie czasy, że kto nie ma ziemi ten jest biedak. Kamienica sie rozpadnie na kawałki, a ziemia jest inwestycją bez nakładową.- 4 2
-
2015-01-19 10:11
Napływowy sopocianin MR
Sopot :):):) Mekka iraj w jednym. Mazenie niedoscignione mas... Brak słówaby opisac Sopot jako miejsce zamieszkania. Net zalewa cała masa hejtu ale niestety są to zazdrośni i zwistni mieszkańcy trójmiasta, którzy nigdy nie będą mieli szans zamieszkaćw Sopocie. A Sopot jest perłą naszym polskim
Monte Carlo z absolutnym komfortem egzystencji, elegancji i niepowtarzalnej atmosfery. Nieosiagalnosc tego miejscapowoduje, ze bycie Sopocianinem kojarzy sie z pelnym poczuciem elitarnosci. Bycie Sopocianinem tudziez bycie mieszkańcem Sopotu sugeruje przynaleznoscdo pierwszej ligii mieszkaniowej w Polsce. Tylko zazdrosc powoduje niezgodzenie sie z ta opinia i wszechobecny sieciowy hejt zza monitora kompa. Pozdrawiam Sopocian.- 1 1
-
2017-06-08 11:24
zagan
Sopot hmm? Ja tam wole zagan nie ma tu mola
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.