- 1 Nawet 8 budynków na terenie po poczcie (190 opinii)
- 2 Nowe Inwestycje. Sierpień 2024 (125 opinii)
- 3 Dworzec PKS: zielony plac i nowe budynki (246 opinii)
- 4 Szef Euro Stylu pokieruje spółką z WIG40 (59 opinii)
- 5 Najem w Gdańsku droższy niż w Rzymie (346 opinii)
- 6 Apartamenty z usługą concierge (33 opinie)
Pytanie do prawnika. Bezpieczna umowa najmu
Transakcja wynajmu mieszkania obarczona jest pewnym ryzykiem. Chociaż trudno w to uwierzyć nadal - głównie w celu ominięcia obowiązku podatkowego - wiele umów zawieranych jest ustnie. W przypadku konfliktu między wynajmującym a najemcą obie strony są w trudnej sytuacji. Warto jednak pamiętać, że nie każda umowa jest pełnowartościowa. Muszą być w niej zawarte pewne podstawowe elementy. Jakie?
Odpowiada Joanna Rynas, radca prawny z Gdańska
Faktycznie bardzo istotną kwestią jest treść podpisanej umowy. Wpływa ona przecież bezpośrednio na naszą sytuację w danym stosunku prawnym. Warto zatem uważnie ją przeczytać i zmienić (lub usunąć) niejasne czy też niekorzystne zapisy.
Ważne jest określenie stron umowy najmu. Stronami umowy są bowiem wynajmujący i najemca. Wynajmujący to osoba, która ma prawo do dysponowania lokalem mieszkalnym. Najemca to z kolei osoba, która - po podpisaniu umowy - będzie posiadać to prawo. W umowie, gdzie stronami są osoby fizyczne, warto zadbać o szczegółowe dane, tj. imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, a także PESEL. Jeżeli stroną jest firma warto wpisać wszystkie dane firmy, tak by w czasie późniejszym nie mieć problemów z identyfikacją.
Na marginesie warto dodać, iż w umowie powinien być wskazany numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego. Pozwoli to na weryfikację osoby uprawnionej do władania lokalem (w księdze wieczystej wpisany jest właściciel nieruchomości). Może bowiem zdarzyć się taka sytuacja, że wynajmującym jest inna osoba, aniżeli wpisana w księdze wieczystej. W takiej sytuacji wynajmujący powinien przedłożyć do umowy najmu dokument potwierdzający jego prawo do dysponowania lokalem lub pełnomocnictwo.
Co jest przedmiotem umowy najmu? Biorąc pod uwagę kontekst pytania czytelnika nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny to z kolei taki, który ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Warto jednak dodać, iż przedmiotem najmu może być zarówno cały lokal mieszkalny jak i jego część. Niezależnie od tego, jaki jest przedmiot najmu, strony umowy powinny zadbać o to by był on dokładnie określony. W umowie można także dodatkowo zawszeć postanowienia dotyczące wyposażenia lokalu - tu jednak warto pamiętać o tym by umowa wyszczególniała co wchodzi w skład tego wyposażenia.
W umowie najmu konieczne musimy określić wysokość czynszu. Dodatkowo powinny zostać określone warunki płatności, tj. termin płatności i sposób płatności. W przypadku braku określenia tych warunków zastosowanie będą miały zasady ogólne, co niekoniecznie będzie korzystne dla najemcy.
Wynajmujący może zabezpieczyć swoje interesy poprzez ustalenie w umowie obowiązku zapłaty kaucji. Pozwoli mu ona na pokrycie ewentualnych kosztów związanych z wystąpieniem szkód. Należy pamiętać, że wysokość kaucji nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów. Kaucja zwracana jest po okresie najmu - pod warunkiem, że lokal został odebrany bez zastrzeżeń. W przypadku zastrzeżeń Wynajmujący może potrącić odpowiednią kwotę z kaucji na pokrycie kosztów.
W umowie musi być wskazany czas, na jaki zostaje zawarta umowa najmu. Umowa może być bowiem zawarta na czas oznaczony bądź na czas nieoznaczony. Z kolei najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Istotna jest także kwestia uwzględnienia w umowie możliwości jej wypowiedzenia.
Nie zapominajmy także o protokole zdawczo - odbiorczym i protokole odbioru. Co do zasady wydanie lokalu odbywa się po podpisaniu przez obie strony protokołu zdawczo odbiorczego. Również przy odbiorze lokalu, po ustaniu umowy najmu, sporządza się protokół odbioru lokalu. W protokole warto opisać stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół będzie bowiem stanowić podstawę wzajemnych rozliczeń przy zwrocie lokalu.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Opinie (65) 4 zablokowane
-
2015-06-14 16:58
Najem bezpieczny (6)
Jak czytam takiego prawnika i jego porady ,to zastanawiam się po co są tacy debile prawnikami.Po pierwsze;
1.Umowa najmu powinna/choć faktycznie może być zawarta między stronami na kartce papieru ale wyjaśnię dlaczego w formie aktu notarialnego/.
1.Akt notarialny jest bezpieczniejszą formą umowy najmu,bo w akcie notarialnym jest zawarta pewna klauzula tj.art 777 k.p.c.
2.Jeżeli najemca nie wywiązuje się z umowy,to mamy prostszą drogę Sądową,/przy normalnej umowie jak pisze ten radca prawny musimy wypowiedzieć umowę /to okres trzech miesięcy/a najemca nie płaci czynszu i ten koszt to nasz dług.Następnie proces o eksmisję,później droga egzekucji komorniczej i nasze koszty.
3.Pan radca nic nie wspomina o tym że nie możemy wejść do swojego mieszkania gdy zajmuje ją najemca/wymieni zamki itp./
4.I cała ta zabawa może trwać nawet 2 lata jeżeli podpiszemy umowę zwykłą ,a nie w formie aktu notarialnego.
Przepraszam że więcej nie piszę na ten temat ,bo to bardzo długi temat.Ale jeżeli ktoś chce się więcej dowiedzieć to podałem art.kpc- 16 3
-
2015-06-14 18:35
Super ze art. 777 ale co zrobisz jak najemca nie będzie miał kasy i (2)
A mieszkanie opuści po 12m lub wcale ?
- 5 1
-
2015-06-14 19:29
(1)
W akcie desperacji zadzwonie do panow zajmujacych się "skupem mieszkan za gotowke". Ja sobie kupie drugie. A najemca na pewno szybko się spakuje. Bardzo szybko.
- 4 1
-
2015-06-14 20:48
Fajny pomysł ale taniej Ci wyjdzie dać łapówkę najemcy ;-)
Panie, daję 10 tys zł jak się Pan grzecznie wyprowadzisz a jak nie to sprzedam to z Panem ze stratą 30 tys zł !
- 2 1
-
2015-06-14 22:45
Ad vocem
Przypomnę tylko-żeby nie umknęło-iż w Kc są jeszcze dość spore różnice w zależności od tego czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, czy użytkowy.
Mimo wszechwładnego Internetu, Wikipedii itd. warto jednak czasami odżałować i skorzystać z prawnika-choć niestety nawet i on przy naszym stanie prawnym (czytaj:opieszałym systemie i pracy Sądów) czasami nie może zbytnio pomóc!- 1 0
-
2015-06-14 22:56
Zwroc uwage na jeszcze jeden subtelny drobiazg - musisz znalezc chetnego, ktory podpisze taki akt
a ze na rynku jest mnostwo mieszkan na wynajem i wiekszosc wlascicieli nie robi takich cyrkow, to pewnie dlugo bedziesz szukal chetnego, jesli w ogole go znajdziesz
- 1 0
-
2021-08-16 14:02
Dziekuje bardzo ma pan racje co do adwokatow
- 0 0
-
2015-06-14 17:29
Hehe
To Cie pojechali Asia :) Ale rzeczywiście widać, że zupełnie się nie orientujesz w temacie...
- 13 0
-
2015-06-14 19:15
Ankieta rownie wiarygodna jak ta ostatnio o przepisowej jezdzie po miescie. Klamiecie ludzie nawet w ankietach. Na kilkanascie lat - ok 12 mieszkania w przeroznych wynajmowanych mieszkaniach umowe podpisana mialam raz. Wlasciciel byl prawnikiem. Uczciwym facetem. I to byl jeden jedyny raz. Reszta na wstepie udzielala instrukcji ze to jestem kuzynka, to daleka inna krewna, to corka kolezankie itp itd. Tak to uczciwie wynajmujecie mieszkania. Teraz sama jestem po drugiej stronie. Moja umowa jest dluga ale szczegolowa by żadna ze stron nie miala watpliwosci co i dlaczego. Kazdy reagowal oburzeniem ze taka dluuuuga. A najlepsi przyszli wynajac mieszkanie ze... Swoja umowa! Tym od razu podziekowalam. Niestety ale w Polsce uczciwa umowa dbajaca o interes kazdej ze stron jest od razu odbierana jak cos dziwnego i na pewno jakiegos lewego.
- 14 1
-
2015-06-14 21:09
Szanuję cudzą własność, nawet jeśli to tylko narzędzie do zarabiania pieniędzy (np. mieszkanie).
Ostatnio najmowałem dla przyjaciółki mieszkanie i deal był prosty, tak jak umowa. Zapłaciłem za rok z góry, koszty administracyjne i czynsz wynajmującego, media na bieżąco i koniec pieśni. Żadnych później problemów. To jest bezpieczna umowa najmu dla obydwu stron.
- 11 2
-
2015-06-14 22:02
Najem bezpieczny nie istnieje (1)
Wynajmowanie mieszkania to ruletka! Zależy na kogo trafisz, jak będą uczciwi najemcy- to jest ok. a jak cwaniacy, to od razu odechce się wynajmować.
- 16 0
-
2015-06-14 22:58
Umowa to jedno ale przede wszystkim musisz miec poczucie, ze z dana osoba bedzie ci sie dobrze wspolpracowac
Jesli nie ufasz danej osobie, masz watpliwosci, lepiej nie wynajmowac nawet przy umowie napisanej przez najlepszego prawnika.
- 5 0
-
2015-06-15 00:54
Radca prawny okazała się uczennicą w stosunku do internautów
Brawo internauci,szczególnie komentarz p.Mikołaja.
ps.
"TRÓJMIASTO" powinno zapraszać bardziej doświadczone osoby do udzielania porad....- 18 2
-
2015-06-16 13:43
%%
polskie prawo jest niestety tragiczne. Słabo chroni i najemcę jak i wynajmującego. Mało kto idzie do sądu bo one działają długo. Okres wypowiedzenie wg prawa to min 3 miesiące, ale nawet najemcy nie chcą tyle. Najgorzej jest z wypowiedzeniem w przypadku nie płacenia, a mało kto da 3 miesięczną kaucję. De facto strony są skazane na załatwianie konfliktu same. A niestety pośredników którzy znają temat i zabezpieczają strony jest mało, poza tym Polak wychodzi z założenia ze sam sie lepiej zna.
- 2 0
-
2015-06-17 11:58
W polskich uwarunkowaniach prawnych
bezpieczna umowa najmu nie istnieje. Po prostu.
- 3 0
-
2015-06-17 21:46
a co z osobami wynajmujacymi?
Taak Ci straszni lokatorzy.. z dziećmi, psami i kotami. Mialam umowę najmu okazjonalnego i nie jest to proste. Trzeba zaciągnąć do notariusza właściciela adresu, który wpisujecie jako adres do, którego sie wyniesiecie po opróżnienia lokali. Musi to byc osoba, ktora POSIADA nieruchomość. Jesli to jest małżeństwo to musza oboje sie stawic. W związku z tym, ze rodzice zwykle mieszkają daleko jest to udreka. Nigdy wiecej takiego stolca nie podpisze! Ciesze sie, ze w3city nie jest to norma (tak jak jest to w Krakowie).
- 1 0
-
2015-06-21 17:59
nie mam problemu (1)
Wynajmuje 2 mieszkania juz od 10 lat w 3city i uwazam,ze pilnujac swojego interesu nie powinno byc problemu.Jest kilka zasad oczywiscie i tak nie wynajmuje mieszkania jak ktos nie ma na depozyt,targuje sie,wyglada na cwaniaka.Zawsze zawyzam rachunki,zeby nie bylo niespodzianek.Zawsze daje atrakcyjna cene zebym to ja mial wybor.Nie robie problemow jak cos sie zepsuje tylko kupuje nowa rzecz bo to normalne ze rzeczy sie psuja.Place podatek zeby mnie potem nikt nie szantazowal.Jakby ktos nie placil to osobiwcie wpqdam pakuje klienta i wyprowadzam.
- 4 0
-
2018-10-30 13:07
Nie tak łatwo.
T juz nie te czasy ze się wpada do lokatora i go się wynosi jak zna swoje prawa i jest cwaniakiem mogą być duże problemy.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.