- 1 Nawet 8 budynków na terenie po poczcie (190 opinii)
- 2 Nowe Inwestycje. Sierpień 2024 (125 opinii)
- 3 Dworzec PKS: zielony plac i nowe budynki (246 opinii)
- 4 Szef Euro Stylu pokieruje spółką z WIG40 (59 opinii)
- 5 Najem w Gdańsku droższy niż w Rzymie (346 opinii)
- 6 Apartamenty z usługą concierge (33 opinie)
Pytanie do prawnika. Bezpieczna umowa najmu
Transakcja wynajmu mieszkania obarczona jest pewnym ryzykiem. Chociaż trudno w to uwierzyć nadal - głównie w celu ominięcia obowiązku podatkowego - wiele umów zawieranych jest ustnie. W przypadku konfliktu między wynajmującym a najemcą obie strony są w trudnej sytuacji. Warto jednak pamiętać, że nie każda umowa jest pełnowartościowa. Muszą być w niej zawarte pewne podstawowe elementy. Jakie?
Odpowiada Joanna Rynas, radca prawny z Gdańska
Faktycznie bardzo istotną kwestią jest treść podpisanej umowy. Wpływa ona przecież bezpośrednio na naszą sytuację w danym stosunku prawnym. Warto zatem uważnie ją przeczytać i zmienić (lub usunąć) niejasne czy też niekorzystne zapisy.
Ważne jest określenie stron umowy najmu. Stronami umowy są bowiem wynajmujący i najemca. Wynajmujący to osoba, która ma prawo do dysponowania lokalem mieszkalnym. Najemca to z kolei osoba, która - po podpisaniu umowy - będzie posiadać to prawo. W umowie, gdzie stronami są osoby fizyczne, warto zadbać o szczegółowe dane, tj. imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, a także PESEL. Jeżeli stroną jest firma warto wpisać wszystkie dane firmy, tak by w czasie późniejszym nie mieć problemów z identyfikacją.
Na marginesie warto dodać, iż w umowie powinien być wskazany numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego. Pozwoli to na weryfikację osoby uprawnionej do władania lokalem (w księdze wieczystej wpisany jest właściciel nieruchomości). Może bowiem zdarzyć się taka sytuacja, że wynajmującym jest inna osoba, aniżeli wpisana w księdze wieczystej. W takiej sytuacji wynajmujący powinien przedłożyć do umowy najmu dokument potwierdzający jego prawo do dysponowania lokalem lub pełnomocnictwo.
Co jest przedmiotem umowy najmu? Biorąc pod uwagę kontekst pytania czytelnika nie ulega wątpliwości, iż przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny to z kolei taki, który ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Warto jednak dodać, iż przedmiotem najmu może być zarówno cały lokal mieszkalny jak i jego część. Niezależnie od tego, jaki jest przedmiot najmu, strony umowy powinny zadbać o to by był on dokładnie określony. W umowie można także dodatkowo zawszeć postanowienia dotyczące wyposażenia lokalu - tu jednak warto pamiętać o tym by umowa wyszczególniała co wchodzi w skład tego wyposażenia.
W umowie najmu konieczne musimy określić wysokość czynszu. Dodatkowo powinny zostać określone warunki płatności, tj. termin płatności i sposób płatności. W przypadku braku określenia tych warunków zastosowanie będą miały zasady ogólne, co niekoniecznie będzie korzystne dla najemcy.
Wynajmujący może zabezpieczyć swoje interesy poprzez ustalenie w umowie obowiązku zapłaty kaucji. Pozwoli mu ona na pokrycie ewentualnych kosztów związanych z wystąpieniem szkód. Należy pamiętać, że wysokość kaucji nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów. Kaucja zwracana jest po okresie najmu - pod warunkiem, że lokal został odebrany bez zastrzeżeń. W przypadku zastrzeżeń Wynajmujący może potrącić odpowiednią kwotę z kaucji na pokrycie kosztów.
W umowie musi być wskazany czas, na jaki zostaje zawarta umowa najmu. Umowa może być bowiem zawarta na czas oznaczony bądź na czas nieoznaczony. Z kolei najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Istotna jest także kwestia uwzględnienia w umowie możliwości jej wypowiedzenia.
Nie zapominajmy także o protokole zdawczo - odbiorczym i protokole odbioru. Co do zasady wydanie lokalu odbywa się po podpisaniu przez obie strony protokołu zdawczo odbiorczego. Również przy odbiorze lokalu, po ustaniu umowy najmu, sporządza się protokół odbioru lokalu. W protokole warto opisać stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół będzie bowiem stanowić podstawę wzajemnych rozliczeń przy zwrocie lokalu.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Opinie (65) 4 zablokowane
-
2015-06-22 16:58
Co niektórym żal d*pe ściska
Widać w Polsce niewiele trzeba aby parobki z tytułem prawnym co wybić się nie potrafią obrzucili błotem kogoś z konkurencji. Jak już ktoś wspomniał jest to bardzo długi i złożony temat i jak znam życie redakcja dała limit znaków na artykuł co ogranicza dogłębne przeanalizowanie zagadnienia. Ale to już jest okazja dla niektórych aby tak prawdziwie po polsku obornikiem rzucić.
- 4 0
-
2016-03-09 14:09
1 (1)
A co z klauzulą przy wypowiedzeniu najmu mieszkanie jeśli ktoś nie ma gdzie się wyprowadzić to rozwiązanie umowy można wyrzucić do kosza .Co wtedy ? Co trzeba napisać w umowie żeby uniknąć takiej sytuacji .
- 3 1
-
2016-03-26 18:35
Adres na umowie, gdzie się wyprowadzą w razie problemów
- 0 0
-
2016-10-25 16:23
Porady i bezpieczeństwo
Witam skorzystałem z serwisu i tam wszystko jest opisane. WKlejam wszelkie porady jak wynajmąć bzpiecznie mieszkanie.
Zanim podpiszesz umowę najmu z właścicielem lokalu...
Pamiętaj że...
Bezwzględnie powinieneś dokładnie przyjrzeć się mieszkaniu. Sprawdź instalacje: wodną, gazową i elektryczną.
Bardzo dobrym sposobem jest sporządzenie dokładnego opisu stanu technicznego lokalu (protokół zdawczo-odbiorczy dostępny w naszym serwisie) - np. ściany, podłogi, armatura - i jego wyposażenia - meble, sprzęt RTV i AGD. Wraz ze spisanymi licznikami, taki dokument może być załącznikiem do umowy najmu. Dzięki temu unikniemy ewentualnych oskarżeń o zniszczenie lub kradzież oraz innych sporów.
Im dokładniejszy opis stanu mebli i sprzętów, tym mniej prawdopodobna perspektywa nieporozumień. Dla tego warto opisać sprzęt np. w ten sposób: telewizor Panasonic Viera, model i nr seryjny, stan: idealny etc.
Zawsze warto negocjować cenę.
Jakie argumenty mogą przekonać właściciela?
Po pierwsze długość umowy najmu.
Lepiej mieć pewnego i tańszego najemcę na dłuższy czas niż takiego, który zniknie po kilku miesiącach.
Można też przygotować listę niezbędnych napraw i sprecyzować, które z nich sfinansuje właściciel, a za które ma płacić najemca.
By upewnić się czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie nim jest, poproś o okazanie aktu notarialnego, wypisu z ksiąg wieczystych lub zaświadczenie ze spółdzielni.
Właściciel powinien okazać się dowodem osobistym.
Jeżeli dane osobowe w tym np. PESEL lub NIP - w tych dokumentach nie zgadzają się z dokumentami wynajmującego, mamy podstawy, by podejrzewać, że nie wszystko jest w porządku.
Warto pamiętać, że mieszkanie może wynajmować nie tylko właściciel. Możemy spotkać się z tzw. podnajmem. Wtedy musimy jednak sprawdzić, czy umowa właściciela z wynajmującym taką możliwość przewiduje.
Po pierwsze - precyzyjna umowa!!!
Wydrukuj ją sobie , masz ją po zalogowaniu się u nas zakladce - Umowa najmu (wzór)
Gdy zdecydujemy się na konkretny lokal, podstawą jest podpisanie umowy z wynajmującym. Bez niej może on nas wyrzucić na bruk w środku zimy.
Musimy zwrócić uwagę na to, by umowa najmu była tak skonstruowana, by później nie było wątpliwości co do jej zapisów. To bardzo ważne, bo to właśnie ten dokument będzie stanowić podstawę do rozstrzygania ewentualnych sporów.
W umowie musi zostać przede wszystkim określone kto i do kiedy będzie mieszkał w lokalu. Jeżeli jest to umowa na czas nieokreślony powinna zostać ustalona długość okresu wypowiedzenia.
Musi się w niej znaleźć dokładna wysokość stawki czynszu i skala ewentualnych podwyżek - jeżeli umowę zawarto na kilka lat. Trzeba też zapisać terminy płatności i uregulować kwestię tego, kto ponosi koszty opłat eksploatacyjnych i w jaki sposób są regulowane rachunki za media - bezpośrednią wpłatą na konto dostawcy czy też może wpłacane właścicielowi lokalu.
Należy też odnotować fakt wpłacenia kaucji - z reguły jest to równowartość od jednego do trzech miesięcznych czynszów. Warto uregulować sposób zwrotu kaucji - może być ona albo odliczona od opłat za ostatnie miesiące najmu lub zwrócona po przekazaniu lokalu.
Co powinno znaleźć się w umowie najmu:
- Czas trwania (określony lub nieokreślony)
- Czynsz i inne opłaty (wysokość, termin zapłaty, odsetki za zwłokę)
- Wysokość kaucji i jej przeznaczenie
- Prawa i obowiązki właściciela i wynajmującego, np: dokonywanie napraw i możliwość podnajmu
- Warunki wypowiedzenia.
Niektórzy specjaliści wskazują, że przy wynajmie większe ryzyko ponosi jednak właściciel mieszkania.
RADA:
Wynajmujący musi pamiętać, że właściciel może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania. Ale wejście do lokalu wtedy, gdy najemcy w nim nie ma jest zabronione.
I choć nigdy nie będzie miał on 100 proc. pewności, że osoba, która będzie wynajmować mieszkanie lub dom będzie terminowym płatnikiem czynszu i wykorzysta lokal na cele zgodne z umową, to transakcję może uczynić pewniejszą.
Podstawowe zasady bezpieczeństwa to:
- Unikanie umów na czas nieokreślony, ustanowienie kaucji lub - co kosztuje kilkaset złotych - ustanowienie tytułu egzekucyjnego u notariusza. Dzięki temu właściciel będzie mógł odzyskać mieszkanie, jeżeli wynajmujący przestał płacić czynsz.
- Zadbanie o dopełnienie wszystkich formalności w momencie podpisywania umowy najmu.
Mamy nadzieję, że wymienione wskazówki pomogą Państwu wynająć mieszkanie bez żadnych problemów.
Życzymy powodzenia!!!
- 0 1
-
2017-02-16 16:18
Polecam serwis wybierammieszkanie.pl
Ja skorzystałam z serwisu wybierammieszkanie.pl i tam po rejestracji nie tylko umawiano mnie na wybrane oferty ale i podeslali mi pozytywną umowę do podpisania z najemcą
- 0 0
-
2017-02-24 15:35
polecam biuro nieruchomosci
Polecam serwis wybierammieszkanie skorzystałem z usługi tego biura i oplacilo sie
- 0 0
-
2017-03-31 22:02
Pomocy
Mam pytanie wynajmuje mieszkanie rodzinie i nie płacą za nic ja opłacam wszystko czy jeżeli to rodzina to czy po jakimś czasie mogą mi zabrać mieszkanie
- 0 0
-
2017-04-09 19:30
(1)
Mi bezpieczną umowę przygotował agent z serwisu ofertywynajmu.pl na ich stronie jest kontakt można wiele się dowiedzieć ciekawych rzeczy z tego co wiem pomagają też wyszukiwać mieszkania
- 0 2
-
2017-05-31 14:13
Pomogli mi wyszukać i wynająć mieszkanie
dziękuję za info zgłosiłam się tam i pomogli mi przy wynajmie
- 0 2
-
2017-06-27 17:09
ostrzeżenie
Też ostrzegam przed młodym panem, który nigdy nie płacił w terminie. Miał młodego psa, który był zamykany w domu na wiele godzin i bardzo zniszczył mieszkanie. Wobec powyższego nie została zwrócona kaucja. Pan w dodatku ukradł za to mnóstwo drobiazgów z domu. W zemście. W dodatku był bardzo niegrzeczny, chamski i daliśmy spokój. Szkoda zdrowia i ciągania się po sądach. On ciągle wynajmuje, ostatnio na Bemowie. Nie wiem czy z tych kradzionych rzeczy nie urządza sobie następnego gniazdka. Dziewczyna z dzieckiem uciekła, bo się wstydziła?
- 1 0
-
2018-02-05 11:55
Umowa najmu okazjonalnego i po problemie
Przez wiele lat sama byłam najemcą. Od samego początku mieliśmy podpisaną umowę najmu okazjonalnego. Wiele osób twierdzi, że to wyrzucanie pieniędzy w błoto (trzeba zapłacić notariuszowi), a dla mnie to było poczucie komfortu dla obu stron. Teraz mieszkam w domu po dziadkach i szukamy z mężem dobrze usytuowanych mieszkań w Warszawie. Znaleźliśmy nawet ostatnio świetne mieszkanie na Grójeckiej 216 na Ochocie. To, że osiedle jest w niewielkiej odległości od Uniwersytetu medycznego sprawia, że z powodzeniem możemy udostępniać je studentom. Wtedy przez cały rok będziemy mieli lokatorów. Oczywiście wszelkie formalności tylko na umowę najmu okazjonalnego.
- 0 0
-
2019-02-26 09:58
Najlepszy wzór umowy najmu pokoju
Wiesz co, ja korzystam z tych wzorów znalezionych na internecie: https://rentumi.pl/umowy/umowa-najmu-pokoju/
Sprawdzałem je u notariusza i są naprawdę bezpiecznie napisane i najważniejsze dla obu stron, więc nie ma z nimi żadnych problemów i komplikacji. Więc w mojej opinii normalnie można korzystać z wzorów umowy najmu pokoju z internetu.- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.