- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Gdy członek wspólnoty nie płaci za mieszkanie
Zgodnie z prawem wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkiem, a nie przywilejem jej członka. Dlatego wspólnota ma prawo egzekwować wnoszenie tych opłat. Jeśli nie pomogą inne środki, wspólnota może nawet pozbawić członka wspólnoty prawa do lokalu, czyli doprowadzić do sprzedaży jego mieszkania.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Obowiązki dla każdego członka wspólnoty mieszkaniowej zostały przewidziane w art. 13 Ustawy o własności lokali. Podstawę dla nich stanowi fakt bycia właścicielem nieruchomości lokalowej, ale także bycia współwłaścicielem (współużytkownikiem wieczystym) nieruchomości wspólnej i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do obowiązków tych należy m.in. utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej w należytym stanie, poprzez wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.
Dopóki wszyscy lokatorzy wywiązują się z tego obowiązku i dokonują płatności w terminie, wspólnota ma środki na realizację swoich zadań bez przeszkód. Jeśli natomiast któryś z członków wspólnoty przestaje płacić, wspólnota nie może należycie funkcjonować, traci płynność finansową, co może powodować różnego rodzaju problemy, np. brak możliwości terminowego regulowania opłat lub wykonania zaplanowanych remontów - jak ma to miejsce w opisanym przez czytelniczkę przypadku.
W pierwszej kolejności w związku z istniejącymi zaległościami, wspólnota powinna rozważyć wystąpienie przeciwko takiemu członkowi na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym. Cechą charakterystyczną tego postępowania jest to, że sąd bez uprzedniego rozpatrzenia stanowiska pozwanego oraz wyznaczania rozprawy, na posiedzeniu niejawnym wydaje nakaz, w którym zobowiązuje pozwanego do zapłaty dochodzonej pozwem należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia nakazu lub do wniesienia w tym terminie sprzeciwu. Dopiero w razie jego wniesienia sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu zwyczajnym tj. z wyznaczeniem rozprawy. Po uprawomocnieniu się nakazu lub wyroku zasądzającego (w przypadku skierowania przez pozwanego sprzeciwu) wspólnota może na jego podstawie egzekwować należność od dłużnika.
Jeśli jednak nawet po jego uprawomocnieniu dłużnik nie uiszcza zaległości wobec wspólnoty, należy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Jeśli egzekucja okaże się skuteczna, komornik część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspólnocie aż do momentu spłaty całego zadłużenia.
Sytuacja staje się jednak bardziej skomplikowana w momencie, gdy egzekucja wobec zadłużonego członka wspólnoty z różnych względów nie jest skuteczna (np. w przypadku braku stałych dochodów).
W takim wypadku można zastosować znacznie dalej idące uprawnienie. Wspólnota mieszkaniowa na wypadek stałego uchylania się przez jednego z członków wspólnoty od swoich obowiązków może żądać pozbawienia go prawa własności lokalu. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku (sygn. akt: V CSK 170/13), Sąd Najwyższy przyjął, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.
Należy jednak podkreślić, że przymusowa sprzedaż lokalu powinna stanowić środek stosowany przez wspólnoty mieszkaniowe w sytuacjach wyjątkowych, jako ostateczna alternatywa dla innych przewidzianych prawem środków (w szczególności powództwa o zapłatę), jeśli okażą się nieskuteczne. Powództwo o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na co wskazuje art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy. Decyzja wspólnoty mieszkaniowej o wdrożeniu mechanizmu określonego w art. 16 ustawy może podlegać następnie kontroli sądowej. Kontrola ta ma miejsce w drodze potencjalnego powództwa członka wspólnoty o uchylenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ustawy, a każdorazowo w procesie wszczętym na skutek żądania wspólnoty co do licytacyjnej sprzedaży lokalu. Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wspólnoty umożliwia wspólnocie wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości.
Uprawnienie to budzi nieraz wątpliwości co do jego konstytucyjności. Jego zgodność z przepisami Konstytucji RP odnoszącymi się do konstytucyjnej ochrony własności została jednoznacznie stwierdzona przez TK w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. (SK 12/12, OTK-A 2013). W przywołanym orzeczeniu TK pokreślił, że art. 16 ust. 1 ustawy może być stosowany wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel nagminnie nie wykonuje wobec wspólnoty swoich podstawowych ustawowych obowiązków związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem gdy bezpośrednio i uporczywie działa w sposób sprzeczny z prawem. W tego rodzaju sytuacji, w ocenie TK, nie ma podstaw, by twierdzić, że pozbawienie prawa własności narusza jego konstytucyjną istotę.
Uprawnienie do żądania sprzedaży lokalu należy więc uznać za ultima ratio dla innych metod dochodzenia należności w sposób polubowny lub za pomocą tradycyjnego pozwu o zapłatę. Tym niemniej wskazać należy, że żaden przepis nie nakazuje poprzedzenia skorzystania z innych środków przed skierowaniem przez wspólnotę pozwu na podstawie art. 16 ustawy. Takie działanie uzasadniają natomiast zasady współżycia społecznego, w świetle których za niezasadną i niewspółmiernie dotkliwą dla dłużnika należy uznać sprzedaż jego nieruchomości w sytuacji, gdy można wyegzekwować wykonanie powinności za pomocą mniej dolegliwych środków.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (143) 9 zablokowanych
-
2020-11-22 12:17
wspólnoty takie są. jak bloki to tylko spółdzielnia. tam takich cyrków nie ma (2)
- 7 25
-
2020-11-22 13:21
szczególnie taka spółdzielnia ujeścisko (1)
z prezesem w areszcie
- 20 1
-
2020-11-22 13:39
SM Ujeścisko. Były zarząd siłą wszedł do budynku. Jeden z mężczyzn miał broń gazową
Panie, spółdzielnia to są dopiero cyrki :)
- 14 1
-
2020-11-22 12:58
System ,,ciepłej wycieraczki,, (1)
załatwi sprawę , 4 kapcie w laczkach w garażu podziemnym codziennie ......
- 4 15
-
2020-11-22 16:07
Prymitywna metoda.
Lepszy sąd i potem komornik.
- 2 1
-
2020-11-22 14:16
Bubel prawny (3)
W Polsce wygląda to tak: ktoś nie płaci za czynsz, zadłuża wspólnotę, wspólnota oddaje sprawę do Sądu, sprawa trwa kilka lat, jest wyrok, mieszkanie idzie na licytacje( tu też sprawni gracze potrafią przedłużyć w czasie termin licytacji o kilka lat). Dochodzi do licytacji lokalu z lokatorem...:))))I co teraz trzeba znaleźć frajerów, którzy kupią takie mieszkanie. W Polsce nie ma eksmisji na bruk, niektórzy czekają po 8 -10 lat, aby eksmitować lokatorów ze swojej nieruchomości. Powodzenia! Reasumując: Sąd sprzedaje mieszkanie z lokatorami, pieniądze idą na spłacenie długów, rzadko wspólnota zostaje spłacona, najpierw jest bank, skarb państwa, nowy właściciel jest właścicielem nieruchomości tylko na papierze, i nic nie może zrobić, nawet wejść do mieszkania, w którym są lokatorzy. Proszę pamiętać nikt dobrowolnie nie wyprowadzi się z nieruchomości, a jakiekolwiek działania (odcinanie mediów są karane !!!!)A wspólnota i tak pozostaje z długami!!
- 25 6
-
2020-11-22 15:52
Mylisz się. (1)
W mojej wspólnocie mieszkaniowej też był niepłacący. Administrator w imieniu wspólnoty wystąpił do sądu. Mieszkanie zostało zlicytowane przez komornika. Dług wobec wspólnoty został spłacony z licytacji mieszkania, resztę dostał zlicytowany. W mieszkaniu pojawiła się nowa właścicielka. Jak administrator jest sprawny to wszystko działa.
- 7 4
-
2020-11-23 07:32
Też znam taki przypadek, w bloku moich rodziców jedna ze starszych, samotnych lokatorek namówiona przez jakąś wróżkę przestała opłacać mieszkanie - kwota zadłużenia urosła do poziomu niemożliwego do spłacenia z emerytury czy renty pani sąsiadki i naiwna kobieta straciła mieszkanie.
- 0 0
-
2021-01-26 05:05
Nie mozna odciac TYLKO zimnej wody. Ciepla, prad.. jak najbardziej.
- 0 0
-
2020-11-22 14:26
Należy go zabrać do lasu na spacer (3)
i na łonie natury wytłumaczyć mu że to bardzo
nieładnie postępuje i że długii należy spłacać. Jedyne szybkie, tanie i mega skuteczne rozwiązanie.- 13 14
-
2020-11-22 16:08
Prymitywne propozycje. (1)
- 4 7
-
2020-11-22 19:31
Ktoś kto nie płaci za to co zużywa
też ma prymitywne podejscie. Sposób ma być skuteczny, a ten działa bez zarzutu.
- 7 0
-
2020-11-22 16:30
noc na dołku gwarantowana
- 1 1
-
2020-11-22 15:06
(2)
Wspólnota mieszkaniowa to najgorsze badziewie jakie może być.
- 22 24
-
2020-11-22 15:54
Pewnie masz mieszkanie komunalne.
Co wiesz o działaniu wspólnoty?
- 11 6
-
2020-11-22 22:22
Chyba nie wiesz ...
Co to jest spółdzielczość? To jest dopiero bubel!
- 1 4
-
2020-11-22 15:14
(2)
Niestety, nasze prawo jak zwykle chroni takich kombinatorów. Wezwania do zapłaty, komornik, licytacja mieszkania to droga przez mękę i trwa latami. A w tym czasie Wspólnota ma długi lub są blokowane jakieś działania przez takiego 'cwaniaka'.
U nas we wspólnocie działano, jakby nie patrząc nielegalnie - zakręcano ciepłą wodę, ogrzewanie itd. Na szczęście działało to na dłużników, szybko spłacali albo dogadywali się co do harmonogramu spłat. Ale jakby któryś się uparł to by pewnie narobił syfu zarządowi Wspólnoty.
No ale tak jak wspomniałem na początku - tak u nas wygląda prawo. To samo przy wynajmie i kombinatorach, którzy nie płacą.- 21 4
-
2020-11-22 15:35
nec
chcieliście wspólnotę, to ją macie
- 2 9
-
2020-11-22 16:10
Fantazjujesz.
Pewnie mieszkasz w komunałce.
- 4 2
-
2020-11-22 15:21
W spółdzielni mieszkaniowej to nie do pomyślenia. (2)
Góra rok i pacjent ląduje na bruku . A we wspólnotach się nie da panie i już.
- 7 18
-
2020-11-22 16:07
no chyba, ze to znajomy kogoś z zarządu spółdzielni
albo rodzina
- 15 2
-
2020-11-22 20:41
nie prawda u nas mieszali w spółdzilni z 10 lat zanim sie udało ich pozbyć i to tylko dlatego że
znaleziono dla nich mieszkanie socjalne, byli nie do ruszenia bo mieli dziecko niepełnosprawne, mieszkanie licytowane ... a mieszkali dalej i oczywiście nie płacii
- 8 0
-
2020-11-22 15:26
Aaa
Dla tego w dzisiejszych czasach to tylko patologia może nie płacić za mieszkanie i nic z nimi nie robią znam taką sytuację 20 lat nie płacą za mieszkanie zalewają notorycznie sąsiadów z dołu administracji nie otwierają i sobie żyją bez stersu
- 17 1
-
2020-11-22 15:39
jak się skończyła komuna to wszyscy myśleli (3)
że teraz obowiązuje prawo własności... otóż nie obowiązuje... kupujesz mieszkanie i z automatu wstępujesz do wspólnoty i w tym momencie tracisz część swoich praw za to nabywasz obowiązki...
wspólnota to nic innego jak dawna spółdzielnia tylko zbudowana na nowym kodeksie...aby ludzie myśleli, że coś się zmieniło...
nie chcesz mieć problemu nie kupuj mieszkania we spólnocie...- 21 16
-
2020-11-22 15:51
eee
no najlepiej, kupić mieszkanie a potem nie dokładać się do utrzymania i remontów. idź być głupi gdzie indziej
- 10 2
-
2020-11-22 16:09
a niby jak chcesz zarządzać częściami wspólnymi, ekspercie?
- 10 1
-
2020-11-22 16:10
kup sobie dom na wsi
to będziesz miał swoje prawo własności
- 11 0
-
2020-11-22 16:01
Nic trudnego (4)
Raz na rok prawnik wspólnoty kieruje sprawę do sądu o zaległości. Po wyroku robi wpis na hipotece o zadłużeniu. I tak z każdą zaległością ..i czekacie. Jak już komornik zaczyna delikwenta ścigać albo zaczyna płacić, albo popada w kolejne długi. Zapis w Kw o długach zabezpiecza wspólnotę, spadkobiercy lub nowy nabywca musi te długi spłacić. U nas trwało to 5 lat. Nowy nabywca uregulował zaległości i po sprawie. Tylko cierpliwość Was uratuje.
- 16 5
-
2020-11-22 16:13
Twój zarządca kiepsko się stara.
Jaka to firma?
- 3 3
-
2020-11-22 22:10
Opinia o wspolnotach
Moja wspólnota ma dużo pożyczkę za ocieiple ateraz chce budować parking Za co czy znów podwyżka funduszu nie wszyscy to wytrzymają ja bym chciał eksmisję bo wytrzymam następnej podwyżki
- 1 0
-
2020-11-23 21:19
ale to nie nowy nabywca pokrywa długi tylko jest plan podziału sumy z egzekucji i wierzyciele (m.in. wspolnota) dostaje odpowiednią część. Ale może tez nie dostac nic jeśli była duża hipoteka.
- 0 0
-
2020-11-24 07:32
taaa
kosmos. Sprawa sadowa może trwać 2 lata. My w sprawie reklamy na elewacji mamy sprawę od 3 lat. Prawnik oczywiście będzie się cieszył, bo kto zaplaci za koszty zastępstwa procesowego ? Oczywiście że wspólnota
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.