- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Pytanie do prawnika. Gdy członek wspólnoty nie płaci za mieszkanie
Zgodnie z prawem wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkiem, a nie przywilejem jej członka. Dlatego wspólnota ma prawo egzekwować wnoszenie tych opłat. Jeśli nie pomogą inne środki, wspólnota może nawet pozbawić członka wspólnoty prawa do lokalu, czyli doprowadzić do sprzedaży jego mieszkania.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Obowiązki dla każdego członka wspólnoty mieszkaniowej zostały przewidziane w art. 13 Ustawy o własności lokali. Podstawę dla nich stanowi fakt bycia właścicielem nieruchomości lokalowej, ale także bycia współwłaścicielem (współużytkownikiem wieczystym) nieruchomości wspólnej i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do obowiązków tych należy m.in. utrzymanie lokalu i nieruchomości wspólnej w należytym stanie, poprzez wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.
Dopóki wszyscy lokatorzy wywiązują się z tego obowiązku i dokonują płatności w terminie, wspólnota ma środki na realizację swoich zadań bez przeszkód. Jeśli natomiast któryś z członków wspólnoty przestaje płacić, wspólnota nie może należycie funkcjonować, traci płynność finansową, co może powodować różnego rodzaju problemy, np. brak możliwości terminowego regulowania opłat lub wykonania zaplanowanych remontów - jak ma to miejsce w opisanym przez czytelniczkę przypadku.
W pierwszej kolejności w związku z istniejącymi zaległościami, wspólnota powinna rozważyć wystąpienie przeciwko takiemu członkowi na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym. Cechą charakterystyczną tego postępowania jest to, że sąd bez uprzedniego rozpatrzenia stanowiska pozwanego oraz wyznaczania rozprawy, na posiedzeniu niejawnym wydaje nakaz, w którym zobowiązuje pozwanego do zapłaty dochodzonej pozwem należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia nakazu lub do wniesienia w tym terminie sprzeciwu. Dopiero w razie jego wniesienia sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu zwyczajnym tj. z wyznaczeniem rozprawy. Po uprawomocnieniu się nakazu lub wyroku zasądzającego (w przypadku skierowania przez pozwanego sprzeciwu) wspólnota może na jego podstawie egzekwować należność od dłużnika.
Jeśli jednak nawet po jego uprawomocnieniu dłużnik nie uiszcza zaległości wobec wspólnoty, należy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Jeśli egzekucja okaże się skuteczna, komornik część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we wspólnocie aż do momentu spłaty całego zadłużenia.
Sytuacja staje się jednak bardziej skomplikowana w momencie, gdy egzekucja wobec zadłużonego członka wspólnoty z różnych względów nie jest skuteczna (np. w przypadku braku stałych dochodów).
W takim wypadku można zastosować znacznie dalej idące uprawnienie. Wspólnota mieszkaniowa na wypadek stałego uchylania się przez jednego z członków wspólnoty od swoich obowiązków może żądać pozbawienia go prawa własności lokalu. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku (sygn. akt: V CSK 170/13), Sąd Najwyższy przyjął, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.
Należy jednak podkreślić, że przymusowa sprzedaż lokalu powinna stanowić środek stosowany przez wspólnoty mieszkaniowe w sytuacjach wyjątkowych, jako ostateczna alternatywa dla innych przewidzianych prawem środków (w szczególności powództwa o zapłatę), jeśli okażą się nieskuteczne. Powództwo o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na co wskazuje art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy. Decyzja wspólnoty mieszkaniowej o wdrożeniu mechanizmu określonego w art. 16 ustawy może podlegać następnie kontroli sądowej. Kontrola ta ma miejsce w drodze potencjalnego powództwa członka wspólnoty o uchylenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ustawy, a każdorazowo w procesie wszczętym na skutek żądania wspólnoty co do licytacyjnej sprzedaży lokalu. Prawomocny wyrok uwzględniający powództwo wspólnoty umożliwia wspólnocie wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości.
Uprawnienie to budzi nieraz wątpliwości co do jego konstytucyjności. Jego zgodność z przepisami Konstytucji RP odnoszącymi się do konstytucyjnej ochrony własności została jednoznacznie stwierdzona przez TK w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. (SK 12/12, OTK-A 2013). W przywołanym orzeczeniu TK pokreślił, że art. 16 ust. 1 ustawy może być stosowany wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel nagminnie nie wykonuje wobec wspólnoty swoich podstawowych ustawowych obowiązków związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem gdy bezpośrednio i uporczywie działa w sposób sprzeczny z prawem. W tego rodzaju sytuacji, w ocenie TK, nie ma podstaw, by twierdzić, że pozbawienie prawa własności narusza jego konstytucyjną istotę.
Uprawnienie do żądania sprzedaży lokalu należy więc uznać za ultima ratio dla innych metod dochodzenia należności w sposób polubowny lub za pomocą tradycyjnego pozwu o zapłatę. Tym niemniej wskazać należy, że żaden przepis nie nakazuje poprzedzenia skorzystania z innych środków przed skierowaniem przez wspólnotę pozwu na podstawie art. 16 ustawy. Takie działanie uzasadniają natomiast zasady współżycia społecznego, w świetle których za niezasadną i niewspółmiernie dotkliwą dla dłużnika należy uznać sprzedaż jego nieruchomości w sytuacji, gdy można wyegzekwować wykonanie powinności za pomocą mniej dolegliwych środków.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (143) 9 zablokowanych
-
2020-11-22 16:03
Czytelniczko zmień zarządcę wspólnoty. Ten jest do niczego. Nie zna prawa, albo jest leniwy. (4)
W mojej wspólnocie mieszkaniowej też był niepłacący. Administrator w imieniu wspólnoty wystąpił do sądu. Mieszkanie zostało zlicytowane przez komornika. Dług wobec wspólnoty został spłacony z licytacji mieszkania, resztę dostał zlicytowany. W mieszkaniu pojawiła się nowa właścicielka. Jak administrator jest sprawny to wszystko działa. Polecam ABM Klechowicz.
- 19 5
-
2020-11-22 16:33
Do zmiany zarządcy wystarczy ustawa wspólnoty. (3)
Ustanowiona podczas zebrania lub indywidualnego zbierania podpisów. Potem trzeba wybrać nowego.
- 2 0
-
2020-11-22 19:01
A żeby takowa powstała wszyscy muszą zagłosować. (2)
Wystarczy brak głosu i d.pa blada.
- 0 4
-
2020-11-22 19:32
Głupota poraża
Jak się nie znasz to nie wypowiadaj. Do zmiany administratora nawet nie jest potrzebna uchwała, bo taką decyzję podejmuje zarzad wspólnoty.
- 4 1
-
2020-11-22 19:32
Większość - nie wszyscy
- 2 0
-
2020-11-22 16:06
No to jak to jest ? Skoro wszyscy płacą za czynsz to dlaczego są takie zaległości u wielu osób ? Czyżby pomylili numer konta ?
- 7 1
-
2020-11-22 16:08
A gdy czlonek wspólnoty, nie ogrzewa mieszkania....? (9)
W nowym budynku, pustostan, licznik ogrzewania od początku z tym samym stanem
Zużycia......
Zarzadca " Górski ", twierdzi, że nic nie może zrobić, Oprócz zwrócenia uwagi,
Co nie działa na matoła/ ów ....- 6 10
-
2020-11-22 16:14
a co ci przeszkadza?
dlaczego mam ogrzewac jak jest mi cieplo? ostatnio nawet zim nie ma wiec ogrzewanie gpecu powinno sie raczej ograniczac, a w zamian piece gazowe instalowac.
- 10 5
-
2020-11-22 16:15
Górski to deweloper. (3)
Załóżcie wspólnotę.
- 10 1
-
2020-11-22 19:10
I zarządcą, do momentu założenia wspólnoty
trwa "papierologia" , zanim będzie przeniesienie praw aktem notarialnym
- 2 0
-
2020-11-24 07:26
Taaa (1)
lub deweloper wskaze zarzadce od razu sam i go narzuci. Często rak bywa. Proponuje jak powstanie wspólnota robic konkurs ofert i wybrać jakiegoś administratora z rynku co rozlicza co kwartał lub co miesiąc media.
- 2 0
-
2020-11-25 01:54
Firmy "córki "
- 1 0
-
2020-11-22 17:24
u nas , u innego zarządcy jest to rozwiązane tak, iż za każdy m2 mieszkania jest płacona pewna stawka za "gotowość" dostarczenia (1)
... a dodatkowo doliczane są GJ zużyte na każde mieszkanie z liczników ciepła. Nawet jak nie grzejesz( grzesz się ciepłem z klatki, czy z pionu), to i tak wychodzi ci co miesiąc za nieduże mieszkanie opłata 50 PLN + to co zużyjesz wg liczników. Więc wtedy jest jakoś w miarę sprawiedliwie.
- 4 1
-
2020-11-24 07:30
yhy
stawka za gotowość przy gpec jest wszędzie naliczana tylko niektórzy administratorzy nie dziela w zawiadomienie o opłatach zaliczki na ciepło stale i zmienne i wszystko jest w 1 worze. Zależy czy administrator robi to z sensem czy dla wygody. Sens ma podział na stałą i zmienna, jo stałą dot. Wszystkich.mozna tez regulaminie rozliczen dac ze 20 czy 30 % kosztów zmiennych sa płacone wg udziału lub od lokalu. Wtedy każdy zaplaci jakas czesc kosztów zmiennych czy używa czy nie
- 0 0
-
2020-11-22 19:55
Są 3 sposoby
Jeżeli temperatura w lokalu spadnie poniżej 16 stopni to można interweniować. Ale można również w regulaminie porządku domowego ująć konieczność ogrzewania pomieszczenia do np 18st.
Lub zmienić regulamin rozliczania mediów a to uchwałą zwykłą większością udziałów się przeglosuje.
Powodzenia- 2 4
-
2020-11-23 21:24
były wyroki sądów wskazujące, że wspólnota może wymusić stosowania termostatu ustawionego na 16stopni bodajże z dokladnym uzasadnieniem (uzysk ciepła poprzez przenikanie ciepła przez ściany). Także prawo jest po Twojej stronie.
- 0 0
-
2020-11-22 16:08
nacjonalizacja i eksmisja jest środkiem ostatecznym /ultima ratio/ (2)
należy więc stosować inne środki
- 0 15
-
2020-11-22 16:15
nazjonalisci won z gdanska (1)
- 1 5
-
2020-11-22 16:45
Nie minusuję, bo nie rozumiem.
- 4 1
-
2020-11-22 16:20
Telefon do chłopaków z Cisowej (2)
- 6 8
-
2020-11-22 16:44
Prymitywne metody. Na poziomie kibolskim.
- 4 3
-
2020-11-22 19:33
Z doświadczenia wiem że te metody
działają w 100% a zlecenie nie jest drogie. Dużo skuteczniejsi są sąsiedzi zza wschodniej granicy. Gość spłacił zaraz po powrocie z lasu. U nas jest zacofany socjalizm, sądy nie działają, przeciąga się to wszystko a złodziej się śmieje. Bez sensu jest drogą oficjalna skoro temat można załatwić w godzinkę, dwie.
- 0 1
-
2020-11-22 16:44
zen (4)
Wszystko fajnie ale co zrobić gdy lokator nie odbiera korespondencji m.in. sądowej?
- 4 7
-
2020-11-22 17:18
list polecony uznaje się za doręczony skutecznie po drugim wysłaniu go do adresata..
.. nawet jeżeli ten nie odbierze go ostatecznie fizycznie w oddziale poczty.
- 7 0
-
2020-11-22 17:18
Sprawa w sądzie odbywa się bez jego udziału.
- 4 0
-
2020-11-22 17:21
to tak nie działa.
korespodencja sądowa z automatu staje sie odebrana po dwoch tygodniach.
- 6 1
-
2020-11-22 19:59
Jak ie odbiera to
Po pierwsze lokator odpowiada przed właścicielem a nie wspólnotą. Was interesuje właściciel a nie lokator.
Ustawa mówi że list wysłany za zwrotnym potwierdzeniem odbioru a nie odebrany uważa się za odebrany w sądzie!!!
Nie wiedzą nie tłumaczy!!!- 0 0
-
2020-11-22 16:56
Tytuł
Sami napisaliście, że to jest ... członek.
- 5 1
-
2020-11-22 17:24
Jednostronny temat sprawy do korekty (2)
Zadać należy pytanie dlaczego nie płaci? Wtedy należy napisać co można zrobić. W większości Wspólnot w Zarządach zasiadają niekompetentni ludzie powołani przez mieszkańców. Owy Zarząd bezmyślnie wybiera administratora czyli Zarządcę Wspólnoty podpisując umowę. Zarządca zazwyczaj oprócz księgowości, której niewiele jest nie robi nic. Nikt z Zarządu tego nie egzekwuje bo nie ma specjalnie interesu. Typowa spychotechnika. Efekt: powiedzmy, że wszyscy płacą po 600 zł m-c. 300 na administrację c.o. i inne opłaty części wspólnych zaś 300 na fundusz remontowy. Osobiście w ciągu 10 lat wpłaciłem na fundusz 36.000 zł a razem ze mną 9 innych mieszkańców. Bank PKO obraca 360000 zł za 1% zysku a remontów nie ma. Przy okazji Zarząd może sobie pożyczać i oddawać bez %. Proszę więc przedstawić też opcję obronną tego niby dłużnika dlaczego może nie płacić? Bo jest porostu okradany. Wpłacając na fundusz ma nadpłatę którą dysponuje Nic Nie Robiąca Wspólnota z ktorej członek Zarządu ma np.prowizje od 360000 zł lub większej kasy bo i ponad 1 mln. Można? Można banki dorabiać i okradać członków. Prosimy więc o korektę artykułu dlaczego mogą nie chcieć płacić?
- 13 12
-
2020-11-22 19:33
Zostań członkiem zarządu
To wtedy przestaniesz pisać takie bzdury.
- 7 2
-
2020-11-22 20:42
Już pisanie bzdur że można sobie pożyczać ot tak pieniądze mieszkańców, wskazuje że nie znasz się na temacie i po prostu bredzisz. W jaki sposób niby takie ruchy na koncie są ksiegowane? Do szkoły !
- 5 2
-
2020-11-22 19:27
Kolejny socjalistyczny haracz czerwonego rządu. (7)
Jesli posiadam mieszkanie, jest ono moje wlasne, to z jakiej racji mam jeszcze co miesiac placic za swoja wlasnosc?
Jesli ktos zabiera mi moja wlasnosc i ja sprzedaje komus innemu - to jest to najprostszy przyklad komunizmu.- 8 25
-
2020-11-22 20:07
To wyjaśniam dlaczego majac mieszkanie (6)
Trzeba płacić.
1. Nie czynsz a zaliczki na poczet utrzymanie nieruchomości wspólnej. ( czyli sprzatanie, ubezpieczenie, prąd na klatce, czasami winda, przeglądy techniczne-kominoey, gazowy, ogólnobudowlany reszta art62 prawo budowlane i jeszcze by się coś znalazło.
2. Zaliczka na wodę i ścieki do rozliczenia
3. Opłata za śmieci
4. Podgrzania CW
5. Centralne ogrzewanie.
I bądź taki mądrala bo mało wiesz mieszkańcy ile jest roboty aby Ci woda w kranie leciała, grzejniki grały szydełko, nie spotykał się o śmieci na schodach i nie biegał na 8 schodami a winda wjechał.
Życzę zdrówka- 11 2
-
2020-11-22 20:19
To wyjasnaim dlaczego nie trzeba placic. (5)
1. Sam sprzatam pietro na ktorym znajduje sie moje mieszkanie, zamiatam i mopuje podloge i schody raz w tygodniu. Reszta klatki mnie nie interesuje - niech kazdy swoje pietro sprzata.
Ubezpieczam sie sam prywatnie, windy u mnie nie ma, a z pradu na klatce nie korzystam w ogole (nie nie uzywam swiatla, mieszkam na parterze i z mieszkania do drzwi wejsciowych klatki mam moze 5 metrow).
2. Za wode owszem. Ale to mozna by bylo placic dostawcy wody bezposrednio.
Po co placic za posrednictwem wspolnoty?
3. Nie korzystam ze smieci.
Sniadanie i obiad zjem w pracy - w domu w ogole nie jem i nie gotuje.
Jedyne smieci jakie mam to moze dwie plastikowe butelki dziennie, ktore zwykle wyrzuce do smietnika na ulicy idac do pracy.
Papierowe smieci pale w piecu.
5. Nie mam centralnego ogrzewania, mam w domu piec + grzejnik elektryczny, a za prad place bezposrednio Energi.- 2 16
-
2020-11-22 20:43
(1)
No tak buszmen od korwina, oni nigdy nic i wogóle dlaczego
- 12 2
-
2020-11-22 21:42
Przecież
widać ,że to podpucha a nie żaden Korwin.
- 6 0
-
2020-11-22 20:52
(1)
1. akurat i części wspólne jak schody do "twojego" pietra też i przed posesją też
2 rozliczeniem zajmuje się administrator i tyle, jak masz własny dom jednorodzinny to sobie sam płacisz
3 Akurat kolacji nie jesz poza tym jest masa smieci wcale nie z jedzenia a np opakowań od każdego towaru
4 o ciepłej wodzie nic czyli rozumiem że na prąd
5 ogrzewanie prądem bardzo drogie jest, ale przeglądy instalacji el. też trzeba robić i nie tylko w mieszkaniach ale i na klatkach..- 5 2
-
2020-11-23 19:22
1. Schody do mojego pietra tez. Przed posesja nie. Bo juz zaczyna sie chodnik ktory nalezy do miasta.
2. I uwazam ze to jest zle.
Uwazam ze kazdy sam za siebie powinien placic, jak nie potrafi to moze zawsze wynajac ksiegowa w postaci administratora.
3. Nie uzywam takich towarow praktycznie wcale, karonem po pizzy, paczkami po papierosach i petami pale w piecu, plastikowe odpady jak butelki po zelu pod prysnic czy tuba po pscie do zebow zdarzaja mi sie bardzo rzadko - takie zazwyczaj wyrzucam do kosza na ulicy.
4. Do cieplej wody mam boiler. Na prad.
5. Mnie na to stac.
I na pewno napiszesz "skoro cie stac na ogrzewanie elektryczne, to jaki masz problem z placeniem czynszu do wspolnoty?", wiec od razu odpowiem: bo lubie decydowac sam o swoich wydatkach. Jestem doroslym czlowiekiem i potrafie sam uiszczac swoje wlasne oplaty.
Nigdy nie korzystalem z zasilkow, cale zycie zapier***em i nie zamierzam tez utrzymywac nierobow na zasilku ani beneficjentow 500+ ani kosciola, ani ZUSu, ani wspolnot mieszkaniowych.
Kim jest administratorka wspolnoty mieszkaniowej?
Zbiera pieniadze od lokatorow i za nich uiszcza oplaty, a w dodatku na tym zarabia.
Po co mam placic komus pieniadze, zeby robil za mnie cos co potrafie zrobic sam?- 1 3
-
2020-11-23 07:55
Rozumiem że jeszcze sam robisz ocieplenie budynku oraz remontujesz dach, d**ilu.
- 6 1
-
2020-11-22 19:52
W Spóldzielniach to stała praktyka
Za uchylających się od płacenia czynszu płacą inni członkowie spółdzielni (podwyżki czynszu)
- 3 3
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.