- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
Pytanie do prawnika. Wkroczenie właściciela wynajmowanego mieszkania
Właściciel mieszkania nie ma prawa wejść do wynajmowanego mieszkania bez wiedzy i zgody lokatora. Zgodnie z zapisami Kodeksu karnego grozi za to grzywna lub pozbawienie wolności. Jednak co ma zrobić najemca, jeśli właściciel pozwala sobie na takie działania, a są związani umową na czas określony, której nie można po prostu wypowiedzieć?
- Wynajęłam mieszkanie, podpisałam umowę na rok z góry. Po pewnym czasie właściciel chciał się ze mną spotkać, żeby porozmawiać. Umówiliśmy się na parkingu przed domem zaraz po tym, gdy wrócę z pracy. Kiedy dojechałam na parking, okazało się, że właściciel mieszkania pod moją nieobecność, nie informując mnie w żaden sposób, wszedł do mieszkania, używając zapasowego kompletu kluczy. Może bym się o tym nie dowiedziała, ale akurat w tych dniach nocował i mieszkał u mnie mój partner - relacjonuje sytuację, której doświadczyła, nasza czytelniczka. - Bardzo się zdenerwowałam. Mam w domu cenne rzeczy, w tym związane z pracą zawodową. Poza tym teraz obawiam się kolejnego takiego najścia. Chciałabym wypowiedzieć umowę najmu, mimo że została ona podpisana na rok. Czy mam do tego prawo?
Odpowiada Oliwia Likierska z Kancelarii Adwokackiej Oliwia Likierska
Być może będzie to informacja dla wielu osób zaskakująca, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa najmu zawarta na czas określony nie może zostać rozwiązana w drodze jednostronnego oświadczenia woli. W przypadku terminowych umów najmu zasadą jest bowiem, że nie podlegają one wypowiedzeniu. Reguła ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nawet gdy w umowie najmu na czas określony strony zgodnie zamieszczą postanowienia przewidujące możliwość rozwiązania umowy za jednostronnym wypowiedzeniem, bez konieczności podawania istotnej przyczyny, to postanowienia te będą nieważne z mocy prawa. W efekcie strona, która będzie chciała podważyć otrzymane wypowiedzenie, będzie mogła skierować sprawę do sądu, gdzie łatwo wygra.
Od opisanej powyżej zasady "niewypowiadalności" terminowych umów najmu przewidziano w przepisach wyjątek, jakim jest dopuszczalność wypowiedzenia umowy w ważnych przypadkach. Sytuacje, które będą uznawane za ważne powody wypowiedzenia umowy najmu, powinny być jednak w podpisanym dokumencie wypunktowane i sprecyzowane (np. utrata pracy przez najemcę, ukończenie przez najemcę budowy własnego domu i uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie). Czasami w wydawanych wyrokach sądy uznają również za dopuszczalne ograniczenie się do zamieszczenia w umowie najmu na czas określony zapisu, że można ją wypowiedzieć "w ważnych wypadkach" - bez konieczności konkretnego wskazywania sytuacji kwalifikowanych przez strony jako te ważne wypadki. Takie ogólnikowe sformułowanie podstawy wypowiedzenia umowy daje stronom większą swobodę, gdyż nie wszystkie sytuacje da się przewidzieć z góry i precyzyjnie opisać (np. dla studenta ważnym powodem wypowiedzenia umowy, którego nie mógł przewidzieć i w związku z tym opisać w umowie, może być wybuch epidemii i wprowadzenie w związku z tym nauczania online, co powoduje, że student ten nie musi mieszkać w mieście, w którym znajduje się jego uczelnia).
Gdyby odniesienie do "ważnych wypadków", jako podstawy jednostronnego rozwiązania umowy, znajdowało się w umowie najmu zawartej przez czytelniczkę, to jak najbardziej mogłaby ona powołać się na taki zapis i w konsekwencji wypowiedzieć umowę z powodu wejścia przez właściciela do mieszkania pod nieobecność lokatorki. Bez wątpienia bowiem korzystanie przez wynajmującego z mieszkania pod nieobecność najemcy i bez jego zgody stanowi ciężkie naruszenie obowiązków wynajmującego i praw najemcy, a tym samym łączącej strony umowy. Nie ma tu przy tym większego znaczenia motywacja wynajmującego, dla której wszedł on do mieszkania pod nieobecność najemcy - nieistotne jest zatem, czy kierowała nim zwykła ciekawość, obawa o stan, w którym lokal jest utrzymywany, czy też chęć zweryfikowania doniesień sąsiadów o tym, że lokatorzy hodują marihuanę w domu. Zgodnie z prawem pod nieobecność lokatora właściciel może wejść do lokalu tylko w razie awarii, która zagraża bezpośrednio powstaniem szkody czy wręcz tę szkodę powoduje (będzie to np. pęknięcie rury i zalewania sąsiadów). Jednak nawet wtedy wynajmujący ma prawo wejść do lokalu jedynie w asyście policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
Skoro jednak czytelniczka umowy nie wypowiedziała, to - choć nie wynika to jednoznacznie z treści jej listu - należy domniemywać, że umowa najmu takiej możliwości po prostu nie przewidywała. W takiej sytuacji umowa nie może zostać skutecznie wypowiedziana, a najemcy pozostaje spróbować skłonić właściciela mieszkania do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. O ile bowiem terminowe umowy najmu nie podlegają wypowiedzeniu, a więc rozwiązaniu w drodze oświadczenia złożonego tylko przez jedną ze stron, o tyle nie ma żadnych przeciwwskazań, aby umowę taką rozwiązać w drodze obopólnego porozumienia. Przepisy wyłączają możliwość swobodnego kształtowania sytuacji jednej strony przez drugą, ale nigdy nie zabraniają stronom zgodnie zmienić czy nawet rozwiązać łączącej je umowy.
Jeżeli właściciel nie byłby skłonny do porozumienia i przedterminowego rozwiązania umowy, zawsze można uświadomić go, że wchodząc do mieszkania wynajmowanego osobie trzeciej, dopuścił się naruszenia tzw. miru domowego, a więc popełnił przestępstwo zagrożone grzywną bądź pozbawieniem wolności. Zgodnie bowiem z art. 193 Kodeksu karnego (k.k.): "Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku".
Ramy niniejszego artykułu nie pozwalają na szeroką analizę przywołanego przepisu, ale należy podkreślić, iż w swoich wyrokach Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdza, że wynajmujący, wchodząc do stanowiącego jego własność mieszkania, które jest jednak wynajmowane osobie trzeciej, wchodzi do mieszkania "cudzego" w rozumieniu zacytowanego art. 193 k.k. "Cudzym" mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest bowiem miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Tymczasem właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Co istotne, wejście do wynajmowanego mieszkania z użyciem kluczy, w których posiadaniu jest właściciel, traktowane jest jako "wdarcie się" do lokalu zawsze wtedy, gdy dokonane było bez zgody najemcy. Dla uznania danego zachowania za karalne nie wymaga się zatem, aby doszło do włamania się do mieszkania, a więc fizycznego pokonania zabezpieczeń - wystarczy, że sprawca dostał się do lokalu pomimo oczywistego braku zgody najemcy na jego obecność w mieszkaniu.
Co ważne, czytelniczka nie powinna obawiać się, że posądzona zostanie przez właściciela lokalu o stosowanie tzw. gróźb karalnych czy też szantaż. Przestępstwem jest bowiem grożenie innej osobie, że popełni się na jej rzecz albo na rzecz osoby najbliższej przestępstwo. Niedopuszczalne jest zatem odgrażanie się, że w rewanżu za wejście wynajmującego do mieszkania najemca uszkodzi wyposażenie lokalu. Nie jest natomiast karalne sformułowanie propozycji, zgodnie z którą lokator nie złoży zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa naruszenia przez właściciela mieszkania miru domowego pod warunkiem, że ten ostatni zgodzi się na rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Drugim sposobem poradzenia sobie z zaistniałą sytuacją może być wymiana zamków przez czytelniczkę. Nie doprowadzi to rzecz jasna do rozwiązania umowy najmu, a o to właśnie czytelniczka pytała w swoim liście. Wymiana zamków rozwiąże jednak problem niekontrolowanych wizyt wynajmującego w mieszkaniu, a więc cel - jakim jest ochrona prywatności - zostanie osiągnięty.
Uprzedzając ewentualne wątpliwości mogące pojawić się w tej kwestii, należy wskazać, że przepisy nie zabraniają najemcy wymiany zamków. Wręcz przeciwnie, prawo do zabezpieczenia mieszkania przed wejściem wszelkich osób niepożądanych (w tym także przez właściciela lokalu) jest jednym z podstawowych praw związanych z ochroną posiadania, do której to ochrony najemca ma pełne prawo. Na czas trwania umowy najmu lokator zyskuje bowiem bardzo szerokie uprawnienia do dysponowania lokalem z wyłączeniem innych osób. Jedyne, na co czytelniczka powinna zwrócić uwagę, to aby wymiana zamka czy samej wkładki do zamka nie prowadziła do dalej idącej ingerencji w drzwi (co miałoby miejsce np. w razie montażu zamków innych rozmiarów czy o innym rozstawie) bądź futrynę (np. wskutek montażu zamków z wysuwanymi bolcami).
Wymiana zamka powinna być możliwa do odwrócenia, aby przed wyprowadzką lokatorka była w stanie przywrócić mieszkanie do stanu, w którym ono było w momencie, gdy się do niego wprowadzała. O ile bowiem właściciel mieszkania nie może zabronić lokatorowi wymiany zamków w czasie, gdy mieszkanie jest wynajmowane, o tyle ma prawo oczekiwać, że w momencie zakończenia najmu mieszkanie będzie w takim stanie jak na początku obowiązywania umowy.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie wybrane
-
2021-03-11 13:02
(6)
Dlatego powinny być tysiące mieszkań komunalnych należących do państwa. Nie byłoby się właścicielem takiego mieszkania, płaciło tylko czynsz, media, śmieci, itd.
Skończyłyby się w końcu problemy tych, którzy innym wynajmują mieszkania.- 23 11
-
2021-03-11 20:03
To czyta komina !!!
Co ci szkodzą ludzie, ktorzy mają mieszkanie na wynajem ?
- 2 1
-
2021-03-11 14:03
(1)
Ale czy ktoś zmusza ludzi do tego aby kupowali mieszkania pod wynajem? To jest firma prowadzenia działalności gospodarczej więc takie osoby powinny zapoznać się z prawem zanim zdecydują się na coś takiego. Ci, którym mieszkanie wpada w spadku mają możliwość aby je sprzedać. Mieszkania komunalne nie zmienią charakteru ludzi i ich nieuczciwości. Na nich zadziała tylko i wyłącznie odpowiednie prawo oraz jego egzekwowanie.
- 6 1
-
2021-03-11 20:06
Mundry jestes strasznie
Ale skoro nic cię nie zmuszało do napisania poprzedniego komentarza to nie denerwuj się na mnie :-)
A gdzie w prawie masz napisane, że ktoś może twoją wlasność użytkować i nic mu nie możesz zrobić ?- 3 1
-
2021-03-11 13:11
A wszyscy powinni mieć pracę i dużo pieniędzy (2)
I w ogóle lepiej powinno być!
- 14 0
-
2021-03-11 15:21
(1)
Też jestem za tym, żebyśmy wszyscy byli piękni, młodzi, zdrowi i bogaci :)
- 6 0
-
2023-02-26 15:11
jak w Modzie na Sukces
- 0 0
-
2021-03-12 07:41
Przede wszystkim pisać w umowie, że wynajem dotyczy tylko jednego pokoju. (6)
Oczywiście wynajmujący w rzeczywistości mieszkają w całym mieszkaniu, ale w razie czego ten zapis daje nam możliwość wejścia do własnego mieszkania, "wynajęcia" innym osobom kolejnych pokoi itp korzyści.
- 10 11
-
2021-03-12 09:20
(1)
Wtedy zgłaszamy taki temat do odpowiedniej instytucji, masz problemy o które się prosisz stosując takie chwyty.
- 3 5
-
2021-03-12 12:00
To sobie zgłaszaj. Zrobisz wypad natychmiastowo jeszcze szybciej jak się wprowadziłeś.
- 6 1
-
2021-03-12 07:53
Wtedy oczywiście cena jak za wynajem pokoju a nie mieszkania (3)
Koj ma dwa końce Janusz
- 6 6
-
2021-03-12 09:02
Albo wynajmujesz na moich zasadach albo szukaj dalej- proste. (2)
- 5 5
-
2021-03-12 09:05
tak się składa że teraz pustych mieszkań jest na pęczki (1)
już niedługo sami będziecie na klęczkach przyjmować każdego kto będzie chociaż chciał płacić czynsz do spółdzielni inaczej komornik was zlicytuje
- 2 8
-
2021-03-14 14:33
Ten zapis to podstawa. Druga sprawa to nie dawać kluczy od wszystkich zamków.
Zawsze zostawić jeden zamek na który w razie czego mogę zamknąć mieszkanie. Jak najemca nie płaci zamykam podczas jego nieobecności i nie wpuszczam. On nawet nie ma prawa próbować otworzyć, bo to już jest włamanie. Otwieram po uregulowaniu zaległości i won!
- 4 1
-
2021-03-11 13:09
A co w przypadku zawarcia w umowie, (6)
że wynajmujemy tylko jeden pokój a nie całe mieszkanie, a np. jeden czy dwa pozostałe pomieszczenia udostępniamy "do dyspozycji", ale bez ich wynajmowania lub zostawiamy sobie jeden pokoik niewynajęty? Wówczas właściciel może czy nie może wejść do swojego domu?
- 33 0
-
2021-03-11 14:25
Korytarz (5)
W tym przypadku zgodnie z prawem można wejść do mieszkania, ponieważ korytarze, łazienka i kuchnia są częścią wspólną.
- 10 0
-
2021-03-11 20:22
No i chyba tak trzeba robić w umowach, że nie wynajmuje się całości. (4)
- 8 1
-
2021-03-11 21:42
(3)
Tyle, że w ten sposób każdy potencjalny poważny i bezproblemowy lokator ominie Wasze oferty szerokim łukiem. Od lat mieszkam w tym samym, wynajmowanym mieszkaniu. Nie po to płacę co miesiąc terminowo nie takie znowu małe pieniądze, żeby mi włazili obcy ludzie do domu.
- 5 11
-
2021-03-11 23:08
dlatego wynajmujesz jako właściciel tylko część mieszkania. (2)
Jeśli nie chcesz wynająć od kogoś, kto chce dbać o swój interes, to masz inne oferty na rynku. Nie wyobrażam sobie, żeby w razie jakichś problemów z lokatorem nie móc wejść do swojej własności.
- 6 1
-
2021-03-11 23:50
(1)
I dlatego np. ja w Twojej nieruchomości na pewno nigdy nie zamieszkam. A gwarantuję, jestem skrajnie bezproblemowym lokatorem. Ale mnie nie interesuje Twój interes w sensie prawa wejścia kiedy chcesz. Ja mogę np. być w tym czasie z panią w sytuacji intymnej i nie mam ochoty na niezapowiedziane wizyty. Rozumiem, że minusy są od właścicieli mieszkań
I dlatego np. ja w Twojej nieruchomości na pewno nigdy nie zamieszkam. A gwarantuję, jestem skrajnie bezproblemowym lokatorem. Ale mnie nie interesuje Twój interes w sensie prawa wejścia kiedy chcesz. Ja mogę np. być w tym czasie z panią w sytuacji intymnej i nie mam ochoty na niezapowiedziane wizyty. Rozumiem, że minusy są od właścicieli mieszkań na wynajem. Nikt, kto mieszka w wynajętym mieszkaniu, nie chce mieć niespodziewanych gości. Po to płacę, żeby mieć święty spokój. I przecież jasno piszę o sytuacji, gdy żadnych problemów nie ma.
- 3 7
-
2021-03-12 00:10
dlatego ja piszę o jakichś problemach,
a nie wtedy, kiedy ktoś jest solidny...
- 9 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.