- 1 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (30 opinii)
Rynek mieszkaniowy w Trójmieście. Ceny i sprzedaż w 2018 roku
Kolejny rok z rzędu w Trójmieście nie maleje sprzedaż mieszkań, a ich ceny rosną - w tym roku szczególnie na rynku wtórnym. Wszystkim, którzy czekają na wielkie spadki i załamanie rynku analitycy zgodnie zapowiadają: będzie spowolnienie, ale ceny drastycznie nie spadną.
Ceny: najbardziej podrożały używane
Z danych Narodowego Banku Polskiego, który od lat szczegółowo monitoruje polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wynika, że średnia cena transakcyjna metra kw. mieszkania w Gdańsku po III kwartale tego roku wynosiła na rynku pierwotnym 7257 zł (dla porównania 6816 zł po III kwartale 2017 r.). W Gdyni za metr nowego mieszkania płacono średnio 7418 zł (7175 rok temu). Kolejny rok z rzędu Gdynia, jeśli chodzi o mieszkania nowe, jest droższa niż Gdańsk, co nie dziwi, biorąc pod uwagę, że powstaje tu sporo projektów z segmentu premium, a te z segmentu popularnego realizowane są w dużym procencie w podwyższonym standardzie.
Z danych REAS JLL Residential Advisory wynika, że wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w Trójmieście wynosi w ujęciu rok do roku 7 procent (bardziej ceny wzrosły np. we Wrocławiu - o 13,6 proc.). Nie zmienia to faktu, że wyraźnie jest to drugi najdroższy rynek po warszawskim.
Inaczej jest na rynku wtórnym - tu droższy jest Gdańsk, a wzrosty są bardziej zauważalne. Po III kwartale tego roku za m kw. mieszkania używanego w Gdańsku zapłacić trzeba było średnio 7115 zł. Rok wcześniej średnia ta wynosiła 6065 zł, co oznacza, że metr podrożał średnio aż o 1050 zł! Podobnie jest w Gdyni, gdzie po III kwartale za metr używanego mieszkania płacono średnio 6465 zł. W analogicznym czasie 2017 roku było to 5798 zł - wzrost o 667 zł.
Porównaj z cenami pod koniec 2017 roku
Dla porządku pokazujemy też zmiany cen w Sopocie. Tu różnice podajemy na podstawie średnich cen ofertowych, jakie wyliczane są przez Barometr Cen Nieruchomości w Serwisie Dom i Nieruchomości naszego portalu: metr kwadratowy nowego mieszkania w Sopocie na koniec listopada tego roku oferowany był za 13,7 tys. zł, rok wcześniej było to 16,2 tys. zł. Na rynku wtórnym obecnie cena ofertowa wynosi 13 tys. za m kw., a rok temu prawie 12,4 tys. za m kw.
- Szczegółowe dane NBP mówią o 18-procentowym wzroście ceny metra kwadratowego w ujęciu rok do roku na rynku wtórym w Gdańsku, 11-procentowym w Gdyni i 12-procentowym w Sopocie - podkreśla Piotr Zwoliński, dyrektor zarządzający w Biurze Nieruchomości Pepper House. - Wynika to z kilku rzeczy: cena na rynku wtórnym jest jednak niższa niż na pierwotnym, a możliwości negocjacyjne są większe. Klienci chętniej zwracają się ku rynkowi wtóremu także z powodu małej oferty mieszkań gotowych na rynku pierwotnym. Deweloperzy sprzedają obecnie mieszkania z odbiorem nawet na IV kwartał 2021!
- W 2018 roku ceny rosły w całym Trójmieście, jednak nierównomiernie. Niektóre obszary podrożały jedynie nieznacznie, inne - korzystając z mody czy powstającej infrastruktury - stały się pożądanymi lokalizacjami i odnotowały rekordowe podwyżki - ocenia Agnieszka Brol-Radzicka, prezes zarządu w Stowarzyszeniu Pomorskim Pośredników w Obrocie Nieruchomości (SPPON). - Od lat dużym zainteresowaniem cieszy się pas nadmorski, gdzie klienci kupują mieszkania, które będą zaspakajać ich potrzeby mieszkaniowe, ale również pod wynajem, głównie krótkoterminowy. Tereny, na których ceny wzrosły najbardziej to również okolice rozwijających się centrów biurowych. Kupowane tu lokale w większości przypadków przeznaczane są na wynajem długoterminowy, a właściciele dodatkowo liczą na wzrost ich wartości. Nowe życie wstąpiło też w gdańskie Śródmieście. Realizowane tam inwestycje odmieniają wizerunek tej części miasta.
Sprzedaż nowych mieszkań spada
Z danych REAS JLL RA po III kwartale tego roku wynika, że we wszystkich największych polskich miastach sprzedaż nowych mieszkań spadła w stosunku do IV kwartału 2017 roku (wtedy była najwyższa w ostatnich latach). Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie pomiędzy II i III kwartałem tego roku wzrosła ona o 6,4 proc. (w pozostałych miastach spadki liczyły nawet 20 - 30 proc.). Ale nie oznacza to, że Trójmiasta mechanizmy rynkowe nie dotyczą. Ogólnie, w ujęciu rok do roku, spadek sprzedaży nowych mieszkań wynosi w Trójmieście prawie 21 procent.
Dlaczego liczby pokazują takie spadki, chociaż wydawać by się mogło, że wśród znajomych i rodziny wciąż ktoś kupuje nowe mieszkanie? Zacznijmy od tego, że na początku 2018 roku skończyły się pieniądze na dopłaty do zakupu mieszkania w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Z rynku zniknęła więc pewna grupa nabywców, którzy na zakup się zdecydowali, tylko dlatego, że był on częściowo dotowany.
Od zakupów powstrzymuje się także znaczna grupa nabywców, dla których własne mieszkanie jest już zbyt drogie, by mogli sobie na nie pozwolić. REAS wskazuje, że spadek siły nabywczej najsilniej, i to już od 2015 roku, jest widoczny właśnie w Gdańsku - za przeciętne wynagrodzenie można tu kupić coraz mniejszą powierzchnię mieszkania. A brać trzeba pod uwagę, że stopy procentowe, które od lat są na rekordowo niskim poziomie, w końcu wzrosną. Analitycy raczej nie przewidują, by Rada Polityki Pieniężnej taką decyzję podjęła w pierwszych kwartałach 2019 roku, ale pod koniec jest to prawdopodobne.
Część nabywców ze swoimi zakupami przeniosła się na rynek wtórny - chociaż budowy osiedli toczą się niemal w każdej dzielnicy, to tak naprawdę oferta deweloperów jest coraz mniejsza, niektórzy z nich chwilowo mają bardzo mało mieszkań w sprzedaży albo nie mają ich w ogóle. Branża mierzy się z rosnącymi kosztami wykonawstwa, brakiem rąk do pracy na budowach, a także rosnącymi cenami gruntów pod budowę i brakiem "łatwych działek", które nie są obciążone komplikacjami prawnymi. Dodatkowo szybko i nieprzewidywalnie zmieniające się prawo powoduje, że nie mają oni poczucia stabilności swojej działalności. Wszystko to sprawia, że nowe inwestycje rozpoczynane są z wielką ostrożnością i trudem.
To, co utrzymuje sprzedaż na wysokim poziomie, to zakupy inwestycyjne - pod wynajem. W świadomości osób z całej Polski, które mają pieniądze na zakup mieszkania pod wynajem, Trójmiasto jest doskonałym miejscem do inwestowania.
- Świadomość, że Trójmiasto jest dobrym i pożądanym miejscem do życia nie zmienia się od lat, a nawet się nasila - ocenia Agnieszka Brol-Radzicka. - Nasza aglomeracja jest ceniona zarówno w kraju, jak i za granicą. Mamy piękne tereny, dobrą infrastrukturę i czyste powietrze.
- Oceniam, że w tej chwili na rynku wtórnym 40 procent mieszkań w Gdańsku, 80 procent w Sopocie i 20 procent w Gdyni jest kupowanych celem ich późniejszego najmu - potwierdza Piotr Zwoliński.
Rynek mieszkaniowy 2019: załamania nie będzie, a ceny nadal mogą rosnąć
To właśnie ten segment rynku jest w obecnej sytuacji gospodarczej tym, który zapewnia deweloperom pewną sprzedaż. Tym bardziej, że wcześniej czy później na zdecydowanie większe zakupy niż indywidualni inwestorzy ruszą fundusze, które budować będą masowy portfel mieszkań na wynajem. Jednym z tych funduszy, ale niekoniecznie wiodącym, jak zapowiadano w czasie wprowadzania programu Mieszkanie Plus, będzie państwo (w Gdyni na początku roku do użytku oddane zostanie pierwsze osiedle Mieszkania Plus w Trójmieście). Nie wiadomo jednak, jakie regulacje prawne zostaną przyjęte w najbliższych miesiącach i latach w zakresie najmu.
- To, co przyniesie nam kolejny rok to dzisiaj troszkę wróżenie ze złotej kuli. Lekkie wyhamowanie może spowodować zmiana w zakresie regulacji najmu. Mowa tu zarówno o ograniczeniach nakładanych na właścicieli lokali mieszkalnych, ale również rozwiązaniach podatkowych. Kolejnym bardzo ważnym elementem jest wysokość stóp procentowych lokat i kredytów hipotecznych. Maja one bowiem bezpośrednie odbicie w lokowaniu środków na rynku nieruchomości - ocenia Agnieszka Brol-Radzicka.
Prezes SPPON zauważa, że za utrzymanie cen na aktualnym poziomie albo nawet ich wzrost odpowiadać będą rosnące ceny materiałów budowlanych oraz koszt pracy osób zatrudnionych w sektorze budowlanym. Potwierdzają to analizy, z których wynika, że koszty wykonawstwa wzrosły nawet o 30 procent. Ważną rolę odgrywają też rosnące ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę.
- Ceny na rynku pierwotnym zawsze powiązane są z cenami na rynku wtórnym - zaznacza nasza rozmówczyni.
Letnica. Przez lata uważana za dzielnicę przemysłową, w najbliższym czasie zyska setki nowych mieszkańców. Jako pierwszy w potencjał Letnicy uwierzył Robyg. Obecnie grunty w okolicy ulicy Starowiejskiej ma co najmniej czterech ogólnopolskich deweloperów. Pierwsze mieszkania sprzedawane tu były w cenie nawet 5 500 zł za m kw. Teraz zapłacić trzeba co najmniej 1 tys. zł więcej.
Śródmieście Gdańska. Prawdziwy boom inwestycyjny dzielnica ta przeżywa kolejny rok z rzędu. Po tym, jak zabudowana została prawie w całości południowa część Wyspy Spichrzów teraz prace trwają na jej północnym cyplu oraz za Ołowianką, gdzie Robyg buduje osiedle Nadmotławie, a deweloper Vastint pierwszą część osiedla Riverview.
Dolne Miasto. W tym obszarze już powstało lub właśnie powstaje kilka interesujących inwestycji, jednak prawdziwy inwestycyjny rozkwit dzielnica dopiero będzie przeżywała. To za sprawą wartego pół miliarda projektu rewitalizacji, który realizowany będzie w formule partnerstwa prywatno-publicznego. Część budynków zostanie tu wyremontowana i zmodernizowana, powstanie także wiele nowych - w tym mieszkaniowych. Ich szczegółowe projekty nie są jeszcze znane, ale wiadomo, że konsorcjum firm Doraco i BBI Development ma czas do 2024 roku, by wywiązać się ze zobowiązań w stosunku do Miasta Gdańska.
Kacze Buki. To z kolejny po Gdyni Zachód i Gdyni Północ obszar tego miasta, który podlega intensywnej rozbudowie. Od kilku lat firma Invest Sarko pioniersko pracuje tam nad budową osiedla Zielona Laguna. Dołączyło do niego Semeko, które pod tą samą nazwą realizuje inne części inwestycji. To właśnie tutaj na początku roku oddane do użytku zostaną pierwsze budynki w Trójmieście powstałe w ramach programu Mieszkanie Plus. Przy okazji realizacji tego przedsięwzięcia zaczęło się mówić więcej o rozwoju infrastruktury tej dzielnicy. W trakcie opracowania jest plan miejscowy, który będzie w przyszłości podstawą do realizacji dróg czy budowy szkoły.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Miejsca
Opinie (421) 2 zablokowane
-
2019-01-01 15:19
Na inwestycję - wynajem, tylko Gdańsk Chełm (6)
blisko centrum (tramwajem lub nawet na piechotę ( np. rejon ul. Chałubińskiego i Cienistej), relatywnie tanie mieszkania z wysoką stopą zwrotu z zainwestowanego kapitału.
- 5 6
-
2019-01-01 16:24
(1)
I po co gadasz, właśnie sprzedaję 2 mieszkania na Przymorzu i chcę za to kupić mieszkania w tej okolicy póki są tak tanie.
- 3 1
-
2019-01-01 16:56
Daj linka
Chętnie kupię
- 1 1
-
2019-01-01 17:25
Per pedes na Chełm? (1)
Masz jakieś noworoczne postanowienie czy tak wypaliłeś jak fajerwerk?
- 1 0
-
2019-01-01 21:44
Tak wypaliłem.
Dzielę się moimi spostrzeżeniami opartymi na faktach.
- 0 0
-
2019-01-02 15:23
Chełm jest OK ale tanio to raczej było.
- 1 0
-
2019-01-02 15:53
ja z myślą o inwestycji to Nadmotławie
- 0 1
-
2019-01-01 16:32
opamiętanie (8)
Całe życie mieszkałam w gdańsku, zrobiło sie mało komfortowo, smród, korki, kolejki w sklepach, pełne napchane tramwaje i autobusy. Jak można normalnie funkcjonować w takim ścisku, gdzie kazdy zaglada sobie w okna...i jeszcze te ceny za ten budyniowy gród. Porażka.
- 18 4
-
2019-01-01 16:35
wpisz w google "tak żyją mieszkańcy Hongkongu" (6)
... od razu będzie Ci lepiej ;)
- 8 3
-
2019-01-01 16:46
(5)
To niech nam zapłacą jak w Hong Kongu
- 5 6
-
2019-01-01 17:12
i co wtedy? (4)
... zgodzisz się mieszkać w klatce?
- 7 4
-
2019-01-01 20:32
(3)
Tu też mieszkam w klatce.
- 6 5
-
2019-01-01 20:49
(2)
to bardzo Ci współczuję. Koniecznie zgłoś ten fakt odpowiednim organom.
W Polsce prawo do pozbawiania lub ograniczania wolności mają tylko policja i sądy- 4 4
-
2019-01-03 14:09
(1)
Głupiś i durnyś.
- 0 4
-
2019-01-03 16:06
Ciebie nie będę obrażał. Mogę tylko powiedzieć, że nie masz za grosz poczucia humoru ;)
- 3 0
-
2019-01-01 22:22
PiSokatolko idź do kościoła tam nie ma ścisku
- 1 7
-
2019-01-01 18:20
Złota kula
Ze złotej kuli to se możesz analfabetko :)))
- 5 1
-
2019-01-01 22:30
W artykule brakuje najbardziej podstawowych danych tj liczba wybudowanych mieszkań w Trójmieście. W Gdańsku mamy kolejny rekord, a w Gdyni kolejny słaby wynik.
- 3 0
-
2019-01-01 22:57
Analityk
Można poczekać z kupnem nowego m. Drugi kwartał będzie należał do klientów ponieważ będą spadki cen nowych mieszkań a trzeci będzie jeszcze lepszy i należy oczekiwać na promocyjne ceny
- 8 1
-
2019-01-02 08:21
nie mieszkanie od robyga w tym nadmotlawiu warto poczekać, zapowiada się mega
- 1 3
-
2019-01-02 09:43
Aktualnie inwestowanie w mieszkania to hazard
- 11 1
-
2019-01-02 09:58
Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie na wynajem w cenie powyżej 500 tyś. (7)
to albo nie umie liczyć, albo pierze kasę poprzez nieruchomości - innej możliwości nie ma!!!!!
- 17 0
-
2019-01-02 12:06
(6)
Jeżeli koszty zakupu i wykończenia mieszkania wynoszą 500 tys zł, a zysk z najmu (po odliczeniu kosztów) = 30 tys zł rocznie (2500zł miesięcznie), to stopa zwrotu wynosi 6% ... chyba lepiej niż w banku na lokacie?
- 0 5
-
2019-01-02 12:27
(5)
Jeśli liczysz na stopę zwrotu 6% netto to good luck! W rzeczywistości jak osiągniesz 5% brutto to będzie to dobry wynik.
- 6 0
-
2019-01-02 13:31
(4)
najem długoterminowy 5% - niech tak będzie, ... a przy krótkoterminowym w dobrej lokalizacji chyba można liczyć na więcej
- 0 3
-
2019-01-02 14:24
(3)
500 tys, to pozostają zaspa, przymorze a to nie są rewelacyjne lokalizacje na najem krótkoterminowy (chociaż ujdą). Biorąc pod uwagę wyższe koszty i wyższy podatek wg mnie netto najem krótkotwrminowy może wyjść słabiej, od dwóch lat rynek został zalany takimi mieszkaniami i jest problem aby za sensowne pieniądze obsadzić nawet całe wakacje. Dodatkowo dużo zachodu.
- 2 0
-
2019-01-02 14:38
(2)
Przymorze i Zaspa według Ciebie nie są zbyt dobrymi lokalizacjami do wynajmu krótkoterminowego, a w innym wątku jeden z internautów przedstawia sytuację w 4-Oceanach, jako katastrofalną ze względu na ciągle zmieniających się lokatorów, wynajmujących mieszkania na doby ... Gdzie jest prawda?
- 0 0
-
2019-01-02 15:09
(1)
Napisałem, że ujdzie, porównuję do mieszkań w pasie nadmorskim i dolnym sopocie.Nie twierdzę też, że się nie wynajmują. Kwestia stawek.
Moje doświadczenie pokazuje, że turyści wolą dopłacić kilka zł i być bliżej plaży niż dochodzić 15-20min.
Nie rozumiem też na czym polega katastrofa ze względu na zmieniających się lokatorów, chyba ktoś nie zna znaczenia tego słowa.- 0 0
-
2019-01-02 15:24
pod pojęciem "katastrofa ze względu na zmieniających się lokatorów" należy rozumieć:
cytat z innego wątku: "mam dość płacenia grubych pieniędzy za hotelowiec, gdzie większość mieszkań to wynajem krótkoterminowy. Latem, w weekendy i na Sylwestra co noc imprezy, ciągły harmider na klatkach i brak poczucia bezpieczeństwa"
- 1 0
-
2019-01-02 11:30
pytu pytu a na giełdach dzisiaj kolejny dzień zjazdu.... (1)
- 7 0
-
2019-01-02 11:43
dzisiejszy odczyt PMI dla Polski 47.6 - przyspiesza spadek aktywności gospodarczej przemysłu
- 2 1
-
2019-01-02 15:42
(1)
No właśnie spadku to u nas nie będzie. A ta nowa Letnica to nieźle wygląda
- 1 3
-
2019-01-02 15:58
Daj pan spokój
Z ta nowa letnicą
- 6 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.