• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Wałowa. Gdzie dwóch się kłóci, tam cierpi zabudowa miasta

Ewa Budnik
23 grudnia 2018 (artykuł sprzed 5 lat) 
  • Gdańsk, skrzyżowanie ulicy Wałowej i Rybaki Górne. Deweloper na działce o nieregularnym kształcie chce zrealizować zabudowę. Jego sąsiad dowodzi, że to narusza jego prawa.
  • Inwestycja realizowana ma być w śródmieściu Gdańska, gdzie należałoby dbać o najwyższą jakość architektury.
  • Widok od strony ulicy Wałowej. Projekt zrealizowany zostanie naprzeciwko reprezentującego "ekspresjonizm ceglany" budynku  dawnej Kasy Chorych z 1926 roku autorstwa Adolfa Bielefelda.
  • Parter pozbawiony będzie lokali usługowych. Aby nieco ukryć pozbawioną okien ścianę, elewacja kondygnacji mieszkalnych została wysunięta w stosunku do przyziemia.

Przy ulicy Wałowej zobacz na mapie Gdańska deweloper Mill-yon planuje budowę wielorodzinnego budynku. Właściciele sąsiedniej działki dowodzą, że projekt łamie przepisy prawa i nie pasuje do śródmiejskiej zabudowy. Autor projektu tłumaczy, że inaczej w tym miejscu projektować się nie da.



Kontrowersyjne projekty architektoniczne:

Działka przy ulicy Wałowej od dawna jest w rękach deweloperów. Najpierw projekt mieszkaniowy realizować miał tu Portfel Inwestycyjny, ale działkę sprzedał deweloperowi Mill-yon, który szybko przygotował nowy projekt zabudowy. Powstał on w WM Pracowni Projektowania Miasta. Należąca do inwestora działka ma nieregularny kształt, a w samym narożniku, u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne zobacz na mapie Gdańska, pozostaje kwadratowy fragment, który należy do innego właściciela. Naturalnym wydawałoby się, że w takim miejscu właściciele sąsiadujących działek "dogadają się", by stworzyć ciągłą i spójną architektonicznie zabudowę, która wypełni teren tak, jak przystało na śródmieście. Od miesięcy trwa jednak konflikt.

Zwarta zabudowa zapisana w planie miejscowym



W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapisano wskazanie, by w tym obszarze powstała zwarta, pierzejowa zabudowa. Naturalnym wydawałoby się więc, że wzdłuż ulicy powstanie ciąg budynków: te, które na swojej działce budować ma zamiar Mill-yon oraz te, które powstaną w samym narożniku będą "sklejone". Wygląda jednak na to, że tak się nie stanie.

- Kupiliśmy u zbiegu ulic Wałowej i Rybaki Górne w sumie trzy działki, by zrealizować tam inwestycję. Właściciel działki sąsiedniej skontaktował się z nami dopiero w momencie, kiedy projekt był gotowy. Jego przedstawiciel przyszedł z pismem w ręku, że zgadzamy się na taki projekt. Przez cały czas podkreślaliśmy, że zależy nam na zabudowie pierzejowej, więc się na to nie zgodziliśmy - opowiada Teresa Łosin, współwłaścicielka działki. - To nie jest nasza pierwsza inwestycja w Trójmieście, zawsze budujemy zgodnie z planem miejscowym i z poszanowaniem dla otoczenia. Co prawda nie powstał jeszcze projekt zabudowy, która miałaby powstać na naszej działce, ale wstępny pomysł był taki, by po przesunięciu magistrali ciepłowniczej w ciągu ulicy Wałowej stworzyć pierzejową zabudowę architektonicznie nawiązującą do zabudowy Gdańska. Jednak jeśli deweloper obok wybuduje budynek w takim kształcie jak teraz planuje, nie będzie to możliwe. W naszym odczuciu sposób procedowania pozwolenia na budowę nie jest właściwy. Chociaż zabudowa na działkach obok będzie miała wielki wpływ na możliwości zabudowy na naszej działce, nasze interesy w ogóle nie są brane pod uwagę.
Dlatego właściciele w sumie trzech działek u zbiegu ulic złożyli do Wojewody Pomorskiego odwołanie od wydanego przez miejskich urzędników pozwolenia na budowę. Jednym z podnoszonych argumentów jest odsunięcie zabudowy od strony ulicy Wałowej. Jeśli zabudowa dewelopera Mill-yon powstanie w takim kształcie, prawdopodobnie właściciele dużo mniejszej działki będą musieli w przyszłości kompozycyjnie dopasować się do tego ciągu, wycofać swoją zabudowę, a to wiąże się z poważnymi stratami - powierzchnia ich zabudowy będzie mniejsza. Są rozgoryczeni, bo - jak podnoszą - urzędnicy nie wzięli pod uwagę ich praw.

Dodatkową kontrowersją, na którą uwagę zwraca między innymi Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej, jest projektowanie w takim miejscu budynków, które nie mają cech śródmiejskiej zabudowy z witrynami i przestrzenią dla pieszych (przed budynkiem powstanie odsuwająca budynki od ulicy droga serwisowa z miejscami parkingowymi).

Dlaczego zabudowa została tak ukształtowana wyjaśnia Paweł Wład Kowalski, szef pracowni WM Pracownia Projektowania Miasta i Kowalski Architekci, w której projekt powstał.

- Przede wszystkim warto wiedzieć, że od strony ulicy Wałowej historycznie nie istniała żadna pierzeja. Warto także zapoznać się dokładnie z zapisami planu miejscowego, który od strony ulic Aksamitnej i Wałowej nie wyznacza jakiejkolwiek linii zabudowy, co więcej zaleca on zachowanie odległości 2 metrów od magistrali ciepłociągu, który znajduje się pod ziemią. Nie można go przełożyć, bo nie ma gdzie. W samej ulicy Wałowej znajduje się zupełnie nowa podziemna infrastruktura, której nie można ruszyć. Tam ciepłociągu nie da się zmieścić. Odsunięcie zabudowy o dwa metry od ciepłociągu powoduje, że przestają być zachowane wynikające z Prawa budowlanego przepisy, które nakazują zachowanie odpowiedniej odległości zabudowy wielorodzinnej od drogi publicznej w kontekście przepisów pożarowych. Droga dojazdowa jest jednocześnie drogą pożarową i po prostu musiała powstać, jeśli na działce ma być zbudowany jakikolwiek budynek.
  • W najbliższym czasie eksponowany narożnik nie zostanie zabudowany.
  • Na działce przeprowadzone zostały badania archeologiczne. Czeka ona na rozpoczęcie inwestycji.

Gdyby się dogadali...



Rzeczywiście, zgodnie z postulatami właścicieli działek w narożniku, wydawało by się oczywiste, aby zabudowa od strony Rybaków Górnych i Wałowej ma być ciągła, tak jak zwykle ma to miejsce przy ulicach w śródmieściu. To w odwołaniu do wojewody mocno podnoszą właściciele działki w narożniku - wskazują, że nigdy nie będzie możliwe połączenie zabudowy, bo w szczytach zabudowy Mill-yon zaprojektowane zostały balkony.

- To nieprawda. Ciąg zabudowy od strony Rybaki Górne zostanie zachowany. Projekt spełnia wymagania konserwatora zabytków. Na wizualizacjach są tam balkony, ale jeśli przyjrzeć się bliżej to z fasady, do granicy działki sąsiedniej wyprowadzona została ściana, do której przyszła sąsiednia zabudowa może być przyłączona tworząc dalej pierzeję ulicy. W tym miejscu powstać może też przejście prowadzące na wewnętrzne podwórko - wyjaśnia Paweł Wład Kowalski. - Od strony ulicy Wałowej nie ma możliwości prawnej projektowania na tzw. ostrej granicy działki, czyli tak aby sąsiedzi mogli się dobudować. Mimo wielu prób doprowadzenia do wspólnej budowy nie doszło do porozumienia. W związku z tym, zgodnie z Prawem budowlanym, zachować trzeba właściwą odległość od granicy działki. Istnieje zatem możliwość umieszczenia w tym miejscu balkonów, ale one nie przeszkadzają w zabudowie działki sąsiedzkiej.
Według odwołujących się sąsiadów budynek został zaprojektowany tak, że nie zostały zachowane odległości budynku od sąsiedniej działki. Wskazują, że jego kształt powoduje także, że w budynku który mógłby powstać na działce w narożniku nie będzie możliwe zachowanie wynikających z Prawa budowlanego norm dotyczących minimalnego czasu nasłonecznienia i naturalnego oświetlenia pomieszczeń, zwłaszcza tych na parterze.

- Mamy analizy nasłonecznienia i doświetlenia. Musieliśmy je przygotować. Nasza zabudowa nie ograniczy ponad normy dostępu do światła i słońca w pomieszczeniach sąsiedniej zabudowy w najbardziej prawdopodobnym jej wariancie. Musimy pamiętać, że rozważamy warianty teoretyczne, bo projekt dla tych działek jeszcze nie powstał - dowodzi Paweł Wład Kowalski.

Betonowa ściana przy ulicy



W projekcie zadziwia jeszcze jedno rozwiązanie. Od strony ulicy Wałowej, na poziomie parteru nie ma lokali usługowych. Znajduje tam się ściana bez żadnych drzwi i okien. Wydawało by się, że w śródmiejskiej lokalizacji naturalne byłoby zaprojektowanie w tym miejscu witryn - lokali usługowych czy gastronomicznych. Tak się jednak nie stało, bo w bryle budynku, na wysokości parteru znajduje się jeden z poziomów hali garażowej. To niespotykane, by w obszarze śródmiejskim na wysokości przemieszczającego się pieszego powstała betonowa ściana.

- W planie miejscowym dla tego fragmentu miasta znalazł się wymóg umieszczenia 100 ogólnodostępnych miejsc postojowych, w tym 30 przypada na działki dewelopera Mill-yon. By zaspokoić potrzeby miasta, te 30 dodatkowych miejsc trzeba było zmieścić w tym budynku oraz zapewnić określoną planem ilość miejsc parkingowych dla osób, które tu zamieszkają. Dlatego konieczna jest realizacja dwupoziomowej hali garażowej, która na dodatek wychodzić będzie poza obrys budynków - wyjaśnia Paweł Wład Kowalski. - Taka, dwupoziomowa, hala musi być nieco wyniesiona ponad poziom gruntu, bo inaczej konieczne byłoby wgłębienie się na około 1,75 metra poniżej poziomu morza i naruszenie poziomu wód gruntowych. Jakie przynosi to skutki widzimy na przykładzie sytuacji z jaką mierzą się ojcowie dominikanie w kościele świętego Mikołaja. Takie działanie byłoby nie tylko kosztowne, ale też niebezpieczne, nie tylko dla najbliższego sąsiedztwa.
Architekt dowodzi także, że aby złagodzić wrażenie zetknięcia z murem na wysokości wzroku wycofał pozbawiony okien cokół budynku w stosunku do znajdującej się powyżej fasady. Same rozwiązania zastosowane na elewacji nawiązują do architektury wilhelmińskiej, która gdańszczanom doskonale jest znana z połączenia cegły z jaśniejszymi akcentami. Takie budynki znajdziemy w otoczeniu inwestycji - na Starym Mieście.

***


Wygląda na to, że w prawie warto wprowadzić zapis o konieczności uzyskania dla zabudowy śródmiejskiej uzgodnień nie tylko z konserwatorem (mowa o terenie wpisanym do rejestru zabytków i będącym pomnikiem historii), czy zgodności z planem miejscowym i przepisami prawa, ale także z właścicielem działek sąsiednich. Być może zamiast prawniczej argumentacji, która dowieść ma kto ma rację, więcej udałoby się osiągnąć przy pomocy przymusowej instytucji mediacyjnej, która zwaśnionym sąsiadom pomagałaby wypracować kompromis. Beneficjentem byłaby tzw. przestrzeń publiczna. Wszyscy.

Inwestycje

Aura 40

Aura 40

Mill -Yon Gdańsk

Gdańsk Śródmieście, ul. Wałowa 40 Mapa

21.3 do 74.3 m2
Powierzchnia
zakończona
Realizacja

Opinie (196) 6 zablokowanych

  • Dramat

    Architektoniczna tragedia!
    Wehikuł czasu przenoszacy w lata słusznie minione....
    Panie Pawle może warto zapoznać się z tym jak się projektuje na świecie? Albo po prostu zapytać młodszych kolegów?...

    • 8 4

  • Nie można przełożyć ciepłociągu, bo nie ma gdzie? (4)

    Wszystko można jak się tylko chce.
    Prezes SARP'u , a tak szpeci miasto.
    Kończ Pan wstydu oszczędź.
    Hańbisz Pan zawód architekta.

    • 12 3

    • wszystko można, ... tylko za ile i kto za to ma zapłacić? (2)

      • 3 1

      • no chyba ten kto kupił teren (1)

        chyba nie, że miasta - mieszkańcy?

        • 2 1

        • Są dwie działki i dwóch włascicieli i nie mogą się dogadać, więc który?

          wiadomo, że koszty przełożenia rury będą w przyszłości zawarte w cenie m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Przez to cena mieszkań będzie odpowiednio wyższa.
          Którzy mieszkańcy mają zapłacić drożej?

          • 3 1

    • Ten zawód już dawno jest na dnie

      A teraz wasz wiceprezio miesza jako mister w ustawodawstwie. Wiecej biedronek projektujcie.

      • 2 0

  • (1)

    Jakim trzeba być człowiekiem ,aby porównywać ten marny projket to szlachetnej architektury wilhelmińskiej ?

    • 6 2

    • architektura wilhelmińska?

      Czy raczej gdańsko- garnizonowa....

      • 2 0

  • Wlad kompromituje się jak schabowy na chanuce

    Kozikowski, Wlad, Bielawski - stare, przygłupie fajfusy które zły omen spóścił na nasze miasto

    • 8 4

  • Jedyny ratunek to w biurze Wojewódzkiego Konserwatora (3)

    która nakaże utrzymanie zabudowy pierzejowej. Niech koszty przełożenia rury, bierze na siebie inwestor i równocześnie spuści w kiblu człowieka-kompromitację Włada. Nie dość, że projekt okropnie szadółkowy, to tłumaczenia bezlitośnie obnażają zdolności intelektualne kolesia

    • 8 6

    • Koszty przełożenia rury zostaną scedowane na przyszłych mieszkańców, a nie inwestora (1)

      dołóżcie jeszcze inwestorowi modernizację okolicznych ulic, chodników, ścieżek rowerowych wybudowanie parku z alejkami i ławeczkami, może jeszcze boisko, a później wyżywajcie się na deweloperze, że oferuje mieszkania po kosmicznych cenach.

      • 3 2

      • I jeszcze chciałbym wieżę ze złota

        • 2 0

    • Ktos polozyl ta rure

      Ktos polozyl rure, zgodnie z wymogami technicznymi, miasto zatwierdzilo , moze sie inaczej nie dalo i rura jest. Wlasciciel mniejszej dzialki ma wizje przekladania rury to pewnie juz jakies kroki poczynil , a moze czeka zeby KTOS to za niego zrobil. Dzieki temu wybuduje wiecej mieszkan na swoim skrawku. Mill-Yon dopasowal sie do tego co jest. Na ta dzialke byl wczesniej inny projekt i linia zabudowy byla rowniez odsunieta.

      • 1 1

  • Trzymajmy kciuki za pierzejową zabudowę! (3)

    Panowie i Panie - Bielawskiego już nie ma, jego rurę z g...wnem należy czym prędzej spuścić z kiblu
    razem z panem Wąsem-Kowalskim

    • 6 4

    • (2)

      co takiego rewelacyjnego jest w pierzejowej architekturze? ... Ale konkretnie

      • 3 2

      • Tylko i wyłacznie usługowe partery (1)

        Bo umówmy się, inne funkcje dawnej klasycznej pierzei nie funkcjonują już, jak np. kamienica czynszowa z podziałem na parter, mieszkania czynszowe i na górze mieszkanie wlaściciela.
        To se ne wrati, a zagospodarowanie parterów sklepami zależy od koniunktury...
        Podejrzewam, że jakby tu powstala pierzeja to byłoby marudzenie na forum, że same banki i telekomy wynajmują lokale

        • 4 0

        • Dzisiaj 90% funkcji usługowych jest w galeriach handlowych i najwyższy czas się z tym pogodzić. Siłą nim nikogo nie zmusi, żeby łaził po uliczkach i sklepach przydrożnych.

          • 2 3

  • (3)

    Nie dajcie więcej betonować Gdańska , deweloperzy niech spie**zaj ą z miasta i buduja poza gdańskiem

    • 3 5

    • (2)

      a ja chcę mieszkać w centrum Gdańska i z niecierpliwością czekam na nowe oferty mieszkań

      • 5 0

      • (1)

        po pintnaście tysi chyba? :)

        • 1 2

        • tanio na pewno nie będzie

          • 3 0

  • znowu (9)

    dziadowski blok oddzielony od ulicy drogą techniczną. idźcie w cholerę z takim projektowaniem miasta!

    • 9 3

    • (7)

      Czy usytuowanie bloku przy samej ulicy jest bardziej poprawne? Nie rozumiem dlaczego oddzielenie głównej ulicy od budynku drogą serwisową jest tak źle postrzegane. Proszę o uzasadnienie, bo na prawdę nie wiem jakie są tego powody ,

      • 4 2

      • albo osiedle, albo miasto, albo drzewa i sklepy, albo parking i wjazd (4)

        swoją drogą - przy usytuowaniu przy serwisowce, mieszkańcy wewnętrznych części bedą mieli więcej światła i powietrzna, czyli ewidentny plis

        • 3 1

        • (3)

          a dlaczego nie jedno i drugie? Odsunięcie budynku od osi głównej ulicy według mnie jest i praktyczne i estetyczne. To, że ktoś powiada, że tak nie, bo ... nie, jakoś mnie nie przekonuje

          • 4 1

          • Dokładnie (2)

            Na przykład taka pierzeja odsunięta od ulicy bardzo dobrze funkcjonuje na ulicy Obrońców Wybrzeża wzdłuż wieżowców 4 Oceanów. Poszerzona szerokość ulicy tworzy z niej aleję gdzie jest miejsce na drzewa i szerokie chodniki. Od chodników są dojścia do usług w budynkach

            • 2 1

            • (1)

              podobnie jest w Awiatorze na Zaspie

              • 3 0

              • I w Jelitkowskim Dworze i w Albatross Towers na Przymorzu

                • 1 0

      • (1)

        Doksztalc się. Poczytaj jakieś książki o urbanistyce z 21 wieku

        • 1 3

        • książki o urbanistyce XX wieku czytają, a nawet piszą obecni projektanci, a mimo to, projektują według własnego uznania, bo uważają, że nie wszystko, co było kiedyś jest godne naśladowania w każdej sytuacji. Jeżeli masz tylko takie argumenty, to zgadzam się z tymi, którzy odchodzą o utartych książkowych wymogów i budują czasami wbrew konserwie

          • 3 2

    • taki sam

      Bastion Walowa, Rajska 8, blok na Panskiej - jak dla mnie sa bardzo podobne. NA te projekty jakos nikt nie jedzie.

      • 2 1

  • Wład wypad !

    Czy ktoś tym Kozi desajn w końcu da kopa ? Może konserwator, jak wydział zatwardzenia projektów i biuro niedorozwoju Gdańska nie dają rady?
    Ślepi czy co ?
    I to od lat stawiają klocki w Gdańsku .
    SARP - wstyd i hańba!!!

    • 3 3

  • (1)

    Za taki projekr pan wlad powiniem miec zakaz projektowania czegokolwiek w srodmiwsciu i okolicy min 5 km

    • 6 4

    • emerytura i taczka za Pruszcz

      a tam kop w d*pę

      • 0 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: dom mieszkanie wnętrze

targi

Co W Trawie Piszczy?

269 - 947 zł
konferencja
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
33200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23350 zł/m2
Gdynia Orłowo
23300 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
20950 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
20850 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
31050 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
19650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
17500 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
17000 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
16500 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane