• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Dlaczego wynajęcie mieszkania tyle kosztuje?

Piotr
2 października 2013 (artykuł sprzed 10 lat) 
Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa. Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa.

Nasz poniedziałkowy tekst o studentach protestujących przeciwko właścicielom mieszkań, oferujących niski standard i oczekujących wysokich opłat, wywołał lawinę komentarzy i maili do naszej redakcji. Pisali głównie właściciele mieszkań. Zdecydowaliśmy się na publikację listu od pana Piotra, który z ekonomiczną precyzją tłumaczy, z czego wynikają rynkowe stawki najmu.



Czy kiedykolwiek wynajmowałeś komuś swoje mieszkanie?

W poniedziałek zamieściliśmy list naszego czytelnika, studenta, który bardzo krytycznie pisał o zwyczajach panujących na rynku najmu mieszkań.

"Oferty, jakie zamieszczacie, bywają żenujące, a wasza wyobraźnia jest abstrakcyjna. Otóż pragniemy was poinformować, że młodzie ludzi, którzy muszą coś wynająć, zarabiają małe pieniądze, inaczej wzięliby kredyt, kupili swoje (...) Nie są w stanie zapłacić wam wygórowanych cen za wynajem nieumeblowanych albo wpół wyposażonych, albo tragicznie wyposażonych mieszkań, które są zaniedbane i niejednokrotnie budzą wątpliwości co do bezpieczeństwa, do tego średnio czynsz 400-600 zł plus media: woda, gaz, prąd i Internet, czyli ok. 300 zł."

Cały list studenta można znaleźć w tym artykule: Studenci do właścicieli mieszkań: Opamiętajcie się!

W reakcji na tę publikację dostaliśmy kilkanaście listów od osób, które regularnie wynajmują mieszkania studentom. Tłumaczyły one dlaczego pobierają takie, a nie inne opłaty, oraz przedstawiały studentów jako nieatrakcyjnych lokatorów: nie dbających o czystość, stan mieszkania, niesumiennych płatników.

Spośród listów wybraliśmy jeden, który naszym zdaniem najciekawiej przedstawia argumenty właścicieli mieszkań. Jego autorem jest pan Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji).

Zobacz także: kilka tysięcy ofert mieszkań do wynajęcia w Trójmieście

Wynajmowanie mieszkania to inwestycja jak każda, a każda inwestycja musi przynosić dochód. Dowolny student ekonomii potwierdzi, że punktem odniesienia do oceny inwestycji jest lokata bankowa, czyli inwestycja najbezpieczniejsza, nie wymagająca podejmowania jakichkolwiek wysiłków. Przy lokatach bankowych rzędu kilkuset tysięcy złotych, a więc wartości mieszkania 3-pokojowego, można znaleźć oferty kont z oprocentowaniem ok. 4-5 proc. Oczywiście, takie odsetki uzyskamy wyłącznie na lokatach długoterminowych, np. trzyletnich.

Ponieważ oferowanie wynajmu wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania, ekonomiczna wycena efektywności tej inwestycji powinna uwzględniać tzw. "premię za ryzyko".

Załóżmy, żę na wynajmowaniu mieszkania chcemy zarobić 30 proc. więcej, niż na lokacie. Czy to tak dużo? Nie, bo oznacza to, że liczymy na zarobek w wysokości 6 proc. rocznie (4,5 proc. + 1/3 x 4,5 proc.). Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe o wartości 300 tys. zł. W banku otrzymalibyśmy rocznie od tej kwoty 13,5 tys. zł odsetek. Przy wynajmie powinniśmy uzyskać 18 tys. zł, a więc przeciętnie będzie to 1,5 tys. zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty remontu i wymiany wyposażenia, co przy nawet bardzo optymistycznych kalkulacjach powinno mieścić się w granicach 10 tys. zł co 5 lat. Daje to miesięcznie dodatkowo 166,67 zł.

Jak wynika z powyższych kalkulacji, koszt samego zainwestowanego kapitału to przeciętnie 1666,67 zł. Do tego musimy doliczyć koszty związane z zawarciem umowy. Trzeba tu wymienić chociażby koszty ogłoszeń czy koszty pośrednika, jeżeli na niego się zdecydujemy. Teraz musimy wkalkulować koszty pustostanów, czyli miesięcy, w których nie uda nam się wynająć mieszkania. W tych miesiącach nie dość, że inwestycja nie generuje dochodu, to jeszcze musimy ponosić koszty utrzymania - opłaty, opłaty abonamentowe za media.

Ponieważ studenci najchętniej wynajmowaliby mieszkania w okresie październik - czerwiec, to wychodzi nam wynajem dla studentów przez dziewięć miesięcy w roku. Teraz każdy student na pewno krzyknie "przecież w wakacje można wynajmować turystom!". Potwierdzę - można. Ale wymaga to sporo dodatkowej pracy i w zasadzie dotyczy lokali najlepiej zlokalizowanych. Poza tym sezon turystyczny trwa nad polskim morzem zaledwie dwa miesiące, więc, chcąc nie chcąc, musimy pogodzić się z miesięcznym przestojem w wynajmie.

Z tego wynika, że największym kosztem wynajmu jest tzw. koszt alternatywny. To pojęcie ekonomiczne podświadomie zna każdy. Bo podejmując ryzyko inwestycji w nieruchomości na wynajem, rezygnujemy z inwestycji w bezpieczną i niewymagającą działań lokatę bankową.

Od 2-3 lat obserwujemy coroczny spadek cen wynajmu. Podobnie jednak spada systematycznie oprocentowanie lokat bankowych. Jak widać jest to mechanizm naczyń połączonych. Można dzięki temu wysnuć wniosek, który jednocześnie byłby odpowiedzią dla studentów: Koszty wynajmu są tak wysokie, bo koszt kapitału w Polsce jest wysoki. Jeżeli jakiś student dałby mi 100 tys. zł kaucji, to obniżyłbym mu cenę wynajmu o 6 tys. zł w skali roku. W innym przypadku to ja muszę wyłożyć te 100 tys. zł z własnej kieszeni.

Odmienną sprawą jest całkowity brak rozeznania studentów w opłatach związanych z utrzymaniem i mediami. Studentom wydaje się, że całkowity koszt opłat powinien się zamknąć w kwocie 100 zł za miesiąc za osobę. Niestety, większość z nich nie orientuje się nawet, ile wody zużywa, o cenie tej wody już nie wspominając.

Przekalkulujmy więc wspólnie koszty mediów dla trzypokojowego mieszkania, w którym mieszkają cztery osoby.

Koszty wyglądają następująco: 3 m sześc. wody zimnej = 27,09 zł, podgrzanie 1,5 m sześc. wody = ok. 30zł, Internet = 15 zł, prąd = ok. 30 zł, gaz do gotowania = ok. 10zł, wywóz śmieci = 10,50 zł, ogrzewanie (średnio miesięcznie) = ok. 70 zł, razem media: 183,50 zł. Do tego koszty utrzymania mieszkania (opłaty, podatki itp) = ok. 40 zł. Razem wychodzi 223,50 zł miesięcznie za osobę!

Ciekawą tendencją, jaką zauważam od lat, jest oczekiwanie przez studentów coraz większych wygód. Jeszcze cztery lata temu studenci pytali, czy mieszkanie trzypokojowe może być zajmowane przez pięć-sześć osób. Dziś takie mieszkanie chciałoby zajmować trzech studentów, a w ostateczności czterech. Nikomu nie można odmówić chęci dążenia do spokoju i prywatności, ale trzeba pamiętać, że to także ma bezpośrednie przełożenie na koszty.
Piotr

Co Cię gryzie - artykuł czytelnika to rubryka redagowana przez czytelników, zawierająca ich spostrzeżenia na temat otaczającej nas trójmiejskiej rzeczywistości. Wbrew nazwie nie wszystkie refleksje mają charakter narzekania. Jeśli coś cię gryzie opisz to i zobacz co inni myślą o sprawie. A my z radością nagrodzimy najciekawsze teksty biletami do kina lub na inne imprezy odbywające się w Trójmieście.

Opinie (618) 8 zablokowanych

  • Dlaczego wynajęcie mieszkania tyle kosztuje? (5)

    Jak to dlaczego? Bo takie są prawa wolnego rynku. Niech żyje wolny rynek! Tako rzecze muj guru.

    • 10 2

    • Dlatego (4)

      Bo w cenę jest wliczony podatek, który co miesiąc trzeba "w zębach" oddawać US.
      Może być taniej ale jak zaufać "GUANiarzom" że dotrzymają "umowy" bez podatkowej?
      No jak?
      I proszę mi nie pird.lić o uczciwości i takich tam!
      Mam chatę po rodzinie i chcę odzyskać kasę.
      I tyle na dzisiej.
      Chyba na dzisiaj!
      Ale co to za różnica?

      • 2 0

      • Dlatego powinno się całkowicie znieść wszelkie opłaty,

        podatki, kontrole i instytucje. O naszym życiu powinien decydować wolny rynek. Tako rzecze muj guru.

        • 1 0

      • ? (2)

        - "Bo w cenę jest wliczony podatek, który co miesiąc trzeba "w zębach" oddawać US."...tutaj widać jakie masz pojęcie o płaceniu podatku z tytułu najmu.

        - "Mam chatę po rodzinie i chcę odzyskać kasę." ...to je sprzedaj a poza tym spadaj z tego forum trolu.

        • 0 3

        • Państwo zabrało mi kasę w postaci spadku od darowizn (1)

          a chata jest moja, więc nic ci do tego. Oddajcie kasę tylko.

          • 2 0

          • Misiek.....

            ...Państwo pobrało ci podatek od spadku a nie kasę w postaci spadek. Taki miastowy a głąb jakich mało.

            • 0 1

  • na pocieszenie jak to jest w Anglii (3)

    W Polsce wynajem mieszkań jest nieopłacalny,właśnie sprzedałam mieszkania bo miałam dość upominani się co miesiąc o pieniądze.
    we wrześniu wynajmowałam córce studentce mieszkania w Anglii, i tak umowa na 11 miesięcy (potrzebuje tylko 10) płatność za rok z góry, plus kaucja 1 miesiąc, plus ubezpieczenie. wszystko płatne na konto właściciela przed otrzymaniem kluczy.
    to dopiero biznes. także w Polsce studenci mają za dobrze, darmowe studia bez zobowiązań i tanie kwatery.
    na takich warunkach nasz kraj długo się nie udźwignie.
    Pozdrawiam,

    • 18 1

    • (2)

      To jest pani obowiązek by dbać o własny interes i przychodzić po należność. Darmowe studia? Niech się pani lepiej zorientuje i sobie poczyta oświadczenia ministerstwa oświaty. Kasujcie, ale miejcie choć cień kultury.

      • 0 3

      • Nie,to twój obowiązek zapłacić na czas co miesiąc,zgodnie z umową,kmieci pomiocie

        • 0 0

      • ministerstwo oświaty nie zajmuje sie studiami ;)

        Zorientuj się o czym piszesz ;)

        • 1 0

  • Kup za milion mieszkanie i wynajmij za 500 zlotych

    • 7 2

  • Mieszkania studentom sie nie wynajmuje.

    Wszystko w temacie

    • 8 1

  • aw15

    solidarność społeczna z czasów komuny, po zwycięstwie solidarności pisanej , nie wiadomo dlaczego z dużej litery, skończyła się. Jest wolny rynek, mata co chcieliśta.

    • 1 1

  • Nie wszyscy studenci są tacy sami! (1)

    Nie rozumiem, dlaczego widzę tylko, że student jest wygodny bądź, że są brudasami!? Nie wszyscy są tacy sami! Znam wielu studentów, których inni wynajmujący polecają, ba! nawet naprawiają szkody w mieszkaniach które nie powstały z ICH WINY! Opamiętajcie się ludzie, najlepiej widzieć wady w innych tylko.

    • 7 2

    • tak, tak, tak jak i nie kazdy kibol to bandyta, przeciez niektorzy oddaja krew

      i organizuja zbiorki pieniedzy na wakacje dla sierót, albo za darmo maluja domy dziecka.
      a i tak kazdy ich wrzuca do jednego worka z bandytami.
      tak wiec cicho siedz tam wyksztalciuchu ze wsi'

      • 1 0

  • Po co tu wieśniaki przyjeżdżacie?

    Miałem w pracy "kolegę" studenta z zaupia - Chełmno.

    Kasy nie miał nigdy, papierosy brał zawsze od kogoś, a jak miał swoje to żydził i chodził sam palić nie częstując nikogo.

    Typowy złodziej zapalniczek, gdy się mu dało ognia, odruchowo chował zapalniczke do kieszeni, gdy się ktoś upomniał - oddał, ale często mu się udawało 'ukraść'.

    Papieru toaletowego nigdy nie kupił (jak sam przyznał) - zawsze z pracy wynosił rolki.

    To samo jak był wypad po pracy do knajpy na piwo, zawsze wbijał się na krzywy ryj.

    Ktoś szedł sikać - podpijał ludziom piwo.

    Ubrania stare, lumpiaste, nieogolony, nieprzyjemnie pachniało od niego.

    Wieśniacki styl.



    Raz zaprosił do "siebie" do wynajętego mieszkania, na popijawe.

    Oczywiście mieszkanie "oficjalnie" tylko on wynajmował, ale jeszcze 3 inne osoby tam mieszkały nieinformując właściciela.

    W mieszkaniu syf, brud, smród, popiół, blaty kuchenne zalane, kibel o*****y, ciuchy i pościel na podłodze.

    Oczywiście dzień w dzień picie.

    A studiowanie ograniczało się do chodzenia na uczelnie co drugi wikend.

    Oraz kucie całą noc przed egzaminami.

    A tak na codzień - chlanie, palenie marihuany, imprezy.

    Po tygodniu już wypłata przepita - telefon do mamy by "pomogła" i wpłaciła z 1500.

    Opisałem jeden przypadek, a znam takich przypadków bardzo wiele.



    Jeśli wiejskie buraki zjawiacie się raz na 2 tyg na uczelni i na egzaminy, to po co wy nam tu?

    Siedzcie sobie w waszych wsiach i jeździjcie 2x w miesiącu.

    Przysięgam, że wielu studentów to gorsza hołota niż dresy ze stadionu.

    • 15 6

  • Wysoki standard = wysoka kaucja (1)

    Im lepiej jest M wyposażone tym wyższą kaucję się pobiera. Nie sądzę aby studenta stać było na kaucję 5tys. Dlatego muszą szukać gorzej umeblowanych lokali. Najem jest drogi bo u nas życie jest drogie i nieruchomości są drogie. Trójmiasto to nie Pszczółki to i ceny są adekwatne do lokalizacji. Prawa rynku. Jak chcesz lepszy standard musisz zapłacić Witamy w realnym świecie.

    • 3 3

    • Hehehhhe.....

      ...ja wynajmę, tylko u mnie kaucja wynosi 120tys. Jak jest ktoś chętny to proszę bardzo.

      • 0 0

  • po co isc na reke ludziom ktorzy studiuja jakies nikomu nieprzydatne kierunki z kosmosu? (1)

    studiuja dla samego faktu studiowania.
    w tym kraju nikomu niepotrzebni koranistycy, filolodzy bułgarscy, filozofowie i inni archeolodzy - czyli przyszli bezrobotni.
    obojetnie jaką zawodowka wiecej osiagniecie niz stidiami.
    robotnicy sa potrzebni, a nie filozofowie ktorzy filozofuja co beda robili po filozofii.

    • 5 1

    • naród inwalidów ktory boi sie pracy.

      pomachalby lopata 8 godzin to by docenil kazda zarobiona zlotowke.
      a nie siedzi na fejsie i organizuje bibe za kase mamusi.

      • 4 1

  • Wynajmę????

    No bez przesady.
    Ani Ci co wynajmują ani najemcy!!
    Tego się nie da pogodzić,
    Wieczny konflikt "handlowy"
    Kupić tanio sprzedać drogo!
    A ja sprzedam drogo a wynajmę tanio!

    • 1 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane