• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Dlaczego wynajęcie mieszkania tyle kosztuje?

Piotr
2 października 2013 (artykuł sprzed 10 lat) 
Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa. Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa.

Nasz poniedziałkowy tekst o studentach protestujących przeciwko właścicielom mieszkań, oferujących niski standard i oczekujących wysokich opłat, wywołał lawinę komentarzy i maili do naszej redakcji. Pisali głównie właściciele mieszkań. Zdecydowaliśmy się na publikację listu od pana Piotra, który z ekonomiczną precyzją tłumaczy, z czego wynikają rynkowe stawki najmu.



Czy kiedykolwiek wynajmowałeś komuś swoje mieszkanie?

W poniedziałek zamieściliśmy list naszego czytelnika, studenta, który bardzo krytycznie pisał o zwyczajach panujących na rynku najmu mieszkań.

"Oferty, jakie zamieszczacie, bywają żenujące, a wasza wyobraźnia jest abstrakcyjna. Otóż pragniemy was poinformować, że młodzie ludzi, którzy muszą coś wynająć, zarabiają małe pieniądze, inaczej wzięliby kredyt, kupili swoje (...) Nie są w stanie zapłacić wam wygórowanych cen za wynajem nieumeblowanych albo wpół wyposażonych, albo tragicznie wyposażonych mieszkań, które są zaniedbane i niejednokrotnie budzą wątpliwości co do bezpieczeństwa, do tego średnio czynsz 400-600 zł plus media: woda, gaz, prąd i Internet, czyli ok. 300 zł."

Cały list studenta można znaleźć w tym artykule: Studenci do właścicieli mieszkań: Opamiętajcie się!

W reakcji na tę publikację dostaliśmy kilkanaście listów od osób, które regularnie wynajmują mieszkania studentom. Tłumaczyły one dlaczego pobierają takie, a nie inne opłaty, oraz przedstawiały studentów jako nieatrakcyjnych lokatorów: nie dbających o czystość, stan mieszkania, niesumiennych płatników.

Spośród listów wybraliśmy jeden, który naszym zdaniem najciekawiej przedstawia argumenty właścicieli mieszkań. Jego autorem jest pan Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji).

Zobacz także: kilka tysięcy ofert mieszkań do wynajęcia w Trójmieście

Wynajmowanie mieszkania to inwestycja jak każda, a każda inwestycja musi przynosić dochód. Dowolny student ekonomii potwierdzi, że punktem odniesienia do oceny inwestycji jest lokata bankowa, czyli inwestycja najbezpieczniejsza, nie wymagająca podejmowania jakichkolwiek wysiłków. Przy lokatach bankowych rzędu kilkuset tysięcy złotych, a więc wartości mieszkania 3-pokojowego, można znaleźć oferty kont z oprocentowaniem ok. 4-5 proc. Oczywiście, takie odsetki uzyskamy wyłącznie na lokatach długoterminowych, np. trzyletnich.

Ponieważ oferowanie wynajmu wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania, ekonomiczna wycena efektywności tej inwestycji powinna uwzględniać tzw. "premię za ryzyko".

Załóżmy, żę na wynajmowaniu mieszkania chcemy zarobić 30 proc. więcej, niż na lokacie. Czy to tak dużo? Nie, bo oznacza to, że liczymy na zarobek w wysokości 6 proc. rocznie (4,5 proc. + 1/3 x 4,5 proc.). Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe o wartości 300 tys. zł. W banku otrzymalibyśmy rocznie od tej kwoty 13,5 tys. zł odsetek. Przy wynajmie powinniśmy uzyskać 18 tys. zł, a więc przeciętnie będzie to 1,5 tys. zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty remontu i wymiany wyposażenia, co przy nawet bardzo optymistycznych kalkulacjach powinno mieścić się w granicach 10 tys. zł co 5 lat. Daje to miesięcznie dodatkowo 166,67 zł.

Jak wynika z powyższych kalkulacji, koszt samego zainwestowanego kapitału to przeciętnie 1666,67 zł. Do tego musimy doliczyć koszty związane z zawarciem umowy. Trzeba tu wymienić chociażby koszty ogłoszeń czy koszty pośrednika, jeżeli na niego się zdecydujemy. Teraz musimy wkalkulować koszty pustostanów, czyli miesięcy, w których nie uda nam się wynająć mieszkania. W tych miesiącach nie dość, że inwestycja nie generuje dochodu, to jeszcze musimy ponosić koszty utrzymania - opłaty, opłaty abonamentowe za media.

Ponieważ studenci najchętniej wynajmowaliby mieszkania w okresie październik - czerwiec, to wychodzi nam wynajem dla studentów przez dziewięć miesięcy w roku. Teraz każdy student na pewno krzyknie "przecież w wakacje można wynajmować turystom!". Potwierdzę - można. Ale wymaga to sporo dodatkowej pracy i w zasadzie dotyczy lokali najlepiej zlokalizowanych. Poza tym sezon turystyczny trwa nad polskim morzem zaledwie dwa miesiące, więc, chcąc nie chcąc, musimy pogodzić się z miesięcznym przestojem w wynajmie.

Z tego wynika, że największym kosztem wynajmu jest tzw. koszt alternatywny. To pojęcie ekonomiczne podświadomie zna każdy. Bo podejmując ryzyko inwestycji w nieruchomości na wynajem, rezygnujemy z inwestycji w bezpieczną i niewymagającą działań lokatę bankową.

Od 2-3 lat obserwujemy coroczny spadek cen wynajmu. Podobnie jednak spada systematycznie oprocentowanie lokat bankowych. Jak widać jest to mechanizm naczyń połączonych. Można dzięki temu wysnuć wniosek, który jednocześnie byłby odpowiedzią dla studentów: Koszty wynajmu są tak wysokie, bo koszt kapitału w Polsce jest wysoki. Jeżeli jakiś student dałby mi 100 tys. zł kaucji, to obniżyłbym mu cenę wynajmu o 6 tys. zł w skali roku. W innym przypadku to ja muszę wyłożyć te 100 tys. zł z własnej kieszeni.

Odmienną sprawą jest całkowity brak rozeznania studentów w opłatach związanych z utrzymaniem i mediami. Studentom wydaje się, że całkowity koszt opłat powinien się zamknąć w kwocie 100 zł za miesiąc za osobę. Niestety, większość z nich nie orientuje się nawet, ile wody zużywa, o cenie tej wody już nie wspominając.

Przekalkulujmy więc wspólnie koszty mediów dla trzypokojowego mieszkania, w którym mieszkają cztery osoby.

Koszty wyglądają następująco: 3 m sześc. wody zimnej = 27,09 zł, podgrzanie 1,5 m sześc. wody = ok. 30zł, Internet = 15 zł, prąd = ok. 30 zł, gaz do gotowania = ok. 10zł, wywóz śmieci = 10,50 zł, ogrzewanie (średnio miesięcznie) = ok. 70 zł, razem media: 183,50 zł. Do tego koszty utrzymania mieszkania (opłaty, podatki itp) = ok. 40 zł. Razem wychodzi 223,50 zł miesięcznie za osobę!

Ciekawą tendencją, jaką zauważam od lat, jest oczekiwanie przez studentów coraz większych wygód. Jeszcze cztery lata temu studenci pytali, czy mieszkanie trzypokojowe może być zajmowane przez pięć-sześć osób. Dziś takie mieszkanie chciałoby zajmować trzech studentów, a w ostateczności czterech. Nikomu nie można odmówić chęci dążenia do spokoju i prywatności, ale trzeba pamiętać, że to także ma bezpośrednie przełożenie na koszty.
Piotr

Co Cię gryzie - artykuł czytelnika to rubryka redagowana przez czytelników, zawierająca ich spostrzeżenia na temat otaczającej nas trójmiejskiej rzeczywistości. Wbrew nazwie nie wszystkie refleksje mają charakter narzekania. Jeśli coś cię gryzie opisz to i zobacz co inni myślą o sprawie. A my z radością nagrodzimy najciekawsze teksty biletami do kina lub na inne imprezy odbywające się w Trójmieście.

Opinie (618) 8 zablokowanych

  • Polacy miejcie własne mieszkanka

    tak spiewali Starsi Panowie

    • 3 1

  • Studenciaki: po co tu mieszkacie skoro na uczelni bywacie tylko na egzaminach (czesto poprawkowych) (2)

    a zaczynacie sie uczyc dopiero w nocy przed egzaminem.
    zaoszczedzcie nam nerwow i sobie kasy i przyjezdzajcie PKSem raz na miesiac zamiast tutaj gnic miesiacami nic nie robiac.
    A jak wyklady raz na 2 tyg, to akademik moze was na 1 noc przenocowac, ewentualnie hostel za 80 zl.

    • 13 4

    • hahaha (1)

      A co cie to obchodzi

      • 0 4

      • obchodzi bo mam dosyc waszych patologicznych libacji i wiejskich manier

        • 5 1

  • Pan piotr to kolejny cwaniaczek

    Taka prawda

    • 3 11

  • Zal

    Ale nikt nie bierze pod uwagę tego że osoba wynajmująca oprócz kosztów najmu płaci jeszcze normalne opłaty jak czynsz plus reszta najem zwykle kosztuje 1500zł i oprócz tego plus czynsz który kosztuje minimum 350-600 prądy gazy internet woda,itp a najczęściej ludzie w naszym śmiesznym kraju zarabiają 1200 zł na rękę a nie mają swoich mieszkań .gdyby wynajmujący brał mniejsze opłaty prowizyjne to nie było by ryzyka ze ktoś nie zapłaci sama dużo nie mam pieniędzy mam tez dziecko mój partner nie zarabia kokosów szukamy taniego wynajmu by z rodzicami nie mieszkać bo nas za dużo i co jak każdy chce na dzień dobry wygórowane ceny abo jeszcze z góry za 3 lub 4 miesiące . A co do wygód to ten pan pisze wyżej chciałby mieszkać przy takich cenach najmu jeszcze w tyle osób?Każdy ma jakąś swoją wizję mieszkania i chociaż by ten standard jakiś był bo w końcu za to i tak sie płaci

    • 2 3

  • Tak na boku to Wam powiem że jako Wynajmujący spotkałem się kilka razy z naprawdę porządnym Najemcami i wtedy

    nawet kiedyśmy się rozstawali to bylo miło i żadnych zadrażnień ale warunek musiał być jeden -obie strony były fair.Sam odpuściłem fajnym ludziom lekkie dewastacje,oni zaś coś tam zostawili(typu ładny kubek) czego nie oplacało im się wywozić i obie strony były zadowolone.Gorzej jak się trafi po jednej albo drugiej stronie konkretny oszust...Nie gloryfikuję wynajmujacych i nie potepiam w czambuł najemców-nasz kraj to jeszcze do standardow zachodnich czy nawet środkowoeuropejskich ma daleką drogę...

    • 8 1

  • robicie z trojmiasta druga warszawke wsiury

    nie przywozcie swych rolniczych nawykow do miasta, tu nie warmia.

    • 5 7

  • ZHR

    Hej lemingu nie trać wiary Rzekł profesor kiedyś stary. Chcesz być sławny,oraz wielki Wpieprzaj szczaw i mirabelki A jak przeżyć ci się uda To zobaczysz inne cuda. Z Amber Goldu złote sztaby Chłopów przerobionych w baby. Dwa kasyna na cmentarzu Śluby gejów przy ołtarzu. Za Madonnę zwrot kasiory Bezrobocia spadek spory. Sprawną kolej ekspresową Sól drogową bardzo zdrową. Dach zamknięty na stadionie Tunel który w wodzie tonie Dla Małgosi suknie nowe Za pieniądze PO składkowe Ze związkami cud debatę I niewinną S. Beatę Oraz to co się już zdarza Los z loterii do lekarza.

    • 4 1

  • Jak kogoś nie stać to niech nie wynajmuje. Czy jak idzie do sklepu po artykuły spożywcze to też robi awanturę, że za drogo? Każdy ma prawo sprzedać swój towar czy usługę za taką cenę za jaką znajdzie się chętny kupiec. Sprzedający chce jak najwięcej zarobić to chyba oczywiste. Kupujący podejmuje decyzję czy odpowiada mu stosunek ceny do jakości. Jak się nie podoba to nie kupuj i koniec dyskusji. Nikt nie będzie z litości blokował sobie możliwych zysków, w biznesie nie ma miejsca na litość.
    Co to kogo obchodzi że studenta nie stać? To niech idzie do roboty i wynajmie tylko pokój a nie całe mieszkanie, albo niech oszczędza i zaczeka aż będzie go stać na kredyt by spłacać własne mieszkanie zamiast komuś płacić. Po co te żale na forum, nic to nie zmieni. To samo mam w pracy przychodzi klientka i mówi że ta usługa gdzie indziej jest taniej i ona chce mniej zapłacić, to jakiś absurd u mnie jest taka cena i trzeba było iśc w inne miejsce jak nie odpowiadała cena a nie po fakcie sie targować i sobie wiochę robić. To samo mam jak wystawiam jakieś ogłoszenie że chcę coś sprzedać, mimo że wystawiam na sprzedaż rzecz o połowę taniej niż sama zapłaciłam to piszą mi maile że gdzieś kiedyś widziały takie samo taniej, żenada. Ludzie nauczcie się, że nikt nie ma obowiązku dawać ceny niższej niż konkurencja, każdy może sobie ustalić cenę jaką chce i mieć to w d*pie że ktoś inny oferuje to samo 2 zł taniej.

    • 9 1

  • q

    Proponuję jednemu studencikowi z drugim co się tak wymądrzają na forum wziąść kredyt na mieszkanie i wynająć innym swoim kolegom - sami się dowiedzą ile co kosztuje - nie wiem czy po spłacie kredytu, opłaceniu podatku co jeszcze zostanie

    • 16 2

  • zawsze można mieszkać w akademiku - po co wynajmować i przepłacać

    • 8 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane